Spekulationssteuer-Rechner
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Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, fällt in Deutschland in der Regel Einkommensteuer auf das private Veräußerungsgeschäft an. Obwohl im Volksmund oft von 'Spekulationssteuer' gesprochen wird, handelt es sich rechtlich gesehen nicht um eine eigenständige Steuerart, sondern um einen Teil der Einkommensteuer. Ziel dieser Regelung ist es, kurzfristige Spekulationen mit Immobilien steuerpflichtig zu machen.
Bitte beachten Sie, dass dieser Rechner nur als grobe Orientierung dient. Für eine genaue Berechnung sollten Sie in jedem Fall einen Steuerberater hinzuziehen. Verschiedene Faktoren wie die Haltedauer der Immobilie, die Art der Nutzung (selbst bewohnt, vermietet oder gemischt genutzt) oder eventuelle Abschreibungen können ebenfalls Auswirkung auf die Steuerlast haben. Bei Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzten Immobilien können zudem unterschiedliche steuerliche Regelungen für die verschiedenen Nutzungseinheiten gelten. Sondertatbestände wie Erbschaft oder spezielle steuerliche Freibeträge können ebenfalls relevant sein.
Spekulationssteuer-Rechner
Veräußerungsgewinn nach §23 EStG bei privatem Immobilienverkauf
Datum des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Bei Erbschaft oder Schenkung: Kaufdatum des Rechtsvorgängers (§23 Abs. 1 Nr. 1 S. 2 EStG) – nicht das Datum des Erbfalls.
Datum des notariell beurkundeten Verkaufsvertrags.
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Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler beim Kauf.
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Maklercourtage Verkäufer, Notar bei Lastenfreistellung, Energieausweis usw.
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Nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten (z. B. Anbau, Aufstockung, Vollsanierung). Reine Reparaturen zählen nicht. Modernisierungen innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf, die 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, gelten als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und sind hier ebenfalls anzusetzen.
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Bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten geltend gemachte Abschreibungen (üblich: 2 % p. a. vom Gebäudewert). Werden zum Gewinn hinzugerechnet (§23 Abs. 3 S. 4 EStG). Bei reiner Selbstnutzung: 0 €.
Bei ausschließlicher Eigennutzung oder Nutzung im Verkaufsjahr + zwei Vorjahren ist der Verkauf steuerfrei (§23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) – auch innerhalb der 10-Jahres-Frist.
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Grenzsteuersatz. Faustwerte: mittleres Einkommen 25–35 %, hohes Einkommen 42 % (Spitzensteuersatz ab 68.481 € z. v. Einkommen).
Wird auf die Einkommensteuer berechnet, nur bei Kirchenzugehörigkeit.
Voraussichtliche Steuer
— €
| Veräußerungspreis | — |
| − Verkaufskosten | — |
| − Kaufpreis | — |
| − Kaufnebenkosten | — |
| − Modernisierungskosten | — |
| + AfA-Hinzurechnung | — |
| = Veräußerungsgewinn | — |
| Freigrenze 1.000 € (§23 Abs. 3 S. 5 EStG) | — |
| Steuerpflichtiger Gewinn | — |
| Einkommensteuer (—) | — |
| Solidaritätszuschlag (—) | — |
| Kirchensteuer (—) | — |
| Gesamte Steuerbelastung | — |
* Alle Angaben ohne Gewähr. Berücksichtigt werden 10-Jahres-Frist (§23 Abs. 1 Nr. 1 EStG, Berechnung nach §§ 187, 188 BGB), Eigennutzungs-Ausnahme, AfA-Hinzurechnung (§23 Abs. 3 S. 4 EStG), Freigrenze 1.000 € (§23 Abs. 3 S. 5 EStG, Stand seit JStG 2024), Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Die Freigrenze bezieht sich auf den Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr.
Nicht abgebildet werden u. a. teilweise gewerbliche Nutzung, häusliches Arbeitszimmer, vorhandene Verlustvorträge, „gewerblicher Grundstückshandel" (Drei-Objekt-Grenze), Sonderkonstellationen bei Erbengemeinschaften und Verkauf gegen wiederkehrende Leistungen (Renten).
Der Rechner ersetzt keine steuerliche Beratung.
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