Hausverkauf ohne Makler

Mann übergibt Haustürschlüssel

Ein Haus zu verkaufen ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Es sind viele Aspekte zu berücksichtigen und eine Reihe von Unterlagen zu erstellen. Neben einem professionellem Exposé brauchen Sie Verhandlungsgeschick, Zeit und Geld. Welche Aufgaben auf Sie zukommen ist und welche Herausforderungen darin stecken lesen Sie jetzt.
 

Das Wichtigste in Kürze

  • Bereiten Sie alle Unterlagen sorgfältig vor.

  • Klären Sie eventuelle Einträge im Grundbuch und Katasterauszug.

  • Schießen Sie gute Fotos von einer aufgeräumten Immobilie.

  • Bleiben Sie stets erreichbar und verbindlich.

  • Legen Sie früh die Preisstrategie fest und halten Sie sich daran.
     

Aufgaben des Maklers sind nun Ihre Aufgaben

Was erwarten Sie, wenn Sie einen Makler beauftragen? Sie wünschen sich vermutlich, dass dieser Ihr Haus innerhalb kürzester Zeit zu einem guten Preis verkauft. Sie wollen Ihr Geld ohne Komplikationen zum vereinbarten Zeitpunkt auf dem Konto sehen. Danach zahlen Sie die Rechnung. Doch bis es soweit kommt, passiert viel im Hintergrund, von dem Sie vielleicht noch gar nicht ahnen, dass es erledigt werden muss. In der kurzen Checkliste für den Hausverkauf ohne Makler finden Sie kompakte Unterstützung.
 

Verkehrswert der Immobilie schätzen lassen

Wissen Sie, wie der Verkehrswert des zu verkaufenden Objektes ist? Es mag sein, dass Sie eine ungefähre Ahnung haben, doch eine valide Grundlage müssen Sie schon vorweisen, um den Preis zu rechtfertigen, den Sie vom Käufer haben wollen. Eine Möglichkeit ist ein Wertgutachten zu beauftragen. Das kostet Geld und schmälert den Erlös. Sie können die Wertermittlung über das Sachwert-, das Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren durchführen. Lesen Sie hierzu diesen Beitrag.

Auf Basis des Verkehrswertes legen Sie den Verkaufspreis fest. Dabei sollten Sie bereits eine Strategie für das Verkaufsgespräch im Kopf haben. Im Beitrag „So verhandeln Sie richtig“ werden Ihnen drei Preisstrategien vorgestellt, mit denen Sie Ihren Ziel Preis erreichen können.
 

Unterlagen übersichtlich zusammenstellen: das Exposé

Im Exposé finden Kaufinteressenten alle notwendigen Informationen zum Objekt. Es muss unbedingt professionell zusammengestellt werden, denn fehlen hier entscheidende Informationen entsteht der Eindruck, dass Sie etwas verschweigen. Ein Exposé verfügt über ein attraktives Deckblatt und ein aussagekräftiges Inhaltsverzeichnis. Danach folgen die einzelnen Unterlagen und Pläne, wie zum Beispiel Baubeschreibung, Baupläne, Informationen über Modernisierungen, Energieausweis und vieles mehr. Wichtig: Grundbuchauszüge und Katasterauszüge sollten aktuell sein. Sollten darin Einträge zu finden sein (z. B. Wegerechte) klären Sie vorab die Gültigkeit.

Die Herausforderung dabei ist zum einen, dass die Pläne sauber und gut lesbar sind. Alte und verknickte oder verblichene Pläne zu kopieren ist einfach zu wenig. Mitunter kann es sinnvoll sein, einen Architekten oder Bauzeichner zu beauftragen, bestimmte Pläne zu aktualisieren. Unabhängig von einem physischen Exposé sollte es im Zeitalter der Digitalisierung möglich sein, dieses auch per E-Mail zu verschicken. Das spart Zeit, Mühe und Geld. Der Aufwand im Vorfeld ist immens, um ein gutes Exposé zu erstellen. Wir raten deshalb dazu, sich dabei helfen zu lassen. Was zu einem professionellen Exposé gehört, lesen Sie hier.

 

Fotos und Videos sind das A und O

Aussagekräftige Fotos und nach Möglichkeit eine Videobegehung der Immobilie sind das A und O beim Verkauf. Das Foto ist das erste, was pozentielle Interessenten in einer Anzeige sehen. Deshalb sollten Sie dafür sorgen, dass es sich um richtig gute Aufnahmen handelt. Verzichten Sie auf verwackelte Fotos und unübersichtliche Ausschnitte, die Sie nebenbei mit einem Handy machen und setzen Sie auf eine gute Digitalkamera. Sorgen Sie dafür, dass die Fotos bei gutem Wetter gemacht werden. Sonne macht sich auch auf Fotos und Videos gut! Stellen Sie die Immobilie lichtdurchflutet dar, schieben Sie die Vorhänge zur Seite und lassen Sie die Sonne hinein. Aber Achtung: Zeigt sich im Hintergrund ein hässlicher Hinterhof oder die unattraktive Rückseite eines Industriebaus, darf der Vorhang ruhig geschlossen bleiben. Natürlich sollen die Fotos die Realität abbilden, doch Sie dürfen das Objekt ruhig ins bestmögliche Licht rücken.
 

Homestaging vor Fotoshooting erledigen

Bevor die Fotos geschossen werden ist es wichtig, die Wohnfläche vorzubereiten. Damit sich potenzielle Käufer vorstellen können, wie „ihr“ neues Zuhause mit den eigenen Möbeln aussehen könnte, sollten Sie alles wegräumen, was zu persönlich ist. Dazu gehören Urlaubsfotos genauso, wie selbst gemalte Bilder, Spielzeug oder Sportklamotten im Flur. Räumen Sie auf und lassen Sie alles verschwinden, was einen zu persönlichen Eindruck macht. Niemand interessiert sich für Ihre Familienfotos oder Ihren Hund. Käufer wollen im Geiste bereits das neue Heim einrichten. Lesen Sie auch im Beitrag „Homestaging“, wie Sie am besten vorgehen.
 

Anzeigen schalten – aber richtig

Während ein Makler sein bestehendes Netzwerk nach möglichen Kaufinteressenten überprüfen kann, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als online und offline Anzeigen zu schalten. Vermutlich kennen Sie die einschlägigen Immobilienportale und finden sich auch mit den Eingabemasken zurecht. Damit Ihre Anzeige nicht in der Vielzahl anderer Angebote untergeht, sollten Sie diese mit großer Sorgfalt erstellen. Wählen Sie das schönste Foto der Außenansicht aus, im Idealfall ist es ein Foto bei strahlendem Sonnenschein, mit blühenden Blumen und einladenden Eingang. Arrangieren Sie die Fotos so, dass die attraktiven Haupträume zuerst zu sehen sind und einige Detailfotos danach folgen. Beschriften Sie alle Fotos und lassen Sie den Betrachter wissen, wo er sich gerade befindet. Vergessen Sie nicht, einen digitalisierten Grundriss hochzuladen, auf dem die Himmelsrichtungen angegeben sind. Auch hat sich bewährt, einen Grundriss mit angelegten Gartenflächen zu präsentieren, soweit vorhanden. Anhand der angedeuteten Gartengestaltung können Betrachter beispielsweise bereits geistig einen Schritt aus der Küche auf die Frühstücksterrasse machen. Das bindet die Aufmerksamkeit und sorgt für einen Bezug zum Objekt.

Falls es möglich ist, laden Sie auch ein Video hoch. Führen Sie den Betrachter durch die Immobilie und lassen Sie dazu eine angenehme Musik im Hintergrund laufen. Sie können das Video auch später zusammen mit dem Exposé verschicken oder sehr interessierten Kaufinteressenten zuschicken.
 

Erreichbar sein

Erfahrungsgemäß kümmern sich Immobilienkäufer nach der Arbeit – sprich am Wochenende und abends – um die Suche nach einer nach einem geeigneten Objekt. Sorgen Sie dafür, dass Sie erreichbar sind und schreiben Sie das ruhig in Ihre Anzeige. Tipp: Besorgen Sie sich für die Phase des Immobilienverkaufs ein Extra-Handy bzw. eine Extra-Telefonnummer. Reagieren Sie möglichst schnell auf Rückfragen, denn tun Sie es nicht, zeugt das von Desinteresse.
 

Exposé schicken und Interesse ermitteln

Das Exposé sollten Sie erst verschicken, wenn die Interessenlage klar ist. Telefonieren Sie mit dem Interessenten, um herauszufinden, wie ernst es ist. Auch können Sie in dem Gespräch überprüfen, ob bestimmte Aspekte der Immobilie, die unveränderlich sind, eventuell ein k.o.-Kriterium sind. In diesem Fall ist es nicht zielführend, dass teure Exposé zur verschicken.

Überreichen Sie die Mappe nur denjenigen, von denen Sie überzeugt sind, dass aus Ihnen echte Kaufinteressenten werden können. Die Mappe übersenden Sie vor dem ersten Besichtigungstermin. Bleibt danach das Interesse bestehen, können Sie den Termin vereinbaren. Wenn Sie sich dazu entschließen, dass Exposé erst nach der Besichtigung zu vergeben, kann es gut sein, dass Sie überflüssige Besichtigungen durchführen und dadurch Zeit verlieren. Wirtschaftlich betrachtet ist es also günstiger, den ersten Weg zu wählen.

Tipp: Legen Sie eine digitale Akte des Exposés an, dann können Sie ohne weiteren Kostenaufwand Zugriffsrechte vergeben. Diese lassen sich später auch wieder entziehen. Nur die ganz engen Kaufinteressenten erhalten eine physische Mappe zur ihrer Verwendung.
 

Besichtigungen durchführen

Wenn es um die Besichtigung geht, hat sich bewährt, strategisch vorzugehen. Ideal ist es, wenn Sie Besichtigungstermine an einem Tag bündeln. Es empfiehlt sich, die Termine so zu takten, dass sich die Interessenten praktisch die Klinke in die Hand geben. Das erzeugt Begehrlichkeiten und führt dazu, dass das Kaufinteresse etwas geschürt wird. Je mehr Personen sich für ein Objekt interessieren, desto interessanter wird es in der Regel für Mitbieter. Lesen Sie hierzu auch den Beitrag „Hausbesichtigung durchführen

Sorgen Sie dafür, dass Ihre Immobilie auf den ersten Blick einen guten Eindruck macht und planen Sie den Rundgang. Einzelheiten zur Vorbereitung lesen Sie in diesem Beitrag.
 

Preisverhandlungen

Wie eingangs bereits erwähnt, sollten Sie bereits mit der Anzeigenerstellung eine konkrete Preisstrategie verfolgen. In den Preisverhandlungen ist es ratsam, sich entsprechend seiner gewählten Strategie zu verhalten, um den bestmöglichen Preis zu bekommen. Die Preisverhandlungen abweichend von der am Anfang gewählten Preisstrategie zu führen bedeutet, auf Erlös zu verzichten. Falls Sie Hemmungen haben oder nicht in der Lage sind, sachlich zu argumentieren und die Vorzüge Ihrer Immobilie heraus zu streichen, holen Sie sich Unterstützung. Diese kann aus dem Familien- oder Freundeskreis stammen. Tipps zu Preisverhandlungen finden Sie hier.
 

Kaufvertrag auf den Weg bringen

Um einen Kaufvertrag zu schließen, müssen Sie ein Notartermin abmachen. Auch, wenn es Ihnen in den Fingern juckt: überlassen Sie die Vereinbarung des Notartermins dem Käufer. Sollte dieser kurzfristig abspringen, bleiben die Kosten für den Termin bei ihm hängen und nicht bei Ihnen. Informieren Sie sich vorher über den Ablauf eines typischen Notartermins beim Hausverkauf, damit Sie im Bilde über die anstehenden Schritte sind. Dieser Beitrag liefert die notwendigen Informationen.
 

Fazit: Trauen Sie sich alles zu? Dann steht dem Verkauf ohne Makler nichts im Wege

Wenn Sie die Inhalte dieses Artikels nicht erschreckt haben und Sie nach wie vor der Meinung sind, dass Sie alle erforderlichen Fähigkeiten und Kenntnisse besitzen, um Ihr Objekt selbst zu verkaufen, sollten Sie sich ins Abenteuer stürzen. Bereiten Sie sich gut vor, klären Sie sämtliche Einträge in Grundbüchern und Katasterauszügen und überlegen Sie sich eine passende Preisstrategie. Wenn Sie dann noch das Haus entsprechend vorbereiten, sich um attraktive Fotos und aussagekräftige Beschreibungstexte kümmern, sollten Sie schon bald Kaufinteressenten finden, aus denen Ihr Hauskäufer hervorgeht.