Welche Unterlagen benötige ich beim privaten Hausverkauf ohne Makler?


Grundbuch Titelseite mit Geldscheinen und Kugelschreiber

Zum Verkauf Ihres Hauses gehören viele verschiedene Unterlagen, die spätestens beim Notar vorliegen müssen. Sie dienen insbesondere dazu, dem Käufer alles Wissenswerte über die Immobilie mitzuteilen. Außerdem sollen sie dafür sorgen, dass keine bösen Überraschungen verborgen bleiben, die den Verkauf gefährden könnten. Welche Unterlagen beim privaten Hausverkauf vorzulegen sind, zeigt Ihnen dieser Artikel.
 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Vollständige Unterlagen erleichtern Ihnen den Verkauf und rauben Ihnen nicht unnötig Zeit.

  • Beantragen Sie vor der Vermarktung alle benötigten Unterlagen, um für eine Anzeige oder ein Exposé direkt alle Informationen zur Verfügung zu stellen.

  • Für eine schnelle Übersicht zu den benötigten Unterlagen hilft Ihnen unsere Checkliste.
     

1. Warum ist das Grundbuch wichtig?

Das Grundbuch bzw. Grundbuchblatt gibt den Kaufgegenstand - also Ihr Haus und Grundstück – wieder. Es bestätigt die Richtigkeit der Angaben und nennt den Namen des Eigentümers – daher ist es wichtig, das Grundbuch beim Hausverkauf anzufordern. Das jeweilige Grundbuchamt beim Amtsgericht der Stadt führt die Grundbücher. Nur in Baden-Württemberg sind die Grundbuchämter bei den Gemeinden eingerichtet. Da Sie Eigentümer des Grundstücks bzw. Hauses sind, haben Sie ein berechtigtes Interesse am Grundbuch und sind zur Einsicht befugt. Ein berechtigtes Interesse haben außerdem:

  • vom Eigentümer Bevollmächtigte

  • Käufer eines Grundstücks

  • Mieter und Pächter eines Grundstücks

  • Rechteinhaber eines Grundstücks

  • Gerichte, Behörden, Notare

Personen, die lediglich Interesse am Grundstück haben, weisen demnach kein berechtigtes Interesse vor. Dennoch sind die Angaben aus dem Grundbuch für einen Kaufinteressenten von Belang. Daher bietet es sich an, das Grundbuch im Exposé mit aufzuführen. Nach dem Antrag erhalten Sie einen Ausdruck bzw. eine Abschrift mit dem aktuellen Grundbuchstand, der als Nachweis gilt. Dieser Nachweis sollte nicht älter als drei Monate sein. Die Gebühren für einen Datenabruf liegen bei 5,00 €.

 

Inhalt des Grundbuchs

Das Grundbuch besteht in der Regel aus folgenden Teilen:

  1. Titelblatt – mit Bezeichnung des Amtsgerichts, Seitenzahl des Grundbuchbandes, Grundbuchbezirk, Band-, Heft- und Blattnummer sowie ggf. Vermerke über besondere Grundbücher.

  2. Bestandverzeichnis – mit Angaben über das Grundstück wie Nummer, Gemarkung, Flur und Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie Größe.

  3. Abteilung I – mit Angaben über den Eigentümer und Grundlage der Eintragung.

  4. Abteilung II – mit Angaben über Lasten und Beschränkungen wie Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit.

  5. Abteilung III – mit Angaben zu Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (Grundpfandrechte).

Die Punkte 1- 3 sind für den Käufer weniger Interessant. Sie dienen dem Notar zur Kontrolle der richtigen Angaben im Kaufvertrag. Abteilung II und III geben Ihnen einen Einblick in die bestehenden Grundstücksbelastungen sowie die Grundpfandrechte, die für Sie und den potenziellen Käufer wichtig sind. Doch was ist unter diesen Fachbegriffen zu verstehen?
 

Das Vorkaufsrecht

Bei einem Vorkaufsrecht schließen Sie zuerst einen Kaufvertrag mit einem Dritten ab, doch der Vorkaufsberechtigte darf sein Recht nutzen und zu den vereinbaren Konditionen im Kaufvertrag als Grundstückeigentümer eintreten. Sie finden das so genannte dingliche oder schuldrechtliche Vorkaufsrecht in Abteilung II. Nimmt der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht in einer bestimmten Frist nicht an oder gibt er eine Verzichtserklärung ab, dürfen Sie an Dritte verkaufen.
 

Die Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind in Abteilung II als Lasten eingetragen. Sie schränken den Eigentümer in der Nutzung des Grundstücks ein. Sie gehören zu den so genannten dinglichen Rechten und schließen das Nießbrauchrecht, die Grunddienstbarkeit und die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ein.

Das Nießbrauchrecht ist unvererblich und unveräußerlich. Es ist das Recht für eine Person (nicht Eigentümer) das Grundstück zu nutzen und die Erzeugnisse zu behalten oder zu veräußern. Der Nießbraucher ist oft als wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks gesehen. Eine wesentliche Veränderung des Grundstücks ist nicht erlaubt. Die im Grundbuch eingetragene Person kann auf den Nießbrauch verzichten. Ein Beispiel für Nießbrauch ist die erbrechtliche Eintragung eines Ehegatten in das Grundbuch, um im Falle des Todes die Existenz des Hinterbliebenen zu sichern. Der Vorteil ist, dass das Erbteil für z.B. die Kinder nicht geschmälter wird. Dies ist gleichzeitig ein Nachteil für einen potenziellen Käufer, der Ihr Haus vermutlich selbst nutzen möchte. Daher ist die Auskunft über dieses Recht von ausschlaggebender Bedeutung.

Bei der Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein Nutzungsrecht an Ihrem Grundstück. Das heißt, dass ein benachbartes Grundstück das Recht hat, Ihr Grundstück zu belasten. Als Beispiel gilt das Recht einen Weg über Ihr Grundstück zu dem anderen so genannten herrschenden Grundstück zu führen oder Leitungen zu verlegen. Es kann ebenfalls passieren, dass auf Ihrem Grundstück bestimmte Handlungen zu unterlassen sind, wie z.B. eine Bebauung. Die Grunddienstbarkeit ist vererblich und veräußerlich und bleibt somit auch beim Verkauf Ihres oder des anderen Grundstücks bestehen. Mit dieser Information aus dem Grundbuch kann der Interessent nachvollziehen, welche Einschränkungen eventuell bestehen und entscheiden, ob ein Kauf noch in Frage kommt.

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gilt anstelle des Eigentümers des herrschenden Grundstücks einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Diese Dienstbarkeit ist nicht übertragbar oder veräußerlich. Ein Beispiel ist das Wohnungsrecht. Es schließt Sie als Eigentümer von der Nutzung Ihres Hauses oder einem Teil Ihres Hauses aus und berechtigt die eingetragene Person es als Wohnung zu nutzen. Dies stellt eine erhebliche Wertminderung beim Verkauf dar.
 

Die Grundpfandrechte

Typischerweise ist ein Grundpfandrecht als Sicherung für eine Kreditgewährung eingetragen. Sie ist in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Beim Verkauf entscheiden Sie als Verkäufer mit dem Käufer, ob er die Grundpfandrechte übernimmt oder Sie sie vorher löschen. Empfehlenswert ist eine Löschung und damit Begleichung der Grundpfandrechte, um eine Lastenfreiheit nachzuweisen. Bei diesem komplexen Thema ist es ratsam Ihre Kreditgeber und andere Gläubiger um Hilfe zu bitten.

 

2. Wofür ist eine Flurkarte hilfreich?

Die Flurkarte hilft Ihnen dabei, den genauen Grenzverlauf nachzuvollziehen. Die Flurkarte enthält die Grenzen und Nummern der Flurstücke. Ein Flurstück ist als andere Bezeichnung für das Grundstück zu sehen. Ein Grundstück kann jedoch aus mehreren Flurstücken bestehen. Sie gibt ebenfalls die Hausnummer des Gebäudes an sowie den Ort-, Flur-, und Straßennamen. Eine Flurkarte kann Ihnen das Katasteramt gegen Entgelt ausgeben. Die benötigten Daten finden Sie im Grundbuchauszug Ihres Grundstücks.

 

3. Wofür ist eine Auskunft über die Erschließungskosten notwendig?

Um Streitigkeiten zu vermeiden, ist es empfehlenswert, sich beim Tiefbauamt über den aktuellen Erschließungsstand zu informieren. Am besten fragen Sie auch nach zukünftigen Erschließungsmaßnahmen. Falls Maßnahmen geplant sind, raten wir dazu, eine Aufteilung der Kosten mit dem potenziellen Käufer zu besprechen, um den Kauf weiterhin ansprechend zu gestalten.
 

4. Wann ist eine Auskunft über Altlasten sinnvoll?

Besonders bei alten Immobilien sind die Lasten aus dem Boden oder Gebäude häufig nicht bekannt. Beim Altlastenkataster erfahren Sie, ob Altlasten, Altlastenverdachtsflächen oder schädliche Bodenveränderungen vorliegen.
 

5. Wozu dient der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis?

Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt. Auch bei Verkauf Ihres Hauses bzw. Grundstücks bleibt die Baulast bestehen. Zu den Baulasten gehören Tun, Dulden oder Unterlassen auf dem Grundstück gegenüber der Baubehörde. Meist beschränken sie die Bebaubarkeit des Grundstücks und wirken sich deshalb auf den Wert des Grundstücks aus. Ein Beispiel für eine Baulast ist die einzuhaltende Abstandsfläche zwischen zwei Gebäuden. Mit Eintragung der Baulast übernehmen Sie einen Teil der Abstandsfläche, die sonst nur der Nachbar einhalten müsste. Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis gibt dem Käufer Sicherheit darüber, ob Baulasten zu beachten sind, besonders wenn Umbauten geplant sind.
 

6. Warum ist eine Baugenehmigungsurkunde sinnvoll?

Die Baugenehmigung versichert dem potenziellen Käufer, dass Ihr Haus baurechtlich genehmigt ist. Dieses Dokument sollte in Ihren Unterlagen zum Haus vorhanden sein. Falls dies nicht der Fall ist, kann Ihnen die Bauaufsichtsbehörde weiterhelfen.
 

7. Warum sind Grundrisse und die Baubeschreibung wichtig?

Für die Analyse der Wohnfläche und Nutzfläche sowie der Räume und Raumeinteilungen sind Grundrisse und Baupläne eine wichtige Grundlage. Bitte halten Sie dabei den Maßstab von 1:100 ein. Liegen die Pläne bei Ihren Unterlagen nicht vor, kann das Bauordnungsamt Ihnen weiterhelfen. Besonders bei alten Plänen empfiehlt es sich, diese mit den tatsächlichen Grundrissen in Ihrem Haus zu vergleichen. Liegen große Unterschiede vor, ist ein Architekt oder Sachverständiger hinzuzuziehen. Auch die Baubeschreibung bietet Ihnen eine Informationsgrundlage, die Sie jedoch ebenfalls prüfen sollten, um vor dem potenziellen Käufer nicht auf Fehler zu stoßen.

Folgende Punkte sind bei der Angabe der Anzahl der Zimmer und Wohnfläche zu beachten:

  • Räume gelten als Zimmer, wenn sie großer als 10 m² sind.

  • Räume zwischen 6 und 10 m² gelten als Kammern oder halbe Zimmer.

  • Zimmer müssen innerhalb des Hauses liegen.

  • Räume unter einer lichten Höhe von zwei Metern gelten als Ställe.

  • Balkone, Logien und Terrassen sind nur zu 25 % in die Wohnfläche einzurechnen.

Mit diesen Informationen und der WoFIV können Sie eine Wohn- und Nutzflächenberechnung durchführen.
 

8. Warum brauchen Sie einen Energieausweis?

Ein aktueller Energieausweis ist beim Verkauf Ihres Hauses Pflicht. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand Ihres Hauses und über die Höhe des Energieverbrauchs. Wir raten Ihnen den Ausweis vor der Vermarktung zu beantragen, um die benötigten Daten entsprechend angeben zu können. Auch bei einer Besichtigung sollten Sie dem Interessenten den Energieausweis ohne Nachfrage seinerseits vorlegen. Folgende Angaben sind verpflichtend:

  1. Baujahr Ihres Hauses

  2. Art der eingebauten Heizung

  3. Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)

  4. Energieverbrauch bzw. Energiebedarf in kWh/m²

  5. Energieeffizienzklasse

Nach Verkauf übergeben Sie den Energieausweis an den Käufer.
 

Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Der Bedarfsausweis gibt den geschätzten Energiebedarf Ihres Hauses an, indem Wände, Dach, Boden, Fenster und Heizung analysiert werden und eine entsprechende Berechnung durchgeführt wird.

Der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch Ihres Gebäudes an, indem Sie aus den letzten drei Verbrauchswerten einen Durchschnitt bilden.

Liegen die letzten drei Verbrauchswerte nicht vor oder wurde Ihr Haus vor dem 1.11.1997 gebaut und besetzt weniger als fünf Wohnungen, muss ein Bedarfsausweis erstellt werden.

Den Energieausweis stellt beispielsweise Ihr Schornsteinfeger aus. Aber auch andere zertifizierte Fachleute wie Energieberater, Ingenieure oder Architekten sind dazu berechtigt.
 

9. Sind Fotos und Videoaufzeichnung hilfreich?

Bei dem Verkauf Ihres Hauses sind ansprechende Fotos oder Videoaufnahmen sehr hilfreich und aus dem Vermarktungsprozess nicht mehr wegzudenken. Sie helfen Ihnen auch, Ihr Exposé zu gestalten und dem Interessenten vor und nach einer Besichtigung das Haus im Kopf zu behalten. Wie Sie ein professionelles Exposé erstellen, finden Sie hier.
 

10. Sind Mietverträge beim Hausverkauf wichtig?

Liegt für Ihr Haus noch ein Mietvertrag vor, fügen Sie diesen zu Ihren Unterlagen für den Hausverkauf hinzu. Besonders für Kapitalanleger ist ein vermietetes Haus interessant. Möchten Sie das Haus nicht vermietet anbieten, achten Sie bitte auf die gesetzlichen Kündigungsfristen. Je länger der Mietvertrag besteht, desto länger sind die Fristen. Denn der Verkauf des Hauses beendet das Mietverhältnis nicht.
 

11. Wozu dient eine Betriebskostenaufstellung?

Eine Betriebskostenaufstellung gibt dem potenziellen Käufer einen Einblick auf die monatlichen oder auch jährlichen Kosten, die er zum Betreiben des Hauses benötigt. Damit kann der Käufer abschätzen, ob er sich die Kosten der Finanzierung und die Betriebskosten des Hauses leisten kann.

Zu den Betriebskosten gelten folgende Punkte:

  • Grundsteuer

  • Schornsteinfeger

  • Straßenreinigung

  • Müllbeseitigung

  • Versicherungen

  • Rücklagen für Instandhaltung oder Reparatur

  • Kosten für Internet und Telefon

  • verbrauchsabhängige Kosten (Strom, Wasser, Abwasser, Heizung, Gas)
     

12. Wofür brauchen Sie eine Aufstellung über Modernisierung und Sanierung?

Haben Sie Modernisierungen an Ihrem Haus durchgeführt, wirkt sich dies positiv auf den Wert der Immobilie aus. Heben Sie am besten Rechnungen über Modernisierungen und Sanierungen auf, um eine genaue Aufstellung über die Kosten und das Datum der Durchführung erstellen zu können. Besonders moderne Bäder und Heizungen sind für Käufer interessant.
 

Eine Checkliste über die benötigten Unterlagen haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

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