Mieter verweigert Wohnungsbesichtigung für Verkauf: Darf er das?

Eine Mietwohnung oder ein vermietetes Haus sollen verkauft werden. Klar ist, dass Besichtigungstermine durchgeführt werden müssen, um potenziellen Käufern die Immobilie schmackhaft zu machen. Was aber tun, wenn der Mieter eine Wohnungsbesichtigung verweigert? Darf er das? Welche Rechte haben Vermieter in diesem Fall?
 

Was gilt bei Wohnungsbesichtigungen durch Vermieter wegen Verkaufs?

In diesem Ratgeber werden alle Rahmenbedingungen skizziert, die der Gesetzgeber klar vorgibt. Grundsätzlich können sich Mieter nicht vollständig gegen Besichtigungstermine wehren. Sobald der Vermieter diese vorher ankündigt und sie zu bestimmten Uhrzeiten stattfinden, hat der Vermieter das Recht auf die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen.
 

Wie hat der Vermieter Wohnungsbesichtigungen zu organisieren?

Wann sind Wohnungsbesichtigungen rechtlich zulässig, welche Bedingungen müssen erfüllt werden? Von grundlegender Bedeutung ist, dass der Vermieter seine Pläne mit dem Mieter rechtzeitig absprechen muss. Einige Tage Vorlauf können als üblich angesehen werden, schließlich müssen Berufstätige alles organisieren können. Vom Vermieter angeordnete Wohnungsbesichtigungen sind aber nur zulässig, wenn die folgenden Bedingungen eingehalten werden:

• Die Besichtigungstermine finden zu angemessenen Zeiten statt, klassischerweise werktags zwischen 10 und 13 Uhr sowie nachmittags von 16 bis 18 Uhr.
• Es gibt keine rechtliche Grundlage für die ständige Durchführung von Wohnungsbesichtigungen. 2 Stunden pro Woche können als begrenzender Rahmen angesehen werden.
• An Sonn- und Feiertagen dürfen Wohnungsbesichtigungen nur in Ausnahmefällen stattfinden.
• Urlaubszeiten des Mieters müssen bei der Terminfindung Berücksichtigung finden.
• Die Vorankündigung sollte mit möglichst großem zeitlichen Vorlauf erfolgen. 24 Stunden als Mindestfrist sind in vielen Fällen alltagsfern und nicht wirklich praktikabel.
• Am besten sprechen Vermieter sofort mehrere Termine an einem Tag ab, damit sich der Aufwand für beide Seiten in Grenzen hält.

Checkliste: Wann kann der Vermieter Recht auf eine Besichtigung haben?

• Für Besichtigungstermine, um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen (nach erfolgter Kündigung des Mieters oder falls das gesamte Immobilienobjekt an einen neuen Besitzer übergeht).
• Nach der Kündigung des Mietverhältnisses kann der bisherige Mieter damit rechnen, dass Besichtigungstermine auf ihn zukommen werden. Nichts anderes wünscht der sich, um selber eine neue Wohnung finden zu können.
• Falls Mängel vorliegen, kann sich der Vermieter ggf. zusammen mit Handwerkern ein Bild machen. Das gilt auch für Modernisierungen und dazu notwendige Vermessungen im Vorfeld.
• Falls Verdacht auf eine vertragswidrige Nutzung der Wohnräume besteht, wenn z. B. Tier unerlaubt gehalten werden oder die Wohnung für gewerbliche Zwecke genutzt wird.

Wann müssen Vermieter ein Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen?

Für diese Frage ist § 577 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) maßgeblich. Ist die Mietwohnung während der Vermietung in Wohneigentum umgewandelt worden, hat der Mieter ggf. ein Vorverkaufsrecht. Will der Vermieter an einen Familienangehörigen verkaufen, besteht dieses Vorkaufsrecht nicht. Die Umstände sind im Einzelfall immer zu klären, am rechtssichersten mit einem erfahrenen Fachanwalt.

Was passiert, wenn der Mieter Wohnungsbesichtigungstermine verweigert?

Oder anders gefragt: Bin ich als Mieter verpflichtet, Wohnungsbesichtigungstermine zuzulassen? Ja, unter den hier genannten Bedingungen sind Mieter verpflichtet, Besichtigungsterminen zuzustimmen. Weigert sich der Mieter komplett, kann das zu einer fristlosen Kündigung führen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits 2010 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 221/09 entschieden. Durch die Verletzung von Vertragspflichten kann auch ein ersatzpflichtiger Schaden entstehen. Abgesehen von der fristlosen Kündigung könnten auch Schadenersatzansprüche auf den Mieter zukommen. Eine totale Verweigerung kann also nicht im eigenen Interesse sein.

Fazit: Kann der Mieter den Zugang zur Wohnung verweigern?

Nein, nicht grundsätzlich! Sie wissen jetzt, in welchen Fällen Vermieter das Recht haben, nach rechtzeitiger Ankündigung Besichtigungstermine durchzuführen.

Und was passiert, nachdem die Wohnung bzw. das Haus verkauft worden ist? Falls der Mieter nach dem Kauf in der Wohnung bleibt bzw. er nicht gekündigt hat, geht das Mietverhältnis automatisch auf den neuen Besitzer über. Falls dieser dann wegen Eigenbedarf kündigt, sind die Voraussetzungen und Fristen genau zu prüfen. Lesen Sie hier, was Sie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten haben.