Maklervertrag: Auf diese Punkte sollten Sie unbedingt achten

Damit die Kooperation zwischen Ihnen und einem Makler möglichst glatt läuft, schließen Sie einen Maklervertrag ab. Ein Makler kennt sich gut aus und schließt solche Verträge Tag für Tag, doch bei Ihnen sieht das vermutlich anders aus. Der Beitrag erklärt, was ein Maklervertrag enthalten muss und was auf gar keinen Fall drinstehen sollte.
 

Ein typischer Maklervertrag: das steht üblicherweise drin

Die erfolgreiche Vermittlung Ihrer Immobilie ist Hauptgegenstand des Maklervertrags. Wie bereits gesagt regelt der Gesetzgeber nicht, was alles in einem Maklervertrag enthalten sein muss. Allerdings ist gesetzlich verankert, dass ein Makler für eine erfolgreiche Tätigkeit zu vergüten ist. Je nach Vertragsgestaltung müssen Sie den Makler für einen zustande gekommenen Vertrag bezahlen, manchmal sogar dann, wenn der Käufer später wieder zurücktritt. Es kann Ihnen bei entsprechender Vertragsgestaltung passieren, dass der Makler Ihnen eine Rechnung über die Kosten der Annoncen präsentiert, Fahrtkosten abrechnet und einzelne Exposés fakturiert. Solche Fallstricke können richtig teuer werden!

Schriftlich oder mündlich? Welche Vertragsform ist zulässig?

Grundsätzlich können Sie für eine Immobilie einen mündlichen Maklervertrag abschließen, außer beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Dafür ist seit dem 23.12.2020 die Textform vorgeschrieben (§ 656a BGB). Dabei handelt es sich um den sogenannten einfachen Maklervertrag. Es gibt allerdings eine weitere Ausnahme: die mündliche Vertragsschließung ist bei Vermietobjekten nicht zulässig. Das ist im Wohnungsvermittlungsgesetz in § 2 Abs. 1 Satz 2 explizit festgeschrieben. Die anderen Vertragsformen, nämlich der Alleinauftrag und der qualifizierte Alleinauftrag sind bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mindestens in Textform zu schließen. Im Beitrag „Pflichten des Auftraggebers gegenüber dem Makler“ gehen wir auf die unterschiedlichen Vertragsformen ein.
 

Die drei Vertragsarten im Überblick:

Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt bei allen drei Arten die Textform nach § 656a BGB. Eine E-Mail genügt dafür.

Das sollte im Maklervertrag stehen

Zu den Grundlagen einer jeden Maklervereinbarung gehören folgende Angaben:

• beteiligte Vertragspartner: Daraus ergeben sich die Haftungsverhältnisse. Prüfen Sie die Richtigkeit der Angaben!
• Angaben zum Objekt: Das zu vermakelnde Objekt muss eindeutig bezeichnet werden, so dass eine Verwechslung ausgeschlossen ist.
• Vertragsart: In erster Linie sollte eindeutig bezeichnet sein, ob es sich um einen einfachen Maklervertrag (auch „allgemeiner Maklervertrag“ genannt), um einen Alleinauftrag oder um einen qualifizierten Alleinauftrag handelt.
• Leistungsumfang: Der Vertrag sollte noch einmal darstellen, welche einzelnen Leistungen der Makler zu erbringen hat. Diese Informationen sind relevant, wenn Sie eine außerordentliche oder fristlose Kündigung aussprechen wollen. Sie sollten darauf achten, dass unter dem Punkt „Leistungsumfang“ alles aufgenommen wird, was aus Ihrer Sicht zur Vermarktung notwendig ist. Das können zum Beispiel Anzeigen auf Internetportalen, Aushänge im Maklerbüro oder Zeitungsannoncen sein. Auch Berichtspflichten lassen sich hier unterbringen.
• Pflichten: Der Vertrag sollte auch Ihre Pflichten nennen, die während der Vertragslaufzeit auf Sie zukommen. Dabei handelt es sich in erster Linie um Informationspflichten, Bereitstellung von Unterlagen und darum, keinen anderen Makler zu beauftragen.
• Provision: Eine eindeutige Provisionsvereinbarung hilft dabei, die Fälligkeit der Zahlung festzulegen. Vor allem sollte die Erfolgsabhängigkeit eindeutig ausformuliert werden. Zu den Provisionsansprüchen finden Sie weiter unten erläuternde Ausführungen.
• Aufwandsentschädigung: Die beste Lösung für Sie ist, wenn keine Aufwandsentschädigung vereinbart wird. Insbesondere bei einem qualifizierten Maklervertrag sollte der Makler rein erfolgsabhängig arbeiten. Besteht der Makler mit einem qualifizierten Alleinauftrag auf eine Aufwandsentschädigung, sollten Sie darüber nachdenken, jemand anderen zu beauftragen. Allenfalls bei einem einfachen Alleinauftrag könnten Sie darüber nachdenken, ob Sie zu einer solchen Zahlung bereit sind. Rein rechtlich gesehen haben Makler aber keine Grundlage, eine Aufwandsentschädigung von Ihnen zu fordern (§ 652 Abs. 2 BGB). Es gehört zum Berufsrisiko möglicherweise unentgeltlich zu arbeiten. Sie müssen sich also nicht darauf einlassen, wenn Sie nicht wollen.
• Befristung/Vertragslaufzeit: Wägen Sie die Vor- und Nachteile befristeter und unbefristeter Aufträge ab. Folgende Aspekte sollten Sie durchdenken:
• Ein befristeter Vertrag beinhaltet häufig eine Klausel, die eine automatische Verlängerung nach sich zieht. Tappen Sie nicht in die Abofalle und bestehen Sie darauf, dass die Befristung nach Ablauf nicht automatisch verlängert wird. Das Problem bei einem befristeten Vertrag ist, dass Sie nur schwer vorzeitig aus ihm herauskommen. Details dazu finden Sie im Beitrag „Maklervertrag kündigen“.
• Bei einem unbefristeten Vertrag können Sie jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Wir empfehlen diese Vertragsart, weil er in Sachen Kündigung unkompliziert zu handhaben ist.
• Sorgen Sie in jedem Fall dafür, dass Sie die Kündigungsmodalitäten verstehen und lassen Sie diese im Zweifel nach Ihren Vorstellungen anpassen!
• Kündigungsfrist: Wie unter dem Punkt Befristung/Vertragslaufzeit erklärt, sollten die Kündigungsfristen für Sie verständlich sein. Achten Sie darauf, dass keine automatische Verlängerung bei befristeten Verträgen vereinbart wird.
• Widerrufsrecht: Ist der Vertrag fernmündlich oder online zustande gekommen? Dann muss das gesetzliche Widerrufsrecht im Vertrag stehen. Bis 14 Tage nach Vertragsabschluss dürfen Sie einen Vertrag, den Sie online oder telefonisch geschlossen haben, widerrufen, ohne Gründe zu nennen. Lesen Sie hierzu den Beitrag Maklervertrag widerrufen.
• Berichtspflicht: Es empfiehlt sich, mit dem Makler eine turnusmäßige Berichtspflicht zu vereinbaren. Das bedeutet, dass der Makler Sie über seine Aktivitäten auf dem Laufenden hält und Ihnen unaufgefordert berichtet, wie weit der Verkaufsprozess vorangeschritten ist. Die Berichtspflicht muss nicht schriftlich vereinbart werden, obschon Sie dann die Fakten schwarz auf weiß haben. Schriftliche Ausführungen sind im Streitfall wichtig. Falls Sie eine mündliche Berichtspflicht vereinbaren, können Sie die Inhalte des Gesprächs dennoch verbindlich schriftlich niederlegen. Am besten verfassen Sie dazu eine E-Mail, in der Sie die relevanten Einzelheiten abbilden. Schicken Sie diese E-Mail an Ihren Makler und bitten Sie um Ergänzung, falls Sie etwas vergessen haben. Tipp: Knüpfen Sie einen Abliefernachweis an Ihre E-Mail. Dieses Feature lässt sich in fast jedem E-Mail-Client einrichten.
   

Wie lange läuft ein Maklervertrag?

Eine gesetzliche Laufzeit gibt es nicht. Der einfache Maklervertrag ist in der Regel unbefristet und kann jederzeit gekündigt werden. Alleinaufträge werden dagegen befristet. Der Bundesgerichtshof hält eine Laufzeit von 6 Monaten für angemessen. Auch eine automatische Verlängerung um jeweils 3 Monate mit einer Kündigungsfrist von 4 Wochen ist in vorformulierten Verträgen zulässig, wenn die Kündigungsfrist im Vertrag selbst wirksam vereinbart ist (Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19). Wer während der Laufzeit selbst einen Käufer findet, sollte vorher prüfen, welche Vertragsart unterschrieben wurde.

Was gilt seit 2020 für die Provision im Maklervertrag?

Seit dem 23.12.2020 gelten für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer feste Regeln (§§ 656b bis 656d BGB). Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen Verkäufer und Käufer gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Maklerprovision an den Käufer weitergeben. Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, wenn nachgewiesen ist, dass der Verkäufer seinen Teil bezahlt hat (§ 656d BGB). Eine Vereinbarung, die davon abweicht, ist unwirksam.

Was sollte auf keinen Fall im Maklervertrag stehen?

Es gibt einige Vereinbarungen, die für Sie als Auftraggeber nicht akzeptabel sind. In erster Linie ist hier die Aufwandsentschädigung zu nennen. Manche Makler wollen diese vertraglich festschreiben und setzen hierfür Pauschalbeträge ein oder rechnen nach tatsächlichem Aufwand ab. Gerichte haben bereits entschieden, dass Pauschalbeträge unzulässig sind und – wenn überhaupt eine Aufwandsentschädigung vereinbart wird, nur nach tatsächlichen Kosten abgerechnet werden darf (z. B. Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024, 19 U 134/23). Unabhängig davon empfehlen wir Ihnen, einen Vertrag mit einer Klausel zur Aufwandsentschädigung nicht zu unterschreiben. In letzter Konsequenz bedeutet es nämlich, dass Sie auch zahlen müssen, wenn der Makler den Hauptauftrag nicht erfüllt – nämlich die Immobilie für Sie zu verkaufen. Sie erhalten dann eine Rechnung zum Beispiel über die Kosten für eine Anzeige, über die Herstellung von Exposés, Fahrtkosten oder anderes.

Um sich dagegen abzusichern, wirken manche Makler darauf hin, im Maklervertrag eine entsprechende Klausel zu vereinbaren, beispielsweise in Form einer Vertragsstrafe. Prüfen Sie solche Vereinbarungen genau, denn es ist durchaus möglich, dass die Vereinbarung unwirksam ist.
 

Aktualisiert: Oktober 2026

Quellen: § 652, § 656a, § 656b, § 656c, § 656d, § 312g, § 355, § 356 BGB; § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz; Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2020 (I ZR 40/19); Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 23.10.2024 (19 U 134/23).