Wofür haftet ein Immobilienmakler?

Lupe auf Kleingedrucktem Haftung

Das Tätigkeitsfeld eines Maklers hat sich in den letzten Jahren gewandelt. In der Vergangenheit ging es in erster Linie darum, Verträge zu vermitteln oder Nachweise in Zusammenhang mit Vertragsangelegenheiten zu erstellen. Inzwischen aber übernehmen Makler beratende Aufgaben. Diese umfassen technische, wirtschaftliche, rechtliche und manchmal auch steuerliche Aspekte. Insofern hat sich die Haftungssituation deutlich verändert.
 

Haftung für Inhalte der beratenden Tätigkeit

Das Wichtigste vorweg: Nur Rechtsanwälte dürfen rechtlich beraten, nur Steuerberater dürfen steuerlich beraten. Dennoch kommt es im Zusammenhang mit der Maklertätigkeit immer wieder zu Situationen, in denen Verkäufer Ihren Makler mit steuerlichen und rechtlichen Fragen konfrontieren. Antwortet Ihr Makler auf Ihre Fragen, dürfen Sie von der Richtigkeit seiner Auskünfte ausgehen. Dieser Grundsatz gilt auch dann, wenn Ihr Makler weder Rechtsanwalt noch Steuerberater ist.

Aus rechtlicher Sicht sind Makler dazu angehalten, sich zu rechtlichen oder steuerlichen Fragen nicht zu äußern. Der Grund liegt in der Haftung. Wenn ein Immobilienmakler sich dazu aufschwingt, über rechtliche und steuerliche Angelegenheit zu beraten, können Sie ihn für seine Aussagen haftbar machen, wenn Sie nicht stimmen.

Vergessen Sie aber bitte nicht, dass Sie Ihrem Makler sein Verschulden nachweisen. Wenn es keine schriftlichen Angaben gibt, wird der Beweis schwer zu erbringen sein. Im Zweifel sollten Sie eine E-Mail an ihn schreiben, in dem Sie die wesentlichen Inhalte seiner rechtlichen und/oder steuerlichen Aussagen zusammenfassen und nachfragen, ob Sie alles richtig verstanden haben. Auf diese Weise dokumentieren Sie seine rechtlichen und beratenden Tätigkeiten zweifelsfrei und haben im Streitfall valide Beweise.
 

Treueverhältnis zwischen Makler und Verkäufer ist bedeutsam

Üblicherweise ist in einem Maklervertrag der Provisionsanspruch geregelt. Selbst, wenn in dem Maklervertrag keine weiteren Nebenverpflichtungen fixiert sind, existiert zwischen Ihnen und Ihrem Makler ein Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für den Makler ganz automatisch Nebenverpflichtungen für ihn, so sagt die gefestigte Rechtsprechung.

Ein Makler tritt als Ihr Interessenvertreter auf. In diesem Zusammenhang ist er verpflichtet, Ihre Interessen sachgemäß wahrzunehmen und das bedeutet auch, dass er Sie über alles aufklären muss, was Sie wirtschaftlich schädigen könnte. Auf der anderen Seite muss der Makler Kaufinteressenten über alles informieren, was im Zusammenhang mit einer Immobilie relevant ist – auch über negative Aspekte.

Tatsächlich muss der Makler von Gesetzes wegen die Wahrheit sagen und darf nichts verschweigen. Er darf nichts sagen, was einerseits den potenziellen Käufern eine falsche Vorstellung vermittelt, muss aber auch Ihre Interessen im Auge behalten. Im Übrigen darf er auch Ihnen gegenüber keine falschen Hoffnungen wecken, indem er Ihnen zum Beispiel das Interesse eines fiktiven Käufers vorgaukelt oder Sie glauben macht, dass er Ihre Immobilie zu einem überdurchschnittlich hohen Preis veräußern kann.
 

Makler muss Fehler korrigieren und seine Branchenkenntnisse einsetzen

Wenn der Makler eine Immobilie für sein Verkäufer vermarktet, muss er fehlerhafte Angaben korrigieren. Wenn Sie ihm also etwas Falsches sagen, hätte er zumindest theoretisch die Pflicht, Ihren Fehler richtigzustellen. In der Praxis ergeben sich daraus Schwierigkeiten, denn der Makler darf davon ausgehen, dass Sie ihm ebenfalls die Wahrheit sagen. Zudem ist er nicht dazu verpflichtet, Ihre Aussagen auf ihren Wahrheitsgehalt zu überprüfen. Was er aber tun muss ist, Ihre Angaben mit seiner gewachsenen Fachkenntnis zu checken und dabei eine hohe Sorgfalt anzuwenden. Falls ihm Ihre Angaben in irgendeiner Weise als kritisch oder unplausibel erscheinen, darf er diese nicht ins Exposé aufnehmen. Wenn er beispielsweise wider besseren Wissens und berechtigter Zweifel in ein Exposé einträgt, dass eine Immobilie über eine moderne Heizung verfügt, dies aber nicht der Wahrheit entspricht, macht er sich haftbar.

Gibt er Ihre Daten ungeprüft weiter, können daraus allerdings auch rechtliche Konsequenzen erwachsen, die an der Maklerhaftung vorbei auf Sie durchgreifen. Das gilt vor allem dann, wenn Sie Maklervertrag vereinbart haben, dass ein Makler keine Nachforschungen oder Überprüfungen vornehmen soll.

Die laufende Rechtsprechung stellt immer höherer Ansprüche an Maklerleistungen. Das ist aus Ihrer Sicht positiv. So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Hamm geurteilt, dass Maklerkunden sich auf die fachkundige Beratung eines Immobilienmaklers verlassen dürfen. Damit schanzt das Gericht dem Maklern ein hohes Haftungsrisiko zu, weil er nun für seine Aussagen in vollem Umfang geradestehen muss – egal, ob es um wirtschaftliche, rechtliche oder steuerliche Fragen geht.
 

Beispiele für die Maklerhaftung

Angenommen ein Makler verspricht Ihnen, den Marktpreis Ihrer Immobilie kompetent und fachgerecht einschätzen zu können. Er setzt einen Preis von 350.000 € fest und bestätigt Ihnen die Richtigkeit seiner Bewertung. Tatsächlich realisiert er aber nur einen Verkaufspreis von 280.000 €. Sie können den Makler auf unterschiedliche Weise haftbar machen, das korrespondierende Urteil vom Bundesgerichtshof vom 2. Dezember 2015 dient dazu als Orientierung (Aktenzeichen I ZR 47/15). Vereinfacht gesagt können Sie Ihren Makler für eine falsche Bewertung haftbar machen, sei es nun, weil er ein Grundstück für Sie zu billig verkauft oder umgekehrt zu teuer einkauft.
 

Maklerhaftung gegenüber Käufern

Streitigkeiten zwischen Käufern und Maklern sind gar nicht so selten. Beauftragen Sie einen Makler damit, Ihnen beim Kauf einer Immobilie zu helfen, müssen Sie aufmerksam sein. Kaufverträge sind manchmal so formuliert, dass Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden und Käufer stellen sich die Frage, ob Sie gegen den Makler vorgehen können. Die Antwort ist ja, unter gewissen Voraussetzungen. Makler haben bestimmte Aufklärungspflichten. Geben Sie falsche Auskünfte oder verschweigen Sie etwas, stehen Sie in der Haftung. Wenn es um die Aufklärungspflichten geht, gilt es allerdings zu unterscheiden, ob diese ohne oder mit konkreten Nachfrager bestehen.
 

Aufklärungspflicht aufgrund einer konkreten Nachfrage

In dieser Situation ist die Rechtslage relativ eindeutig. Haben Sie eine konkrete Nachfrage an Ihren Makler, muss er Ihre Fragen umfassend und wahrheitsgemäß beantworten. Ein Makler muss die Fakten nennen, darf Fehler weder bagatellisieren noch aufbauschen. Wenn ein Makler über eine Sache nicht Bescheid weiß, darf er nicht irgendetwas erfinden. Er muss sagen, dass er diese spezifische Information nicht hat. Gaukelt er Wissen vor, ist er haftbar für seine Aussagen.
 

Aufklärungspflicht ohne konkrete Nachfrage

Stellen Sie als Kunde bei Ihrem Makler keine konkrete Nachfrage in Zusammenhang mit der Immobilientransaktion, wird es etwas komplizierter. Die Rechtsprechung sagt, dass ein Makler auch ungefragt alle Fakten nennen muss, die von wesentlicher Bedeutung für eine Vertragsschließung sind. Das hat der Bundesgerichtshof am einen 30.01.2003 in einen Urteil festgeschrieben (siehe Aktenzeichen V ZR 389/01).

Trotz des genannten Urteils ist es gar nicht so einfach, die Aufklärungspflicht ohne konkrete Nachfrage in der Realität umzusetzen. Denn die Frage, was als wichtig und relevant gilt, ist individuell zu betrachten. Es ist unmöglich, eine pauschale Aussage in diesem Punkt zu treffen. Allerdings gibt es Erfahrungswerte, die auch gerichtlich bestätigt wurden. Über folgende Informationen muss ein Makler seine Kunden auch ohne konkrete Nachfrage aufklären:

  • wenn ein Gutachten Sachmängel an dem Objekt bescheinigt

  • wenn die beabsichtigte Nutzung von Kellerräumen zu Wohnzwecken unzulässig ist

  • wenn das Dach Mängel oder Reparaturbedarf aufweist

  • wenn ein Wohngebiet ein sozialer Brennpunkt ist, was augenscheinlich nicht zu erkennen ist

  • wenn Unklarheit über den Status des Denkmalschutzes eines Objektes besteht

  • wenn ein Heizöltank auf einem fremden Grundstück steht und kein Nutzungsrecht für das Grundstück eingetragen ist

  • wenn ein Konkurrenzbetrieb in unmittelbarer Nachbarschaft existiert

  • wenn eine Immobilie von Schädlingsbefall oder Holzwurmbefall betroffen ist


Welche Folgen haben Pflichtverletzungen eines Maklers?

Dem Makler drohen drei Rechtsfolgen aus vertragswidrigem Verhalten.

  1. Macht der Immobilienmakler vorsätzlich falsche Angaben oder verschweigt relevanter Informationen, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten. Damit wird der Kaufvertrag unwirksam und der Käufer kam vom Verkäufer den Kaufpreis zurückverlangen.

  2. Verletzt der Makler seine Pflichten, verwirkt er seinen Anspruch auf die Provision. Falls die Maklerprovision bereits bezahlt würde, können Sie diese zurückfordern.

  3. Die dritte Rechtsfolge, die eine Makler drohen kann, ist der Schadenersatz. Es gilt, den sogenannten Vertrauensschaden zu ersetzen. Dieser drückt sich in erster Linie im Vermögensnachteil aus. Makler haften für die finanziellen Nachteile, die sie schuldhaft bei ihren Kunden verursacht haben.

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