Notartermin beim Immobilienverkauf: Das kommt auf Sie zu

Der Verkauf einer Immobilie muss in Deutschland von einem Notar beglaubigt werden. Der Gesetzgeber hat hierfür klare Regeln vorgegeben. Ohne Notar ist ein rechtskräftiger Verkauf ausgeschlossen. Lesen Sie, was bei einem Notartermin abläuft, wie Sie sich darauf vorbereiten und worauf Sie besonders achten sollten.
 

Warum muss ein Notar eingeschaltet werden?

Ein Notar muss per Gesetz den Kaufvertrag beglaubigen und den gesamten Verkaufsprozess begleiten. Der Gesetzgeber will dadurch Käufer und Verkäufer gleichermaßen schützen. Notare sind unabhängig und beiden Parteien gegenüber zur Neutralität verpflichtet. Deshalb spielt es zumindest aus dieser Sicht keine Rolle, wer den Notar auswählt. Dennoch stellt sich immer wieder die Frage, wer den Notar aussucht: Käufer oder Verkäufer?
 

Wer sucht den Notar aus?

Wenn Sie sich mit Ihrem Käufer darauf geeinigt haben, die Immobilie zu verkaufen, steht der Notartermin an. Sie sollten vorab mit dem Käufer bereits abgesprochen haben, wie hoch der Kaufpreis ist und wie die Zahlungsmodalitäten sind, denn diese Infos braucht der Notar.

Gängige Praxis in Deutschland ist, dass der Käufer den Notartermin vereinbart und der Verkäufer alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellt. Ein entscheidender Vorteil, der darin für Sie liegt, ist, dass der Käufer die Kosten als Auftraggeber trägt, auch, wenn er nicht zum Termin erscheinen sollte. Denn Kosten fallen garantiert an: Sobald Sie die Unterlagen eingereicht haben, wird der Notar einen Vertragsentwurf erstellen. Dieser Aufwand wird selbstverständlich abgerechnet.

Falls es darauf hinausläuft, dass Sie als Verkäufer den Notar beauftragen, lassen Sie sich von dem Käufer vorab unterschreiben, dass er die Notarkosten trägt, die im Zusammenhang mit der Vertragserstellung anfallen.
 

Klären Sie die Einzelheiten für den Notar vor der Terminvereinbarung

Zu den wichtigsten Details im Kaufvertrag gehören der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Weitere wichtige Informationen sind diese:
 

• Grundschuld – Üblich ist es, eingetragene Hypotheken und Grundschulden. Falls Ihr Käufer aber zustimmt, einen eventuell laufenden Kredit bei Ihrem Kreditinstituts übernehmen, bleibt die korrespondierende Eintragung bestehen. Damit das rechtens ist, muss Ihre Bank zustimmen. Übrigens kostet die Löschung Geld. Wenn Sie ein Grundpfandrecht an den Käufer übertragen können, fallen diese Kosten nicht an.
• Nebenabreden – Falls Sie mit Ihrem Käufer abgesprochen haben, dass zum Beispiel die Einbauschränke, die Einbauküche und andere Einbauten mit gekauft werden, muss das in den Vertrag aufgenommen werden. Falls es weitere Nebenabreden gibt und Sie versäumen, diese eintragen zu lassen, sind diese letztlich nicht bindend. So darf auch der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis nicht von der Realität abweichen! Immer wieder kommen Immobilienkäufer auf die Idee, den offiziellen Preis im Notarvertrag niedriger anzusetzen, um die damit in Zusammenhang stehenden Kosten beim Notar und beim Finanzamt in Sachen Grunderwerbsteuer zu drücken. Das ist Betrug und Sie müssen davon Abstand nehmen.

• Gewährleistungsansprüche und Mängel - Die Immobilie beim Verkauf unter Privatleuten gilt gekauft wie gesehen. Diese Formulierung wird sich in der Regel auch in einem Notarvertrag wiederfinden. Doch Sie sollten wissen, dass es sich dabei nicht um den umfassenden Ausschluss von allen Gewährleistungspflichten handelt. Stattdessen geht es um den Ausschluss offensichtlicher Mängel. Liegen in Ihrer Immobilie versteckte Mängel verborgen, so sind Sie dafür haftbar. Falls Sie einen generellen Gewährleistungsausschluss vertraglich abstimmen, verwirkt der Käufer sein Recht auf Gewährleistung. Von dieser Regel gibt es Ausnahmen. Dazu gehört zum Beispiel die arglistige Täuschung gemäß Paragraf 444 BGB.

Diese Infos braucht der Notar

Damit der Notar seiner Arbeit schon den Kaufvertrag vorbereiten kann, benötigt er die folgenden sechs Informationen von Ihnen

1. Grundbuchauszug und Infos zum Grundstück bzw. zur Immobilie
2. Kaufpreis mit Zahlungsmodalitäten
3. Übergabetermin
4. Angaben zu möglichen Sachmängeln
5. Infos zu bestehenden Mietverhältnissen/Pachtverhältnissen und den darüber getroffenen Vereinbarungen
6. Information über ein einzurichtendes Notaranderkonto
    

Das erwartet Sie beim Notartermin

Bringen Sie Ihren Personalausweis mit, denn der Notar wird danach fragen, um Ihre Identität zu prüfen. Falls die zu veräußernde Immobilie in Besitz einer Firma ist (eigenständige Rechtsperson, beispielsweise eine GmbH), bringen Sie einen aktuellen Handelsregisterauszug mit.

Nachdem der Notar die Identität der Beteiligten festgestellt hat, liest er den Vertragsentwurf vor. Juristische Begriffe wird er Ihnen dabei erklären. Sie haben jetzt die Möglichkeit, ihm Fragen zu stellen, damit jegliche Zweifel ausgeräumt werden. Wenn Ihnen irgendetwas unklar ist, sprechen Sie es an. Der Notar hat die Pflicht, Sie in vollem Umfang neutral zu beraten.

Ergibt sich aus dem Notartermin, dass der Vertrag korrigiert werden muss, schreibt der Notar die Änderungen in den originalen Entwurf. Sie und Ihr Käufer unterzeichnen den geänderten Vertrag und der Notar unterschreibt ebenfalls. Damit ist der Verkauf offiziell, denn der Vertrag ist notariell beglaubigt.

Nach dem Vertrag bekommen Sie per Post den korrekten Vertrag zugeschickt. Dieser wird mit einem Siegel versehen. Der Vertragsentwurf, der mit den handschriftlichen Änderungen des Notars versehen wurde, wird im Archiv abgelegt. Sie können also später jederzeit nach er Originalschrift fragen.
 

Wie wird ein Kaufvertrag abgewickelt

Nach dem Notartermin wird eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragt. Diese wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Die Auflassungsvormerkung bedeutet, dass der Käufer nun einen Anspruch darauf hat, dass das Eigentum auf ihn übertragen wird. Sollten Sie nach dem Eintrag der Auflassungsvormerkung insolvent gehen, würde die Immobilie von der Insolvenzmasse ausgenommen werden. Der Käufer hat den Anspruch, nicht mehr Sie.

Das Finanzamt bekommt eine Information über den erfolgten Verkauf. Dazu schickt der Notar eine Veräußerungsanzeige an die Grunderwerbsteuerstelle. Inhalt dieser Veräußerungsanzeige sind sämtliche Informationen von steuerlicher Relevanz. In erster Linie geht es um den Preis, der Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer ist. Der Käufer erhält vom Finanzamt einen entsprechenden Bescheid, der ihn zur Zahlung aufgefordert.

Was geschieht mit dem Vorkaufsrecht?

Es kann vorkommen, dass eine andere Partei ein Vorkaufsrecht beansprucht. Das kann zum Beispiel geschehen, wenn ein Mietshaus in eine Eigentümergemeinschaft umgewandelt wird und Mieter von einem Vorkaufsrecht Gebrauch machen können. Auch können Gemeinden ein Vorkaufsrecht auf bestimmte Häuser haben. Inwieweit das zutrifft, regelt das Baugesetzbuch. Wenn solche Vorkaufsrechte vorliegen, müssen die Parteien – also zum Beispiel die Mieter oder die Gemeinde – auf das Vorkaufsrecht verzichten. Der Notar formuliert die notwendigen Papiere dazu und sorgt für den ordnungsgemäßen Verzicht.
 

Neue Eigentümer wird ins Grundbuch eingetragen

Wenn Sie ein Notaranderkonto haben einrichten lassen und der Kaufpreis darauf gutgeschrieben wurde, wird der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch auf den Weg bringen. Damit ist die Auflassungsvormerkung nicht mehr nötig, sodass sie gelöscht wird. Ist der Vorgang komplett abgeschlossen, bekommen Sie das Geld. Falls Sie mit dem Notar vereinbart haben, dass er das Geld zum Beispiel direkt an die Bank überweist, um einen Kredit auszugleichen, wird er die Überweisung veranlassen. Nun ist es an Ihnen den Notar zu informieren, sobald das Geld dort eingegangen ist. Dann kann der Notar seiner Arbeit fortsetzen.
 

Zu welchem Zeitpunkt wird Ihr Käufer der neue Eigentümer?

Der Käufer wird offiziell der neue Eigentümer, sobald die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Nun ist die Besitzübernahme durch ihn abgeschlossen, Nutzen und Lasten gehen komplett auf ihn über.
 

Wie teuer ist der Immobilienverkauf?

Notarkosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und werden pauschal abgerechnet. In der Regel übernimmt der Käufer die Notarkosten. Doch falls Sie auf Nummer sicher gehen wollen, planen Sie 2 % des Kaufpreises ein. Damit sind sämtliche Arbeiten des Notars abgegolten. Das bedeutet, die Erstellung des Entwurfs und Beurkundung, die Prüfung der Immobilie auf Schulden und Rechte sowie aller weiteren Tätigkeiten sind damit bezahlt.