Finanzierungsbestätigung: Was ist das, wer erteilt Sie und wie muss Sie aussehen?

Frau freut sich über Zusage von der Bank

Eine Finanzierungsbestätigung ist ein Schriftstück eines Kreditinstituts. In ihm erklärt sich die Bank bereit, die Finanzierung für einen bestimmten Käufer für ein bestimmtes Objekt zu übernehmen. Allerdings gibt es auch eine Finanzierungsbestätigung unter Vorbehalt. Was Ihnen als Verkäufer Sicherheit gibt, ist die verbindliche Finanzierungsbestätigung.

Das wichtigste in Kürze

  • Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung bedeutet, dass der Kaufinteressent zahlungsfähig ist.

  • Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung gibt Verkäufern, Käufern und Maklern Sicherheit, dass ein notarieller Kaufvertrag mit Erfolg abgeschlossen werden kann.

  • Eine unverbindliche Finanzierungszusage hat keinen Wert für den Verkaufsprozess.

  • Die Bearbeitungszeit einer Finanzierungsbestätigung hängt maßgeblich vom potenziellen Kreditnehmer – also Ihrem Käufer ab. Er muss zahlreiche Unterlagen vorlegen. Händigen Sie ihm deshalb alle nötigen Unterlagen rasch aus.

  • Jede Finanzierungszusage kann gekippt werden, wenn sich wesentliche Rahmendaten der Finanzierung ändern (z. B. Bonität, Immobilienwert).


Finanzierungsbestätigung sorgt für Verbindlichkeit

Wenn Sie im Rahmen der Verkaufsgespräche mit einem potenziellen Käufer schon weit fortgeschritten sind, sollten Sie nach einer Finanzierungsbestätigung fragen. Nur mit diesem Schriftstück können Sie eine formale Sicherheit herstellen, dass der Kaufinteressent den Kaufpreis auch tatsächlich leisten kann. Sie sollten im Zusammenhang mit einer Finanzierungsbestätigung einige Aspekte bedenken.


Was prüft die Bank, um eine Finanzierungsbestätigung auszustellen?

Damit eine Bank eine verbindliche Finanzierungszusage ausstellt, wird sie eine Bonitätsprüfung beim potenziellen Kreditnehmer durchführen. In diesem Rahmen wird auch ein SCHUFA-Auszug angefordert. In erster Linie umfasst die Prüfung folgende Aspekte:

  • Wie groß ist der Finanzierungsbedarf für die Immobilie?

  • Um welche Immobilie geht es? Hier sind Grundbuchauszug, Exposé, Energieausweis und anderer Unterlagen vorzulegen. Händigen Sie diese dem potenziellen Käufer kurzfristig und vollständig aus.

  • Wie ist es um das Eigenkapital des potenziellen Käufers bestellt? Der Kreditnehmer muss Nachweise beibringen.

  • Welche Vermögensgegenstände sind im Besitz des potenziellen Käufers?

  • Wie ist die Einkommenssituation? Aus diesen Angaben wird die Kapitaldienstfähigkeit ermittelt. Ist die Kapitaldienstfähigkeit gesichert, dann bedeutet es, dass der potenzielle Kreditnehmer die monatlichen Kreditraten bezahlen könnte.

Ihr möglicher Käufer nimmt durch sein Verhalten Einfluss auf die Bearbeitungszeit. Er muss dafür sorgen, dass die Bank alle nötigen Unterlagen erhält bzw. Zugriff nehmen kann. Die Bank braucht nur wenige Tage für die Prüfung, manchmal kann Sie innerhalb von 48 Stunden sagen, ob Sie die Finanzierung begleiten will. Wenn sich eine bankseitige Prüfung für eine Finanzierungsbestätigung über mehr als 14 Tage hinzieht, sind Zweifel angebracht. Entweder liegt es daran, dass der Kaufinteressent nicht gut mitarbeitet oder die Bank hat kritische Punkte festgestellt, die sie von einer verbindlichen Finanzierungsbestätigung abhalten.

Tipp: Ernsthaft interessierte Käufer fragen nicht erst dann bei der Bank nach einem Kredit, wenn sie Ihr Traumobjekt gefunden haben. Sie bereiten sich rechtzeitig vor und können innerhalb kürzester Zeit eine aktuelle Finanzierungsbestätigung organisieren, weil die Bank bis auf die Werthaltigkeitsprüfung der Immobilie bereits sämtliche erforderlichen Prüfungen vorgenommen hat.


Was ist Inhalt einer Finanzierungsbestätigung?

Eine Finanzierungsbestätigung kann in verbindlicher oder in unverbindlicher Form erstellt werden. Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung könnte wie folgt lauten:

Hiermit bestätigen wir Herrn/Frau XY die grundsätzliche Bereitschaft, die Immobilie am Meisenweg 1 in 12345 Musterstadt zu finanzieren.“

Dieser Satz hilft eigentlich nicht weiter, denn dass eine Bank grundsätzlich bereit ist, eine Immobilie zu Finanzierung, ist logisch. Es fehlt hier an konkreter Verbindlichkeit. Sätze wie diese lassen erkennen, dass die Finanzierungsgespräche noch nicht weit fortgeschritten sind. Die Bank hat offenbar noch nicht sämtliche erforderlichen Prüfschritte unternommen hat, um die Bonität des potenziellen Käufers zu überprüfen. Das kann bedeuten, dass der Kaufinteressent kein ernsthaftes Interesse hat, da er die notwendigen Unterlagen nicht schnellstens vorlegt.

In Anbetracht der bisherigen Geschäftsbeziehungen sehen wir uns nach erster Einschätzung in der Lage, die Immobilie zum bezifferten Kaufpreis zu finanzieren.“

Unter dem banküblichen Vorbehalt bestätigen wir die Finanzierung des Objektes zu bezeichnetem Kaufpreis und behalten uns die abschließende Prüfung der Finanzierungsanfrage vor.“

Auch das sind keine verbindliche Zusagen, sondern es handelt sich um eine Auskunft zum derzeitigen Stand der Dinge. Auch hier kann noch einiges schief gehen, weil offensichtlich entscheidende Unterlagen fehlen, die zu einer verbindlichen Zusage nötig sind.
 

Eine verbindliche Zusage gibt Ihnen mehr Sicherheit:

„Hiermit bestätigen wir Herrn/Frau XY verbindlich unsere Bereitschaft, die Immobilie am Meisenweg 1 in 12345 Musterstadt mit XY Euro zu finanzieren.“

Hiermit bestätigen wir dem Verkäufer XY verbindlich, dass wir dem Kreditnehmer Herr/Frau XY den Darlehensbetrag in Höhe von XY Euro zur Verfügung stellen werden. Die Rahmenbedingungen für den Kredit sind noch in Detail zu vereinbaren.

In beiden Fällen drückt sich die Bank konkret aus. Sie hat alle erforderlichen Prüfungen vorgenommen und positiv abgeschlossen. Ändert sich nichts mehr an den Rahmenbedingungen, können die Beteiligten mit sehr großer Sicherheit davon ausgehen, dass das Darlehen gewährt wird und der Kaufpreis fließt.

Vorsicht: Auch eine verbindliche Finanzierungsbestätigung ist keine 100-prozentige Garantie, dass die Darlehensvergabe erfolgt. Es kann sein, dass die Bank aufgrund neuer Erkenntnisse zu dem Schluss kommt, dass die Bonität eines Käufers doch nicht ausreicht. Neue Erkenntnisse könnten zum Beispiel ein gekündigter Job oder der Wegfall des zweiten Einkommens sein. Davor ist niemand gefeit, insofern sind auch rechtsverbindliche Zusagen stets keine hundertprozentige Garantie. Aus diesem Grund empfiehlt sich der Vertragsschluss schnellstmöglich nach Erhalt der verbindlichen Zusage.


Finanzierungszusage ist kein Darlehensvertrag!

Eine Finanzierungszusage ist noch kein Darlehensvertrag, die Kreditkonditionen mit dem Darlehensnehmer sind noch nicht vereinbart. Solange der potenzieller Käufer Ihrer Immobilie den Kreditvertrag bei der Bank noch nicht rechtsverbindlich unterzeichnet hat, kann die Bank noch aussteigen. Das gilt im Übrigen auch dann, wenn der Verkehrswert der Immobilie während der Vertragsverhandlungen gemindert wird. Dies könnte beispielsweise geschehen, wenn Abrissarbeiten an der Immobilie durchgeführt werden, ein Brand in der Immobilie ausbricht oder bekannt wird, dass eine neue, stark befahrene Umgehungsstraße direkt vor der Haustür entlang geführt wird.

Das Risiko, dass die Bank von einer verbindlichen Zusage zurücktritt, ist allerdings sehr gering. Banken sprechen nicht leichtfertig Finanzierungszusagen aus.
 

Was kostet eine Finanzierungszusage?

Viele Banken verzichten auf Gebühren, doch einige verlangen Geld für den Aufwand, der mit einer vorzeitigen Überprüfung der Finanzierbarkeit einhergeht. In der Regel werden die Gebühren aber angerechnet, wenn der Darlehensvertrag über die Bank abgeschlossen wird.
 

Was bringt Ihnen eine Finanzierungszusage?

Wenn selbst eine verbindliche Finanzierungszusage noch gekippt werden kann, wozu brauchen Sie dann ein solches Dokument? Die Antwort liegt auf der Hand. Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung seitens der Bank gibt darüber Auskunft, dass ein Kaufinteressent tatsächlich zahlungsfähig und solvent ist. Sie haben die Sicherheit, dass unter den gegebenen Umständen der Verkauf erfolgreich über die Bühne gehen wird. Sie sind nun in der Lage realistisch abzuschätzen, ob weitere Besichtigungstermine für Ihre Immobilie sinnvoll sind oder ob Sie den erfolgreichen Geschäftsabschluss in die Wege leiten können.
 

Vorteile einer Finanzierungsbestätigung für Verkäufer, Kaufinteressent und Makler

Eine Finanzierungsbestätigung hat für alle Beteiligten Vorteile. Das gilt für Sie als Verkäufer genauso, wie für einen Makler - falls Sie ihn beauftragt haben - und auch für einen Kaufinteressenten.
 

Vorteile einer Finanzierungsbestätigung für Verkäufer

  • Eine frühzeitige Finanzierungsbestätigung hat für Sie den Vorteil, dass Sie viel Zeit sparen können. Wenn nämlich die Zahlungsfähigkeit eines potenziellen Käufers feststeht, können Sie den Hausverkauf rasch auf den Weg bringen. Das verkürzt den gesamten Verkaufsprozess.

  • Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass Sie das Risiko einer Rückabwicklung minimieren. Würde sich nämlich die Zahlungsfähigkeit eines Kaufvertragspartners erst dann herausstellen, wenn der notarielle Vertrag bereits abgeschlossen ist, müsste er Kaufvertrag mit hohem Zeitaufwand sowie damit verbundenen Kosten rückabgewickelt werden. Der weitere Verkauf kann häufig erst dann fortgesetzt werden, wenn die Rückabwicklung abgeschlossen ist.

  • Erhalten Sie die Bestätigung der Zahlungsfähigkeit frühzeitig, vermeiden Sie Rückschläge. Es könnte ohne Finanzierungsbestätigung möglicherweise dazu kommen, dass Sie anderen Kaufinteressenten absagen, weil Sie die Zahlungsfähigkeit unbestätigt voraussetzen. Eine Absage lässt sich nicht ohne weiteres zurückdrehen. In vielen Fällen ist Sie tatsächlich unumkehrbar und die vormals interessierten Käufer haben sich neu orientiert. Für Sie bedeutet es, den Verkaufsprozess neu anzustoßen, wobei die Anzahl potenzieller Käufer vermutlich geringer ausfallen wird.
     

Vorteile einer Finanzierungszusage für Kaufinteressenten

  • Ein reibungsloser Ablauf lässt sich durch eine frühzeitige Finanzierungszusage fast garantieren. Deshalb ist es für Kaufinteressenten wichtig, sich darum zu kümmern. Mit einer verbindlichen Zusage im Rücken lassen sich Kaufpreisverhandlungen selbstbewusst führen.

  • Eine verbindliche Finanzierungszusage senkt das Risiko der eventuellen Rückabwicklung eines Vertrags. Damit sind stets Kosten verbunden. Auch können Sie Schadenersatz vom Käufer fordern, wenn die Rückabwicklung notwendig wird.

  • Käufer positionieren sich vorteilhaft, wenn sie frühzeitig vermitteln, dass sie den Kaufpreis bezahlen können. Die Finanzierungszusage unterstreicht die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht und macht Käufer für Verkäufer interessanter. Das Risiko einer Zusage ist höher.


Vorteile einer Finanzierungsbestätigung für Makler

  • Verhandeln Kaufinteressenten mit verbindlicher Finanzierungszusage mit einem Makler, so kann er einen Verkauf rasch auf den Weg bringen und Sie zufriedenstellen.

  • Kann ein Makler frühzeitig davon ausgehen, dass die Finanzierung für eine Immobilie gesichert ist, wird er die Verhandlungen mit anderen Kaufinteressenten einstellen. Stellt der Makler zu spät fest, dass ein Kaufinteressent tatsächlich nicht zahlungsfähig ist, wäre das ein erheblicher geschäftlicher Nachteil für ihn, den er vermeiden will.
     

Sollten Sie immer auf eine Finanzierungsbestätigung pochen?

Natürlich sind Sie nicht gezwungen, eine Finanzierungsbestätigung anzufordern. Sie können selbstverständlich auch ohne dieses formlose Schreiben ein Notartermin vereinbaren, um den Kaufvertrag vorbereiten zu lassen und verbindlich zu unterschreiben. Allerdings sollten Sie in diesem Fall einen Eigenkapitalnachweis des bevorzugten Käufers anfordern.
 

Was ist ein Eigenkapitalnachweis?

Der Eigenkapitalnachweis dient als Indikator, um herauszufinden, ob eine Bank einer Finanzierung aller Wahrscheinlichkeit nach zustimmen würde. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie für 200.000 Euro verkaufen wollen und der Kaufinteressent kann Ihnen Festgeld oder Aktienbesitz in Höhe von rund 60.000 Euro nachweisen (das sind 30 Prozent des Kaufpreises), dann können Sie im Normalfall davon ausgehen, dass ein Kreditinstitut einer Finanzierung in dieser Höhe zustimmen wird.

Vorsicht: Auch ein Eigenkapitalnachweis ist keine Garantie für eine Finanzierung. Falls der Kaufinteressent nämlich Schulden hat oder das Eigenkapital bereits für andere Finanzierung als Sicherheit hingegeben hat und gleichzeitig ein zu geringes Einkommen nachweisen kann, um die monatlichen Raten zu bezahlen, wird sich nur schwer eine Bank als Finanzierungspartner finden.
 

Welches Risiko besteht, wenn Sie ohne Finanzierungsbestätigung vorgehen?

Wie bereits oben angedeutet kann es bei fehlender Finanzierungsbestätigung dazu kommen, dass Sie in gutem Glauben an die Zahlungsfähigkeit Ihres bevorzugten Käufer anderen Kaufinteressenten absagen. Folgendes kann geschehen:

  1. Es kommt zu einem Notartermin, den der potenzielle Käufer kurzfristig abgesagt, weil er die Finanzierung doch nicht bekommen hat.

  2. Noch schlimmer wäre es, wenn der Käufer trotz fehlender Finanzierungszusage den Kaufvertrag unterschreibt und dann später nicht bezahlt. Zwar ist es möglich, dass Sie vom Kaufvertrag zurücktreten, doch das kostet Zeit. Zum einen müssen Sie eine angemessene Nachfrist für die Zahlung setzen. Zum anderen müssen Sie den Verkauf erneut beauftragen, falls das Geld auch innerhalb der Nachfrist nicht bezahlt wird. Abgesehen davon wird es für Sie währenddessen nicht möglich, die Anschlussaktivitäten zu planen geschweige denn durchzuführen, insbesondere was die Finanzierung für eine eventuelle Anschluss-Immobilie bzw. einen anderen Verwendungszweck des Kaufpreises angeht.

Für den Käufer, der das Geschäft platzen lässt, entstehen Kosten. Er muss die Kaufnebenkosten übernehmen. Außerdem droht Schadenersatz, den Sie beim verhinderten Käufer geltend machen könnten.
 

Fazit: Verbindliche Finanzierungszusage anfordern und rasch den Kaufvertrag auf den Weg bringen

Das geflügelte Wort „Zeit ist Geld“ trifft in mehrfacher Hinsicht auf eine Finanzierungsbestätigung zu. Zum einen sollten Sie möglichst zügig nach dem Erhalt den Notarvertrag unterschreiben. Je kürzer die Zeit zwischen verbindlicher Bestätigung und Zahlungstermin, desto geringer die Gefahr, dass unwägbare Kriterien die Finanzierung verhindern.

Zum anderen sollten Sie anderen Kaufinteressenten frühestens absagen, wenn eine verbindliche Finanzierungszusage vorliegt und Sie den Notartermin mit ihrem potenziellen Käufer vereinbart haben. Noch sicherer wäre eine Absage erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und im Zweifel sogar erst, nachdem das Geld geflossen ist. Wahren Sie Ihre eigenen Interessen im besten Sinne, ohne anderen Kaufinteressenten überstürzt abzusagen.

Beliebte Artikel zum Thema: