Haus verkaufen trotz Mieter: Das ist zu beachten

Was passiert mit Mietern beim Hausverkauf? Dieser zentralen Frage können Sie in diesem Ratgeber nachgehen und dabei alle Optionen beleuchten. Da es sich um eine nicht selten rechtlich sehr komplexe Konstellation handelt, sollten Sie dieses Thema vor dem Hausverkauf frühzeitig auf dem Bildschirm haben und das lösungsorientierte Gespräch mit Mietern suchen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist mit gewissen Fallstricken verbunden, an lange dauernden Rechtsstreitigkeiten kann Ihnen als Hausverkäufer nicht gelegen sein. Relativ unkompliziert ist der Hausverkauf trotz Mieter, wenn der neue Eigentümer die Mietverhältnisse fortführt. Und dann ist je nach Konstellation auch ein Vorkaufsrecht für aktuelle Mieter ein Thema beim Hausverkauf.
 

Haus verkaufen trotz Mieter: Das Wichtigste auf einen Blick in Kürze

  • Wer sein Haus gewinnbringend verkaufen will, erzielt ohne Mieter nicht selten einen um 30 % höheren Preis.
  • Die Kündigung durch Eigenbedarf ist an strenge Regeln und exakte Begründungen gebunden.
  • Beachten Sie die Grundregel, dass der Hausverkauf die Miete nicht bricht: Mietverträge bleiben grundsätzlich nach dem Hausverkauf bestehen.
  • Eine außerordentliche Kündigung von Mietern kommt nur bei zwingenden Gründen vor.
  • Für wünschenswerte Planungssicherheit ist zu prüfen, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat und entsprechend zu informieren ist (falls z. B. eine Wohnung in dem Haus gemietet wurde).
  • VOR dem Hausverkauf scheidet eine Kündigung wegen Eigenbedarf als ‚schnelle‘ Lösung aus, da ein zeitlich befristeter Eigenbedarf nicht zulässig ist.


Erster Schritt: Das persönliche Gespräch suchen

Wenn Sie als Eigentümer Ihr Haus verkaufen wollen, sollten Sie mit offenen Karten spielen und Ihre Mieter so früh wie möglich über Ihre Pläne in Kenntnis setzen. Sprechen Sie mit dem Mieter über alle Optionen, vielleicht schaut dieser ohnehin gerade nach einer neuen Wohnung oder aber Sie wissen, dass er aktuell baut. In diesen Fällen ist oft eine einvernehmliche Lösung in greifbarer Nähe.
 

Eine einvernehmliche Lösung schützt vor langem Rechtsstreit!

Bevor Sie vor dem Hausverkauf zu einer Kündigung des Mietverhältnisses greifen, sollten Sie aufgrund rechtlicher Unabwägbarkeiten und des Faktors Zeit an einer einvernehmlichen Lösung arbeiten. Eine Ablösesumme könnte den Mieter ohne Kündigung zu einem Auflösungsvertrag bewegen.
 

Auszugsprämie & Auflösung des Mietvertrages als Option

Vielleicht ist der Mieter auch selbst daran interessiert, das Haus zu kaufen? Eventuell haben Sie eine andere Wohnung im Petto, die Sie an den Mieter vermitteln können? Sie sehen: Es gibt viele Lösungen. Es wäre strategisch unklug, den Mieter mit einer Kündigung sofort vor den Kopf zu stoßen und damit die Tür für hier skizzierte Lösungen sofort zuzuschlagen.


Kann man ein Haus mit Mietern verkaufen?

Grundsätzlich müssten Sie die gerade angesprochenen Anstrengungen nicht unternehmen, denn der Hausverkauf trotz Mieter ist möglich. Lauf § 566 BGB gilt nämlich der Grundsatz, dass der Kauf das bestehende Mietverhältnis nicht bricht. Wenn Sie nur an dem Geld und nicht an einer Form der Eigennutzung interessiert sind, können die Mietverhältnisse auf den neuen Eigentümer übergehen. In diesem Fall ist aber oft mit einem geringeren Verkaufspreis zu rechnen, das sollte Ihnen vor dem Hausverkauf klar sein.
 

Denken Sie vor dem Hausverkauf an Mieterinformation & Vorkaufsrecht

Sie müssen die Mieter über den Eigentümerwechsel informieren, damit diese die Mietzahlungen in Zukunft an diese leisten. Zu prüfen ist im Einzelfall, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters zu beachten ist, wobei § 463 BGB den rechtlichen Rahmen vorgibt. Es ist in jedem Fall nicht möglich, den Hausverkauf trotz Mieter heimlich über die Bühne zu bringen.
 

Hausverkauf trotz Mieter: Pflicht zu Besichtigungsterminen?

Angenommen, das Haus soll verkauft werden und eine Lösung mit dem Mieter konnte gefunden werden. Ist dieser nun vor dem Hausverkauf und seinem Auszug verpflichtet, Besichtigungstermine durchführen zu lassen? Ja, er muss mitwirken, wenn ihm rechtzeitig entsprechende Ankündigungen gemacht werden. Im Falle einer ausgeübten Berufstätigkeit ist eine Vorlaufzeit von mindestens 4 Tagen einzuhalten. Dauer, Anzahl und Besuchszeiten müssen ortsüblich und insofern zumutbar sein.
 

Kündigen wegen Eigenbedarf vor Hausverkauf: eine Option?

Wer Mietern vor dem Hausverkauf kündigen möchte, kann das ordentlich mit entsprechenden Kündigungsfristen und außerordentlich tun. Beachten Sie, dass für eine außerordentliche Kündigung eine erhebliche Vertragsverletzung vorliegen muss. Gründe für eine außerordentliche Kündigung von Mietern können hohe Mietrückstände, Beleidigungen, vertragswidrige Untervermietungen oder wiederholte Störungen des Hausfriedens sein.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein gangbarer Weg, der aber an sehr konkrete Bedingungen geknüpft ist. Nicht immer ist in jedem Fall von absoluter Planungssicherheit auszugehen.
 

Welche Kündigungsfrist bei Hausverkauf trotz Mieter?

Bei der ordentlichen Kündigung sind Fristen einzuhalten. Je länger der Mieter in dem Haus wohnt, desto länger wird die Kündigungsfrist sein. Besteht das Mietverhältnis länger als 8 Jahre, liegt die Kündigungsfrist bei 9 Monaten. Hier wird sehr deutlich, warum der Faktor Zeit bei diesem Thema oft eine Rolle spielt. Kommt es zur Klage, kann sich der Hausverkauf trotz Mieter über einen langen Zeitraum hinziehen.
 

Kündigung des Mieters wegen Eigenbedarf nach dem Hausverkauf

Hausverkauf bricht Miete nicht. Angesichts des hier vorgestellten Mottos könnte der neue Besitzer auf die Idee kommen, den bisherigen Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen. Das setzt aber voraus, dass die Immobilie selbst oder durch nahe Angehörige wie Kinder, Enkel etc. genutzt werden soll. Wer nach dem Hausverkauf Mietern wegen Eigenbedarf kündigt, muss diesen Schritt genau erklären und die Lebensverhältnisse offenlegen. Es darf sich nicht um einen vorgeschobenen oder zeitlich befristeten Eigenbedarf handeln! Um sich nicht rechtlich angreifbar zu machen und langwierige Auseinandersetzungen ggf. vor Gericht auf sich nehmen zu müssen, sollte eine solche Kündigung nur ausgesprochen werden, wenn die Voraussetzungen für Eigenbedarf vorliegen (siehe hierzu auch die Checkliste am Ende).
 

Sonderfall: Wann ist ein Mieter unkündbar?

Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, sind im Einzelfall immer alle Voraussetzungen detailliert zu prüfen. So könnte es sein, dass ein Mieter ein lebenslanges Wohnrecht besitzt. Ist dieses im Grundbuch eingetragen, ist ein solcher Mieter defacto unkündbar. Diese Szenario kann eintreten, falls das zu verkaufende Haus geerbt wurde und der Erblasser entsprechende Regelungen getroffen hat. In einem solchen Fall führt kein Weg an einer Einigung oder dem Verkauf mit fortführen des Gebrauchsrechts vorbei. Lassen Sie die Situation von einem erfahrenen Fachanwalt bewerten, um nach einer Lösung zu suchen.
 

Wann ist Eigenbedarf nicht möglich?

Eine unzulässige Kündigung wegen Eigenbedarf liegt vor, wenn der Wohnraum für die Personenanzahl zu groß ist (hierzu werden entsprechende Referenzdaten herangezogen). Nicht zulässig und somit unwirksam ist ein zeitlich befristetet Eigenbedarf. Liegt nur ein zeitlich befristeter Mietvertrag vor, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich.
 

Fazit: Was passiert mit Mietern beim Hausverkauf?

Grundsätzlich können sich Mieter auch nach dem Hausverkauf auf ihren Mietvertrag berufen, der gültig bleibt. Vermieter und Verkäufer in spe haben ihre Informationspflichten und ein etwaiges Vorkaufsrecht zu beachten. Eine Kündigung ist nur innerhalb der Fristen mit einer nachvollziehbaren Begründung möglich. Für eine außerordentliche Kündigung müssen die oben genannten Gründe vorliegen.
 

Warum besser Haus ohne Mieter verkaufen?

Aus finanzieller Sicht haben Hausverkäufer ein Interesse daran, Mietverhältnisse vorher aufzulösen: Marktdaten zeigen, dass Erlöse für Häuser mit bestehendem Mietverhältnis um bis zu 30 % niedriger ausfallen können. Bleibt das Haus wegen langfristiger Planungssicherheit in der Familie, dürfte dieser Aspekt bei einem ohnehin symbolischen Kaufpreis nicht ins Gewicht fallen. Es kommt also immer auch darauf an, an wen das Haus verkauft werden soll.
 

Checkliste: Was ist bei der Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten?

  • Gemäß § 573 BGB ist ein so genanntes berechtigtes Interesse nachzuweisen.
  • Die im Bürgerlichen Gesetzbuch genannten Kündigungsfristen sind einzuhalten.
  • Zeitlich befristeter oder räumlich unangemessener Eigenbedarf ist unzulässig.
  • Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf besteht immer das Risiko der Anfechtung und einer langen rechtlichen Auseinandersetzung.
  • Liegt ein Härtefall vor, können sich Mieter in aller Regel erfolgreich gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf wehren.
  • Einvernehmliche Lösungen sind vorzuziehen: Prämie für Auflösungsvertrag und/oder die Vermittlung einer vergleichbaren oder sogar größeren Immobilie als Beispiele.

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