Wertermittlung – so ermitteln Sie den Wert Ihres Hauses


3d Häuser auf Münzstapel

Sie wollen Ihr Haus verkaufen und wissen nicht, welchen Wert Sie für Ihre Immobilie ansetzen können? Die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie ist nicht einfach. Sie haben unterschiedliche Faktoren beachten. Dieser Artikel zeigt Ihnen die verschiedenen Methoden zur Wertermittlung.
 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Verkehrswert gibt Ihnen den am Markt möglichen erzielbaren Preis wieder.

  • Das Vergleichswertverfahren eignet sich für unbebaute Grundstücke oder Immobilien, die viele übereinstimmende Merkmale haben.

  • Der Ertragswert bildet sich aus den zukünftigen Reinerträgen der Immobilie und eignet sich daher vor allem für Mietobjekte.

  • Der Sachwert ist von den Herstellungskosten abhängig und lässt sich insbesondere auf selbstgenutzte Immobilien anwenden.
     

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Der Verkehrswert oder auch Marktwert genannt, gibt den möglichen erzielbaren Preis für eine Immobilie an einem bestimmten Stichtag vor. Es ist der wichtigste Wert der Wertermittlung für Immobilien. Folgende Punkte sind Sie bei der Bewertung zu beachten:

  • Gegebenheiten wie Rechte und Belastungen auf dem Grundstück.

  • Die tatsächlichen Eigenschaften wie Erschließungszustand, Art und Umfang der baulichen Nutzung.

  • Die sonstigen Beschaffenheiten wie Reparaturstau
     

Ihre persönlichen Einflussfaktoren spielen bei der Bewertung keine Rolle. Dazu zählen bspw. verwandtschaftliche Beziehungen. Der Verkehrswert lässt sich mit drei Verfahren ermitteln. Um den Verkehrswert zu erhalten, müssen Sie für die Aussagekraft mindestens zwei Verfahren heranziehen.

  1. Vergleichswertverfahren

  2. Ertragswertverfahren

  3. Sachwertverfahren

Die verschiedenen Berechnungsmethoden und die Vielzahl der wertbestimmenden Faktoren sind jedoch ein Kernproblem der Immobilienwirtschaft. In der „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken“ (ImmoWertV) sind die wichtigsten Begriffe nochmals definiert.

Für die Rechenverfahren finden Sie jeweils Beispiele, die Ihnen bei der Anwendung helfen.
 

Was ist beim Vergleichswertverfahren zu beachten?

Beim Vergleichswertverfahren ist der Verkehrswert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke zu ermitteln. Ein Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es aus tatsächlichen Preisen abzuleiten ist. Die Berechnungsmethode bietet sich meist nur bei unbebauten Grundstücken, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder Eigentumswohnungen an. Bebaute Grundstücke weichen wegen ihrer Ungleichheit oft voneinander ab. Für die Bewertung sind ausreichend vergleichbare Grundstücke oder Immobilien zu finden.

Diese Merkmale sind für Grundstücke zu beachten:

  • Lage

  • Größe

  • Art der baulichen Nutzung

  • Bodenbeschaffenheit

  • Erschließungszustand

  • Ausrichtung und Gestaltung


Diese Merkmale sind für Gebäude ausschlaggebend:

  • Gebäudeart

  • Zustand (baulich und energetisch)

  • Baujahr

  • Bauweise

  • Größe

  • Qualität der Ausstattung

Außerdem sind Sie die Vergleichspreise aus dem normalen Geschäftsverkehr von Immobilien heranzuziehen. Dies machen Sie mit dem Bodenrichtwert oder dem direkten Preisvergleich durch zehn Immobilien mit ausreichend übereinstimmenden Merkmalen.

Anschließend bilden Sie mit Hilfe von Zu- und Abschlägen einen Kaufpreisdurchschnitt. Dadurch ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie. Eine Abweichung der zu vergleichenden Objekte darf nicht über 35 % liegen. Da sonst die Vergleichbarkeit und Preisfindung der Immobilien nicht realistisch ist. Für die Bestimmung der Zu- und Abschläge empfehlen wir einen Sachverständigen einzuschalten, da er das nötige Fachwissen mitbringt.
 

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Lagewert wieder. Der Richtwert ist aus der Entwicklung der Grundstückskaufpreisen zu ermitteln. Meist liegt die Grundflächenzahl, also die bebaubare Fläche des Grundstücks in Quadratmetern, zu Grunde. Der Bodenrichtwert ist eine indirekte Bodenwertermittlung. Dieser wird gebildet, indem die Gutachterausschüsse der Städte und Landkreise auf Grundlage der Kaufpreissammlungen den Bodenrichtwert ermitteln. Die Einsicht in die Kaufpreissammlungen erfolgt über einen Antrag. Die Bewertung auf Grundlage des Bodenrichtwerts heißt deshalb indirektes Vergleichswertverfahren. Stammt der angesetzte Immobilienwert aus den Vergleichswerten anderer Immobilien, heißt es direktes Vergleichswertverfahren.
 

Rechnungsverfahren mit Beispiel:

Familie Meier möchte Ihr freistehendes Einfamilienhaus verkaufen. Folgende Tabelle zeigt beispielhaft die zu vergleichenden Fakten:
 

Angaben

Vergleichsobjekt

Einfamilienhaus

Zu- /Abschläge

Wohnfläche

440 m²

440 m²

-

Baujahr

1960

1981

+ 10 %

Zustand

modernisiert

baujahrstypisch

- 15 %

Lage

mittel

mittel

-

Ausstattung

durchschnittlich

durchschnittlich

-

Preis pro m²

1.300 €

1.300 €

-

Weitere Einflüsse

Verkehrslärm

-

+ 15 %

Wert absolut

572.000 €

629.200 €

(= +10 %)


Im Vergleich erhält das Einfamilienhaus der Familie Meier eine Wertsteigerung von 10 %. Damit hält die Immobilie die Grenze von 35 % ein und kann nach einem weiteren Vergleich mit einem Rechnungsverfahren so am Markt beworben werden.
 

Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

Vorteile

Nachteile

bildet präzise Marktgeschehen ab

ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte schwer zu finden

basiert nicht auf Herstellungskosten

Sachverständiger zu Ermittlung der Umrechnungskoeffizienten notwendig

leicht nachvollziehbar

hohe Sachkompetenz gefordert

geeignet für unbebaute Grundstücke, gewöhnlichen Reihenhäuser

nicht für außergewöhnliche Gebäude geeignet

 

Was ist beim Ertragswertverfahren zu beachten?

Das Ertragswertverfahren ist für Sie interessant, wenn Sie bebaute Grundstücke haben, die einen Ertrag erzielen. Zum Beispiel durch Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses, eines Bürogebäudes oder aus Sonderimmobilien wie zum Beispiels Hotels. Der Ertragswert bildet sich aus allen zukünftigen Einnahmen (abzüglich Ausgaben), die Sie aus Ihrem Grundstück erzielen. Die bisherige Marktfähigkeit sowie die zu erwartenden Entwicklungen der Mietpreise finden sich in der Berechnung wieder. Die Ermittlung ist komplex und es sind besondere Unterlagen erforderlich. Folgende Punkte zeigen, wie Sie bei der Ermittlung des Ertragswerts vorgehen:
 

1. Ermittlung des Bodenwerts

Für die Berechnung des Bodenwerts nehmen Sie den Vergleichswert oder Bodenrichtwert.
 

2. Ermittlung des Werts der baulichen Anlage

Für die Ermittlung des Gebäudeertrags achten Sie auf die Erträge, Kosten, Wagnisse, Zinsen und Restnutzungsdauer. Zu den Roherträgen zählen alle Einnahmen, z. B. aus Miete oder Pacht.

Zu den Kosten gehören unter anderem die Bewirtschaftungskosten. Darunter fallen Kosten für die Verwaltung, Geschäftsführung oder Prüfung des Jahresabschlusses. §26 der II. Berechnungsverordnung gibt einen Anhalt dazu, wie viel € / m² anzusetzen sind. Zudem gehören die Kosten der Instandhaltung durch z.B. Abnutzung, Alterung oder Witterung zu den allgemeinen Kosten. Hier gibt die II. Berechnungsverordnung unter §28 einen Ansatz über die Höhe der anzusetzenden Instandhaltungskosten. Ein Wagnis sind Mietausfälle durch Leerstand oder ausstehende Mieten. Ebenfalls zählen die Kosten für die Räumung oder Auflösung von Mietverträgen zu diesem Punkt. Wenn Sie Wohngebäude vermieten geben Sie in der Regel 2 % der Kaltmiete als Kostenansatz für Mietausfallwagnisse an. Pauschal lassen sich für die genannten Kosten 25 % ansetzen.

Um den reinen Wert des Gebäudes zu erhalten, ist der Boden zu verzinsen. Dies wird Bodenwertverzinsung genannt. Da der Boden und das Gebäude eine unterschiedliche Nutzungsdauer haben, ist der Wert der Immobilie, um die Bodenwertverzinsung zu reduzieren. Die Zinshöhe richtet sich nach dem durchschnittlich üblichen Zinssatz für die Liegenschaft. Sie ist abhängig von der Bebauung, Art der Nutzung, Lage sowie Restnutzungsdauer. Da schon kleine Änderung des Zinssatzes große Auswirkungen auf den Ertragswert haben, kommt ihm eine besondere Bedeutung zu.
 

3. Ermittlung des Reinertrags der baulichen Anlage

Der Gebäudereinertrag ergibt sich aus dem Reinertrag der Liegenschaft (Ertrag - Kosten) abzüglich der Bodenwertverzinsung.
 

4. Multiplikation mit Vervielfältiger

Bei diesem Berechnungsschritt ist der Gebäudereinertrag mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren. Dadurch erhalten Sie den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Vervielfältiger setzt sich aus dem Zinssatz der Bodenwertverzinsung und der Restnutzungsdauer des Gebäudes zusammen. Die Restnutzungsdauer hängt von der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Bewirtschaftung ab. Eine Modernisierung erhöht z.B. die Dauer, während unterlassene Instandhaltung die Restnutzungsdauer verkürzt. Hier ist eine marktgerechte Einschätzung erforderlich.
 

5. Ermittlung des Ertragswerts

Mit der Addition von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlage erhalten Sie den vorläufigen Ertragswert. Nun sind objektspezifische Merkmale zu erfassen. Dies ist bspw. ein Abzug durch Instandhaltungsstau. Damit erhalten Sie den Ertragswert für Ihre Immobilie.
 

Berechnungsmethode mit Beispiel:

Dieses Mal möchte Familie Meier ihr Einfamilienhaus verkaufen, das zuvor vermietet war. Folgende Fakten sind nun zu beachten:

  • Bewertungsstichtag: 31.12.2019

  • Grundstücksgröße 371 m², Bodenrichtwert 280 € / m²

  • zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Keller

  • Baujahr 1981, mittlerer Ausstattungsstandard

  • Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer 42 Jahre

  • Wohnfläche 440 m²

  • marktüblich erzielbare Miete 6,50 € pro m²

  • Bewirtschaftungskosten 25 % pauschal

  • Liegenschaftszins 5 %

  • Instandhaltungsstau von 15.000 €

  • Vervielfältiger von 17,42
     

Bodenwert

371 m² x 280 € / m²

103.880,00 €

Jährlicher Rohertrag

6,50 € x 440 m² x 12 Monate

34.320,00 €

-

Bewirtschaftungskosten

34.320 € x 25 %

8.580,00 €

=

Reinertrag

25.740,00 €

-

Bodenwertverzinsung

103.880 € x 5 %

5.194,00 €

=

Gebäudereinertrag

20.546,00 €

x

Vervielfältiger

20.546 € x 17,42

 

=

Ertragswert der baulichen Anlage

357.911,32 €

+

Bodenwert

103.880,00 €

=

Vorläufiger Ertragswert

461.791,32 €

+/-

Objektspezifische Merkmale

- 15.000 € Instandhaltungsstau

 

=

Ertragswert

446.791,32 €


Mit dem Ertragswertverfahren erzielt Familie Meier einen Ertragswert von rund 446.790,00 €. Diese Summe steht zum Vergleich mit einem anderen Verfahren zur Verfügung, um anschließen den Verkehrswert für den Markt festzulegen.
 

Vorteile und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Vorteile

Nachteile

konkrete Wertermittlung

erfordert gute Marktkenntnis

 

nur für Immobilien mit Einnahmen

abhängig vom Liegenschaftszins


 

Was ist beim Sachwertverfahren zu beachten?

Das Sachwertverfahren wenden Sie bei bebauten Grundstücken an, die keine Rendite durch bspw. Mieten haben. Dies sind Ein- und Zweifamilienhäuser oder andere nicht gewerblich genutzte Objekte. Bei der Berechnung sind der Bodenwert, der Wert des Gebäudes sowie der Wert der sonstigen Anlagen getrennt zu betrachten. Am Ende bilden sie insgesamt den Sachwert. Dieses Verfahren ist auf Grund der einzuholenden Unterlagen und Berechnungen anspruchsvoller. Wenn Sie sich unsicher sind, holen Sie einen Gutachter zu Hilfe. Folgende Punkte zeigen die notwendigen Rechenschritte zur Ermittlung des Sachwerts:

1. Ermittlung des Bodenwerts

Wie beim Ertragswertverfahren ermitteln Sie den Bodenwert aus den Grundsätzen des Vergleichswertverfahrens oder dem Bodenrichtwert.
 

2. Ermittlung des Werts des Gebäudes zum Bewertungsstichtag

Der Wert des Gebäudes lässt sich aus den Normalherstellungskosten (NHK 2010) und der Bruttogrundfläche berechnen. Eine entsprechende Indexreihe hilft dabei, den vorher ermittelten Wert auf die Preisverhältnisse des Bewertungsstichtags umzurechnen. Der Wert aus der Indexreihe zum Stichtag nennt sich Baukostenindex.

Die Normalherstellungskosten geben die durchschnittlichen Baukosten wieder, die pro m² für ein Gebäude anzusetzen sind. Aktuell gelten die Kosten aus dem Jahr 2010. Für ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller liegt der Wert bspw. zwischen 655 € / m² und 1260 € / m².

Unter der Bruttogrundfläche ist die Wohnfläche unter Berücksichtigung des Umrechnungsfaktors für Verkehrs- und Konstruktionsfläche zu verstehen. Der Faktor liegt je nach Gebäudeart zwischen 1,3 und 2,95. Sie finden diese Werte in der NHK 2010.
 

3. Ermittlung der Wertminderung wegen Alters

Um den Wert einer Immobilie an die Restnutzungsdauer anzupassen, berechnen Sie eine Wertminderung wegen Alters. Es ist davon auszugehen, dass der Wert linear zu ermitteln ist. Ist Ihr Gebäude bspw. 38 Jahre alt mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, dann ziehen Sie 47,5 % des Werts der baulichen Anlage ab.

Rechnung: 38/80 = 0,475 = 47,5 %


4. Ermittlung des Werts der baulichen Anlage

Der Wert der baulichen Anlage lässt sich mit der Addition oder Subtraktion des Werts der Außenanlage bzw. sonstigen Anlagen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, berechnen.
 

5. Ermittlung des Sachwerts

Zählen Sie den Wert der baulichen Anlage und den Bodenwert zusammen, erhalten Sie den vorläufigen Sachwert. Unter Beachtung der Lage auf dem Grundstücksmarkt sowie objektspezifischer Grundstücksmerkmale erhalten Sie anschließend den Sachwert.
 

Berechnungsmethode mit Beispiel:

Familie Meier möchte nun den Wert ihres Einfamilienhauses nach dem Sachwertverfahren berechnen. Dafür sind folgende Fakten notwendig:

  • Bewertungsstichtag: 31.12.2019

  • Grundstücksgröße 371 m², Bodenrichtwert 280 € / m²

  • zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Keller

  • Baujahr 1981, mittlerer Ausstattungsstandard, Standardstufe 4

  • Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Restnutzungsdauer 42 Jahre

  • Wohnfläche 440 m²

  • Bruttogrundflächenfaktor 1,8

  • Normalherstellungskosten für Baukonstruktion und Technische Anlagen inklusive Baunebenkosten 915,00 ² / m² Bruttogrundfläche

  • Instandhaltungsstau von 15.000 €

  • Wert der Außenanlage 8.000 €

  • Baukostenindex 2010 100,0

  • Baukostenindex 2019 105,4

Bodenwert

371 m² x 280 € / m²

103.880,00 €

Herstellungswert Gebäude 2010

915 € / m² x 440 m² x 1,8

724.680,00 €

Herstellungswert Gebäude 2019

724.680 € x 105,4 : 100,0

763.812,72 €

-

Wertminderung wegen Alters

763.812,71 € x 47,5 %

362.811,04 €

+

Wert der Außenanlage

8.000,00 €

=

Wert der baulichen Anlage

409.001,68 €

+

Bodenwert

103.880,00 €

=

Vorläufiger Sachwert

512.881,68 €

+/-

Subsidiäre Marktanpassung

(Lage auf dem Grundstücksmarkt)

-

+/-

Objektspezifische Grundstücksmerkmale

(hier: Instandhaltungsstau)

15.000,00 €

=

Sachwert

497.881,68 €


Mit dem Sachwertverfahren erzielt Familie Meier einen Wert von 497.881,68 €. Wie beim Ertragswert und Vergleichswert steht dieses Ergebnis zum Vergleich zur Verfügung, um den Verkehrswert zu bilden.
 

Vorteile und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteile

Nachteile

auch für industriell genutzte Objekte

basiert auf Herstellungskosten

rein objektiv

sehr komplex

 

Datensätze entsprechen nicht immer den korrekten Kosten

 

Marktgeschehen ungenau einbezogen


 

Wer hilft bei der Ermittlung des Immobilienwerts weiter?

Eine Markteinschätzung für Ihre Immobilie dürfen Sie immer selbst durchführen. Doch oft ist die Ermittlung umfangreich und aufwendig. Für die Bewertung durch eine andere Person stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen. Makler, Architekten oder Ingenieure können durch Ihre Erfahrung bspw. eine Markteinschätzung abgeben. Lassen Sie jedoch ein Wertgutachten anfertigen, müssen Sie es jemandem mit Fachkenntnissen überlassen. Dies sind Sachverständige, die durch entsprechende Ausbildung und berufliche Erfahrung genügend Expertise vorweisen. Ein Wertgutachten ist meist nur im Erbfall, bei Scheidung oder der Berechnung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer notwendig. Das heißt in Fällen, wo der Wert der Immobilie Teil eines Gerichtsverfahrens oder Rechtsstreits ist.

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