Was gilt, wenn nach dem Verkauf Schäden am Haus auftreten?

Eine Frage, die uns im Zusammenhang mit der Übergabe einer Immobilie häufig erreicht, lautet: Wer haftet, wenn nach der Vertragsunterzeichnung oder sogar nach der Übergabe Schäden am Haus auftreten? Trägt der Käufer die volle Verantwortung, oder gibt es Fälle, in denen der Verkäufer nachträglich haftbar gemacht werden kann? Und kann der Käufer unter bestimmten Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern?

In diesem Artikel geben wir einen Einblick in die Materie, beleuchten die rechtlichen Grundlagen, erklären, wann eine Haftung des Verkäufers besteht, und zeigen, wie sich beide Parteien durch klare vertragliche Regelungen absichern können.

Wer haftet für Schäden zwischen Vertragsunterzeichnung und Grundbucheintrag?

Der Zeitraum zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und der Grundbuchumschreibung kann mehrere Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen. Während dieser Zeit kann es zu Schäden an der Immobilie kommen – sei es durch Witterungseinflüsse, unvorhersehbare Ereignisse oder technische Defekte. Doch wer trägt in dieser Übergangsphase die Verantwortung?

Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, was im Kaufvertrag geregelt wurde. In den meisten Fällen gelten folgende Grundsätze:

• Bis zur Übergabe oder vollständigen Kaufpreiszahlung bleibt der Verkäufer für das Gebäude verantwortlich. Das bedeutet, dass er für Schäden aufkommen muss, die in diesem Zeitraum entstehen, sofern sie nicht durch den Käufer oder Dritte verursacht wurden.
• Nach der Übergabe oder Kaufpreiszahlung geht das Risiko auf den Käufer über – und zwar unabhängig davon, ob die Grundbuchumschreibung bereits erfolgt ist. Ab diesem Zeitpunkt muss der Käufer für alle neu auftretenden Schäden selbst aufkommen.

Beispiel:
Ein heftiger Sturm beschädigt das Dach der Immobilie.

• Tritt der Schaden vor der Übergabe ein, liegt die Verantwortung beim Verkäufer, der sich um die Reparatur kümmern oder seine Versicherung in Anspruch nehmen muss.
• Entsteht der Schaden nach der Übergabe oder Kaufpreiszahlung, trägt der Käufer das Risiko und ist für die Beseitigung des Schadens verantwortlich.

Daher: Gebäudeversicherung "rechtzeitig" prüfen und informieren

Bereits vor dem Kauf einer Immobilie sollten sowohl Verkäufer als auch Käufer sicherstellen, dass ein ausreichender Versicherungsschutz für das Gebäude besteht. Dabei ist nicht nur wichtig, dass eine bestehende Wohngebäudeversicherung in ausreichendem Umfang vorhanden ist, sondern auch, dass alle offenen Beiträge vollständig beglichen wurden. Erst mit der grundbuchamtlichen Umschreibung geht die Versicherung automatisch auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt hat der Käufer das Recht, die bestehende Versicherung entweder fortzuführen oder zu kündigen.

Die grundlegenden Versicherungsrisiken, wie Leitungswasserschäden, Rohrbruch, Sturmschäden, Elementarschäden oder Feuer, sind somit auch während der Übergangsphase abgedeckt. Allerdings kann der Käufer vor der Grundbuchumschreibung die Versicherung noch nicht offiziell übernehmen – und die Versicherungsgesellschaft darf ihm in dieser Zeit keine Auskünfte erteilen. Um dennoch frühzeitig mit der Versicherung in Kontakt treten zu können, empfiehlt es sich, dass der Verkäufer dem Käufer eine Vollmacht oder eine schriftliche Einverständniserklärung ausstellt. Diese kann an die Versicherung weitergeleitet werden, sodass der Käufer bereits vor der Umschreibung notwendige Informationen erhält und eine nahtlose Absicherung sicherstellt.

3 Fälle, in denen der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich ist

Auch wenn der Käufer nach dem Gefahrübergang für neu auftretende Schäden selbst verantwortlich ist, gibt es drei Ausnahmen, in denen er dennoch vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz geltend machen kann:
 

Arglistige Täuschung durch den Verkäufer

Verletzung einer vereinbarten Beschaffenheit

Falls im Kaufvertrag bestimmte Eigenschaften der Immobilie ausdrücklich zugesichert wurden, diese sich aber später als falsch erweisen, kann der Käufer Ansprüche geltend machen. Beispielsweise, wenn der Verkäufer ein „neues, vollständig dichtes Dach“ garantiert, aber nach dem Kauf erhebliche Undichtigkeiten auftreten.

Totalschaden vor der Übergabe

Sollte die Immobilie zwischen Vertragsabschluss und Übergabe durch unvorhersehbare Ereignisse wie Feuer, Hochwasser oder einen Einsturz unbewohnbar werden, kann ein Rücktritt möglich sein, sofern der Kaufvertrag keine anderslautende Regelung enthält.
Viele Kaufverträge enthalten jedoch eine Klausel wie:  „Das Risiko des zufälligen Untergangs oder einer Verschlechterung der Kaufsache geht mit der Übergabe, spätestens jedoch mit der vollständigen Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.“ Falls eine solche Klausel besteht, kann der Käufer nicht vom Vertrag zurücktreten, da das Risiko explizit auf ihn übergeht. Eine anwaltliche Beratung ist in diesem Fall jedoch dringend anzuraten.

Fazit: Wer haftet und wie kann man sich absichern?

Nach dem Hausverkauf hängt die Haftung für Schäden maßgeblich vom Gefahrübergang ab, der in der Regel mit der Übergabe oder Kaufpreiszahlung erfolgt – nicht erst mit der Grundbuchumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer das Risiko für neue Schäden. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei arglistig verschwiegenen Mängeln oder falschen Beschaffenheitszusagen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Verkäufer alle bekannten Mängel offenlegen und den Haftungsausschluss im Kaufvertrag klar regeln. Käufer sind gut beraten, den Zustand der Immobilie vorab sorgfältig zu prüfen, eine Gebäudeversicherung vor Gefahrübergang abzuschließen und den Kaufvertrag genau zu analysieren. Eine transparente Kommunikation und klare vertragliche Regelungen sorgen für Rechtssicherheit und verhindern spätere Konflikte.