Haus verkaufen an Kinder: Welche Optionen gibt es?

Wie vererbe mich mein Haus an meine Kinder? Mit dieser häufig gestellten Frage sind wir bereits mitten im Thema bzw. bei der Ausgangsmotivation. Eltern wollen als Eigentümer sicherstellen, dass ein Haus im Familienbesitz bleibt und Kinder davon möglichst große finanzielle Vorteile haben. Insofern macht es viel Sinn, sich möglichst früh zu Lebzeiten Gedanken darüber zu machen, was mit dem Haus geschehen soll und wer es wie erben wird.

Eine Option ist es, das Haus an Kinder zu verkaufen oder zu verschenken. Beide Optionen wollen wir hier betrachten und die wichtigsten Fragen zum Hausverkauf an die eigenen Kinder beantworten.
 

Haus an Kinder verkaufen oder vererben: Worauf muss ich achten?

Wer Erbschaftssteuer vermeiden will, sollte frühzeitig handeln. Das gilt vor allem bei sehr teuren Häusern, die weit über den nutzbaren Freibeträgen für Kinder bei der Erbschaftssteuer liegen. Im Zweifelsfall ist ein erfahrener Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, um für langfristige Planungssicherheit und finanziell vorteilhafte Rahmenbedingungen zu sorgen.

Der Verkauf des Hauses ist nicht die einzige Option: Auch eine Überschreibung oder Schenkung kommen in Betracht. Im Einzelfall kommt es immer darauf an, wie viele Kinder Ansprüche auf das Erbe haben und ob Eltern eventuell die Pflichtansprüche von Kindern minimieren wollen.
 

Das Wichtigste auf einen Blick: Haus verkaufen an Kinder

  • Je früher Eltern ein Haus an Kinder verkaufen, verschenken oder überschreiben, desto mehr Möglichkeiten lassen sich nutzen.
  • Liegen weder Verkauf, Schenkung, Überschreibung noch Testament oder Erbvertrag vor, tritt die gesetzliche Erbfolge ein: Das führt sehr oft zu Streit und langwierigen Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft.
  • Durch hohe Freibeträge fällt oft keine Erbschaftssteuer an, wenn das Haus an die Kinder übergeht. Durch die 10-Jahres-Frist lässt sich die Steuerbelastung bei geschickter Planung möglichst gering halten.
  • Ob oder wie viel Erbschaftsteuer für ein Haus von den Kindern aufgebracht werden müsste, zeigt der Wert einer aussagekräftigen Immobilienbewertung.


Warum Haus an Kinder verkaufen? Motivanalyse

Wenn es um die eigenen Kinder geht, wird der Gewinn beim Hausverkauf nicht wie sonst üblich das treibende Motiv sein. Vielmehr wird es Eltern darum gehen, langfristige Planungssicherheit sicherzustellen, das Vermögen zu wahren und Erbschaftsstreit gezielt zu verhindern. Oft gibt es Konstellationen, in denen ein Kind enterbt wurde. Durch eine Schenkung lassen sich langfristig gesehen auch die Pflichtteilsansprüche des enterbten Kindes reduzieren. Bei sehr hohen Immobilienwerten lassen sich als 10 Jahre Freibeträge nutzen, die sich durch eine rechtzeitige Übertragung mehrfach nutzen lassen.
 

Kann man ein Haus einfach überschreiben?

Wer das Haus nicht an die Kinder verkaufen möchte, kann über eine Umschreibung nachdenken. Hierfür ist ein notariell beurkundeter Übertragungsvertrag notwendig. Nur so lässt sich der Eigentumswechsel rechtskräftig abwickeln, was der Notar letztlich mit einer Eintragung in das Grundbuch vornehmen wird. Sind mehrere Kinder vorhanden, kann die Überschreibung zu Problemen führen. Bei einem Kind ist diese Option meistens problemlos, wenn die Nutzung des Hauses zu Lebzeiten der Eltern klar geregelt ist (z. B. mit einem Nießbrauchrecht).
 

Wann sollte ein Haus an Kinder überschrieben werden?

Wer zu Lebzeiten für klare Verhältnisse sorgen und Steuern sparen möchte, sollte das Haus frühestmöglich an Kinder überschreiben, verkaufen oder verschenken. Das gilt besonders, wenn bei einem hohen Immobilienvermögen die Freibeträge für die Erbschaftssteuer nicht ausreichen oder die Pflichtansprüche eines Kindes reduziert werden sollen.
 

Haus an Kinder verkaufen oder verschenken?

Vielen Eltern missfällt der Gedanke, den Kindern das eigene Haus zu verkaufen. Wird der Kauf allerdings zu einem symbolischen Euro abgewickelt, handelt es sich ja de facto um eine Schenkung. Insofern ist der Verkauf nicht an hohe Beträge gebunden, dazu gleich noch mehr Details. Beim Verschenken des Hauses an die Kinder genießen Eltern zahlreiche Handlungsspielräume, um ihrerseits Sicherheit herstellen zu können. Individuelle Bestimmungen und Auflagen sind ebenso denkbar wie ein Verbot des Weiterverkaufs oder ein vereinbarter Rückübertragungsanspruch.

Eltern haben es selber in der Hand, wie endgültig der Verkauf oder die Schenkung des Hauses an Kinder sein soll. Da es sich um ein komplexes Rechtsgebiet handelt, sollten sie auf einen erfahrenen Anwalt nicht verzichten. Sehr oft wird vertraglich geregelt, dass Eltern weiter im Haus oder einem Teil davon leben können.
 

Haus innerhalb der Familie unter Wert verkaufen eine Option?

Wer sein Haus an Kinder verkaufen möchte, braucht als Basis keinesfalls ein Wertgutachten (wobei Sie hier auf hausvekauf.de schnell online eine Wertbestimmung als Orientierung vornehmen können). Grundsätzlich gilt in Deutschland Vertragsfreiheit, Sie können ein Haus also auch für einen symbolischen Euro an Kinder verkaufen. Formal bzw. juristisch gesprochen handelt es sich hierbei um eine Schenkung mit teilentgeltlicher Überlassung. Der Wert des einen Euro hat also durchaus juristisches Gewicht.
 

Welche vertraglichen (Gegen)leistungen sind möglich?

Wer ein Haus an Kinder verkaufen möchte, kann auch andere Gegenleistungen als Geld vertraglich festlegen. Zu denken ist etwa an ein lebenslanges Nießbrauchrecht oder die Übernahme von möglicherweise vorhandenen Hypothekenschulden. Je nach Ausgangssituation und Lebensplänen lassen sich unterschiedlichste Optionen ergreifen, mit denen eine vermeintlich endgültige Lebensentscheidung weiterhin viele Gestaltungsspielräume zulässt.


Haus verkaufen an Kinder für 1 Euro: Wird Erbschaftssteuer fällig?

Wenn Eltern ihr Haus an Kinder für 1 Euro verkaufen, liegt die Grunderwerbssteuer als Kostenfaktor bei 0 Euro. Denn geradlinig Verwandte müssen laut Gesetz beim Kauf keine Grunderwerbsteuer aufbringen.

Der Verkaufspreis des Hauses hat aber keinen Einfluss auf die Frage, ob Erbschaftssteuer zu zahlen ist. Hierfür ist für Kinder der aktuelle Verkehrswert maßgeblich, NICHT der Preis, den Eltern angedacht haben. Hohe Freibeträge sorgen aber in vielen Fällen dafür, dass Kinder und auch Enkelkinder nicht mit Erbschaftssteuer belastet werden: Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro, für Ehepartner sind es sogar 500.000 Euro.

Liegt der Wert des Hauses unter diesem Freibetrag, entstehen bei der Übertragung bzw. Schenkung nur die Kosten für den Notar. Diese sind aber zwingend zu erbringen.
 

Haus an Kind verschenken: Wie Erbschaftssteuer sparen?

Mit dem Ziel, den eigenen Kinder Erbschaftssteuer zu ersparen, muss eine Schenkung zu Lebzeiten mit Blick auf die 10-Jahres-Frist vorgenommen werden. Beträgt die Wohnfläche maximal 200 qm und hat der Erblasser sie für 10 Jahre bewohnt, kann die Schenkung steuerfrei erfolgen. Liegt der Wert des Hauses über dem Freibetrag für Kinder von 400.000 Euro, kann eine Schenkung in Teilen erfolgen. Alle 10 Jahre lässt sich der Freibetrag für Kinder bei der Erbschaftssteuer neu ausschöpfen. Das zeigt erneut, dass frühzeitiges Handeln und Planen erforderlich ist. Im fortgeschrittenen Lebensalter bzw. bei plötzlicher Erkrankung kann es zu spät für langfristige Regelungen sein.
 

Haus verkaufen an Kinder: Kann ich die 10 Jahresfrist umgehen?

Auch eine Schenkung schützt Kinder nicht davor, ggf. Steuern entrichten zu müssen. In Konstellationen, in denen die Freibeträge nicht ausreichen, muss die Schenkung wie oben erwähnt schrittweise vollzogen werden. Prinzipiell gibt es bei einer Schenkung keine Option, die 10-Jahres-Frist komplett zu umgehen.
 

Fazit: Welche Vorteile hat es, das Haus an Kinder zu verkaufen?

Sie wissen jetzt, wie der Hausverkauf an Kinder zur langfristigen Besitzwahrung vollzogen werden kann. Mit der Schenkung bzw. der Übertragung an Kinder lassen sich frühzeitig Alternativen ergreifen, wobei der Verkauf zu einem geringen Preis einer Schenkung gleichkommt.

Für die rechtssichere Abwicklung ist in jedem Fall ein notarieller Vertrag erforderlich, was vorherige Rechtsberatung oft voraussetzt (vor allem bei schwierigen Besitz- und auch Familienverhältnissen). Diese Vorteile können alle Beteiligten nutzen, wenn Eltern ihr Haus an Kinder verkaufen:

  • Das Haus bleibt in Familienbesitz, es lässt sich langfristige Planungssicherheit herstellen.
  • Laut §3 des Grunderwerbssteuergesetzes müssen Kinder beim Kauf des Hauses der Eltern nicht mit Grunderwerbssteuer rechnen. Sie sind als verwandte Käufer finanziell ganz klar in Vorteil.
  • Durch frühzeitige Planung und geschicktes Vorgehen lässt sich die Steuerbelastung für die Kinder bei der Hausübertragung minimieren.
  • Ein notariell beurkundeter Vertrag ist eine rechtskräftige Grundlage, die keine Meinungsverschiedenheiten mehr zulässt (mögliche Nutzungsrechte etc. sollte daher vorher gemeinsam besprochen werden).
  • Durch ein eingeräumtes Nießbrauchrecht können Eltern weiterhin um Haus leben. Kinder genießen die Sicherheit, dass die Besitzverhältnisse im Fall des Todes der Eltern bereits geklärt sind.


Wichtig: Die auf dieser Seite gemachten Angaben und Informationen sind unverbindlich und ersetzen keine Rechtsberatung!



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