Haus verkauft: So lange haften Sie noch!

Wie lange haftet ein Hausverkäufer? Um diese zentrale Frage und deren differenzierte Beantwortung soll es in diesem Ratgeber gehen. Ihre Ausgangslage als Hausverkäufer ist klar: Sie wollen ein Haus schnell und zu einem möglichst hohen Preis verkaufen. Und Sie wollen mit dem Verkauf bzw. Kaufvertrag Planungssicherheit erzielen. Sie wollen in diesem Sinne NICHT zu einem späteren Zeitpunkt mit der Mängelhaftung konfrontiert werden.

Je nach Mangel und Frist könnten Gewährleistungsansprüche auf Sie zukommen. Daher empfiehlt es sich, in Bezug auf mögliche Mängel als Hausverkäufer genau hinzuschauen. Dieser Ratgeber wird Ihnen dabei helfen und die wichtigsten Rechtsaspekte in praxisorientierter Form beleuchten.

Hausverkauf: Wer haftet bei häufig festgestellten Mängeln?

Um die Haftung des Hausverkäufers konkretisieren zu können, kommt es im Einzelfall immer auf die Art des Mangels an. Welche Mängel können bei Immobilien auftreten? Rechtlich wenig problematisch mit Blick auf die Haftung des Hausverkäufers sind offene Mängel, da sie für den Käufer ersichtlich sind. Versteckte Mängel sind schon komplexer, wobei auch der Verkäufer keine Kenntnis davon haben muss. In diesem Fall könnte die Klausel „gekauft wie gesehen“ für den Haftungsschluss reichen. Vor allem, wenn der Mangel für das Alter des Hauses angemessen ist.

Für arglistig verschwiegene Mängel haften Hausverkäufer, wenn der Käufer dies nachweisen kann. Hausverkäufer dürfen z. B. nicht wissentlich verschweigen, dass das Haus stark asbestbelastet ist. Für die eigene Planungssicherheit ist es also besser, den Zustand des zu verkaufenden Hauses zu dokumentieren, ggf. auch mit einem Wertgutachten. Natürlich kann auch der Käufer ein Gutachten in Auftrag geben, wenn er vor dem Kauf mit Blick auf die Bausubstanz auf Nummer sicher gehen will. Treten vor Vertragsunterschrift Mängel auf, können diese benannt und im beidseitigen Einverständnis gelöst werden.
 

Rechtsgrundlage: Wann bzw. wofür haftet der Hausverkäufer?

Paragraf 433 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) stellt die Rechtsgrundlage für die Mängelhaftung beim Hausverkauf dar. Aus § 433 BGB geht eindeutig hervor, dass der Verkäufer dem Käufer ein Haus zu übergeben hat, das frei von Sach- und auch Rechtsmängeln ist. Sie erkennen an dieser Differenzierung, dass es nicht nur um mögliche Schäden an der Bausubstanz geht.
 

Was ist ein Sachmangel beim Hausverkauf?

Laut § 434 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn das Haus nicht die Beschaffenheit aufweist, die seiner Zweckbestimmung dient und die im Kaufvertrag festgelegt ist. Es könnte sich als Beispiel herausstellen, dass ein Haus durch einen Feuchtigkeitsschaden oder ein undichtes Dach eigentlich unbewohnbar ist.
 

Wann liegt beim Hausverkauf ein Rechtsmangel vor?

Laut § 435 BGB liegt ein Rechtsmangel vor, wenn Dritte nach dem Kauf Rechte geltend machen, von denen im Kaufvertrag für das Haus aber gar keine Rede war. Denken Sie als Beispiel als mögliche Nießbrauchrechte, die im Grundbuch eingetragen sein können. So könnte es passieren, dass der Käufer das Haus nicht in dem Umfang nutzen kann, wie er es eigentlich wollte.
 

Welche Folgen können Mängel für den Hausverkäufer haben?

Beachten Sie, dass es im Einzelfall immer auf die Art des Mangels und auf das ankommt, was der Verkäufer wusste und der Käufer erkennen konnte. Im Zweifelsfall müsste der Käufer nachweisen, dass er arglistig betrogen worden ist. Auch wenn das mit einem gewissen Aufwand verbunden ist, sollten Hausverkäufer diesen rechtlich heiklen Weg mit ungewissem Ausgang niemals eingehen!
 

Haftungsausschluss beim Hausverkauf: gekauft wie gesehen?

Im Kaufvertrag kann ein Haftungsausschluss („gekauft wie gesehen“) vereinbart werden, wobei dieser aber keine universelle Gültigkeit besitzt: Es reicht als Hausverkäufer nicht, diesen Passus einfach einzufügen und sich blind darauf zu verlassen. Hatte der Verkäufer des Hauses Kenntnis von den Mängeln, wird er auch haften müssen.

Es kann passieren, dass der Hausverkäufer mit Blick auf § 439 BGB zur Beseitigung des Mangels im Sinne der Nachbesserung verpflichtet ist. Ist das nicht möglich, kann der Käufer gemäß § 440 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten oder eine Kaufpreisminderung als Schadenersatz durchsetzen. Sie erkennen hieran, dass Mängel immense finanzielle Nachteile für den Hausverkäufer mit sich bringen können. Sie sollten also kein Detail dem Zufall überlassen und im Kaufvertrag genau auf jede Formulierung achten. Je besser der Zustand des Hauses und bekannte Mängel dokumentiert sind, desto weniger machen sich Hausverkäufer nach der Unterschrift angreifbar.
 

Was bedeutet die Offenbarungspflicht des Hausverkäufers?

Offenbarungspflicht bedeutet beim Hausverkauf, dass bekannte (!) Mängel anzugeben sind. Alles andere wäre arglistige Täuschung. Mit der oft zu findenden Klausel „gekauft wie gesehen“ schließen Verkäufer die Haftung für alle Mängel aus, die bei einer Besichtigung auffallen würden. Alles, was darüber hinaus geht, ist mit Blick auf die Haftung immer im konkreten Einzelfall zu bewerten. Wusste der Käufer nachweislich nichts von Mängeln, kann von arglistiger Täuschung keine Rede sein. Mit einer professionellen Begutachtung gehen beide Seiten auf Nummer sicher: Der bauliche Zustand lässt sich fundiert einschätzen und somit auch ein aussagekräftiger Kaufpreis bestimmen. Im notariellen Kaufvertrag kann Bezug zum vorliegenden Baugutachten genommen werden.

Die Vertragsklausel „gekauft wie gesehen“ ist kein Freifahrtschein, relevante Informationen vor dem Hausverkauf unter den Tisch fallen zu lassen. Im Einzelfall kann dieser vertragliche Passus unwirksam sein, wenn der Verkäufer einen schwerwiegenden Mangel am Haus arglistig verschwiegen hat.
 

Handlungsorientiertes Fazit für Hausverkäufer: Wie kann ich der Mängelhaftung vorbeugen?

Je älter ein Haus beim Verkauf ist, desto umfassendere Maßnahmen sollten Verkäufer für wünschenswerte Rechtssicherheit ergreifen. Sie sollten den Zustand des Hauses so gut wie möglich offenlegen und sich auf diese Beschaffenheit zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses beziehen. Ein Gutachten kann in dieser Hinsicht für beide Seiten zu mehr Sicherheit führen, sodass eine Kostenaufteilung Sinn machen könnte.

In jedem Falle sollten sich Hausverkäufer im Vertrag mit wirksamen Klauseln gegen Haftungsansprüche schützen. Dieser Schutz erstreckt sich aber nicht auf arglistig verschwiegene Mängel, die dem Hausverkäufer bekannt gewesen sind. Mit Blick auf anzustrebende Planungssicherheit ist die Devise „Augen zu und durch“ beim Hausverkauf nicht zu empfehlen: Kann der Käufer Versäumnisse nachweisen, kann es für den Hausverkäufer schnell unangenehm und sehr teuer werden!

Sie sollten ferner für Ihr persönliches Fazit zur Mängelhaftung beim Hausverkauf wissen, dass die Begrenzung von Ansprüchen nur für Sachmängel gilt: Rechtsmängel können nicht von der Haftung ausgeschlossen werden. Verkäufer müssten etwaige Belastungen entfernen, wenn der Käufer diese Bedingungen nicht übernehmen will.