Wie erfahre ich, ob mein Käufer liquide ist?


Junges Pärchen Kaufvertrag und handshake

Endlich ist ein potenzieller Käufer gefunden und die Verhandlungen sind weit fortgeschritten. Nicht selten scheitern die Vertragspartner auf den letzten Metern, weil das vereinbarte Geld nicht fließt. Der Käufer ist nicht liquide. Damit Sie eine solch unangenehme Überraschung nicht erleben, sollten Sie frühzeitig in Erfahrung bringen, ob der Kaufinteressent über das nötige Geld verfügt. Doch wie funktioniert das? Dieser Beitrag erklärt worauf Sie achten müssen und wie Sie sich von der Bonität eines ernsthaften Kaufinteressenten überzeugen können.
 

Das wichtigste in Kürze

  • Prüfen Sie so früh wie möglich die Bonität, dadurch sparen Sie vermeidbare Kosten.

  • Bitten Sie um eine Selbstauskunft des Kaufinteressenten.

  • Gute Makler übernehmen die Bonitätsprüfung selbst.

  • Gehen Sie auf Nummer sicher und nutzen ein Notaranderkonto
     

Warum ist die Bonitätsprüfung beim Verkauf eines Objektes wichtig?

Die Bonitätsprüfung ist von übergeordneter Bedeutung bei einem Immobilienverkauf. Ist der Käufer bereit den vereinbarten Preis zu zahlen, hängt es von seiner Bonität ab, ob er die Zahlung auch tatsächlich leisten kann.

Wenn von der Bonität die Rede ist, dann geht es um die Fähigkeit des Käufers ein aufgenommenes Darlehen zurückzuzahlen. Im Fachjargon nennt sich das wirtschaftliche Kreditwürdigkeit. Die persönliche Kreditwürdigkeit zielt auf die Bereitschaft eines Käufers ab, das Darlehen auch tatsächlich zurückzuführen. Die Bank wird einen Kredit nur vergeben, wenn die wirtschaftliche und die persönliche Bonität vorhanden sind.
 

Bonitätsprüfung ist nützlich für die Risikoeinschätzung

Wenn Sie die Bonität eines potenziellen Käufers kennen, können Sie eine realistische Einschätzung vornehmen, ob dieser aller Voraussicht nach wirtschaftlich dazu in der Lage ist, den Kaufpreis und die Nebenkosten aufzubringen. Im Punkto Nebenkosten müssen Sie folgendes wissen:

Nebenkosten sind gesamtschuldnerische Kosten. Das bedeute, dass Verkäufer und Käufer gleichermaßen für den Ausgleich der Kosten haften. Beim Verkauf der Immobilie wird Grunderwerbsteuer erhoben. Wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, muss der Verkäufer diese Schuld begleichen. Sie müssen dann später die Grunderwerbsteuer bei Ihrem Käufer zurückholen, wenn die Übernahme der Grunderwerbsteuer vertraglich mit ihm vereinbart ist.

Auch die Notarkosten sind gesamtschuldnerisch zu betrachten. § 32 Abs. 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes berechtigt den Notar dazu, die Kosten vom Verkäufer einzufordern. Notare machen davon Gebrauch, falls der Käufer diese nicht begleicht.
 

Das zu erwartende Geld nicht verfrüht verplanen

Die Bonitätsprüfung ist auch deshalb wichtig, um seine eigenen nächsten Schritte zu planen. Falls Sie nämlich in gutem Glauben an die zufriedenstellende Bonität des potenziellen Käufers bereits weitere Verpflichtungen eingegangen sind – zum Beispiel, indem Sie eine andere Immobilie gekauft haben – kann das existenzgefährdende Konsequenzen nach sich ziehen. Sie sollten aus Vorsichtsgründen unbedingt abwarten, bis das Geld tatsächlich auf dem Konto eingegangen ist, bevor Sie weitere finanziell weitreichende Schritte unternehmen.
 

So funktioniert die Bonitätsprüfung des potenziellen Immobilienkäufers

Sie haben unterschiedliche Optionen, die Bonität eines potenziellen Käufers zu checken. Immer wieder stellen sich Verkäufer die Frage, ob Sie selbst eine Auskunft in eine Auskunftei einholen können. Prinzipiell ist das denkbar, doch folgendes ist dabei zu beachten:

  • Sie müssen Mitglied sein, um Auskünfte von anderen zu erhalten. Die Mitgliedsbeiträge können happig sein.

  • Sie erhalten nur dann eine Auskunft, wenn Sie „ein berechtigtes Interesse“ haben. Dieses berechtigte Interesse darzustellen erfordert Zeit und Formulierungsgeschick.

Es ist legitim, die Bonität eines Immobilienkäufers zu überprüfen. Deshalb empfiehlt es sich, die Bonitätsauskunft beim Käufer selbst anzufragen.
 

Fordern Sie die Selbstauskunft beim Käufer an

Es ist ein Zeichen vertrauensvoller Kommunikation, wenn Sie den potenziellen Käufer um Vorlage einer Selbstauskunft bitten. Die Auskunfteien, also zum Beispiel SCHUFA, Bürgel oder Creditreform, stellen entsprechende Dokumente aus. Wichtig ist, dass Sie nach einer aktuellen Auskunft fragen. In der Eigenauskunft stehen zum Beispiel folgende Informationen:

  • die persönlichen Daten des potenziellen Käufers

  • soweit von der Auskunftei benutzt der sogenannte Score-Wert; dieser stellt das Zahlungsrisiko als Gesamtbewertung dar

  • Informationen über positive und negative Zahlungsvorgänge

Käufer sind nicht verpflichtet, eine Selbstauskunft beizubringen, doch gibt es eigentlich keinen Grund dazu, es nicht zu tun. Zum einen steht jedem Käufer eine kostenfreie Selbstauskunft bei der SCHUFA pro Jahr zu. Zum anderen machen sich Kaufinteressenten unglaubwürdig, wenn Sie nicht bereit sind, eine Bonitätsauskunft vorzulegen. Für Sie als Verkäufer gilt es sich genau zu überlegen, ob Sie das Risiko eingehen wollen.
 

Die SCHUFA im Fokus

In einer Bonitätsauskunft der SCHUFA werden Sie Informationen über das Zahlungsverhalten finden. Auffälligkeiten werden ausgewiesen, eidesstattliche Versicherungen eingetragen. Auch die Höhe und Laufzeit von vorhandenen Darlehen und laufenden Bürgschaften ist verzeichnet. Bitte beachten Sie, dass die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit mit dieser Auskunft allein nicht gut möglich ist. Sie enthält keine Informationen zu den Einkommens- und Vermögensverhältnissen.
 

Die Bürgel und Creditreform im Fokus

Die Auskünfte dieser beiden Auskunfteien bieten immerhin einen Überblick über den Immobilienbesitz und die Beteiligungen. Außerdem wird eine Beurteilung der finanziellen Situation getroffen. Doch alleine darauf sollten Sie die persönliche Risikoeinschätzung der Bonität eines potenziellen Käufers nicht stützen. Sie haben noch weitere Möglichkeiten.
 

Kontoauszüge und Depotauszüge des Kaufinteressenten prüfen

Erlaubt ist, was Käufer und Verkäufer miteinander vereinbaren. Ist der potenzielle Käufer bereit, einen Einblick in seine Konto- und Depotauszüge zu gewähren, sollten Sie die Gelegenheit nutzen. Informieren Sie sich über Bankguthaben und das Wertpapiervermögen und achten Sie darauf, dass Sie Originalunterlagen erhalten. Ebenfalls wichtig ist ein aktuelles Datum auf den Auszügen, da gerade Wertpapiere zum Teil erheblichen Kursschwankungen ausgesetzt sind. Außerdem kann es sein, dass ein Kontoauszug älteren Datums einen beruhigend hohen Kontostand ausweist, der sich inzwischen aber verringert haben kann.
 

Welche Aussagekraft hat der gewährte Überziehungskredit des Girokontos?

Zumindest überschlägig können Sie anhand des eingeräumten Überziehungskredits das laufende Einkommen einschätzen. Bei vielen Banken ist es nämlich üblich, dass Überziehungskredite dreimal so hoch gewährt werden wie das regelmäßige Monatseinkommen. Allerdings existieren neben dieser Standardvereinbarung immer auch Ausnahmeregelungen. Es kann also sein, dass die Bank einen Überziehungsrahmen gewährt, der vier- oder fünfmal so hoch ist wie das regelmäßige Monatseinkommen. Abgesehen davon kann es abweichende Vereinbarungen bezüglich der Überziehungsmodalitäten geben.
 

Geschäftsunterlagen von Selbstständigen und Unternehmern anfordern

Will ein Selbstständiger/Freiberufler oder ein Unternehmer die Immobilie kaufen, sollten Sie die Geschäftsunterlagen anfordern. Allerdings braucht es fachkundige Hilfe, um eine fundierte Analyse dieser Unterlagen vorzunehmen. Es ist nicht einfach, Rückschlüsse aus einer Bilanz auf die Bonität eines Unternehmers zu ziehen. Sie benötigen neben der Bilanz die Gewinn- und Verlustrechnung, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertungen und das Anlagevermögen. Außerdem wäre der Einkommensteuerbescheid hilfreich, doch diesen werden Sie vermutlich nicht erhalten – es stecken alle finanziellen Details darin, die fast jeder lieber für sich behalten will.
 

Der Umweg über den Makler: um Unterstützung bitten

So mancher erfahrene Immobilienmakler unterstützt seine Kunden bei der Bonitätsprüfung. Sie können dies sogar im Maklervertrag vereinbaren. Steht dort die Klausel, dass der Makler dazu verpflichtet ist, die Zahlungsfähigkeit von Kaufinteressenten bzw. Käufern zu überprüfen, muss er dieses auch tun. Dabei reicht es nicht, dass er lediglich die Kontoauszüge überprüft, er sollte zusätzlich mindestens eine Bonitätsauskunft einholen.

Tipp: Besprechen Sie diesen Punkt vorab mit Ihrem Makler und unterschreiben Sie nur, wenn die Vereinbarung bezüglich der Bonitätsprüfung potenzieller Käufer zu Ihrer Zufriedenheit gestaltet wird.


Kann ich die Finanzierungszusage der Bank beim Käufer anfordern?

Ja, das ist eine gute Idee. Für Sie spielt es letztlich keine Rolle, ob die Zahlung des Kaufpreises aus eigenen Mitteln oder aus einem aufgenommenen Kredit erfolgt. Wenn eine Bank die Finanzierungsbestätigung bereitstellt, dann ist die Zahlung des Kaufpreises zumindest dann abgesichert, wenn die Voraussetzungen vorliegen:

  1. Das Darlehen wurde ausdrücklich zur Finanzierung der konkreten Immobilie konzipiert.

  2. Die Bank knüpft keine weiteren Bedingungen an die Auszahlung des Darlehens, die die fristgerechte Zahlung des Kaufpreises beeinflussen.
     

Tipp: Notaranderkonto nutzen

Sie sollten sich überlegen, ein Notaranderkonto einzurichten. Mit dem Notaranderkonto wird der Notar in die Lage versetzt, die Immobilie erst dann an den potenziellen Käufer zu übertragen, sobald der Kaufpreis in vereinbarter Höhe auf dem Anderkonto eingegangen ist. Das verschafft Ihnen Sicherheit. Vorsicht ist geboten, wenn ein Käufer in Raten zahlen will. Dann ist einer besonders gründlichen Bonitätsprüfung zu empfehlen.

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