Hausverkauf mit Erbpacht: Das sollten Sie beachten!

Der Hausverkauf mit eigenem Grundstück ist eine klare Angelegenheit: Wie sieht es aber mit einer Erbpacht aus, wenn ein Haus gar nicht auf eigenem Grund und Boden steht? Wer das Erbbaurecht bzw. eine Erbpacht nutzt, kauft oder baut ein Haus auf einem Grundstück, das ihm nicht selbst gehört. Daher sind Haus und Grundstück getrennt zu betrachten. Das Erbbaurecht ist wie ein Grundstück zu behandeln.

Wichtig zu wissen ist, dass dieses Recht auch verkauft, verschenkt oder vererbt werden kann. Meistens bieten Kommunen, Stiftungen oder auch Kirchen Erbpacht an, Privatpersonen eher seltener. Angesichts rar gesäter Grundstücke ist die Erbpacht vielerorts zu einem Erfolgsmodell geworden. Was gilt aber beim Hausverkauf? Das zeigt dieser Ratgeber.
 

Hausverkauf mit Erbpacht: Das Wichtigste auf einen Blick

• Ausgangssituation: Das Haus steht auf einem Grundstück, das dem Verkäufer nicht gehört. Der Grundstücksbesitzer ist daher frühestmöglich in die Pläne einzubeziehen.
• Eine Immobilienbewertung ist eine notwendige Basis für den Hausverkauf mit Erbpacht.
• Die Vorteile eines Erbpacht-Hauses zeigen sich vor allem in einem niedrigen Preis für Käufer.
• Üblicherweise ist die Erbpacht auf einen Zeitraum von bis zu 99 Jahre ausgelegt, sodass der Hausverkauf irgendwann aufgrund bestimmter Lebensereignisse in den Fokus rücken kann.
• Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus mit Erbpacht zu verkaufen.

Ausgangslage prüfen: Wie Hausverkauf mit Erbpacht angehen?

Um für Planungssicherheit zu sorgen, sollte die persönliche Ausgangslage mit allen rechtlichen Zusammenhängen klar skizziert werden. Nur in seltenen Fällen werden Grundstücke mit Erbbaurecht vergeben, um darauf ein Haus zu bauen. In vielen Fällen haben Besitzer die Immobilie vom vorherigen Erbbaurechtsnehmer übernommen, nicht aber das Grundstück. Insofern ist zu klären, was für den angestrebten Verkauf des Hauses mit Erbpacht gilt.
 

Was gilt beim Hausverkauf mit Erbpacht?

Was ist zu tun, wenn ich ein Haus mit Erbpacht verkaufen möchte? Um das Haus verkaufen zu können, bedarf es der Zustimmung des Grundstückeigentümers. Eine Verweigerung ist nur möglich, wenn der künftige Käufer wichtige Vertragspflichten wie die Zahlung des Erbbauzinses wohl nicht leisten kann. Eine Zustimmung ist ebenfalls notwendig, falls das Grundstück mit einer Baufinanzierung belastet wird.

Wer ein Haus mit Erbpacht verkaufen will, muss für einen schnellen Ablauf also einen solventen Käufer finden, der sich zudem mit der Materie des Erbbaurechts gut auskennt. Alles andere würde zu langwieriger Überzeugungs- und Aufklärungsarbeit führen. In diesem Kontext ist zu beachten, dass durch den Hausverkauf die Laufzeit der vereinbarten Erbpacht nicht kürzer wird: Die restliche Vertragslaufzeit geht auf den neuen Käufer über. Um über einen Preis für den Hausverkauf zu reden, ist eine Immobilienbewertung notwendig. Dabei gilt bei der Erbpacht erfahrungsgemäß grundsätzlich: Je kürzer die vertragliche Restlaufzeit, desto geringer wird der Verkehrswert des Hauses ausfallen. Daher ist auf Basis einer Immobilienbewertung zu prüfen, ob sich der Hausverkauf überhaupt lohnt oder nicht eine andere Lösung besser ist.
 

Kann über das Erbbaurecht verfügt werden?

Eine Alternative wäre es etwa, das Erbbaurecht zu vererben oder zu verschenken. Welche Option die beste ist, hängt von den persönlichen und familiären Verhältnissen sowie Plänen ab. Diese Optionen sollen nur aufzeigen, dass ein Verkauf für ein Haus mit Erbpacht in rechtlicher Hinsicht nicht alternativlos ist.
 

Was passiert, wenn die Erbpacht ausläuft?

Diese Frage stellt sich nur selten, da die Laufzeiten meistens auf Lebenszeit angelegt sind. Wer aber ein Haus mit Erbpacht kauft und eine kurze Restlaufzeit übernimmt, wird früher oder später mit dieser Frage konfrontiert.

Beide Seiten sollten sich frühzeitig im Sinne der Planungssicherheit um eine Lösung kümmern. Zu beachten ist, dass beide Parteien nach Vertragsablauf ein gegenseitiges Vorkaufsrecht haben. Beide Seiten sollten sich also abstimmen. Grundstücksbesitzer wie Kommunen haben meistens gar kein Interesse daran, ein solches Grundstück zu verkaufen. Sofern der Vertrag verlängert werden soll, hat der aktuelle Erbbauberechtigte das Vorrecht auf einen erneuten Vertragsabschluss.
 

Lässt sich beim Hausverkauf mit Erbpacht ein Gewinn erzielen?

Letztlich steht meistens nur der Hausverkauf zur Debatte, für den eine belastbare Bewertung die Grundlage sein muss. Hierfür erhalten Erbbauberechtigte eine Entschädigung, die sich am Verkehrswert orientiert. Der Begriff Entschädigung zeigt bereits, dass nicht mit einem satten Gewinn zu rechnen ist. Im Kontext der Erbpacht ist nicht von einem „freien“ Hausverkauf auszugehen, wie er auf eigenem Grundstück möglich wäre. Darüber sollte von Anfang an Klarheit herrschen. Ein nennenswerter Gewinn ist nicht zu erwarten, da der realisierbare Marktwert deutlich über dem Verkehrswert liegen könnte.
 

Fazit: Hausverkauf mit Erbpacht erfordert oft Expertenhilfe

Sie wissen jetzt, dass ein Hausverkauf mit Erbpacht möglich ist und welche Voraussetzungen zu erfüllen sind. Meistens gestaltet sich der Hausverkauf mit Erbpacht schwierig, wenn nur noch eine kurze Vertragsrestdauer vorliegt. Diese würde an den neuen Erbbauberechtigten übergehen, der aber seinerseits langfristige Planungssicherheit nutzen möchte.

Im Einzelfall kann die rechtliche bzw. vertragliche Abwicklung sehr komplex sein, sodass Sie diese Schritte am besten mit einem erfahrenen Immobilienmakler gehen. Dieser unterstützt Sie vor allem bei der wichtigen Immobilienbewertung, die bei Erbpachtgrundstücken aufwendig und für Ihre finanziellen Interessen das Herzstück ist.

Falls Sie doch Abstand vom Hausverkauf mit Erbpacht nehmen wollen, hat Ihnen dieser Ratgeber mit einer Schenkung oder der Vererbung Alternativen vorgestellt (Sie können über Ihr Erbbaurecht verfügen). Für eine solche alternative Lösung sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt fachkundig beraten lassen.
 

Wie kann ich den Hausverkauf mit Erbpacht beschleunigen?

Um den Verkauf schnellstmöglich voranzutreiben, sollten Sie für die notwendige Bewertung alle wichtigen Dokumente und Unterlagen parat haben. Auch hierbei unterstützt Sie ein erfahrener Immobilienmakler zielfokussiert.