Wann ist der Rücktritt vom Kaufvertrag möglich?

Schuhe vor Linie mit Aufschrift Rücktritt

Wenn es zum Rücktritt vom Kaufvertrag kommt, dann folgt daraus die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Käufer und Verkäufer können aus unterschiedlichen Gründen vom Kaufvertrag zurücktreten.

Das wichtigste in Kürze

  • Ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag vereinfacht die Rückabwicklung und spart Zeit.

  • Steht im Kaufvertrag keine Klausel zum Rücktrittsrecht, greifen die gesetzlichen Regelungen.

  • Erst nach erfolgreicher Rückabwicklung dürfen Sie die Immobilie wieder verkaufen.

  • Verkäufer und Käufer können unter bestimmten Bedingungen vom Kaufvertrag zurücktreten.
     

Muss das Rücktrittsrecht im Kaufvertrag stehen?

Nein, Sie haben nicht die Verpflichtung, sondern die Wahl, dass Rücktrittsrecht in den Immobilienkaufvertrag einzuschließen. Doch wenn es drinsteht, dann hat das individuell formulierte vertragliche Rücktrittsrecht Vorrang vor dem allgemeinen gesetzlichen Rücktrittsrecht. In der Realität kommt das allerdings selten vor.

Die Praxis zeigt, dass ein vertraglich geregelte Rücktritt unkomplizierte abläuft. Wenn Sie diese Klausel nicht in den Kaufvertrag aufnehmen, wird ggf. ein recht aufwendiger Rückabwicklungsprozess in Gang gesetzt, der viel Zeit und Geld verschlingt. Während der Rückabwicklung könne Sie die Immobilie nicht verkaufen. Insbesondere Verkäufer sollten deshalbgenau überlegen, ob Sie eine Rücktrittsklausel in den Vertrag einbauen lassen. Tun Sie das nicht, geht Ihnen viel Zeit verloren, bis Sie Ihre Immobilie erneut zum Verkauf stellen können. Dabei entstehen zusätzliche Kosten. Wird in den Vertrag kein Rücktrittsrecht aufgenommen, greift grundsätzlich die gesetzliche Regelung.
 

Vertragliches Rücktrittsrecht für Verkäufer

Wenn Sie ein vertragliches Rücktrittsrecht in den notariellen Vertrag aufnehmen lassen wollen, dann enthält es alle notwendigen Ermächtigungen für den Notar, damit dieser den Vertrag im Falle des Rücktritts ordnungsgemäß rückabwickeln kann. Zu den Aufgaben, die der Notar dann zu erledigen hat, gehört die Ermächtigung, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen zu lassen. Falls die Klausel nicht im Vertrag steht, muss der Streit mit dem Käufer zunächst beigelegt werden, bevor die Immobilie erneut zum Kauf angeboten werden kann.
 

Welche Voraussetzungen sind für einen wirksamen Rücktritt erforderlich?

Damit ein Rücktritt wirksam wird, braucht es eine Rücktrittserklärung und einen Rücktrittsgrund. Der Rücktritt wird wirksam, sobald die Rücktrittserklärung bei der Gegenpartei eingegangen ist. Von nun an wird die Rückabwicklung des Kaufvertrags eingeleitet.
 

Was ist der Unterschied zwischen Widerruf und Rücktritt?

Widerruf und Rücktritt sind sich ähnlich, werden jedoch zu unterschiedlichen Zwecken genutzt. Das Widerrufsrecht steht im Notarvertrag. Es erstreckt sich in der Regel über 14 Tage. Während dieser Zeit können Käufer oder Verkäufer den Kaufvertrag widerrufen, wenn sie ihre Meinung geändert haben. Ein Widerrufsrecht ist eine freiwillige Klausel im Vertrag. Sie empfiehlt sich nur dann, wenn noch wesentliche Fragen ungeklärt sind. Allerdings zeigt die Praxis, dass nur wenige Verkäufer ein Widerrufsrecht in den Kaufvertrag aufnehmen lassen. Stattdessen bestehen Sie auf der Klärung aller offenen Fragen, bevor die Vertragsunterzeichnung über die Bühne geht. Die zuletzt beschriebene Variante ist stets die bessere Wahl.
 

Welche Gründe können einen Verkäufer zum Rücktritt des Kaufvertrags veranlassen?

Es gibt zwei Hauptgründe, die immer wieder Auslöser für den Rücktritt eines Verkäufers vom Vertrag sind.

  1. Der Käufer bezahlt den Kaufpreis nicht. Für den Fall, dass der Käufer nicht die vertraglich vereinbarte Zahlung des Kaufpreises vornimmt, haben Sie das Recht vom Kaufvertrag zurückzutreten. Sie müssen nicht, aber Sie dürfen zurücktreten. Treten Sie vom Kaufvertrag zurück, können Sie Schadenersatz geltend machen. Beim Schadenersatz verlangen Sie vom Käufer den Ersatz der Kosten, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie entstanden sind. Das können zum Beispiel die Maklercourtage oder Notargebühren sein.

  2. Wenn der Käufer bauliche Veränderungen vornimmt, die vertragswidrig sind, können Sie als Verkäufer ebenfalls vom Kaufvertrag zurücktreten.
     

Welche Gründe können einen Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag veranlassen?

Auch bei Käufern sind überwiegend zwei Gründe dafür verantwortlich, dass sie vom Vertrag zurücktreten.

  1. Die Bank des Verkäufers weigert sich, eine Grundschuld zu löschen. Das kann zum Beispiel dann geschehen, wenn die Bank und der Verkäufer sich über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht einig werden.

  2. Entdeckt der Käufer erhebliche Mängel an der Immobilie, die Sie als Verkäufer ihm nicht offenbart haben, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten. Sicherlich ist Ihnen bekannt, dass das Verschweigen bekannter Mängel als arglistige Täuschung eingestuft wird und somit strafbar ist.
     

Kleinste Mängel aber sind nicht ausreichend, dass der Käufer vom Vertrag zurücktritt. Zudem weisen mancher Vereinbarungen spezieller Klauseln auf, die sich auf den Ausschluss der Verkäuferhaftung für mangelhafte oder fehlerhafte Sachverhalte der Immobilie beziehen. Je nach Vertragsgestaltung hat der Käufer keine Möglichkeit, sich auf die gesetzlichen Gewährleistungsrechte zu berufen. Es ist zulässig, die Gewährleistungshaftung für Sachmängel vertraglich komplett auszuschließen, wenn beide Vertragsparteien Privatpersonen sind und keine Unternehmer. Dann handelt es sich um einen sogenannten Verbrauchervertrag. Wenn aber ein Unternehmer an eine Privatperson eine Immobilie verkauft, dann ist der Ausschluss der Gewährleistungshaftung nicht möglich. Sie sollten sich mit Ihrem Rechtsanwalt in Verbindung setzen, um sich hierzu Rat einzuholen. Alternativ steht immer die Möglichkeit offen, einen Makler hinzu zu ziehen, für den diese Aspekte zur täglichen Arbeit gehören. Er kann Ihnen zwar keinen anwaltlichen Rat erteilen, doch er kann aus seiner Erfahrung berichten und eine unverbindliche Empfehlung aussprechen.
 

Was ist ein wesentlicher Mangel an einer Immobilie?

Als wesentlicher Mangel gelten Dinge, die zu einer eingeschränkten Gebrauchsfähigkeit der Immobilie führen. Ebenfalls liegt dann ein wesentlicher Mangel vor, wenn der Käufer einen erheblichen finanziellen Aufwand betreiben muss, um den Mangel zu beseitigen.
 

Was ist eine arglistige Täuschung?

Eine arglistige Täuschung liegt dann vor, wenn einer der beiden Parteien der anderen Partei die Unwahrheit sagt. Wenn Sie bewusst einen Mangel verschweigen oder über einen bekannten Mangel lügen, handelt es sich um arglistige Täuschung. Willentliches und wesentliches Handeln reicht in den Augen des Gesetzes aus, um den Tatbestand der arglistigen Täuschung zu erfüllen.

Der Käufer muss die arglistige Täuschung durch Sie nachweisen. Das ist gar nicht so einfach, denn das würde bedeuten, dass der Käufer beweisen muss, dass Sie von den betreffenden Mängeln bereits wussten, bevor der Vertrag zustande kam. Ein Verdacht allein ist nicht ausreichend. Ein Käufer kann den Beweis nur er bringen, wenn er Zeugen findet, die seinen Verdacht bestätigen. Ein solcher Zeuge könnte zum Beispiel der Teilnehmer einer Eigentümerversammlung oder ein Handwerker sein, mit dem Sie den Mangel bereits vor dem Verkauf besprochen haben.
 

Finanzierung scheitert? Kein hinreichender Grund für einen Rücktritt!

Käufer können das Rücktrittsrecht nicht beanspruchen, wenn Sie von der begleitenden Bank keine Finanzierungszusage erhalten. Aus diesem Grund ist es für beide Parteien ratsam einen notariellen Kaufvertrag erst dann zu unterschreiben, wenn die Finanzierung gesichert ist und alle Fragen und Zweifel aus der Welt geschafft sind.
 

Die gesetzlichen Grundlagen zum Rücktrittsrecht

Das Bürgerliche Gesetzbuch bildet den Rahmen zum gesetzlichen Rücktrittsrecht. Die allgemeinen Bestimmungen sind in den §§ 346 ff verankert. Danach kann sich ein gesetzliches Rücktrittsrecht beispielsweise aus folgenden Situationen ergeben:

  • §§ 323 ff BGB: Dieser Paragraf greift bei Schlechtleistungen, Leistungsverzug und Unmöglichkeit der Leistung. Der Sachverhalt wird allgemein als Leistungsstörungen bezeichnet.

  • § 437 BGB: Weist der Vertragsgegenstand Mängel auf, begründet dieser Umstand ebenfalls ein gesetzliches Rücktrittsrecht.

  • § 313 BGB: Fällt die Geschäftsgrundlage weg und es ist nicht möglich oder nicht zumutbar, den Vertrag an die veränderten Umstände anzupassen, dann ist ebenfalls ein ausreichender gesetzlicher Grund für den Rücktritt gegeben. Als Geschäftsgrundlage gehören aus rechtlicher Sicht die Vorstellungen beider Parteien über den Kauf bzw. Verkauf der Immobilie, auch wenn Sie nicht ausdrücklich im Vertrag aufgenommen werden. Voraussetzung ist, dass Käufer und Verkäufer übereinstimmend davon ausgegangen sind, dass sie als Vertragsgrundlage dienen.
     

Kann man einen Rücktritt verlangen?

Ja, unter bestimmten Bedingungen können Sie einen Rücktritt verlangen. Doch bevor ein Rücktritt rechtskräftig durchgeführt wird, muss die Gegenpartei einen Rücktrittsgrund liefern und die Erfüllung anmahnen. Wenn zum Beispiel der Käufer nicht zum vereinbarten Termin den Kaufpreis bezahlt, dann muss er eine Chance erhalten dieses nachzuholen. Das geschieht, indem Sie ihm schriftlich eine angemessene Frist setzen. Ist diese Frist abgelaufen und die Zahlung ist immer noch nicht auf dem Konto eingegangen, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten.
 

Welche Folgen hat ein Rücktritt vom Kaufvertrag?

Wenn Sie vom Kaufvertrag zurücktreten – vorausgesetzt, der Rücktritt ist rechtens –, können Sie in der Regel Schadenersatz geltend machen. Mithilfe des Schadenersatzes sollen Ihnen die Kosten ersetzt werden, die durch die Pflichtverletzung des Käufers entstanden sind. Wie viel Schadenersatz Sie bekommen, wird von mehreren Faktoren bestimmt. Zum einen nimmt die Höhe des Kaufpreises Einfluss, auch der Grund des Rücktritts ist maßgeblich sowie die Höhe des Schadens, die mit dem Rücktritt einhergeht. § 249 BGB ist der Hauptparagraf, nach dem sich der Schadenersatz ermittelt. Die Feststellungen des Schadenersatzes ist Aufgabe des Gerichts.
 

Welche Alternativen gibt es zum Rücktritt vom Kaufvertrag?

Eine Alternative besteht darin, dass der Kaufvertrag angefochten wird. Das können zum Beispiel Käufer tun, wenn Sie sich arglistig getäuscht fühlen. Doch auch Sie haben das Recht, den Kaufvertrag anzufechten, wenn Sie nach der Unterzeichnung feststellen, dass ein Irrtum vorliegt. Diesen Irrtum müssen Sie in einer schriftlich niedergelegten Anfechtungserklärung ausführlich erläutern und begründen. Beanspruchen Sie hierzu in die Unterstützung eines Rechtsanwalts.

Eine zweite Alternative für Käufer besteht darin, den Kaufpreis zu mindern. Wenn nach Unterzeichnung des Vertrages erhebliche Mängel an der Immobilie festgestellt werden und der Rücktritt vom Kaufvertrag für den Käufer nicht infrage kommt, kann er versuchen, den Kaufpreis zu mindern. Auch in diesem Fall sollten Sie sich die Unterstützung eines Rechtsanwalts sichern, um eine faire Auseinandersetzung zu führen.

Die dritte Alternative ist die Wandlung. Wandlung heißt so viel wie Rücktritt aus dem Kaufvertrag unter bestimmten Bedingungen, beispielsweise beim Fehlen von zugesicherten Eigenschaften.

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