Welche Vorlaufzeiten für den Immobilienverkauf sollten Sie einplanen?


Modellhaus auf Kalender

Der reibungslose Verkauf einer Immobilie setzt ein gewisses Maß an Planung voraus. Möchten Sie ein Haus verkaufen, stellen Sie sich vermutlich auch die Frage, wie lange der Verkauf wohl dauert. Wann wird die Immobilienanzeige vorbereitet und veröffentlicht? Wann wird der Notar kontaktiert? Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, mit welchen Vorlaufzeiten Sie rechnen müssen.
 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der wichtigste Faktor für einen schnellen Verkauf ist die Lage Ihrer Immobilie.

  • Eine professionelle Immobilienanzeige spielt eine entscheidende Rolle, um einen passenden Käufer zu finden.

  • Vollständige Unterlagen erleichtern Ihnen Fragen zu beantworten, das Exposé zu erstellen und die Immobilie aussagekräftig zu beschreiben.

  • Der Notar braucht etwa zwei Wochen Vorlaufzeit, bevor der Termin zur Beurkundung möglich ist.

 

Welche Dauer planen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie ein?

Jeder Verkauf einer Immobilie verläuft unterschiedlich und deshalb sind die Zeitspannen relativ grob eingrenzbar. Meist dauert die Vermittlung vom Verkaufsentschluss bis zum Eintrag ins Grundbuch im Durchschnitt sechs bis neun Monate. Für den Verkäufer heißt es, sich in Geduld zu üben. Egal, ob Sie privat verkaufen oder einen Makler beauftragen, bis zum endgültigen Verkauf vergehen noch Monate.

Die Dauer hängt von unterschiedlichen Faktoren ab:

  • Objektart

  • Lage der Immobilie

  • Marktlage

  • Zustand und Ausstattung

  • Energiekennzahlen

 

Besonders die Lage des Objektes spielt beim Verkauf eine große Rolle. Das heißt, dass sich Immobilien in einer beliebten Gegend in einer Großstadt schneller verkaufen lassen als Objekte, die sehr abgelegen liegen. Auch bezugsbereite Immobilien lassen sich besser verkaufen als solche, die der Käufer noch sanieren oder renovieren muss.

Ländlich gelegene, sanierungsbedürftige Immobilien mit schlechten Energiekennzahlen (z.B. durch fehlende Dämmung, Einfachverglasung oder alte Heizungsanlagen) benötigen oft über ein Jahr bis zum Verkauf. Im Gegensatz dazu lassen sich Objekte in einer Stadt innerhalb von wenigen Wochen verkaufen. Die Dauer des Verkaufs Ihrer Immobilie hängt daher entscheidend von den oben genannten Faktoren ab.
 

Objektart

Verkaufsdauer Metropole

Verkaufsdauer ländliche Region

Einfamilienhaus

ca. 4,8 Monate

ca. 5,5 Monate

Eigentumswohnung

ca.5,4 Monate

ca. 6,1 Monate

Mehrfamilienhaus

ca. 5,6 Monate

ca. 7,7 Monate


Dies zeigt, dass Verkäufer in Ballungsgebieten zwischen11 und 30 Prozent schneller verkaufen als in ländlichen Gegenden. Zudem lassen sich bspw. Einfamilienhäuser schneller verkaufen als Mehrfamilienhäuser. Das hängt auch damit zusammen, dass es weniger Nachfrage bzw. potenzielle Käufer für Mehrfamilienhäuser gibt.

Müssen Sie Ihre Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt verkaufen, planen Sie großzügig und erweitern die in diesem Beitrag angegebenen Zeiträume.
 

Welche Faktoren beeinflussen die Dauer des Verkaufs?

Einen Faktor, den Sie nicht beeinflussen können, ist die Region, in der Ihre Immobilie liegt. Die obern in der Tabelle genannten Werte zeigen wie erläutert, dass dieser Faktor nicht zu unterschätzen ist.

Doch jeder Käufer hat andere Vorstellungen von seinem Traumhaus. Beispielsweise zählen Hamburg, München, Stuttgart oder Berlin zu den sehr beliebten Gegenden für einen Immobilienkauf. Neben der Lage beeinflussen die folgenden Faktoren die Verkaufschancen.
 

1. Infrastruktur und Verkehrsanbindung

Die Anbindung an Schulen, Kindergärten, Ärzte, Supermärkte und andere Einkaufsmöglichkeiten sind für Käufer sehr wichtig. Liegt Ihre Immobilie in der Nähe einer solchen Infrastruktur verkürzt es die Dauer des Verkaufs. Eine stark befahrene Straße oder eine Autobahn in Hörweite erschweren den Verkauf.

Das gleiche gilt für die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). Befindet sich Ihr Objekt in der Nähe von Haltestellen für Bus, U- oder S-Bahn, wirkt es sich positiv auf die Dauer bis zum Verkauf aus. Eine Immobilie ohne gute Verkehrsanbindungen hat es auf dem Markt schwerer einen passenden Käufer zu finden.
 

2. Der Verkaufspreis

Achten Sie darauf, bereits zu Beginn des Verkaufs einen angemessenen Preis anzusetzen. Ein zu hoher Preis kann unter Umständen einen potenziellen Käufer „vergraulen“. Er kann sich in seinen Vorstellungen die Immobilie trotz Preisverhandlungen nicht leisten und fragt nicht an.

Ein zu niedriger Preis birgt ebenfalls Gefahr. Verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert – daher raten wir zu einer Wertermittlung oder einem genauen Preisvergleich. Ansonsten erreichen Sie nicht den erzielbaren Preis für Ihre Immobilie und potenzielle Käufer vermuten große Mängel oder andere Haken.

Für Verhandlungen bietet es sich an, einen entsprechenden Spielraum beim Angebotspreis zu haben. Das wirkt sich positiv auf Verhandlungen und die Verkaufsdauer aus. Wie Sie richtig verhandeln lesen Sie in diesem Beitrag.
 

3. Der Zustand der Immobilie

Neue oder modernisierte Immobilien finden am Markt schneller einen Käufer, da Sie meist bezugsfertig sind. So muss der Käufer keine Zeit und kein Geld für Renovierungen aufbringen, bis er einziehen kann. Generell lassen sich Immobilien mit Sanierungsbedarf schwieriger verkaufen. Damit ist auch die Suche nach einem passenden Käufer aufwendiger. Handwerklich geschickte Käufer fühlen sich eventuell eher angesprochen, da sie so Kosten für Handwerker sparen können. Bei renovierungs- oder modernisierungsbedürftigen Gebäuden hilft eine überzeugende Beschreibung für Ihre Immobilie, die richtigen Interessenten anzusprechen. Vor dem Verkauf selbst zu modernisieren oder zu renovieren lohnt sich erfahrungsgemäß nur, wenn die Kosten unter 3.000 € liegen. Das zusätzlich investierte Geld sollte sich erhöhend auf den Verkaufspreis und die Verkaufschancen gleichermaßen auswirken – sonst sind die Maßnahmen nicht ökonomisch.
 

4. Geordnete Unterlagen

Haben Sie Ihre Unterlagen alle vollständig zusammen, verkürzt es die Verkaufsdauer. Sie müssen Grundrisse, Abrechnungen etc. nicht bei Behörden anfordern und sparen dadurch einige Wochen.

Welche Unterlagen für den privaten Verkauf notwendig sind, finden Sie hier.

Haben Sie einen Makler beauftragt, kümmert er sich um die Beschaffung fehlender Unterlagen. Folgende Punkte zeigen Ihnen, welche Dokumente ein Makler benötigt:

  1. Grundbuchauszug vom Grundbuchamt oder Notar, um den Käufer über bestehende Belastungen aufzuklären.

  2. Baupläne – aktuelle Grundrisse, Ansichten, Schnitte. Vorhandene, aber veraltete und unbrauchbare Dokumente, aktualisiert der Makler und zeichnet sie neu. Dafür kann er auch die Hilfe eines Architekten in Anspruch nehmen. Bei fehlenden Plänen hilft das Archiv des Bauamts weiter.

  3. Wohn- und Nutzflächenberechnung nach DIN 283, um die Flächen korrekt anzugeben und einen entsprechenden Preis für die Immobilie zu ermitteln.

  4. Nachweis über den umbauten Raum für Finanzierungen (z.B. Banken oder KfW)

  5. Baubeschreibung der Immobilie

  6. Modernisierungs- und Sanierungsnachweise – Rechnungen mit Leistungsbeschreibung, um die Immobilie genau beschreiben zu können und eventuell höhere Verkaufspreise anzusetzen.

  7. Energieausweis als Nachweis über die energetische Qualität der Immobilie.

  8. Rechnungen zu Betriebskosten (z.B. Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Müllabfuhr, Versicherungen etc.)

  9. Exposé

  10. evt. Maklervertrag


Gleichen Sie vor Beginn der Vermarktung ab, welche Unterlagen bereits vorhanden sind und welche Unterlagen fehlen. Bitte beschaffen Sie diese schnellstmöglich, damit sich der Verkaufsprozess durch fehlende Unterlagen nicht verzögert. Die Zusendung der Unterlagen dauert von Behörde zu Behörde unterschiedlich lang. Mit einer Bearbeitungszeit von zwei bis vier Wochen sollten Sie rechnen. Allerspätestens beim Notar müssen alle Unterlagen vorliegen. Die Zusendung des Grundbuchauszugs kann sogar bis zu drei Monate dauern.

Vollständige Unterlagen erleichtert Ihnen Fragen von Interessenten zu beantworten und Sachverhalte nachzuweisen. Sie müssen nicht mehr auf weitere Unterlagen warten, um einem Interessenten eine Frage wahrheitsgemäß beantworten zu können. Dies spart ebenfalls Zeit beim Verkaufsprozess.
 

5. Vorbereitete Immobilie

Präsentieren Sie Immobilie immer im besten Licht. Räumen Sie vor Besichtigungen auf und putzen Sie das Haus, um beim Interessenten einen guten Eindruck zu hinterlassen. Helle Räume mit guter Beleuchtung sorgen für eine schöne Atmosphäre. Entfernen Sie private Gegenstände wie Fotos oder ausgefallene Dekoration, damit der potenzielle Käufer sich besser vorstellen kann, selbst in dem Haus zu wohnen. Zudem schützen Sie damit Ihre Privatsphäre. Schließlich machen viele Interessenten Fotos und auf diesen sollten keine privaten Dinge zu sehen sein, die Sie nicht der Öffentlichkeit preisgeben wollen.

Auch der Garten und andere Außenanlagen gehören zu einer Besichtigung dazu. Für einen guten ersten Eindruck richten Sie am besten alles entsprechend her. Weitere Tipps für eine Besichtigung finden Sie hier.

Haben Sie kein Händchen für Dekoration oder Innenausstattung, hilft Ihnen Home Staging dabei, die Verkaufsdauer zu reduzieren.
 

6. Professionelle Fotos

Aussagekräftige, qualitative Fotos sind von großer Bedeutung, um eine Immobilie schnell zu verkaufen. Sieht ein Interessent Ihre Immobilie im Internet, dämpfen unscharfe und verwackelte Fotos sein Interesse. Eine unprofessionelle Anzeige in einem Immobilienportal lässt darauf schließen, dass sich der Verkäufer keine große Mühe gibt und möglicherweise genauso nachlässig mit seinem Besitz umgeht. Die Reaktion bei vielen potenziellen Käufern ist schlichtweg, die Anzeige wegzuklicken und woanders ein geeignetes Objekt zu finden. Für Sie bedeuten schlechte Fotos eine starke Verzögerung des Prozesses. Achten Sie daher auf Fotos, die scharf sind und die abgelichteten Räume ansprechend darstellen. Wählen Sie lieber zu viele als zu wenige Fotos. Fragen Sie Bekannte oder Freunde nach deren Meinung, um ein gutes Mittelmaß zu finden. Gute Fotos sorgen für Interesse an Ihrer Immobilie und führen zu Besichtigungsterminen.
 

7. Bestätigte Besichtigungstermine einhalten

Versuchen Sie die vereinbarten Termine immer einzuhalten und nur im Notfall abzusagen. Neue Termine zu vereinbaren kann Wochen dauern und verschiebt den Verkaufstermin nach hinten. Zudem wirkt ein spontan abgesagter Termin unprofessionell und kann zum Verlust eines potenziellen Käufers führen. Bleiben Sie während der Besichtigung höflich und respektvoll. Beantworten Sie die Fragen wahrheitsgemäß und bieten Sie eine Rückmeldung an, falls Ihnen eine Information zu einer Frage fehlt.
 

8. Professionelles Exposé

Ein professionelles Exposé überzeugt mit einem guten Text über die Immobilie, mit wichtigen Fakten und Bildern. Es weckt Interesse und der potenzielle Käufer kann abschätzen, ob es zu seinen Wünschen passt. Unnötige Besichtigungen mit Interessenten, die nicht zu Ihrer Immobilie passen, stehlen Ihnen unnötig viel Zeit. Daher ist ein aussagekräftiges Exposé notwendig, um die Dauer des Verkaufs zu verkürzen. Dies gilt sowohl für ausgehängte Exposés als auch für die Anzeige im Internet. Wie ein professionelles Exposé aussehen muss, finden Sie hier.
 

Was passiert, wenn sich keine Interessenten melden?

Sie beachten alle genannten Punkte bei Ihrer Anzeige und trotzdem melden sich nur wenige oder keine Interessenten? Dann ist es spätestens nach vier Wochen an der Zeit den Prozess für den Verkauf Ihrer Immobilie zu überarbeiten.

  • Welche Werbeinstrumente haben Sie genutzt? Eine Anzeige in der Zeitung ist beispielsweise nicht so effektiv wie eine in einem Internetportal. Welche Portale haben Sie genutzt? Lassen Sie den Verkauf nicht an fehlender Werbung scheitern – unser Tipp ist daher die Nutzung eines Internetportals. Dort können Sie Fotos und viele Informationen über Ihre Immobilie zur Verfügung stellen und damit das Interesse eines Käufers wecken.

  • Neben der Anzeige spielen die Fotos eine wichtige Rolle. Stellen Sie ausreichend Fotos zur Verfügung. Sind die Räume erkennbar? In welchem Zustand ist Ihr Haus? Sind viele Mängel zu erkennen und geben die Bilder die Räume in einem schlechten Winkel wieder, wirkt es nicht ansprechend auf potenzielle Käufer. Eventuell lohnen sich Ausbesserungen und kleine Renovierungen, um die Dauer des Verkaufs zu verkürzen.

  • Melden sich die Interessenten nach einer Besichtigung nicht mehr bei Ihnen? Dann ist es an der Zeit nachzuhaken, warum das Haus nicht mehr in Frage kommt. Vielleicht stimmt Ihr Text in der Beschreibung nicht mit der tatsächlichen Lage vor Ort überein. Beschönigen Sie Ihre Immobilie nicht übermäßig. Nennen Sie die Vorteile und den Nutzen für den Interessenten und verheimlichen Sie keine Mängel.

  • Überarbeiten Sie die Anzeige Ihrer Immobilie auf die genannten Punkte. Falls Sie weiterhin keine ernsthaften Interessenten finden, sind weitere Maßnahmen notwendig. Dazu gehört beispielsweise den Kaufpreis anzupassen oder sich einen anderen Makler zu suchen.


Es lohnt sich von Anfang an Mühe und Zeit in die Vermarktung Ihrer Immobilie zu stecken. Dann bleibt Ihre Immobilie kein Ladenhüter auf den Portalen und Sie beeinflussen die Verkaufsdauer positiv.
 

Wann sollten Sie einen Notar einschalten?

Sobald Sie einen ernsthaften Käufer gefunden haben, besprechen sie zusammen, welcher Notar in Frage kommt. Derjenige, der den Notar beauftragt, ist für die Zahlung der Notarkosten zuständig, auch wenn der Verkauf nicht stattfindet. Meistens wählt der Käufer den Notar aus. Dies ist jedoch nicht festgelegt.

Beachten Sie die Finanzierung des Käufers, bevor Sie den Notar kontaktieren. Eventuell weiß der Käufer noch nicht, ob die Bank ihm einen Kredit über den vereinbarten Verkaufspreis gewährt. Die Prüfung der Kreditwürdigkeit kann ein bis zwei Wochen dauern, nachdem alle notwenigen Unterlagen bei der Bank vorliegen. Lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung aushändigen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Für einen abgesagten Termin kann der Notar bereits Gebühren verlangen. Daher empfehlen wir Ihnen, erst einen Termin zu vereinbaren, wenn der Verkaufspreis festliegt, besondere Absprachen geklärt sind und die Finanzierung steht.

Ist alles geregelt, achten Sie darauf, den Prozess nicht zu entschleunigen. Vereinbaren Sie mit dem Notar und dem Käufer einen zeitnahen Termin, um den Verkauf zu beurkunden. Hilfreich ist es vorher zwei bis drei mögliche Termine mit dem Käufer zu besprechen. Erst nach der Unterschrift aller Parteien ist der Kaufvertrag rechtskräftig abgeschlossen.

Geben Sie dem Notar mindestens zwei Wochen Vorlaufzeit, stellen Sie Ihm sofort alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung und klären Sie ihn über Absprachen auf. Vor der Vertragsbeurkundung muss der Notar alle Unterlagen prüfen und einen entsprechenden Vertrag erstellen. Zudem schickt er Ihnen und dem Käufer ggf. einen Entwurf zu, um mögliche Änderungen schnellstmöglich zu bearbeiten und vor dem Termin Fragen zum Vertrag zu beantworten. Im Termin selbst können noch Änderungen vorgenommen werden. Diese trägt der Notar in die vorbereitete Urkunde ein und lässt sich die Änderungen von Ihnen und dem Käufer per Unterschrift bestätigen.
 

Wann erhalten Sie das Geld für Ihre Immobilie?

Wenn der Käufer den Kaufpreis auf das Notaranderkonto des Notars überwiesen hat, übernimmt der Notar die nächsten Schritte. Um den Eigentümer im Grundbuch zu ändern, stellt er einen Antrag beim Grundbuchamt. Erfolg die Änderung im Grundbuch, überweist er das Geld vom Käufer auf Ihr gewünschtes Konto. Wie lange dies dauert ist abhängig von der gesetzten Zahlungsfrist und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts. Ein übliches Zahlungsziel für den Kaufpreis sind 14 Tage. Die Umschreibung des Grundbuchs kann zwischen drei und zwölf Wochen liegen. Dies hängt von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamts ab.

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