Maklervertrag kündigen - das müssen Sie beachten


Ehepaar hält Schild mit Aufschrift Vertrag kündigen

Um einen Maklervertrag mit einem Immobilienmakler zu kündigen müssen Sie sich an bestimmte Regeln halten. Missachten Sie diese, wird die Kündigung nicht wirksam und es drohen finanzielle Folgen. Dieser Beitrag stellt die verschiedenen Vertragsarten vor und erläutert, unter welchen Voraussetzungen Sie außerordentlich kündigen können und welche rechtlichen Konsequenzen im Zusammenhang mit einem Maklervertrag zu berücksichtigen sind.
 

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein unbefristeter Maklervertrag ist einfacher zu kündigen als ein befristeter Maklervertrag.

  • Befristete Maklerverträge verlängern sich oft automatisch.

  • Kündigen sie unsachgemäß, drohen ihnen Schadensersatzansprüche seitens des Maklers.
     

Vertragsinhalte frei verhandelbar

Der Gesetzgeber mischt sich nicht ein, wenn es um die Vertragsgestaltung mit einem Makler geht. Der Makler und Sie vereinbaren individuell, welche Leistungen dieser in welchem Rahmen erbringen soll. Sie sollten sich deshalb unbedingt damit auseinandersetzen, welche vertraglichen Regelungen verbindlich festgehalten werden sollen. Was tun, wenn Sie mit der Leistung des Maklers unzufrieden sind und Sie aus dem Vertrag raus wollen? Das hängt davon ab, ob Sie einen befristeten oder unbefristeten Vertrag geschlossen haben.
 

Der befristete Maklervertrag

Es ist nicht unüblich, dass Makler einen befristeten Vertrag anbieten. Das wirkt zumindest vordergründig kundenfreundlich, denn bei einem befristeten Vertrag gehen viele Auftraggeber davon aus, dass der Makler innerhalb der gesetzten Vertragslaufzeit seine Leistung erbringt und Ihre Immobilie verkauft bzw. ein Objekt für Sie findet. Die Befristung suggeriert einen gewissen Zeitdruck, der in der Praxis aber gar nicht existiert, weil im Vertrag eine automatische Verlängerung bei ausbleibender Kündigung greift. Wenn Sie einen befristeten Maklervertrag kündigen wollen, müssen Sie folgendes wissen:

  • Der Vertrag endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Befristung.

  • Abweichend davon kann es sein, dass eine Klausel im Vertrag eine automatische Verlängerung nach sich zieht. Sie kündigen fristgerecht zum Ende der Laufzeit gemäß vertraglicher Vereinbarung.

Achten Sie bei Vertragsabschluss darauf, dass die Kündigungsfristen für Sie verständlich formuliert und in Ihrem Sinne sind! Sonst kann es geschehen, dass Sie sich in einer Art „Abofalle“ befinden, weil Sie die Kündigungsmodalitäten nicht durchblicken.
 

Der unbefristete Maklervertrag

Ein unbefristeter Maklervertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Im Gegensatz zum befristeten Maklervertrag können Sie diesen jederzeit und ohne Angabe irgendwelcher Gründe kündigen. Aus diesem Grund ist es sehr zu empfehlen, einen unbefristeten Maklervertrag abzuschließen. Er lässt sich wesentlich unkomplizierter beenden.
 

Kündigung eines befristeten Maklervertrages bei zu langer Laufzeit

Der Gesetzgeber hat in § 138 (1) BGB festgelegt, dass Verträge mit einer zu langen Laufzeit sittenwidrig sind. Durch unangemessen lange Laufzeiten werden Verbraucher in ihrer wirtschaftlichen Freiheit beschnitten. Wer sich nun fragt, was „unangemessen lang“ bedeutet, dem sei gesagt, dass aus Sicht des Gesetzgebers 6 bis 8 Monate die Grenze für die angemessene Laufzeit eines Maklervertrags sind. Schließlich investiert der Makler Zeit und Mühe in die Vermarktung der Immobilie und bemüht sich um Auftragserfüllung. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen von der 6-bis-8-Monate-Regel. Diese beziehen sich auf Häuser und Wohnungen, die aufgrund ungünstiger Umstände vergleichsweise schwer zu vermarkten sind. In solchen Fällen dürfen die Laufzeiten befristeter Maklerverträge länger ausfallen. Vor Gericht wird in jedem Fall nach Sachlage entschieden – es ist eine Einzelentscheidung, denn nicht jede lange Vertragslaufzeit ist mit Blick auf die möglichen Vermarktungsschwierigkeiten sittenwidrig.
 

Kündigung aus wichtigem Grund: außerordentliche Kündigung

Für den Fall, dass der befristete Maklervertrag zu lange läuft, können Sie außerordentlich kündigen. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist in § 626 BGB geregelt. Die Weiterführung des Maklervertrages wird als unzumutbar eingestuft, wenn Pflichtverletzungen seitens des Maklers feststellbar sind. Pflichtverletzungen, die Grund für eine außerordentliche Kündigung sein können, sind die folgenden:

  • Es gibt interessierte Käufer, doch der Makler lädt diese nicht zu einer Besichtigung ein. Er vereitelt den Verkauf.

  • Der Makler stuft den Verkaufspreis ohne Absprache mit Ihnen immer niedriger ein. Dadurch begeht er einen Vertrauensbruch.

  • Der Makler will die Immobilie selbst kaufen und handelt im Eigeninteresse.

  • Der Makler unternimmt nichts, um die Immobilie zu vermarkten.

Kündigen Sie schriftlich, am besten per Einschreiben. Es muss kein Einschreiben mit ausdrücklicher Empfangsbestätigung sein. Es reicht auch ein Einwurfeinschreiben, bei dem der Postbote die Zustellung des Einschreibens dokumentiert. Der Vorteil bei dieser Variante ist, dass der Makler die Annahme des Kündigungsschreibens nicht verweigern kann.

Wer sich scheut, diesen Weg zu beschreiten, sollte das Gespräch mit dem Makler suchen. Oft sind Makler nämlich bereit, einen Maklervertrag ohne viel Aufhebens vorzeitig zu beenden. Letztlich arbeiten Makler erfolgsabhängig, doch wenn der Vertragspartner – also Sie – kein Interesse mehr an einer Zusammenarbeit hat ist es wenig zielführend für ihn, Zeit und Energie in das Projekt zu investieren.


Die rechtlichen Konsequenzen einer unsachgemäßen Kündigung

Falls Sie eine Kündigung unsachgemäß vornehmen, droht Ihnen der Schadensersatzanspruch des Maklers. Schadenersatzansprüche können immer dann angemeldet werden, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung bereits Maßnahmen eingeleitet wurden, um das Objekt zu veräußern bzw. ein Objekt zu finden. Gerade bei unwirksamen Kündigungen oder wenn Sie selbst Pflichten aus dem Vertrag verletzt haben, hat der Makler gute Erfolgschancen.
 

Achtung: Vertragsverletzung seitens des Auftraggebers

Sie verletzen ein Vertrag beispielsweise dann, wenn Sie einen anderen Makler während der Vertragslaufzeit parallel hinzuziehen, um den Immobilienauftrag abzuwickeln. Der Schadensersatzanspruch eines Immobilienmaklers umfasst den entgangenen Gewinn, wobei der Makler glaubhaft belegen muss, dass er die Immobilie tatsächlich in Ihrem Sinne hätte veräußern oder erwerben können. Das gilt zumindest dann, wenn die Angelegenheit vor Gericht landet. Unterm Strich können bei unsachgemäßer Kündigung Kosten von einigen hundert bis mehreren tausend Euro für Sie entstehen.

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