Hausverkauf bei Scheidung: Das müssen Sie beachten

Der Traum vom gemeinsamen Leben im eigenen Haus kann sich bei einer Scheidung ins Gegenteil verkehren. Ein Albtraum wird wahr, wenn das gemeinsame Eigenheim verkauft werden soll. Es stellen sich viele Fragen. Was passiert mit dem Kredit? Welche Bedeutung hat die Zugewinngemeinschaft in diesem Zusammenhang? Welche Optionen haben Sie, wenn Sie Ihren Partner auszahlen wollen, aber nicht können? Ist eine Übertragung auf das gemeinsame Kind sinnvoll? Der Beitrag beantwortet diese und andere Fragen.
 

Wer gemeinsam ein Haus kauft und die Baufinanzierung auf beide Namen laufen lässt, ist langfristig aneinandergebunden. Eine Scheidung, die ja nie geplant ist, bringt den gesamten Lebensentwurf ins Wanken. Wer behält das Haus? Wer zahlt wen aus? Welche Rechte und Pflichten werden für beide Partner wichtig. Damit Sie die Zusammenhänge überblicken, müssen Sie wissen, in welcher Form sich die Besitzverhältnisse durch eine Ehe darstellen.
 

Die Zugewinngemeinschaft

Wenn Sie heiraten und keinen Ehevertrag schließen, leben Sie in einer Zugewinngemeinschaft. Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet, dass das Vermögen, welches Sie und Ihr Partner während der Dauer der Ehe erwerben, auf beide Personen zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Was allerdings nicht stimmt ist, dass das Vermögen, dass Sie alleine in Ihre Ehe einbringen, ebenfalls durch zwei zu teilen ist. Dieses Vermögen gehört auch nach der Scheidung nur Ihnen. Die Regel gilt auch dann, wenn Sie während der Ehe etwas erben oder von Ihrem Geld etwas kaufen. Die Zugewinngemeinschaft erstreckt sich ausschließlich auf das gemeinsam erworbene oder aufgebaute Eigentum. Eine eheliche Immobilie ist ein solcher Vermögensgegenstand.
 

Gemeinsames Haus wird zu gleichen Teilen aufgeteilt

Haben Sie ein Haus gemeinsam errichtet, wird die Immobilie bei einer Scheidung zu gleichen Teilen auf die ehemaligen Ehepartner aufgeteilt. Da es praktisch häufig nicht möglich ist, eine Immobilie in der Mitte zu trennen, muss man sich über alternative Optionen einigen. Das Traumhaus zu verkaufen geht an die Nerven doch der Verkauf ist oft die einzige Möglichkeit, das Vermögen gerecht auseinanderzusetzen.

Ein guter Rat ist, nicht überstürzt eine emotionale Entscheidung zu treffen. Besser ist es, die Trennungszeit in Ruhe zu nutzen, um faire Scheidungsmodalitäten für beide Parteien zu realisieren. Sie sollten zunächst etwas Zeit verstreichen lassen, damit sich die ersten stürmischen Wogen in der Trennungszeit glätten. Rein rechtlich gesehen müssen Sie jetzt ohnehin noch nicht tätig werden. Keiner der beiden Partner sollte sich vom jeweils anderen zeitlich unter Druck setzen lassen. Erfahrene Scheidungsanwälte raten dazu, frühestens nach einem Vierteljahr nach einer Einigung zu suchen. Oft ergeben sich mit etwas Abstand Lösungen, an die in der Hitze des Gefechts während der akuten Trennungsphase nicht gedacht wurde.
 

Grundlegende Vermögensverhältnisse und Ihre Aufteilung vor offizieller Scheidung klären

Nicht ökonomisch und unsinnig ist die Einleitung einer Scheidung, ohne sich über den Verbleib des Hauses, den Unterhalt und den Zugewinnausgleich zu einigen. Eine Auseinandersetzung vor Gericht unter Beauftragung von Rechtsanwälten, die dann diese Fragen klären, ist teuer und zeitraubend. Abgesehen davon empfinden die meisten die Trennungs- und Scheidungsphase als äußerst belastend. Die bessere Variante ist, eine Scheidungsfolgenvereinbarung mit kühlem Kopf zu treffen. Im Idealfall wird darüber noch während der Ehe entschieden.
 

Wer bleibt während des Trennungsjahrs im Haus und wer muss ausziehen?

Von „Müssen“ kann keine Rede sein, das Trennungsjahr schreibt lediglich ein Leben getrennt von Tisch und Bett vor. Das kann auch unter einem Dach geschehen. Die Frage, wer im Trennungsjahr im Haus bleibt und wer ausziehen muss, stellt sich rein rechtlich nicht. Allerdings ist es emotional gesehen für viele zu belastend, mit ihrem Noch-Ehepartner unter einem Dach zu leben. Möglicherweise existiert eine Einliegerwohnung. Wenn dem so ist, dann lässt sich eventuelle ein Arrangement finden, wobei die Praxis zeigt, dass das eher selten vorkommt.
 

Keiner der Ehepartner muss ausziehen

Rein rechtlich haben beide Ehepartner während der Trennungsphase Wohnrecht in der Immobilie. Gegen den Willen kann keiner den anderen vor die Tür setzen. Das Wohnrecht während der Trennungszeit gilt im Übrigen nicht nur dann, wenn das Haus zu gleichen Teilen im Eigentum beider Ehepartner ist. Auch, wenn die Immobilie nur einem einzigen Ehepartner gehört, hat der andere weiterhin Wohnrecht, weil es sich um die gemeinsame Ehewohnung handelt. Ausnahmen bestätigen die Regel: Wird einer der beiden Partner gewalttätig, hat der Schutz des bedrohten Partners sowie der Kinder stets Vorrang.
 

Voreilig ausgezogen? Sie haben trotzdem Wohnrecht.

Falls einer der beiden Partner voreilig aus der Immobilie ausgezogen ist, bleiben seine Wohnrechte noch für eine gewisse Zeit bestehen. Meldet er sich allerdings innerhalb von sechs Monaten nicht bezüglich seines Wohnwunsches zurück, dann dürfte es schwer werden, wieder einzuziehen. Allerdings muss im Einzelfall geprüft werden, inwieweit der Wiedereinzug möglich ist. Muss der ausgezogene Partner beispielsweise aus beruflichen Gründen für längere Zeit ins Ausland und kündigt an, nach der Rückkehr in die Immobilie zurück zu wollen, ist auch ein längerer Zeitraum als sechs Monate akzeptabel.
 

Nutzungsentschädigung vermindert Anteil des Verkaufspreises

Wenn einer der beiden Partner vorzeitig aus dem Haus auszieht, kann er vom anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Nutzungsentschädigung bezieht sich auf den Teil der Immobilie, die dem Partner überlassen wurde. Im Falle der Zugewinngemeinschaft ist also von 50 % die Rede. Wenn aber nur einer der beiden Partner Eigentümer des Hauses ist und dem anderen die Immobilie zur Nutzung überlässt, kann er eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 100 % für die gesamte Immobilie verlangen.

Zur Ermittlung der Zahlung wird der Wert der Immobilie zugrunde gelegt oder alternativ die ortsübliche Miete herangezogen. Im ersten Jahr der Trennung ist es nicht gängig, ortsübliche Miete zu verlangen, aber im zweiten Jahr ist es durchaus statthaft. Kann sich das in Scheidung lebende Paar nicht über den Preis einigen, kann das Familiengericht helfen, indem es einen Wert festsetzt. Die Nutzungsentschädigung wird später mit dem Unterhalt verrechnet.

Tipp: Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag, in dem alle Bedingungen festgehalten werden. Dieser dient im Streitfall als Nachweis über die Rechtmäßigkeit der verlangten Mietzahlungen. Bleiben die Zahlungen aus, können diese im Rahmen des Zugewinnausgleichs und Unterhaltsbedarfs angesetzt werden.
 

Was bedeutet der Begriff Zugewinnausgleich?

Der Zugewinnausgleich ist die Bezeichnung einer Berechnung, die einen Vergleich zwischen dem Anfangsvermögen bei der Hochzeit und dem Endvermögen bei der Scheidung zieht. Der Unterschied dieser beiden Beträge ist der Vermögenszuwachs. Wenn beide Partner einen gleich hohen Vermögenszuwachs verzeichnen können, wird der Zugewinnausgleich überflüssig. Wenn aber ein Partner mehr Zugewinn als der andere hat, dann zahlt der Partner mit dem höheren Zugewinn einen Ausgleich an denjenigen mit dem geringeren Zugewinn. Der Zugewinnausgleich besteht im offiziellen Verfahren immer aus einer Geldzahlung. Die Hingabe von anderen Vermögensgegenständen ist unzulässig.
 

Zugewinnausgleich ist nicht verpflichtend

Sie sind nicht gezwungen, den Zugewinnausgleich bis auf den Cent genau auszurechnen und durchzuführen. Die Berechnung wird nur dann angestellt, wenn Sie und Ihr Ex-Partner sich nicht über eine faire Aufteilung des gemeinsamen Vermögens einigen können. Generell dürfen Sie alles nach Ihren eigenen Vorstellungen untereinander aufteilen, ohne vor Gericht zu gehen.
 

Verkauf während der Trennungszeit

Die Haltungskosten des Hauses, die Kreditraten und darüber hinaus noch eine Miete für eine weitere Wohnung können sich die wenigsten leisten. Wer in eng gesteckten finanziellen Grenzen lebt, muss über den raschen Verkauf des Hauses nachdenken. Es ist nicht sinnvoll eine Immobilie zu halten, deren Kreditraten schlichtweg zu hoch sind. Der Verkauf während der Trennungszeit lässt sich nur dann durchführen, wenn beide Eheleute es wollen. Das gilt auch für Paare, bei denen nur einer der Partner im Grundbuch steht.

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass über wesentliche Vermögensgegenstände eines Paares – und dazu gehört auch die gemeinsame Immobilie – nur in gegenseitiger Abstimmung verfügt werden darf. Beide Ehepartner müssen zustimmen und einwilligen. Erst nach der Scheidung erlischt das Einwilligungserfordernis des anderen Partners. Auch hier gibt es ein paar rechtliche Probleme, die sich auf alleinige Eigentümer einer ehelich genutzten Immobilie beziehen. In diesem Fall gibt es einige Tricks, mit denen der alleinige Eigentümer den darin wohnenden Noch-Ehepartner aus dem Haus bekommen kann. Beispiel: Er kündigt wegen Eigenbedarf. Jedenfalls ist es für beide Parteien stets ratsam, einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
 

Verkauf nach der Scheidung

Spätestens wenn das Scheidungsverfahren läuft, müssen Sie entscheiden, wie die Immobilie behandelt werden soll. In vielen Fällen ist das Haus nämlich der einzige größere Vermögenswert und deshalb kämpfen beide Parteien stark um ihren Anteile. Nach der Scheidung könnte gegen den Willen eines Partners eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Eine Zwangsversteigerung ist allerdings tatsächlich die letzte Möglichkeit, weil dabei meist deutlich niedrigere Preise erzielt werden als bei einem regulären Verkauf.
 

Vermietung statt Verkauf: Wenn die Immobilie nicht veräußert wird

Wenn sich das ehemalige Paar darauf einigt, die Immobilie zu behalten, statt zu verkaufen, eröffnet sich die Option der Vermietung. In diesem Aspekt verbirgt sich die Möglichkeit einer sicheren Altersvorsorge. Nachteil ist natürlich, dass die möglicherweise zerstrittenen Partner als Vermieter gemeinsam auftreten müssen. Alternativ könnte ein Verwalter bestellt werden, der allerdings Geld kostet und bei Durchschnittsimmobilien nicht wirtschaftlich ist.
 

Eigentumsaufteilung möglich und gewünscht?

Falls Immobilie in zwei voneinander getrennten Wohnungen aufgeteilt werden kann, ist auch das eine gute Option. Jeder Eigentümer räumt dann dem jeweils anderen ein Sondereigentum ein. Dazu wird ein Notar bemüht, der die offiziellen Schritte umsetzt. Der Umbau eines Einfamilienhauses in ein Haus mit zwei Wohneinheiten muss im dazugehörigen Grundbuch vermerkt werden. Auf diese Weise könnte jeder der beiden Partner eine der Wohnungen behalten. Ob Sie bewohnt oder vermietet und als Altersvorsorge nutzt, bleibt dem jeweiligen Partner überlassen.
 

Immobilie auf Kinder übertragen

Falls es Kinder gibt und beide Partner die Immobilie nicht selbst behalten wollen, könnten Sie das Haus auf die Kinder übertragen. Wesentlicher Aspekt bei dieser Überlegung ist, dass die Kinder selbst ausreichend Geld verdienen, um das Haus finanziell zu halten. Alternativ können Eltern als Verwalter auftreten und sich um alle wesentlichen Aspekte kümmern.
 

Immobilienhälfte auf ehemaligen Partner übertragen

Mitunter kommt es vor, dass ein Partner den anderen auszahlt. Zu diesem Zweck wird die eine Hälfte der Immobilie auf den anderen Partner übertragen. Er übernimmt den Kredit, soweit die Bank dem zustimmt, zahlt fortan die Kreditraten und bewohnt das Eigenheim allein. In dieser Vereinbarung liegen aber auch einige Risiken. Die finanzielle Belastung für eine Person ist enorm. Nur die wenigsten sind in der Lage, die Auszahlung des Ehepartners vorzunehmen. Rein rechtlich gesehen ist es immer noch möglich auch nach der Scheidung gemeinsam Eigentümer der Immobilie zu sein.

Die Praxis zeigt, dass einer der Partner aus dem gemeinsamen Haus auszieht und der andere darin bleibt. Es handelt sich dabei in der Regel um denjenigen, der die Kinder betreut – also meist die Frau. Genauso wie in der Trennungszeit kann auch für die Zeit nach der Scheidung die Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Die Nutzungsentschädigung wird mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet oder die vollen Kreditverbindlichkeiten werden vom verbliebenen Partner komplett übernommen.
 

Was geschieht mit dem Kredit nach der Scheidung?

Während der Trennungsphase sollten Sie die Kredite auf jeden Fall weiter bedienen. Auch, wenn nur ein Partner die Immobilie bewohnt, wird die Bank möglicherweise versäumte Kreditzahlung bei beiden einfordern. Der erste Weg der Bank führt zu dem Ehepartner, der zahlungskräftiger ist. Auch, wenn Sie mit Ihrem Noch-Ehepartner vereinbart haben, eine Hälfte zu übertragen, spielt das Lippenbekenntnis für die Bank während der Trennung keine Rolle. Sie hält am laufenden Kreditvertrag fest. In der Praxis bedeutet das, wenn einer der beiden den Kredit nicht bezahlt, wendet sich die Bank an den anderen und führt im Zweifel auch die Zwangsvollstreckung durch.

Wenn Sie sich aus der Haftung für das Darlehen befreien wollen, brauchen Sie die Zustimmung des finanzierenden Kreditinstituts. Deshalb ist es ratsam, das Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter zu suchen. Zahlreiche Banken lassen die Kreditnehmer nicht ohne weiteres aus einem Kreditvertrag aussteigen. Sie möchten beide Kreditnehmer wie ursprünglich vereinbart im Vertrag halten, weil Sie darin eine größere Sicherheit sehen. Wenn einer der Partner aber unbedingt aus dem Vertrag raus will, bleibt nur noch die Möglichkeit, sich neue Kreditangebote einzuholen und neu zu finanzieren. Das wird teuer, da in der Regel Vorfälligkeitsentschädigungen für den alten Kredit zu Buche schlagen.
 

Steuerliche Aspekte nicht aus den Augen verlieren

Die Übertragung einer Immobilie auf den anderen Partner ist während einer Ehe möglich, ohne dass Grunderwerbsteuer fällig wird. Auch direkt im Zuge der Scheidung wird keine Grunderwerbsteuer erhoben. Allerdings können sich Partner nicht über einen unendlich langen Zeitraum auf die Scheidung berufen, wenn die Übertragung der Immobilie später erfolgt.

Auch das Thema Spekulationssteuer soll kurz angesprochen werden. Sie wird fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Wird mit dem Verkauf ein Gewinn erwirtschaftet, ist dieser steuerpflichtig. Ausnahmsweise wird die Steuer nicht fällig, wenn Eigentümer im aktuellen Jahr und in den zwei vorhergehenden Jahren in der Immobilie gewohnt haben.

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Ehevertrag schließen und immobilienbezogene Vereinbarungen treffen

Eine Trennung geht unkomplizierter und mit wesentlich weniger Streit ab, wenn bereits bei der Eheschließung oder während dessen ein Ehevertrag geschlossen wird. Solche Verträge sollten nach Erfahrung von Rechtsanwälten immer dann geschlossen werden, wenn eine Beziehung intakt ist. Je freundschaftlicher sich die Partner darauf verständigen, wie im Falle einer Trennung verfahren werden soll, desto fairer wird ein Ehevertrag. Die Inhalte in einem Ehevertrag sind höchst individuell und hängen immer von den Verhältnissen und den herrschenden Gegebenheiten ab. Es geht ja nicht nur um die Finanzen, sondern auch um persönliche Werte oder die Zeit für die Kindererziehung und den Haushalt.