Was tun, wenn der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie nicht zahlt?

Mann zeigt leeres Portemonnaie

Diese Situation wünscht sich keiner: Der Vertrag beim Notar ist unterzeichnet und das Geschäft ist unter Dach und Fach. Doch der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht. Was können Sie tun, wenn dies eintritt und mit welchen Maßnahmen könnten Sie eine solche Situation weitgehend ausschließen?
 

Das wichtigste in Kürze

  • Zahlungsverzug entsteht automatisch, eine Mahnung müssen Sie nicht schreiben.

  • Die Verjährungsfrist für Ihren Zahlungsanspruch beträgt zehn Jahre.

  • Sie haben das Recht auf Schadenersatz.

  • Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sind ebenso möglich.
     

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Was können Sie tun, um das Zahlungsausfallrisiko zu minimieren?

Ihnen stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu verkleinern. Sie beginnen bereits vor dem ersten Besichtigungstermin, nämlich indem Sie Ihre Zielgruppe analysieren. Wenn Sie eine präzise Zielgruppenanalyse durchführen und eine bestimmte Käuferschicht anpeilen, reduzieren Sie das Risiko des Zahlungsausfalls.

  • Als nächstes sollte eine Bonitätsprüfung auf der To-do-Liste stehen. Sie sollten potenzielle Käufer im Rahmen der Besichtigung darüber informieren, dass ein Verkauf nur nach einer Bonitätsprüfung auf den Weg gebracht wird.

  • Eine weitere Möglichkeit, das Zahlungsausfallrisiko zu senken ist, einen Zahlungsnachweis vor Vertragsschließung anzufordern.

Mit einer präzisen Zielgruppenanalyse, einer Bonitätsprüfung und der Anforderung eines Zahlungsnachweises durch die Bank schließen Sie bereits Käufer aus, die über den von Ihnen geforderten Kaufpreis keine Finanzierungszusage bekommen.
 

Wie können Sie einen Besichtigungstermin als Käufer-Checkpoint nutzen?

Wenn Sie eine Besichtigungstermin sorgfältig vorbereiten und Ihre Immobilie vielleicht sogar mithilfe von Homestaging ins allerbeste Licht rücken, dürfen Sie durchaus etwas Auskunftsfreude von potenziellen Käufern erwarten. Bereiten Sie Fragen rund um das Thema Bonität vor, die Sie den Interessenten stellen können. Bringen Sie das Thema SCHUFA zur Sprache und fragen Sie nach einem Finanzierungsnachweis der Bank. Ernsthafte Interessenten mit ausreichender Bonität werden davon nicht zurückschrecken, sondern im Gegenteil bereitwillig antworten oder sogar Unterlagen dabeihaben. Mit dieser Strategie sortieren Sie rasch diejenigen aus, die aus reiner Neugier einen Besichtigungstermin vereinbaren, aber keine ernsthafte Kaufabsicht haben.

Wenn Sie professionell auftreten und ein aussagekräftiges Exposé vorbereiten, können Sie damit frühzeitig die Spreu vom Weizen trennen. Stellung Sie alles zur Verfügung, was für den Kauf einer Immobilie von Bedeutung ist. Dazu gehören zum Beispiel Lageplan, Grundbuchauszüge, Grundsteuerbescheid, Energieausweis und anderes mehr. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterlagen Sie bereithalten sollten.

Liegen dem potenziellen Käufer alle Informationen vor, läuft der Notartermin später unkompliziert ab. Den Notartermin sollten Sie vom Käufer vereinbaren lassen und vorab dafür sorgen, dass der Käufer Ihnen die erwähnte Finanzierungsbescheinigung der Bank zur Verfügung stellt. Stimmen Sie erst dann der Terminvereinbarung zu und geben Sie den Schlüssel nicht aus der Hand. Erst, wenn das Geld auf dem Konto ist, übergeben Sie die Hausschlüssel.
 

Inwiefern kann ein Makler helfen, das Zahlungsausfallrisiko zu minimieren?

Wie bereits erwähnt können Sie selbst eine Bonitätsprüfung durchführen. Wollen Sie die Bonitätsprüfung in eigener Regie durchführen, brauchen Sie das Einverständnis des Käufers. Sie sind also auf seine Mitarbeit angewiesen. Wenn ein Immobilienmakler die Aufgaben übernimmt, wird er die Bonitätsprüfung veranlassen. Für ihn ist es Tagesgeschäft und er nutzt in der Regel Formblätter, um sich die Einverständniserklärung zur Bonitätsprüfung schriftlich geben zu lassen. Wer das Formblatt nicht unterschreibt, wird gar nicht erst in die engere Wahl genommen.
 

Der Käufer zahlt nicht: Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen?

Durch den Verkauf Ihrer Immobilie entstehen Kosten, die Sie auch dann tragen müssen, wenn der Kaufpreis nicht fließt. Zu diesen Kosten gehören die folgenden Positionen:

  1. Kosten für den Energieausweis

  2. Kosten für ein eventuelles Wertgutachten

  3. Vermarktungskosten oder Kosten für den Makler

  4. Kosten für die Löschung der Grundschuld

  5. Eventuelle Spekulationssteuer

  6. Falls Sie selbst den Notar beauftragt haben: Notarkosten

Da die oben genannten Kosten in jedem Fall für Sie entstehen, steht Ihnen Schadenersatz zu, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt. Durch den Schadenersatz sollen diese Kosten abgedeckt werden.
 

Wie wird Zahlungsverzug festgestellt?

Der Zahlungsverzug ergibt sich aus dem Kaufvertrag. Denn im Kaufvertrag vereinbarten Sie mit dem potenziellen Käufer den Zahlungstermin. Wenn das Geld zum vereinbarten Termin nicht überwiesen wird, tritt automatisch der Zahlungsverzug ein. Sie müssen also nicht aktiv werden und den Käufer in irgendeiner Form anmahnen. Am Tag nach dem vereinbarten Fälligkeitstermin fängt der Fristlauf an. Von jetzt an stehen Ihnen Verzugszinsen zu. Die Verzugszinsen berechnen sich anhand des Basiszinssatzes zzgl. 5 Prozentpunkte. Sie finden den aktuellen Basiszinssatz zum Beispiel unter www.basiszinssatz.de oder auf der Website der Europäischen Zentralbank. Der Basiszinssatz liegt im April 2020 bei -0,88 Prozent.

Beispiel: Sie verkaufen Ihr Haus für 300.000 Euro. Als Zahlungstermin haben Sie den 1. April 2020 vereinbart. Das Geld geht nicht ein. Der Zahlungslauf startet am 2. April 2020. Der anwendbare Zinssatz liegt fünf Prozentpunkte über -0,88 Prozent, also bei 4,12 Prozent.

300.000 Euro x 4,12 Prozent / 365 Tage = 33,86 Euro

Pro Tag werden 33,86 Euro fällig, hochgerechnet auf ein Jahr sind das 12.360 Euro.
 

Verzugszinsen einfordern

Es ist Ihre Aufgabe die Verzugszinsen einzutreiben, der Notar oder Makler ist dafür nicht zuständig. Sie können sich Hilfe von einem Anwalt holen, der ein offizielles Schreiben aufsetzt und an den säumigen Zahler schickt. Das macht sicherlich einen seriösen Eindruck und hat schon so manchen dazu veranlasst, rasch zu reagieren.

Falls Sie den moderaten Weg gehen wollen, rufen Sie den Käufer an und suchen ein klärendes Gespräch. Doch lassen Sie sich nicht über Wochen hinhalten. Falls der Käufer Ihnen die Zahlung erst in einigen Wochen verspricht, ist Argwohn angebracht. Grund ist, dass Banken bei der Kreditvergabe für Immobilien rasch handeln und innerhalb weniger Tag unklare Sachverhalte aus der Welt schaffen. Entweder sagen Sie dann die Finanzierung zu oder nicht. Bestehen Sie im Zweifel darauf, mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Bank zu sprechen, der angeblich die Finanzierung bearbeitet. Falls das persönliche Gespräch nicht den gewünschten Erfolg bringt, können Sie einen Brief schreiben, in dem Sie die Verzugszinsen einfordern. Sie können den folgenden Mustertext benutzen und nach der bestehenden Sachlage anpassen:

Sehr geehrter Herr XY,

mit Datum vom XX.XX.XXXX haben wir einen rechtsgültigen Kaufvertrag über die Immobilie (genau benennen) über XXX.XXX Euro abgeschlossen. Fälligkeitstermin war der XX.XX.XXXX. Der vereinbarte Kaufpreis ist nicht fristgerecht auf dem Konto eingegangen, deshalb ist Verzug eingetreten. Hiermit fordere ich Verzugszinsen in Höhe von X,XX Prozent ein. Das ergibt pro Tag eine Summe von XX,XX Euro. Bis zum heutigen Tag sind somit XX,XX Euro zu zahlen und jeder weitere Tag, an dem der Kaufpreis nicht wie vereinbart eingeht, werden weitere Verzugszinsen fällig. Überweisen Sie zum XX.XX.XXXX die Verzugszinsen in Höhe von XX,XX Euro auf dieses Konto (Bankverbindung nennen).

Bezüglich des Kaufpreises, den Sie mir schulden, leite ich rechtliche Schritte ein. Sie hören von meinem Anwalt.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift“


Wenn Sie einen anderen Text benutzen, denken Sie daran, immer konkrete Zahlen und Daten zu nennen. So schaffen Sie eine beiderseits bekannte Grundlage, auf deren Basis Sie die nächsten Schritte unternehmen können.
 

Wann können Sie Schadenersatz geltend machen?

Handelt der Käufer fahrlässig oder leistet vorsätzlich keine Zahlung, können Sie Schadenersatz geltend machen. Vorsätzlich keine Zahlung zu leisten bedeutet, dass der Käufer mit Absicht die Zahlung meidet. Fahrlässigkeit hingegen tritt ein, wenn der Käufer lediglich vergisst, den Betrag zu überweisen. Am Ende kommt es für Sie zum gleichen Ergebnis, ob Fahrlässigkeit oder Vorsatz spielt dabei keine Rolle. Der Käufer hat den Vertrag verletzt und muss die finanziellen Schäden übernehmen, die Ihnen im Zusammenhang mit dem Geschäft entstanden sind.

Die Höhe des Schadenersatz können Sie nicht selber festsetzen, das ist Gegenstand eines Verfahrens. Setzen Sie sich mit einem Anwalt in Verbindung und lassen Sie sich helfen. Klären Sie die Kostenübernahmen vorab mit Ihrer Rechtschutzversicherung und lassen Sie sich zudem darüber aufklären, ob Ihr Gegner eventuelle Gerichts- und Prozesskosten ebenfalls zahlen muss.
 

Ist eine Zwangsvollstreckung möglich?

Falls Sie in dem Kaufvertrag vereinbart haben, dass eine Zwangsvollstreckung bei ausbleibender Kaufpreiszahlung möglich ist, haben Sie ein wirkungsvolles Instrument zur Hand. Geht das Geld nicht rechtzeitig ein, können Sie praktisch sofort die Zwangsvollstreckung veranlassen. Zu diesem Zweck nehmen Sie Kontakt zu dem zuständigen Notar auf und lassen sich ein entsprechendes Dokument ausstellen. Sie haben gemäß § 197 BGB 30 Jahre Zeit, bis Ihr Anspruch verjährt.

Falls in Ihrem Kaufvertrag diese Klausel nicht inkludiert ist, können Sie dennoch eine Zwangsvollstreckung auf den Weg bringen. Zu diesem Zweck wenden Sie sich an das Vollstreckungsgericht oder einen Gerichtsvollzieher und besprechen die weiteren Schritte.

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