Haus verkaufen trotz laufendem Kredit? So ist es möglich

Haus verkaufen, falls der Kredit noch nicht abbezahlt ist? Dieser zentralen Frage können Sie in diesem Ratgeber lösungsorientiert nachgehen. Die vertragliche Kündigungsfrist sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung sind zu beachten. Je länger die Laufzeit bereits ist, desto bessere Optionen gibt es für den Hausverkauf (auch ein Sonderkündigungsrecht ist prüfbar). Zur Sondierung Ihrer Ausgangslage sollten Sie immer prüfen, welche Bedingungen im Vertrag enthalten sind und wie Sie diese beim Hausverkauf einhalten können. Das Gespräch mit der Bank und potenziellen Käufern führt nicht selten zu einer schnellen Lösung.
 

Warum Haus trotz laufender Finanzierung verkaufen?

Die Hausfinanzierung ist im Regelfall über viele Jahre ausgerichtet, sodass sie stemmbar und planbar ist. Aber das Leben schreibt oft seine ganz eigenen Geschichten und so kann es passieren, dass der Hausverkauf trotz laufender Finanzierung ein Thema ist. Kommt es zu einer Erbschaft, kann der offenstehende Rest beglichen werden. Besteht Interesse an einem Umzug für neue Lebenspläne, rückt auch trotz laufender Hausfinanzierung der Verkauf in den Fokus. Auch eine Scheidung oder die weitere Familienplanung können diesen Schritt notwendig machen. Todesfälle oder schwere Krankheiten sind ebenfalls nicht seltene Motive, ein finanziertes Haus verkaufen zu wollen.

Diese wenigen Beispiele zeigen, dass es nicht selten ist, ein Haus trotz laufender Finanzierung verkaufen zu wollen. Im Einzelfall ist zu klären, ob dieses Vorhaben finanziell sinnvoll ist. Je kürzer der Vertrag für die Hausfinanzierung eingehalten werden soll, desto höher fallen die Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank aus. Grundsätzlich müssen Sie als Verkäufer und Kreditnehmer für alle Kosten aufkommen, die der Bank durch den vorzeitigen Abbruch entstehen. Daher kann es sich auszahlen, wirklich alle Handlungsoptionen auf dem Bildschirm zu haben.
 

Wie Haus verkaufen, wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist?

Falls das Sonderkündigungsrecht in Ihrem Fall nach eingehender Prüfung nicht greift, können Sie über den Hausverkauf und die anschließende Ablösung aus dem Verkauf nachdenken. Beachten Sie aber, dass die kreditgebende Bank für diesen Schritt ihr Einverständnis geben muss. Haben Sie das Haus noch nicht vollständig bezahlt, sind Sie rechtlich gesehen nicht der ‚vollständige‘ Eigentümer. Es versteht sich von selbst, dass bei dieser Option für den Hausverkauf trotz Finanzierung der Erlös stimmen muss. Denn ansonsten würden die Kosten für die Ablösung zu stark ins Gewicht fallen. Sprechen Sie mit Ihrer Bank über diesen Weg und rechnen Sie alles sauber durch, um eine belastbare Entscheidung treffen zu können.
 

Option prüfen, den Kredit auf den neuen Eigentümer zu übertragen

Beim Hausverkauf in dieser Konstellation liegt es nahe, die aktuellen Bedingungen auf den Käufer zu übertragen. Ist dieser und auch die Bank einverstanden, ließe sich die Baufinanzierung wie bisher weiterführen, nur der Kreditnehmer wird ausgetauscht. Dieses Verfahren kann sich aber als langwierig erweisen, denn mit Blick auf die Bonität wird die Bank hohe Hürden definieren. Diese Option bedarf der fundierten Prüfung im Einzelfall, wobei die Kaufabsichten des Interessenten sehr gründlich erörtert werden sollten.
 

Hausverkauf trotz Kredit: Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?

Zweifelsohne ist die Vorfälligkeitsentschädigung einer zentraler finanzieller Stolperstein, wenn es um den Hausverkauf trotz laufender Finanzierung geht. Nicht selten wird eine hohe Entschädigungszahlung fällig, die den vorzeitigen Verkauf rein wirtschaftlich betrachtet zu einem Verlustgeschäft machen kann. Wer 10 Jahre warten kann, ist beim Hausverkauf trotz Finanzierung klar im Vorteil. Nach Ablauf dieser Frist entstehen keine gravierenden Mehrkosten.

Sie können, wenn Sie es nicht ganz eilig haben, mit dem Verkauf des Hauses bis auf das Ende der so genannten Zinsbindungsfrist warten. Ist dies im Regelfall nach 10 Jahren erreicht, ist eine Kündigung ohne finanziellen Mehraufwand möglich. Sind entsprechende liquide Mittel vorhanden, sollten Sie ein Haus trotz laufender Finanzierung schneller verkaufen können. Prüfen Sie, welche Fristen in Ihrem Vertrag vereinbart sind: Liegen alle Fakten auf dem Tisch, können Sie die für Sie finanziell vorteilhafteste Lösung ergreifen.
 

Hausverkauf trotz Kredit: Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Höhe ist nicht pauschalisierbar. Sie hängt vom fest vereinbarten Zinssatz, der ausstehenden Darlehenssumme und der verbleibenden Dauer ab. Sie können sich bei Ihrer Bank bei Interesse genau vorrechnen lassen, in welcher Höhe eines Vorfälligkeitsentschädigung anfallen würden. Im Gespräch können Sie dann auch sofort erörtern, welche anderen Optionen Ihre Bank unter welchen Voraussetzungen mitgehen würde.
 

Über Alternativen nachdenken, bevor ein finanziertes Haus verkauft wird

Sie wissen jetzt, dass Sie ein noch nicht vollständig abbezahltes Haus verkaufen können. Dies ist theoretisch bereits nach wenigen Jahren möglich, finanziell aber oft ein Verlustgeschäft. Nach 10 Jahren ist die Vorfälligkeitsentschädigung oft kein Thema mehr, sodass sich flexible Optionen ergeben, wenn Sie die Restschuld auf einen Schlag begleichen können und wollen. Beim Verkauf und der Übertragung auf den Käufer (auch Kinder!) hat die Bank das entscheidende Wort. Stimmt die Bonität der Käufer, kann dieser die laufende Finanzierung fortführen. Natürlich wird auch er genau prüfen, wie vorteilhaft die Option ist.
 

Wollen Sie das Haus wirklich verkaufen oder doch behalten?

Sie könnten je nach Lebenssituation auch darüber nachdenken, das Haus zu vermieten und mit diesen Einnahmen die Finanzierung abzuschließen. Dieser Weg ist gangbar, wenn z. B. keine plötzlichen finanziellen Mittel durch ein Erbe vorhanden sind, das Haus aber zu einer finanziellen Belastung geworden ist. Zu einem späteren Zeitpunkt bestünde die Möglichkeit, selber wieder in das Haus oder ggf. auch nur einen Teil davon zu ziehen. Bei der Vermietung könnten alle Verträge weiterlaufen, der Aufwand hielte sich in Grenzen.
 

Fazit: Was ist der beste Weg, um ein finanziertes Haus zu verkaufen?

Welche Option für Sie die beste ist, können nur Sie aus der Lebenssituation heraus beantworten. Da es oft um Kosten geht und die Bank einzubinden ist, sollten Sie bei diesem Vorhaben schnell das persönliche Gespräch suchen. Sie wissen dann, welche Optionen Ihre Bank mitgehen wird und welche Kosten anfallen würden, wenn Sie Ihr Haus jetzt trotz laufender Finanzierung verkaufen.

Sobald es um potenzielle Erbschaftsstreitigkeiten in der Zukunft geht, sollten Sie sich von einem Fachanwalt beraten lassen. Auch wenn die Überschreibung bzw. Schenkung oder Verkauf des finanzierten Hauses jetzt ohne Probleme funktioniert, können sich daraus in Zukunft je nach Konstellation Problemfelder ergeben. Diese sind in der Familie ggf. zu diskutieren, bevor ein noch nicht abbezahltes Haus in welcher Form auch immer den Eigentümer wechselt …