Maklerprovision: Diese 10 Punkte müssen Sie wissen


Kugelschreiber und Brille mit Geld auf Tisch

Erteilen Sie einem Makler einen Auftrag, kommt ein Maklervertrag zustande. Immobilienmakler sind Selbstständige mit einem angemeldeten Gewerbe, es handelt sich bei einem Maklervertrag um eine privatrechtliche Vereinbarung. Wann wird die Maklerprovision fällig, wann nicht? Diese und andere Fragen beantwortet der Beitrag.
 

Das Wichtigste in Kürze:

Gesetzliche Grundlage: Bürgerliches Gesetzbuch

Paragraf 652 BGB regelt, dass ein Makler eine Provision erhält, wenn er erfolgreich einen Käufer findet. Das heißt, dass ein Immobilien-Kaufvertrag zwischen Ihnen und dem Käufer zustande kommen muss. Arbeitet der Makler nicht erfolgreich, geht er leer aus. Ebenfalls im Paragraf 652 steht, dass er in einem solchen Fall nur dann Kosten für entstandene Aufwendungen geltend machen kann, wenn dies im Vorfeld vertraglich vereinbart wurde. Darunter fallen Positionen wie Annoncen, Besichtigungstermine, Fahrtkosten, Exposé Kosten usw. Fehlt die Vereinbarung – und dazu würden wir Ihnen raten – bekommt er die Aufwendungen auch nicht erstattet.
 

1. Gültiger Maklervertrag ist Grundlage für Provisionsanspruch

Damit ein Makler eine Provision erhält ist ein Maklervertrag erforderlich. Dieser muss nicht unbedingt schriftlich abgeschlossen, sondern kann auch mündlich vereinbart werden. Bereits konkludentes Handeln reicht aus, um einen Maklervertrag zu begründen. Konkludentes Handeln bedeutet, dass Ihr Verhalten darauf schließen lässt, dass ein Makler für Sie tätig werden soll. Wenn Sie beispielsweise einen Makler darum bitten, einen Besichtigungstermin zu übernehmen, kann daraus ein Provisionsanspruch erwachsen. Unser Rat geht eindeutig dahin, einen schriftlichen Vertrag zu vereinbaren, denn das Dokument ist im Streitfall vor Gericht wichtig, um die Einzelheiten zu beweisen.
 

2. Eindeutige Formulierung im Vertrag notwendig

Damit eine Provision berechnet werden kann, muss der Vertrag dazu eine eindeutige Regelung vorsehen. Sollte in einem Vertrag beispielsweise lediglich ein Hinweis auf die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu finden sein, reicht das rechtlich gesehen nicht aus, um den Provisionsanspruch zu rechtfertigen. Allerdings ist es nicht nötig, dass der Makler die Höhe der Provision explizit ausweist. Fehlt die Angabe, können Sie sich an der ortsüblichen Provision orientieren.
 

3. Kaufvertrag muss mit Angaben im Maklervertrag übereinstimmen

Der Makler muss selbstverständlich genau die Leistung erbringen, die im Maklervertrag vereinbart wurde. Die Übereinstimmung muss inhaltlich und persönlich gegeben sein. Der Inhalt stimmt überein, wenn das festgelegte Ziel – also zum Beispiel der Verkauf einer Immobilie – erfolgreich erreicht wurde. Liegt eine wesentliche Abweichung vor, wird der Provisionsanspruch verwirkt. Beispiel:

  • Statt die Immobilie zu verkaufen, schließt der Makler einen langfristigen Mietvertrag ab.

  • Der Makler verkauft das Haus deutlich unter Wert (zum Beispiel 50 % günstiger).

Die persönliche Übereinstimmung bedeutet, dass Sie als offizieller Auftraggeber in der Praxis als Ansprechpartner für den Makler zur Verfügung stehen müssen. Allerdings ist es gestattet, dass eine nahestehende Person für Sie handelt. Lebensgefährten oder Ehepartner sind in der Regel zulässige Vertreter, ohne dass die Wirksamkeit des Maklervertrags angetastet wird.

Wichtig: Ist keine Übereinstimmung zwischen Maklerauftrag und Kaufvertrag gegeben, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Was aber möglich ist, ist eine nachträgliche Änderung, die die veränderte Konstellation abbildet.
 

4. Höhe der Maklerprovisionen ist individuell regelbar

Im Prinzip gibt es keine verbindliche gesetzliche Vorschrift, die die Höhe der Provision festgelegt. Allerdings haben sich gewisse Sätze etabliert, die zwischen 3 und 7 % liegen. Die Höhe wird unter anderem von der Lage des Objektes und seinem Zustand beeinflusst. In 12 von 16 Bundesländern liegt die Maklercourtage ortsüblich bei 7,14 %. Diese teilt sich oft zu gleichen Teilen auf den Käufer und den Verkäufer auf. Sie zahlen in der Regel 3,57 % Maklercourtage (und der Käufer Ihrer Immobilie ebenfalls), wenn der Verkauf in einem dieser Bundesländer von Statten geht:

  • Baden-Württemberg

  • Bayern

  • Mecklenburg-Vorpommern

  • Niedersachsen

  • Nordrhein-Westfalen

  • Rheinland-Pfalz

  • Saarland

  • Sachsen

  • Sachsen-Anhalt

  • Schleswig-Holstein

  • Thüringen

In den anderen Bundesländern zahlen Verkäufer mitunter keine Provision. Sie wird gelegentlich komplett vom Käufer der Immobilie übernommen. In Berlin und Brandenburg wären das 7,14 %, in Hamburg 6,25 % und in Hessen und Bremen 5,95 %. Die Praxis aber zeigt, dass viele Immobiliengeschäfte mit einer 50-50 Regelung bezüglich der Provision durchgeführt werden.
 

Was tun, wenn der Makler eine sehr hohe Provision verlangt?

Falls ein Makler deutlich mehr als die ortsüblichen Provisionssätze verlangt, ist das als sittenwidrig einzustufen. Die rechtliche Konsequenz daraus ist, dass Sie die überhöhte Vergütung nicht bezahlen müssen. Falls Sie schon bezahlt haben, können Sie Ihre Ansprüche vor Gericht geltend machen und Geld zurückverlangen.

Wichtig: Steht im Maklervertrag der Verkauf eines Grundstücks, kann es manchmal erforderlich sein, den Maklervertrag beim Notar beurkunden zu lassen, damit er rechtliche Wirkung entfalten kann. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag unter Umständen ungültig und somit entsteht kein Provisionsanspruch.
 

5. Vertragsart beeinflusst Provisionsanspruch

Die Art des Maklervertrags zieht Pflichten für den Auftraggeber nach sich und daraus ergeben sich auch Konsequenzen für den Provisionsanspruch des Maklers. In diesem Beitrag werden die drei Vertragsarten erläutert.

Grundsätzlich müssen Sie Ihren Makler vollständig und wahrheitsgemäß über alle relevanten Umstände informieren, die mit dem Haus oder der Wohnung zusammenhängen, die der Makler für Sie verkaufen soll. Enthalten Sie dem Makler relevante Informationen vor und führt Ihr Vertragsverstoß dazu, dass ein geschlossener Kaufvertrag rückabgewickelt wird, stehen Sie in der Haftung. Das bedeutet auch, dass der Makler seine Provision einfordern darf, weil er seinen Teil der Vertragsvereinbarung eingehalten hat. Sie zahlen also, obwohl der Verkauf nicht abgeschlossen werden kann.
 

6. Maklercourtage: Erfolgreiche Vermittlung erforderlich

Wie oben bereits ausgeführt, lebt der Immobilienmakler von der Provision. In vielen Bundesländern wird sie auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt, manchmal muss der Käufer alleine in die Tasche greifen. Der Vergütungsanspruch des Maklers heißt nicht ohne Grund „Provision“, denn sie wird erst fällig, wenn der Makler seinen Vermittlungsauftrag erfolgreich erledigt hat.

Der Makler muss nachweisen, dass der Vertrag zustande gekommen ist, weil er aktiv vermittelt hat. Im Amtsdeutsch heißt dieser Zusammenhang Kausalität (Ursächlichkeit). Ist die Kausalität gegeben, hat der Makler Provisionsanspruch. Kommt ein Vertrag aber zustande, ohne dass der Makler daran mitgearbeitet hat, kann er seine Provision nicht einfordern.


Wie weist ein Makler seine Vermittlungstätigkeit nach?

Ein Makler weist seine Vermittlungstätigkeit dadurch nach, dass er zum Beispiel Anzeigen geschaltet, Kaufinteressenten zur Besichtigung eingeladen, Begehungen durchführt und Termine zur Vertragsschließung gemacht hat. Das alles sollte innerhalb eines „angemessenen“ Zeitraums geschehen. Gerichte entscheiden im Einzelfall jeweils unterschiedlich. Zur Orientierung können Sie ein Urteil vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main hinzuziehen, zu finden unter AZ 24 U 5/02, 12.12.2003. Es besagt, dass eine Zeitspanne von 15 Monaten zwischen Maklertätigkeit und Vertragsschließung zu lang sind und eine Provision demnach nicht beansprucht werden kann.

Wichtig: Die Provision wird auch dann fällig, wenn die Tätigkeit des Immobilienmaklers nicht alleine, sondern nur teilweise zum Vertragsschluss geführt hat.


7. Mitursächlichkeit

Wie soeben gesagt, die Maklerprovision wird selbst dann fällig, wenn die Maklertätigkeit nicht alleine für den Vertragsschluss verantwortlich ist. Auch bei nur teilweise geltender Mitursächlichkeit kann die Provision fällig werden. Wenn ein Makler Sie mit einem potenziellen Käufer bekannt macht und Sie beide in der Folge miteinander sprechen und zu einer Einigung kommen, reicht das aus, um dem Provisionsanspruch zu begründen. Das gilt im Übrigen auch dann, wenn der Vertrag mit dem Makler bereits abgelaufen ist und der Kaufvertrag erst danach geschlossen wird!

Analog dazu gilt folgendes: Bringt ein Makler eine Vertragsverhandlung in Gang, die – aus welchen Gründen auch immer – für einige Zeit stillgelegt wird und erst später zum Erfolg führt, dann hat der Makler Anspruch auf die Provision. Selbst, wenn die spätere Vertragsschließung aus einer ganz neuen Situation hervorgeht, wird Maklerprovision fällig. Ein Beispiel:

Sie schalten einer Anzeige im Internet auf einem Immobilien-Portal. Auf diese Anzeige meldet sich ein Kaufinteressent, den Sie bereits vor einigen Monaten durch Ihre Makler kennengelernt haben. Der Kaufinteressent entscheidet sich zum Kauf. Selbst, wenn der damalige Maklervertrag längst ausgelaufen ist, wird Provision für den Makler fällig.
 

8. Wann wird keine Maklerprovision fällig?

Angenommen, der Makler bemüht sich redlich und dennoch gelingt es ihm nicht, Ihre Immobilie zu vermitteln. In diesem Fall hat er keinen Anspruch auf seine Provision. Auch entfällt der Anspruch, wenn der Makler selbst Eigentümer, Mieter, Vermieter oder Verwalter der zu verkaufenden Immobilie ist. Er kann diesen Tatbestand auch dann nicht umgehen, wenn er einen Mitarbeiter beauftragt, der den Vorgang für ihn erledigt. Sind Sie und der Makler in irgendeiner Weise rechtlich oder wirtschaftlich verflochten oder eng miteinander verwandt, darf der Makler ebenfalls keine Provision berechnen!
 

9. Wann müssen Sie die Maklerprovision bezahlen?

Sobald der Kaufvertrag beim Notar rechtsgültig geschlossen wurde, sind Sie in der Pflicht die Provision zu bezahlen. Sie sollten im Hinterkopf behalten, dass eine Vorauszahlung auf die Maklerprovision gesetzlich gesehen unzulässig ist.
 

10. Neues vom Bestellerprinzip – Stand Januar 2020

Im August 2019 einigte sich die regierende Koalition darauf, dass Käufer und Verkäufer künftig zu gleichen Teilen die Maklerprovisionen übernehmen sollen. Sie verfasste einen Gesetzesentwurf, der zum Zeitpunkt der Artikelerstellung (März 2020) noch vom Parlament zu bestätigen ist. Stimmt das Parlament zu, dann soll die neue Regelung bundesweit gelten. Voraussichtlich ist mit der Zustimmung im Herbst 2020 zu rechnen.

Sollte das neue Gesetz in Kraft treten, hätte es folgende Auswirkungen, die sich an diesem Beispiel plastisch darstellen lässt:

Wenn Sie sich mit ihrem Makler auf eine Verkäuferprovision in Höhe von 2,5 % einigen, dann darf der Makler Ihrem Käufer ebenfalls maximal 2,5 % in Rechnung stellen. Einigen Sie sich auf einen anderen Wert, zum Beispiel 3,5 %, dann darf der Makler dem Käufer ebenfalls höchstens 3,5 % Provision berechnen.

Unterm Strich heißt das: Das Bestellerprinzip wird aufgeweicht und die Kosten zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer umgelegt.

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