Energieausweis beim Hausverkauf: Bedeutung, Kosten und Ausnahmen

Modellhaus auf Energieausweis

Die Energieeinsparverordnung (EnEv) schreibt den Energieausweis beim Hausverkauf vor. Für Immobilienbesitzer ergibt sich daraus eine Pflicht, die sie nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Vermietung von Wohnraum oder Gewerbeimmobilien erfüllen müssen. Eine Pflicht besteht beispielsweise darin, dass der Mieter oder Käufer der Immobilie Einblick über die Energieeffizienzklasse erhält, die im Energieausweis abgebildet ist.
 

Das wichtigste in Kürze

  • Der Nachweis der Energiebilanz ist Pflicht beim Verkaufen oder Vermieten einer Immobilie. Sie müssen eine Kopie des Ausweises beim Verkauf an den Käufer übergeben.
    Wenn bereits vor dem Hausverkauf Besichtigungen durchgeführt werden, muss der Energieasuweis jedem Interessenten schon bei der Erstbesichtigung vorgelegt werden.

  • Die Art der Immobilie beeinflusst die Form des Energieausweises. Auch Baujahr und Sanierungszustand der Immobilie sind ausschlaggebend. Es gibt zwei Energieausweise, nämlich den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

  • Zur Ausstellung eines Energieausweises sind nur Fachleute befugt.

  • Ein Energieausweis kostet je nach Ausführung ab 60 Euro und kann je nach Gebäude auch über 1000 Euro kosten. Ausschlaggebend sind die Region, der Gutachter und auch die Bauart der zu bescheinigenden Immobilie.
     

Ein paar Fakten vorweg...

Die Ausweispflicht besteht seit dem 1. Mai 2014. Grundlage des Energieausweises ist die Energieeinsparverordnung (EnEV). In der Verordnung ist der Ausdruck Energieausweis definiert, im allgemeinen Sprachgebrauch ist aber oft die Rede vom Energiesparausweis oder vom Energiepass.

  • In dem Energieausweis ist eine optische Darstellung zu finden. Dabei handelt es sich um eine Farbskala, die zwischen Rot, Orange und Gelb bis hin zu Grün verläuft. Je weiter die Kennzeichnung in den grünen Bereich geht, desto besser ist die Energiebilanz. Je weiter die Kennzeichnung Richtung Orange und Rot geht, desto schlechter schneidet eine Immobilie energetisch ab. Auf diese Weise ist es Laien sofort möglich zu erkennen, ob eine Immobilie aus energetischer Sicht attraktiv oder nicht attraktiv ist.

  • Neben der farblichen Darstellung wird angegeben, in welche Energieeffizienzklasse eine Immobilie sich befindet.

  • Ein Energiepass ist zehn Jahre lang nach Ausstellung gültig.
     

Die Neuerungen in der EnEV ab 2015

Wenn Sie eine Immobilie vermieten oder verkaufen wollen, müssen Sie bestimmte Standards einhalten. Das ist in der aktualisierten EnEV festgeschrieben. Sie sind zu folgenden Maßnahmen verpflichtet:

  1. Dämmpflicht Dachraum
    Sie müssen die oberste Geschossdecke dämmen, um eine Mindestwärmeschutz zu erreichen. Wird nicht die Geschossdecke gedämmt, können Sie das Dach dämmen.

  2. Austauschpflicht Heizkessel
    Zu alte Heizkessel dürfen nicht mehr in Betrieb bleiben. Ist der Heizkessel älter als drei Jahre, müssen Sie diesen bei Verkauf spätestens austauschen. Falls Sie aber seit dem 1. Februar 2002 selbst in Ihrer Immobilie leben und nicht verkaufen oder vermieten, besteht die Pflicht nicht.
    Allerdings sind Immobilienbesitzer verpflichtet, Öl- und Gasheizungen durch moderne Heizsysteme zu ersetzen, wenn die Öl- oder Gasheizung vor dem 1.1.1985 installiert wurde. Wer sich davon angesprochen fühlt sollte aber zuerst überprüfen, ob die Altanlage nicht eventuell von der Regel ausgenommen ist. Informationen dazu liefert Ihnen Ihr Energieeffizienzexperte.

  3. Grenzwerte bei Kaminöfen einhalten
    Falls Sie einen Kaminofen betreiben, darf dieser nicht mehr als 1,25 g Kohlenmonoxid pro Kubikmeter ausstoßen. Außerdem darf nicht mehr als 0,04 g Staub pro Kubikmeter in den Abgasen zu finden sein. Die Angaben beziehen sich auf Anlagen, die neu installiert werden.

  4. Meldepflicht Zähler
    vermieten Sie Wohnraum und rechnen Betriebskosten ab, müssen Sie die neuen Warmwasser- und Heizwärmezähler melden. Dies übernimmt in der Regel der Gas-Wasser-Installateur in Absprache mit Ihnen.
     

Welche Rolle spielt ein Energieausweis beim Verkauf der Immobilie?

Wenn ein Gutachter einen Energieausweis ausstellt, analysiert er das Objekt in energetischer Hinsicht. Im Energieausweis werden Mängel und Stärken der Immobilie erkennbar dargestellt. Darin liegt ein unschätzbaren Vorteil: Sie haben die Möglichkeit vor dem Verkauf die Energiebilanz der Immobilie zu verbessern, indem Sie geeigneter Maßnahmen ergreifen. Auch ist es möglich passende Energieeinsparmaßnahmen zur Senkung der Energiekosten auf den Weg zu bringen. Haben Sie alle Maßnahmen umgesetzt, können Sie einen neuen Energieausweis anfertigen lassen. Eine günstige Energiebilanz steigert die Verkaufschancen und ermöglicht es Ihnen, einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.

Wichtig: Sobald die ersten Kaufinteressenten Ihre Immobilie besichtigen, muss der Energieausweis zur Einsichtnahme vorliegen. Weisen Sie am besten jeden Interessenten explizit auf den Energieausweis hin.


Müssen Immobilienbesitzer immer einen Energieausweis besitzen?

Nein, es ist nicht nötig für eine selbst bewohnten Immobilie einen Energieausweis erstellen zu lassen. Doch wenn Sie ein Objekt verkaufen, vermieten oder verpachten wollen dann greift die Nachweispflicht. Früher oder später kann es also dazu kommen, dass Sie einen Energieausweis zeigen müssen. Im Übrigen sind Sie nach dem Verkauf oder nach der Vermietung verpflichtet, innerhalb von 14 Tagen eine Kopie auszuhändigen. Halten Sie die Zeit nicht ein, verstoßen Sie gegen das Gesetz und können mit einem Bußgeld belegt werden.
 

Welche Pflichtangaben gehören in den Energieausweis?

Man unterscheidet zwischen einem Verbrauchsausweis und einen Bedarfsausweis. Welche Energieausweis für Ihre Immobilie nötig ist, hängt davon ab, wie alt das Gebäude ist und wie viele Wohnungen sich darin befinden. In jedem Fall müssen Sie einen Energieausweis haben, der die relevanten Kennwerte zur Verfügung stellt.

Die wichtigste Information ist der Endenergiebedarf oder der effektive Energieverbrauch der Immobilie. Außerdem muss im Energieausweis das Baujahr des Objektes verzeichnet werden. Die Art des Energieausweises ist an das Baujahr gekoppelt. Weiter muss aus dem Energieausweis hervorgehen, welche Energieträger für die Beheizung verwendet werden. Ob es eine Kohleheizung oder Ölheizung, eine Gasheizung oder eine Solarheizung ist, muss also unmissverständlich dargestellt werden. Wurde der Energieausweis nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt, dann muss die Energieeffizienzklasse darin enthalten sein. In älteren Energieausweisen ist das nicht nötig.
 

Welche Unterschiede bestehen zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Welche Art Ausweis ausgestellt wird, hängt vom Baujahr einer Immobilie ab. Ist ein Objekt nach 1978 errichtet worden, wird ein verbrauchsorientierte Energieausweis ausgestellt. Der Bedarfsausweis wird für Gebäude mit bis zu 4 Wohneinheiten angefertigt, die vor 1978 erbaut und bislang nicht energetisch saniert wurden. Die folgenden Ausführungen beleuchten die zwei Energieausweis-Arten im Detail.
 

Verbrauchsausweis für Immobilien nach 1978

Der Verbrauchsausweis ist der „kleine“ Energieausweis. Er ist weniger umfangreich als der Bedarfsausweis. In dem Ausweis werden die tatsächlichen Verbrauchsdaten abgebildet. Als Basis dient der Energieverbrauch der zurückliegenden drei Jahre. Zur Berechnung werden die Heizkostenabrechnungen des Versorgers verwendet. Der Energie-Effizienzexperte nutzt spezielle Umrechnungsfaktoren, um den Energieverbrauch einer Immobilie mit dem deutschlandweiten Durchschnittswert ins Verhältnis zu setzen. Dabei wird von den sogenannten Klimafaktoren gesprochen.

Die Umrechnungsfaktoren gleichen unfaire Härten aus, die für sich genommen eigentlich eine abweichende Bewertung verursachen müssten. Beispiel: Wenn ein besonders harter Winter in den zurückliegenden drei Jahren vorgekommen ist, fällt die entsprechende Heizkostenabrechnung deutlich höher aus. Nun werden diese Mehrkosten mithilfe der Klimafaktoren gedämpft und auf einen gängigen Mittelwert angepasst. So werden Verbrauchswerte von Immobilien klimaunabhängig abgebildet. Umgekehrt gilt dasselbe. Besonders milde Winter, die aufgrund überdurchschnittlich hoher Temperaturen für eine geringeren Verbrauch sorgen, werden ebenfalls angepasst.
 

Welche Angaben benötigte Energie-Effizienzexperten für die Berechnung?

Um einer stichhaltige Berechnung durchführen zu können, muss der Experte folgende Daten kennen:

  • Nutzfläche der Immobilie

  • Anzahl der Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus bzw. Anzahl der vermieteten Büroeinheiten in einer Gewerbeimmobilie

  • prozentuale Angabe des Leerstands

  • Errichtungsjahr des Gebäudes

  • Baujahr des Heizsystems

  • Energieträger des Heizsystems

  • Energieverbrauch der letzten drei Jahre

  • durchschnittliche Warmwassertemperatur

Im Prinzip lassen sich alle Daten recht unkompliziert besorgen. Doch wenn Falschangaben gemacht werden, sei es nun bei der Angabe zum Leerstand, zur Gesamtnutzfläche oder zur Wassertemperatur, werden Abweichungen verbucht, die im Ergebnis einen unrichtigen Energieausweis nach sich ziehen.
 

Bedarfsausweis für Immobilien vor 1978

Für einen Bedarfsausweis müssen Sie tiefer in die Tasche greifen. Der Ausweis ist Pflicht für Immobilien mit maximal vier Wohneinheiten, die vor 1978 errichtet wurden, jedoch inzwischen keine Sanierung erfahren haben. Rund 75 % des Gebäudebestands in Deutschland wurde vor 1978 erbaut, sodass sich pauschal sagen lässt, dass die allermeisten Gebäude in der Bundesrepublik den bedarfsorientierten Energieausweis benötigen.
 

Was steht im Energiebedarfsausweis?

Im Energiebedarfsausweis stehen Angaben über Dämmstärken am Dach und an der Geschossdecke, an der Außenhülle und im Keller. Auch die Bauart (zum Beispiel Massivbauweise oder Ständerbauweise) das Baujahr der Fenster, das Heizsystem und die Art der Isolierung der Heizung sowie Informationen zur Warmwasseraufbereitung fließen in den Energiebedarfsausweis ein. Der Experte benötigt von Ihnen Angaben über die Nutzfläche, über die Anzahl der Wohneinheiten, über das Baujahr der Heizungsanlage, über die Bauform und die angrenzende Bebauung sowie über die Beheizung von Dachgeschoss und Kellergeschoss soweit vorhanden.

Informieren Sie ihn über die Art der Dämmung und darüber, ob die oberste Geschossdecke isoliert wurde, wie die Außenwände und der Boden zum Keller bzw. der abschließende Boden zum Erdreich isoliert sind. Auch hier kommen Klimadaten, Nutzverhalten in der Immobilie und die durchschnittliche Raumtemperatur zum Ansatz, um den Energiebedarfskennwert festzulegen. Im Vergleich zum Verbrauchsausweis handelt es sich beim Bedarfsausweis um eine neutrale Bewertung, die das individuelle Wohnverhalten und die Heizwärmenutzung ausblendet. Der Gutachter benötigt ein gutes Stück Erfahrung, um die Daten exakt und korrekt aufzunehmen und den Energieausweis entsprechend aussagekräftig zu gestalten.
 

Energieausweis online erstellen oder Experten beauftragen?

Es gibt Webseiten, die für kleines Geld die Ausstellung eines Energieausweises anbieten. Auch wenn es sicherlich seriöse Anbieter unter ihnen gibt, so ist ein solches Angebot mit Vorsicht zu genießen. Der Energieausweis ist immer nur so gut, wie die Eingaben, die Sie machen. Niemand kontrolliert die Richtigkeit, sondern das, was Sie eintragen, wird als wahr angenommen. Gerade bei der Vermietung von Wohnraum und beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie Wert auf Qualität legen und dafür sorgen, dass die Energieausweis stichhaltige und richtige Angaben enthält. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Energie-Effizienzexperten oder einen anderen Fachmann zu beauftragen.
 

Wer darf Energieausweise anfertigen?

Es gibt bestimmte Personengruppen, die Energieausweise anfertigen dürfen. Berechtigt sind zum Beispiel Architekten, Hochbauingenieure und andere Bauingenieure, Bauphysiker, Maschinenbauer oder Elektrotechniker sowie Absolventen verwandter technischer oder naturwissenschaftlicher Studiengänge.

Neben diesen Personengruppen dürfen auch Handwerksmeister aus der Baubranche sowie Schornsteinfeger einen Energieausweis ausstellen. Das setzt aber eine Zusatzausbildung voraus, die in der EnEV vorgegeben wird.

Auch staatlich anerkannter und geprüfte Techniker dürfen Energieausweise ausstellen. Zu den weiteren Voraussetzungen, die die Energieexperten benötigen, um einen Energieausweis auszustellen, gehören die folgenden:

  • Der Studienschwerpunkt muss im Bereich energiesparendes Bauen liegen oder es muss eine einschlägige Berufserfahrung von mindestens zwei Jahren nachgewiesen werden.

  • Alternativ sind Fortbildungen nach Energieeinsparverordnung nachweisbar zu absolvieren.

  • Öffentlich bestellte Sachverständige im Bereich energiesparendes Bauen sind ebenfalls berechtigt.

Neben den genannten Personengruppen können Sie jemanden beauftragen, der als Energieberater oder Energiefachberater sowie als Vor-Ort-Berater vom BAfA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) anerkannt wurde. Das können Sie überprüfen, indem Sie eine Liste beim BAfA anfordern. Dort sind sämtliche zugelassenen Energieexperten aufgelistet.
 

Wie teuer ist ein Energieausweis?

Abhängig von der Art des Energieausweises variieren auch die Kosten. Im umfangreichen Energiebedarfsausweis steckt ein Gutachten mit technischen Details. Die Kosten können stark variieren und reichen von 200 Euro bis 1000 Euro. Einflussgrößen sind das Bundesland und auch der Anbieter, die Hausgröße und die Art des Hauses. Bei einem Einfamilienhaus ist ein Energiebedarfsausweis günstiger als bei einer Immobilie mit 15 Einzelwohnungen.

Ein Verbrauchsausweis ist wesentlich günstiger und auch weniger komplex. Sie müssen mit Kosten zwischen 50 und 150 Euro rechnen. Auch hier variiert der Preis in Abhängigkeit vom Anbieter, vom Standort der Immobilie, der Objektart und Größe. Jeder Gutachter ist berechtigt, seine Preise selber festzulegen, es gibt also keine staatliche Reglementierung. Holen Sie sich deshalb verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie diese miteinander. Manchmal ist in der Gebührenkalkulation keine genaue Aufschlüsselung zu finden. Sie sollten aber darauf bestehen, dass bei komplexen Gebäuden auch eine entsprechend verständliche Gebührenkalkulation vorgelegt wird. Andernfalls haben Sie keine Möglichkeit den Kostenansatz zu prüfen und zu vergleichen.
 

Welche Unterlagen braucht der Experte zur Erstellung des Energieausweises?

Prinzipiell und bei jeder Ausweisart die Baubeschreibung und der Lageplan erforderlich. In der Baubeschreibung sind die Bauzeichnungen inkludiert, die dem Gutachter Auskunft über Grundriss, Nutzfläche und Versorgungsleitungen geben. Außerdem ermöglichen Schnitte und Ansichten die räumliche Vorstellung. Angaben zum Raumvolumen und zur Wohnfläche sind ebenfalls notwendig. Wird ein Bedarfsausweis erstellt, fordert der Gutachter Ausführungspläne und weitere Detailpläne an. Hier geht es zum Beispiel um die thermische Hülle der Immobilie, um die Querschnitte von Wänden, Böden und Decken sowie um die verwendete Dämmung und die generelle Konstruktionsart der Immobilie. Der Experte braucht Informationen über die Fenster und Türen und die verbaute Heiz- und Anlagentechnik. In diesem Zusammenhang sind die Protokolle des Schornsteinfegers hilfreich, die sich auf die Warmwasserversorgung und die Heizung beziehen. Wie oben bereits erwähnt, sind außerdem die Unterlagen des Energieversorger nötig, die die Verbrauchswerte der zurückliegenden drei Jahre beinhalten.
 

Was geschieht, wenn ein Haus ohne Energieausweis verkauft wird?

So mancher Immobilienbesitzer spielt mit dem Gedanken, sich der Verpflichtung zu entziehen, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Doch bei der Energieeinsparverordnung handelt es sich um ein Gesetz und wenn Sie sich nicht daran halten, verstoßen Sie dagegen. Betrachtet wird das als Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Es kann passieren, dass Sie eine Strafe von einigen Tausend Euro erhalten, wenn Sie sich nicht an die Vorgaben der Energieeffizienzverordnung halten.
 

Welche Ausnahmen gibt es von der Energieausweispflicht?

Tatsächlich sieht das Gesetz einige Ausnahmeregelungen vor. Diese richten sich auf die Vorbereitung eines Immobilienverkaufs. Folgendes gilt:

Ein Energieausweis muss nicht vorliegen, wenn Sie eine Anzeige schalten. Es ist nicht erforderlich die Pflichtangaben im Exposé oder in der Verkaufsanzeige zu erwähnen. Aus rein pragmatischen Gründen empfiehlt es sich aber potenzielle Kaufinteressenten oder Mietinteressenten darüber zu informieren, dass Sie den Energieausweis in Kürze nachreichen. So mancher Makler verweigert die Vermarktung einer Immobilie, wenn der Energieausweis nicht vorliegt und das hat gute Gründe. Immobilienkäufer sind sehr sensibel was die Energiewerte eines Hauses angeht. In Anbetracht der stetig steigenden Energiekosten ist diese Einstellung auch verständlich. Da jeder Makler selbst darüber entscheidet, ob er ein Haus ohne Energieausweis vermarktet oder nicht, könnte es für Sie nachteilig sein, wenn Sie den Ausweis nicht vorlegen können. Ein fehlender Energieausweis erschwert es dem Makler das Haus auf dem Markt abzusetzen. Um ihm das Leben und damit den Verkauf zu erleichtern sollten Sie dafür sorgen, dass er spätestens beim ersten Besichtigungstermin ein gültiges Exemplar in Händen hält.
 

Wann ist ein Energieausweis nicht vorgeschrieben?

  • Nicht vorgeschrieben ist ein Energieausweis bei kleinen Immobilien, die höchstens 50 Quadratmeter Nutzfläche aufweisen.

  • Ist Ihre Immobilie ein Baudenkmal oder ist die Bausubstanz besonders erhaltenswert? Auch dann ist ein Energieausweis keine Pflicht.*

  • Gebäude, die grundsätzlich nicht beheizt oder gekühlt werden benötigen ebenfalls keinen Energieausweis. Das betrifft zum Beispiel

    • stets offenstehende Betriebsgebäude wie Lagerhallen oder Tieraufzuchtanlagen, Gewächshäuser und Keller, (Fest-) Zelte, Kirchen und Gebäude für religiöse Zwecke, selten genutzte Immobilien und Bauten die zweckmäßig unterhalb von 12° temperiert sind oder im Jahr weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden.

    • Auch provisorisch errichtete Gebäude und Gebäude, die wiederholt zerlegt und wieder errichtet werden, brauchen keinen Energieausweis.

Sollte Ihre Immobilie sich in dieser Auflistung einsortieren lassen, kümmern Sie sich um eine Befreiungsbescheinigung, die Sie den Verkaufsunterlagen beifügen.
 

Dürfen Käufer und Verkäufer auf den Energieausweis einvernehmlich verzichten?

Die kurze Version lautet: Nein. Käufer und Verkäufer dürfen sich nicht darauf verständigen auf den Energieausweis zu verzichten. Es ist nicht möglich, die Energieausweispflicht vertraglich zu umgehen. Wenn ein Käufer sich auf solch eine Vereinbarung einlässt und ein Vertrag trotz fehlendem Energieausweis für die Immobilie abschließt, handelt er sich rechtliche Nachteile an. Er verwirkt seine Gewährleistungsansprüche nach § 442 BGB.
 

*Baudenkmäler und Bauensemble

Wie in der Auflistung oben bereits erwähnt sind Baudenkmäler von der Energieausweispflicht befreit. Denkmalschutz ist Ländersache, sodass Sie unbedingt die bei Ihnen vor Ort geltenden Regelungen überprüfen müssen. Die Begriffe Denkmal und Kulturdenkmal werden nicht in allen Bundesländern gleich definiert.

Wer sich mit einem Baudenkmal beschäftigt wird auf dem Begriff Ensemble stoßen. Hierbei handelt es sich um eine bauliche Gruppe oder einer Gesamtanlage von mehreren Gebäuden, die sich insgesamt als Baudenkmal definieren. Um auf den Energieausweis zu verzichten muss nicht unbedingt jedes Einzelgebäude ein Baudenkmal sein. Gehört es aber zum Gesamtensemble, kann es im Sinne der Verordnung dennoch als Baudenkmal behandelt und somit von der Energieausweispflicht befreit werden.
 

Unbillige Härte und unangemessener Aufwand als Möglichkeit zur Befreiung von der Ausweispflicht

Im Einzelfall kann die zuständige Landesbehörde eine Befreiung von der Energieausweispflicht erteilen. Es besteht die Möglichkeit einen Antrag auf Befreiung aufgrund besonderer Umstände zu stellen. Die besonderen Umstände könnten

  • ein unangemessen hoher Aufwand oder

  • ein anderer unbilliger Härtefall sein, der sich auf die Erstellung des Energieausweises bezieht.

Wohl gemerkt: es geht hier nicht um die Energieeinsparungsmaßnahmen selbst, sondern lediglich um den Energieausweis. Wer sich diesen Weg zunutze machen will sollte wissen, dass allgemein formulierter Argumente nicht zum Ziel führen. Sie müssen ganz konkret argumentieren und Ihre Argumente an die spezifische Immobilie knüpfen. Die Sachbearbeiter der Landesbehörde entscheiden nach eigenem Ermessen.
 

Fazit: Der Energieausweis gehört heute zum Standard auf dem Immobilienmarkt. In Anbetracht steigender Energiekosten und stetiger Neuerungen in der Energieeffizienztechnik gehören gut gedämmte Häuser und energieeffiziente Heiz- und Wärmetechnik wie selbstverständlich dazu. Wenn Sie einen Energieausweis mit guten Werten vorlegen können, verbessern Sie Ihre Wettbewerbsposition und Sie eröffnet sich die Chance, einen guten Preis für Ihre Immobilie zu realisieren.

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