So erhöhen Sie mit "Homestaging" den Verkaufspreis

dekoriertes Wohnzimmer

Wer eine Immobilie verkaufen will, möchte den bestmöglichen Preis erzielen. Ein wichtiger Aspekt des Verkaufsprozesses ist die Präsentation einer Immobilie. Ein gepflegtes Haus oder eine ansprechend eingerichtete Wohnung lässt sich leichter verkaufen und außerdem lässt sich damit ein besserer Verkaufspreis erzielen, als wenn die Immobilie oder die Wohnung vernachlässigt wirkt. Greifen Sie in die Trickkiste des emotionalen Immobilien-Marketings und betreiben sie Homestaging! Das können sie entweder selbst tun oder einen Homestaging-Expeten beauftragen. Wie sich mit diesem Kunstgriff der Verkaufspreis erhöhen lässt, ist jetzt Thema.
 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Homestaging verhilft nachweislich zu besseren Verkaufspreisen.

  • Ein professionelles Exposé, das nach dem Homestaging erstellt wird, zieht deutlich mehr Kaufinteressenten an.

  • Sie grenzen Ihre Immobilie durch Homestaging von anderen Immobilien ab.

  • Sie können einen Experten beauftragen, der Sie berät und unterstützt.

  • Auch ohne Experten können Sie mit den richtigen Homestaging-Maßnahmen viel bewirken.
     

Was ist Homestaging?

Der Trend kommt aus den Vereinigten Staaten. Dort war Homestaging bereits in den 1970er Jahren populär. Erst seit Anfang des neuen Jahrtausends hat dieser Trend auch in Deutschland Einzug gehalten. Wortwörtlich lässt sich der Begriff eigentlich nicht übersetzen, aber annähernd erklären, worum es geht.

Home bedeutet Zuhause und staging kommt von stage, was so viel wie Bühne bedeutet. Sein Zuhause zu einer Bühne machen, es einem Publikum präsentieren – sinngemäß steckt das hinter dem Begriff Homestaging. Es findet statt, bevor die Exposés hergestellt werden und bevor eine Besichtigung durchgeführt wird. Homestaging dient als Verkaufshilfe, was die Deutsche Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR) bestätigt. In Deutschland gibt es zwar noch keine Statistiken, ein Blick über den großen Teich in die USA zeigt aber, dass mit professionellem Homestaging im Schnitt knapp 1700 $ höhere Verkaufspreise erzielt werden können. Das entspricht einem Wert zwischen 1500 € und 1600 €.
 

Alle Sinne ansprechen: Verkaufspsychologie nutzen

Wer ein Haus betritt, aus dessen Küche der Duft frischgebackenen Brots und frisch gekochten Kaffees dringt, ein auf Hochglanz poliertes Badezimmer vorfindet und eine kuschelige Wohndecke mit einem aufgeschlagenen Buch auf dem Sofa liegen sieht, der kann leicht denken: Hier ist es schön, hier zieh ich ein! Eine Immobilie zu kaufen hat viel mit einer Bauchentscheidung zu tun. Die Atmosphäre muss stimmen, eine Wohnung muss gemütlich, wohnlich und anziehend aussehen. Fakt ist, je ansprechender eine Immobilie auf den ersten Blick wirkt, desto mehr Menschen verlieben sich in sie. Dabei gilt das Motto: sehen, wollen, kaufen – und genau hier knüpft das Homestaging an.

Beim Homestaging wird ein Haus oder eine Wohnung mit Möbeln, Dekoelementen, Beleuchtung und anderen Accessoires so eingerichtet, dass es ideal auf die Zielgruppe passt, die zum Kauf animiert werden soll. Außerdem sind kleine Schönheitsreparaturen im Homestaging angesiedelt. Von der Luxusvilla bis zum stylischen Apartment oder zur gemütlichen Altbauwohnung – wer eine Immobilie verkaufen will und diese adäquat ins rechte Licht setzt, erzielt bessere Preise.


Lohnt sich Homestaging?

Mit Blick auf die Zahlen aus Amerika, nämlich der durchschnittlichen Verkaufspreiserhöhung von rund 1500 € bis 1600 €, lohnt sich Homestaging auf jeden Fall. Abgesehen davon können die Verkaufspreise auch erheblich nach oben abweichen. So berichtet der DGHR von einem Einfamilienhaus, das nach der professionellen Umgestaltung für 27.000 € mehr verkauft werden konnte als der maximal gebotene Kaufpreis vor der Umgestaltung betrug.

Wer sich Homestaging zutraut, wird selbst aktiv, alle anderen beauftragen einen Homestaging-Experten. An dieser Stelle sei gesagt, dass Homestager keine Ausbildung durchlaufen und sich im Prinzip jeder so nennen darf. Sie sollten deshalb auf die Qualifikation und Erfahrung des Homestagers achten. Homestaging kann als Zweig der Innenarchitektur oder der Raumausstattung angesehen werden. Wenn Sie mit einer Innenarchitektin, einem Raumausstatter oder einem selbst ernannten Experten zusammenarbeiten, lassen Sie sich generell Vorher-Nacher-Fotos zeigen und Referenzen nennen. So minimieren Sie das Risiko, an einen unerfahrenen Quereinsteiger ohne Expertise zu geraten.
 

Grundlagen des Homestagings

Im Prinzip geht es beim Homestaging darum, verkaufspsychologisch das Optimum aus einer Immobilie herauszuholen. Innerhalb der ersten 10 Sekunden entscheidet ein potentieller Käufer darüber, ob eine Immobilie für ihn interessant ist oder nicht. Um diese kurze Zeitspanne optimal auszunutzen muss das Verkaufsobjekt auf den ersten Blick passen. Für den ersten Eindruck gibt es nun mal keine zweite Chance. Wer eine Immobilie kauft, prüft dieser oft auf Herz und Nieren, immerhin gehören Immobilien zu den teuersten Objekten, die überhaupt vermarktet werden. Gerade deshalb ist es unabdingbar, das Haus oder die Wohnung perfekt vorzubereiten. Innenarchitekten wissen es, in Sachen Raumgestaltung gelten bestimmte Gesetze. Diese beziehen sich auf Geometrie, Harmonie, Ästhetik, Psychologie und auch auf Farbenlehre. Die Gestaltungsgesetze sorgen richtig angewendet dafür, dass ein Raum ansprechend wirkt.
 

Die Vorteile des Homestagings auf einem Blick

  • Sie erreichen mehr Interessenten

  • Sie erreichen die gewünschten Interessenten

  • Ihre Immobilie grenzt sich von der breiten Masse auf dem Markt ab

  • Homestaging verkürzt die Vermarktungszeit

  • Sie können einen besseren Verkaufspreis realisieren


Gemütlich, aber nicht persönlich

Ein wichtiger Schwerpunkt beim Homestaging ist, dass die Einrichtung so gewählt wird, dass sie den Geschmack einer breiten Masse trifft. Wenn es zu persönlichen und zu speziell ist, dann reduziert sich die Gruppe derjenigen, die echtes Kaufinteresse entwickeln. Es geht nicht darum, irgendwelche Möbel aufzustellen, sondern eine Ambiente zu schaffen, in dem sich die gewünschte Zielgruppe sofort wohlfühlt. Dabei kann die Zielgruppe durchaus ein breites Altersspektrum von 25-75 abdecken.
 

Wie läuft die Zusammenarbeit mit einem Homestaging-Experten?

Üblicherweise kommt der Homestaging-Experte erst einmal in Ihr Haus oder in Ihre Wohnung, um sich ein umfassendes Bild zu machen. Dabei geht es darum, Stärken zu identifizieren und Schwächen aufzudecken. Bei der Begehung wird besprochen, welche individuellen Möglichkeiten das Homestaging für die betreffende Immobilie bereithält. Mit Blick auf den durchschnittlichen Mehrpreis – zur Erinnerung 1500 € bis 1600 €– dürfen die Kosten dafür nicht so hoch ausfallen. Im Prinzip soll der beste Effekt mit geringem finanziellen Aufwand erzielt werden. Für Immobilienbesitzer bedeutet das, dass Sie nach einem Homestaging-Experten suchen sollten, der die Erstbesichtigung gratis anbietet.
 

Was macht der Homestaging-Experten in noch bewohnten Immobilien?

Ist die zu verkaufende Immobilie noch bewohnt, geben Homestaging-Experten den Besitzern zielführende Tipps. In der Regel richten sich die Tipps darauf, den persönlichen Stil in der Immobilie zu reduzieren. Die Präsenz des aktuellen Eigentümers sollte nicht mehr im Vordergrund stehen und Räume sollten nicht vollgestopft wirken. Es geht also darum, eine bewohnte Immobilie praktisch zu entpersonalisieren.

Das bedeutet wiederum, dass lieb gewonnene Möbelstücke vorzeitig ausgeräumt werden, um eine Wohlgefühl-Atmosphäre zu kreieren, die die breite Masse anspricht. An die Stelle des persönlichen Wohnstils des Besitzers wird eine neutraler Raumstruktur geschaffen. Diese neutraler Raumstruktur hilft den potenziellen Käufern dabei, bei der Begehung der Immobilie bereits das eventuell zukünftige Zuhause im Geiste einzurichten.
 

Wie gehen Homestaging-Experten in leerstehenden Immobilien vor?

In leerstehenden Immobilien erschaffen Homestaging-Experten ganz gezielt eine einladende Atmosphäre für die vorher definierte Käuferschicht. Dazu werden Möbel, Leuchten, Bilder, Heimtextilien und weitere Accessoires angemietet und entsprechend arrangiert.

Ein guter Homestaging-Experte sollte eine leer stehende Immobilie prinzipiell genauso individuell angehen, wie er es bei einer bewohnten Immobilie tut. So mancher Profi wählt attraktive Bilder aus und hängt sogar Mäntel an die Garderobe oder stellt Schuhe unter den Kleiderschrank. Das Mobiliar wird angemietet und hat nicht selten einen Wert von mehreren 1000 €. Es ist in keinem Fall ratsam, eine leer stehende Immobilie mit günstigen Discounter-Möbelstücken einzurichten.

Beim Einrichten der leerstehenden Immobilie wird so etwas wie ein gutes „Tages-Make-up“ erschaffen. Jeder Homestaging-Experte hat dabei seinen eigenen Stil. Ein oft gewählter Stil wäre zum Beispiel, eine helle, luftige Atmosphäre zu kreieren, einzelne Möbelstücke herauszugreifen und sie besonders in Szene zu setzen. Alles soll im Gesamtkonzept gut aussehen, nicht soll offensichtlich dominieren. Das bedeutet zum Beispiel, dass im Badezimmer weder Zahnbürste noch persönliche Kosmetikartikel zu finden sind, allerdings sind blütenweiße, kuschelige Handtücher und ein toller Spiegel hilfreich. Im Schlafzimmer wird eine attraktive Tagesdecke übers Bett drapiert und neutrale, lichtdurchlässige Vorhänge aufgehängt. Das Ziel des Homestaging-Experten ist, eine flexible „Blaupause“ zu präsentieren, in der sich der neue Eigentümer gedanklich ausbreiten und diese mit Leben erfüllen kann.
 

Do-it-yourself Homestaging: 10 Tipps zum Selbermachen

Wer sich keinen Homestaging-Experten leisten kann oder will, geht das Projekt selbst an. Mit den folgenden zehn Tipps können Sie schon recht viel erreichen.

  1. Auf Abstand gehen
    Wenn Sie sich entschieden haben die Immobilie zu verkaufen, sollten Sie innerlich die Trennung vollziehen. Es geht nicht darum, Ihr Zuhause zu verkaufen, sondern eine Immobilie. Dazu brauchen Sie Distanz. Machen Sie sich deutlich, dass es ab sofort um ein Verkaufsobjekt geht, welches mit anderen Immobilien in Konkurrenz tritt.

  2. Den ersten Eindruck verbessern
    Unordentliche Räume, schmutzige Fassaden, chaotische Außenanlagen und unaufgeräumte Höfe wirken abschreckend auf mögliche Kaufinteressenten. Dieses Problem sollten Sie sofort angehen. Bringen Sie Müll weg, sortieren Sie herumstehende Fahrräder und Kinderspielzeuge aus und sorgen Sie für einen gepflegten Garten. Das bedeutet, Rasenmähen, Hecke schneiden und Unkraut jäten. Die Zufahrt und der Vorgarten sowie der Eingang sollten pico bello aussehen. Das heißt auch, dass die Haustür sauber, die Hausnummer geputzt und der Briefkasten intakt ist. Eine perfekte Ergänzung wären zum Beispiel ein einladender Türkranz, eine schöne, blühende Pflanze auf der Eingangstreppe oder ein anderer Blickfang im Eingangsbereich.

  3. Zimmer ausmisten
    Je weniger „Kram“ herumstehen, desto mehr Platz ist in einer Wohnung und desto freier können sich die Gedanken des Käufers entfalten. Deshalb sollten Sie unbedingt ausmisten und Überflüssiges entsorgen bzw. einlagern. Immobilieninteressenten suchen in der Regel ein neues Zuhause mit viel Platz und wenn die Zimmer vollgestellt sind, wirken selbst große Räume wesentlich kleiner.

  4. Säubern und instand setzen
    Nehmen Sie sich Block und Stift und gehen Sie durch die Zimmer. Dabei fertigen Sie zwei Listen an. Die eine umfasst alle nötigen Reparaturarbeiten, die andere die erforderlichen Reinigungsarbeiten. Denken Sie daran, dass Eingangsbereich, Küche und Badezimmer möglichst perfekt gereinigt sein sollten. Vergessen Sie nicht die Wände, die Fenster und die Decken. Wenn ein Interessent Ihre Immobilie betritt, sollte Sie perfekt vorbereitet sein

  5. Räume neutral streichen
    Sorgen Sie dafür, dass die Wände in hellen und neutralen Farben gestrichen sind. Dunkle Wände lassen ein Zimmer kleiner erscheinen, poppig bunte Wände wirken abschreckend.

  6. Moderne Accessoires arrangieren
    Die Accessoires in einer Wohnung erzeugen viel Atmosphäre. Sie kosten nicht viel und können den Eindruck der Immobilie stark beeinflussen. Tauschen Sie alte Griffe oder die abgestoßene Arbeitsplatte in der Küche aus, kaufen Sie moderne Lampenschirme, Kissen und schöne Decken im zeitgemäßen Design. Damit wirkt eine Wohnung gleich viel einladender.

  7. Neutralisieren Sie die Wohnfläche
    Wie weiter oben schon geschrieben ist es verkaufsfördernd, die persönliche Note aus einer Immobilie herauszunehmen. Alles was religiös, erotisch, politisch oder sehr persönlich ist, hat in einer Verkaufsimmobilie nichts mehr verloren. Fotos Ihrer Familie, Nippes und Urlaubsandenken sollten Sie verstauen. Denken Sie an das Credo: Sie verkaufen die Immobilie, und nicht Ihr persönliches Zuhause!

  8. Beleuchtung ergänzen
    Weit oben auf der Liste von Immobilienkäufer steht ein großes Haus mit viel Licht. Sorgen Sie dafür, dass beides massenhaft vorhanden ist. Platz haben Sie geschaffen, als sie alles Überflüssige weggeräumt oder entsorgt haben. Jetzt geht es darum, möglichst viel Licht in die Immobilie zu bringen. Öffnen Sie alle Rollos und Gardinen, kaufen Sie Lampen und setzen Sie die Immobilie buchstäblich ins rechte Licht. Stehlampen, Tischlampen, Deckenfluter – je heller, desto besser.

  9. Möbel arrangieren und Platz optimal ausnutzen
    In einer Immobilie mit einem reduzierten Mobiliar sollte der Platz optimal ausgenutzt werden. Es geht darum, einen allgemein behagliches Ambiente zu erschaffen, dass viele anspricht. Wenn ein Möbelstück einen Raum dominiert oder gar eine Blickachse verstellt, sollten Sie dieses entfernen. Betrachten Sie die Immobilie als Verkaufsobjekt mit optimaler Raumausstattung und einem perfekten Arrangement von Möbeln und Accessoires.

  10. Aussagekräftiges Online-Exposé herstellen
    Ist die Wohnung ideal hergerichtet, beschaffen Sie sich eine gute Kamera. Vermeiden Sie Schnappschüsse mit dem Smartphone und setzen Sie stattdessen auf fest montierte Kameras mit Stativ, die garantiert nicht verwackelt. Noch besser ist es, wenn Sie einen Fotografen beauftragen, der die Immobilie ablichtet. Mit diesen Fotos können Sie einen Exposé herstellen, das sich deutlich von der Konkurrenz unterscheidet.
     

Fazit: Online wie offline setzt sich Homestaging aufgrund der sichtbaren Liebe zur Immobilie durch und schlägt sich in einem besseren Verkaufspreis nieder.

Bild 2 © Andy Dean - Adobe Stock

Beliebte Artikel zum Thema: