Was ist, wenn ich zwischenzeitlich selbst einen Käufer gefunden habe?


Zerrissener Vertrag

Sie haben neben der Tätigkeit des Maklers selbst nach einem Käufer gesucht? Sie waren bei der Suche erfolgreich und wissen nicht, was als nächstes passiert? Dann hilft Ihnen dieser Artikel dabei herauszufinden, bei welchem Maklervertrag was passiert. Denn zwischen einfachem Maklervertrag und Makleralleinauftrag bestehen große Unterschiede.
 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei einem einfachem Maklervertrag gibt es keine Folgen, wenn Sie selbst einen Käufer für Ihr Haus finden.

  • Ein schlichter Alleinauftrag motiviert den Makler intensiver für Sie zu arbeiten. Dennoch behalten Sie das Recht, selbst einen Käufer zu finden, ohne Provision zu zahlen.

  • Der qualifizierte Alleinauftrag verpflichtet Sie dazu, alle Interessenten an den Makler weiterzuleiten.

  • Sie finden einen eigenen Käufer unabhängig vom Makler am besten über persönliche Kontakte in Ihrem Umfeld.

  • Achten Sie darauf, keine mündlichen Nebenabreden mit einem Käufer zu treffen. Beziehen Sie immer einen Notar mit ein.
     

Was ist ein einfacher Maklervertrag?

Der einfache Maklervertrag verpflichtet keine der beiden Vertragsparteien zu einer bestimmten Handlung. Das heißt, das weder Sie noch der Makler verpflichtet sind, bestimmte Aufgaben zu erfüllen, um einen erfolgreichen Vertragsabschluss zu erlangen.

Wird der Makler bspw. nicht tätig, da er Ihr Haus für nicht verkäuflich befindet, bleibt der Vertrag folgenlos. Das bedeutet auch, dass der Erfolg im Einzelfall ausschließlich vom Einsatz des Maklers abhängt. Das gilt auch für den Provisionsanspruch. Nur bei erfolgreichem Verkauf erhält der Makler die Provision für seine Arbeit.

Da Sie – falls Sie keine anderen Vereinbarungen treffen - ebenfalls nicht an den Vertrag gebunden sind, können Sie den Auftrag jederzeit widerrufen. Sie haben als Auftraggeber ebenfalls das Recht parallel weitere Makler zu beauftragen. Achtung: Damit laufen Sie Gefahr mehrfach Provision zahlen zu müssen, da für den Provisionsanspruch eines Maklers die Mitursächlichkeit ausreicht. Das heißt, dass der Makler z.B. durch weitere Informationen über Ihr Objekt den Verkauf mit zu verantworten hat. Die Informationen durften dem Käufer vorher nicht durch einen anderen Makler bereits bekannt sein. Falls doch erhalten beide beteiligten Makler die Provision. Wie hoch die Kosten für einen Immobilienmakler sind, erfahren Sie hier.

Verkaufen Sie Ihr Haus selbst an einen Interessenten, den Sie gefunden haben, haben Sie keine Folgen zu befürchten.

Doch aufgrund des genannten Problems raten wir Ihnen von einem einfachen Maklervertrag ab.
 

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Der Makleralleinauftrag – auch Exklusivvertrag genannt – gibt einen besonderen Vertragstypen wieder, der zu besonderen Verpflichtungen der Vertragspartner führt. Sie sind als Kunde an die Leistungen des beauftragten Maklers gebunden. Anders als beim einfachen Maklervertrag dürfen Sie keine weiteren Makler mit dem Verkauf Ihres Hauses beauftragen.

Das hat den Vorteil, dass der Makler sich intensiver und schneller um den Vertragsabschluss kümmert, da er dazu verpflichtet ist. Erfüllt er den Vertrag nicht, haben Sie das Recht, das Tätigwerden des Maklers gerichtlich zu erzwingen.

Haben Sie mit Ihrem Makler keine weiteren Einschränkungen vereinbart, handelt es sich um den so genannten schlichten/einfachen Makleralleinauftrag.

Auch bei dieser Vertragsart haben Sie die Möglichkeit, selbst einen Käufer für Ihr Haus zu finden.
 

Was ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag?

Bei diesem Vertragstypen gibt es einen entscheidenden Unterschied. Anders als beim schlichten Alleinauftrag vereinbaren Sie mit dem Makler, dass Sie alle selbst gefundenen Interessenten an den Makler verweisen müssen. Damit ist ein Abschluss ohne Provisionspflicht nicht möglich. Die Vereinbarung nennt sich Verweisungs- oder Hinzuziehungsklausel. Sie ist eine Individualvereinbarung und zählt zusätzlich zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers.

Auch für den qualifizierten Alleinauftrag gilt:

  • keine Beauftragung weiterer Makler

  • Makler hat Tätigkeitspflicht

  • Sie haben keine Abschlusspflicht

Die Alleinaufträge sind meist zeitlich begrenzt und gelten nur für ein bestimmtes Objekt. Welche weiteren Inhalte zu einem Maklervertrag gehören, finden Sie hier.

 

Wie finde ich einen Käufer?

Möchten Sie trotz Maklervertrat selbst einen Käufer finden, ist es wichtig darauf zu achten, dass der Interessent nicht durch den Makler auf die Immobilie aufmerksam wurde. Ansonsten ist der Makler mitursächlich für die Vermittlung und hat Provisionsanspruch.

Sprechen Sie mit der Nachbarschaft, mit Freunden und Bekannten über Ihren Hausverkauf. Durch diese Kontakte können Sie einen Interessenten finden, der nicht durch die Anzeige des Maklers auf Ihr Haus aufmerksam wurde. Stellen Sie ein eigenes Schild im Vorgarten auf, falls der Makler dies nicht gemacht hat. Dies kann bei der eigenen Vermarktung ebenfalls helfen.

Möchten Sie die Dienste des Maklers nicht mehr in Anspruch nehmen, warten Sie darauf, dass der Vertrag ausläuft oder kündigen Sie.
 

Sind Nebenabreden erlaubt?

Unter Nebenabreden sind weitere Vereinbarungen zu verstehen, die neben dem Kaufvertrag gelten. Beim Hausverkauf müssen Sie diese Nebenabreden ebenfalls notariell beurkunden lassen. Ansonsten sind sie nicht gültig und entfalten keine rechtlich bindende Wirkung.

Die Beurkundung der Vereinbarungen gibt Ihnen die Chance, dass Sie der Notar berät, sie zeigt die Gültigkeit der Nebenabreden und gilt als Beweis, falls Probleme entstehen. Haben Sie selbst einen Käufer gefunden, achten Sie darauf, dass er Sie nicht zu unerlaubten Nebenabreden überredet.

Damit das nicht passieren, dass Sie ohne Absicht eine unerlaubte Nebenabrede mit dem Käufer treffen, zeigen wir Ihnen Beispiele für unlautere Nebenabreden:
 

1. Falsche Angabe des Kaufpreises

Geben Sie beim Notar den Kaufpreis niedriger an, um die Grunderwerbssteuer für den Käufer zu verringern, obwohl er Ihnen einen höheren Preis zahlt, machen Sie sich strafbar.
 

2. Auslassen von Gegenständen und Vorräten

Übernimmt der Käufer bspw. die Einbauküche oder Heizölvorräte dürfen Sie diese ebenfalls nicht unter der Hand verkaufen. Tragen Sie diese Positionen beim Kaufvertrag gesondert ein. Die Grunderwerbssteuer wird darauf nicht berechnet.
 

3. Änderungen des Vertrags nicht angeben

Egal ob es sich um unwesentliche oder wesentliche Änderungen handelt, Sie müssen sie notariell beurkunden lassen. Dazu gehören bspw.:

  • die Änderung der Übergabe der Immobilie

  • die Änderung des Kaufpreises

  • die Erschwerung des Rücktrittrechts

  • andere Verschärfungen des Vertrags
     

Folgen von Nebenabreden

Treffen Sie Nebenabreden mit dem Käufer und lassen Sie diese nicht notariell beurkunden, gibt es kein Recht, auf das Sie sich beziehen können, falls der Käufer sich nicht an die Vereinbarung hält. Wird die Nebenabrede bekannt, ist der Kaufvertrag sofort nichtig. Bei falscher Angabe über den Kaufpreis können Sie für Steuerhinterziehung oder zur Beihilfe belangt werden.

Die Zahlung der Provision für den Makler muss dennoch geleistet werden, da er seine Pflicht erfüllt hat. Er durfte jedoch nicht wissentlich an der Nebenabrede beteiligt sein. Auch die Kosten für den Notar sind zu begleichen.

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