Was ist das Bestellerprinzip?

Was verbirgt sich eigentlich hinter dem Ausdruck Bestellerprinzip? Worauf ist zu achten und wer muss sich darum kümmern? Dieser Beitrag beleuchtet das Bestellerprinzip intensiv.

Das Wichtigste im Überblick

• Das Bestellerprinzip gilt (noch) nicht für den Verkauf einer Immobilie, sondern lediglich für die Vermietung.

• Voraussichtlich Ende 2020 wird das Gesetz auch für den Verkauf von Immobilien greifen.

• Derjenige, der den Makler bestellt, muss ihn bezahlen.
   

Wer bezahlt den Makler?

Generell gilt, dass derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt. Das Bestellerprinzip ist quasi die Grundlage für Makler, um Ihr Geld zu verdienen. Wenn jemand einen Auftrag bei einem Makler platziert, um Mieter für ein Objekt zu finden, sind die daraus erwachsenen Kosten von ihm zu tragen.

Erst seit 2015 greift das Bestellerprinzip. Als die Mietpreisbremse beschlossen wurde, wurde in diesem Zusammenhang auch das Maklergesetz aktualisiert. Bevor das Bestellerprinzip eingeführt wurde, haben in den meisten Fällen Mieter die Maklerprovision bezahlt, und zwar auch dann, wenn der Eigentümer dem Makler beauftragt hat.
 

Gilt das Bestellerprinzip auch für den Verkauf von Immobilien?

Nein, das Bestellerprinzip lässt sich zum aktuellen Zeitpunkt (April 2020) nur auf Maklerprovisionen anwenden, die mit der Vermietung von Immobilien in Zusammenhang stehen. Durch das Bestellerprinzip wird verhindert, dass Vermieter wie in der Vergangenheit üblich die Kosten für den Makler direkt auf den Mieter umlegen. Immobilienbesitzer sind allerdings nicht verpflichtet, einen Makler hinzuzuziehen, um eine Wohnung oder ein Haus zu vermieten. Sie dürfen selbst nach einem passenden Mieter suchen und alle Hebel in Bewegung setzen, um erfolgreich zu sein. Allerdings ist die Zusammenarbeit mit einem Makler sehr komfortabel, denn er übernimmt für Sie diese Aufgaben:

• Ein Makler entwirft ein Inserat und übernimmt die Schaltung von Anzeigen auf Verkaufsportalen und/oder der Zeitung.

• Er fotografiert das Objekt, nimmt alle relevanten Daten auf und erstellt ein verkaufsförderndes Exposé.

• Falls Fragen zum Objekt auftreten, kümmert er sich um die Beantwortung. Auch Sie können Ihre Fragen an den Profi richten.

• Der Makler stimmt Termine ab und koordiniert die Besichtigungen.

• Es ist auch seine Aufgabe die infrage kommenden Mieter nach Ihren Vorgaben zu überprüfen und nur die vorzuschlagen, die Ihren Ansprüchen genügen.

Unterm Strich nimmt Ihnen ein Makler sehr viel Arbeit ab und bringt Ihnen in kurzer Zeit geeignete Kandidaten. Alle Vor- und Nachteile im Überblick finden Sie hier.
 

Vorsicht vor schwarzen Schafen: Tipps und Hinweise für Vermieter

Wenn Sie einen Makler mit der Vermietung eines Objekts beauftragen, bekommen Sie entsprechend der Vereinbarung einer Rechnung. Allerdings gibt es schwarze Schafe, die doppelt abrechnen, indem sie einem Mietinteressenten ein Maklervertrag anbieten und ihm dann eine Wohnung vermitteln, die sich bereits in seinem Portfolio befindet. Sollten Sie Zweifel an der Seriosität eines Maklers haben, ist es ratsam, diesen zu wechseln. Abgesehen davon hilft ein klärendes Gespräch mit dem potenziellen Mieter über den Sachverhalt. Sollte sich herausstellen, dass der Makler tatsächlich doppelt abrechnen möchte, verstößt er gegen das Gesetz. Die geschädigte Partei sollte in diesem Fall einen Rechtsanwalt aufsuchen und das weitere Vorgehen besprechen.
 

Bestellerprinzip gilt nur für Wohnimmobilien

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass das Bestellerprinzip lediglich für Wohnimmobilien anwendbar ist. Gewerbeimmobilien, die zur Vermietung gedacht sind, werden hiervon nicht berührt. In der Praxis bedeutet das, dass Vermieter die Kosten wie in der Vergangenheit auch auf die gewerblichen Mietparteien umlegen können.
 

Ausnahmen von der Regel: Hier gilt Bestellerprinzip nicht

Prinzipiell gilt das Bestellerprinzip bei Wohnimmobilien, doch es gibt einige Ausnahmen. Nicht nur Gewerbeimmobilien sind per Definition ausgenommen, sondern auch folgende Sachverhalte:

• Vermietung von möblierten Wohnungen

• vorübergehende Anmietung einer Wohnung

Für Mieter, die sozialen Wohnraum mieten wollen, wird das Bestellerprinzip in der Regel ausgeschlossen. Für diesen Personenkreis wäre die finanzielle Belastung eine zu große Belastung.
 

Bestellerprinzip soll auch auf den Verkauf von Immobilien ausgeweitet werden

Im Jahr 2019 wurde ein Referentenentwurf auf den Weg gebracht, dessen Inhalt die Ausweitung des Bestellerprinzip auf den Verkauf von Immobilien ist. Es wird voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte 2020 verabschiedet. Sinngemäß soll derjenige die Maklergebühren übernehmen, der einen Makler für den Immobilienverkauf beauftragt. Die Rahmendaten des Gesetzes lauten wie folgt:

• Wer einen Makler beauftragt, muss mindestens 50 % der Kosten übernehmen.

• Erst, wenn der Besteller seinen Anteil beglichen hat, muss die andere Partei – in Ihrem Fall also der Käufer ihrer Immobilie – Ihren Anteil bezahlen.

Das Bestellerprinzip für den Verkauf von Immobilien soll flächendeckend im gesamten Bundesgebiet Anwendung finden.
 

Welche Wirkung hat das Bestellerprinzip beim Verkauf von Immobilien?

Das neue Gesetz soll die differierende Handhabung der Maklercourtage auf dem Immobilienmarkt in den verschiedenen Bundesländern ausgleichen. Je nach Standort der Immobilie wird die Courtage entweder komplett vom Käufer oder aber von beiden Parteien übernommen. Das neue Gesetz will dafür sorgen, dass in ganz Deutschland Käufer und Verkäufer Provisionszahlungen leisten müssen. Außerdem sieht das Gesetz eine Sicherheit für denjenigen vor, der den Makler nicht bestellt hat, weil er erst zahlen muss, wenn der Auftraggeber des Maklers seinen Anteil beglichen hat.
 

Dürfen Sie die Maklerprovision auf den Verkaufspreis drauf rechnen?

Es gibt kein Gesetz, das Ihnen verbietet, den Verkaufspreis um die zu erwartende Maklerprovision zu erhöhen. Das bedeutet allerdings auch, dass der höhere Verkaufspreis die Attraktivität Ihres Objekts für Käufer verringert. Schließlich müssen Käufer zusätzlich zum Kaufpreis noch weitere Kosten, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, bezahlen. Diese bezieht sich auf den Verkaufspreis und fällt umso höher aus, je höher dieser ist.

Aus Sicht der Käufer besteht also die Gefahr, über einen erhöhten Kaufpreis doch die komplette Provision zu bezahlen.
 

Roadmap zum Gesetzesentwurf

Eigentlich sollte der Gesetzesentwurf im März vom Bundesrat verabschiedet werden, doch durch die Corona-Krise tritt diese Aufgabe in den Hintergrund. Geplant war, eine vorübergehende Übergangsregelung bis Herbst 2020 auf den Weg zu bringen. Der alte Gesetzentwurf vom Bundesjustizministerium stammt aus Februar 2019. Dieser beinhaltete noch, dass die kompletten Kosten der Maklerprovisionen beim Besteller hängen bleiben sollten. Die Grünen forderten eine grundsätzliche Festsetzung von 2 % des Verkaufspreises als Maximum für die Provision, weil im europäischen Ländervergleich die deutsche Maklercourtage am oberen Ende angesiedelt ist. Im September 2019 fielen diese Überlegungen wieder komplett heraus. Es bleibt spannend und ist abzuwarten, in welcher Form und wann das neue Gesetz erscheinen wird.