Verschweigen von Mängeln beim Hausverkauf: Was gilt?

Was auch immer Sie mit dem Geld nach dem Hausverkauf vorhaben: Sie möchten mit der Vertragsunterzeichnung Planungs- und Rechtssicherheit erwirken. Es kann nicht in Ihrem Interesse sein, dass sich der Käufer des Hauses nach einigen Monaten meldet und Ihnen als Verkäufer verschwiegene Mängel vorwirft!

Falls Mängel am Haus bekannt sind, sollten Sie diese beim Verkauf nicht verschweigen. In jedem Fall sollte der Kaufvertrag Sie als Verkäufer vor übermäßigen Haftungsansprüchen schützen. Es ist daher dringend zu empfehlen, einen erfahrenen Makler und/oder Rechtsanwalt für die Formulierungen im Vertrag mit ins Boot zu holen. Das Verschweigen von gesundheitsschädlichen Mängeln wie Schimmel oder im Garten vergrabene Altlasten wie ein alter Öltank ist keine rechtssichere Lösung.
 

Verschweigen von Mängeln beim Hausverkauf: Das Wichtigste in Kürze

  • Im Regelfall müssen Sie als Eigentümer beim Hausverkauf über Feuchtigkeit, Wasserschäden, akuten Schädlingsbefall und Risse in Wänden aufklären.
  • Mit der Formulierung „gekauft wie gesehen“ sichern sich Hausverkäufer vor Forderungen ab.
  • Vorsicht! Wer als Verkäufer Mängelfreiheit garantiert, muss ggf. umfassend haften.
  • Für maximale Rechtssicherheit ist eine anwaltliche Beratung für den Vertrag zum Hausverkauf in vielen Fällen zu empfehlen.
  • Wenn es um vermeintlich verschwiegene Mängel beim Hausverkauf geht, steht der Käufer in der Beweispflicht. Kann er ein Gericht von verschwiegenen Mängeln überzeugen, sind seine Rechte umfassend (Minderung des Kaufpreises, Schadenersatz etc.). Das Verschweigen von Mängeln beim Hausverkauf kann richtig teuer werden!
  • Ein Wertgutachten kann eine aussagekräftige Basis sein, um die bauliche Substanz einschätzen zu lassen. Hier können Sie vor dem Hausverkauf eine kostenlose Immobilienbewertung erstellen.


Was ist ein versteckter Mangel beim Hauskauf?

Je nach Alter des Hauses ist im Einzelfall immer zu konkretisieren, ob es sich um einen Mangel oder eine altersgerechte Beschaffenheit handelt. Käufer sind ihrerseits in der Pflicht, das Haus genau unter die Lupe zu nehmen, denn viele Mängel sind sichtbar. Laut § 438 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn das Haus tatsächlich von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Sie sehen hieran, dass es im Einzelfall auf jede Formulierung im Kaufvertrag ankommt.

Bei einem älteren Haus ist es nicht ungewöhnlich, dass der Käufer bestimmte Mängel übernimmt, wofür im Gegenzug der Kaufpreis sinkt. Gerade bei versteckten Mängeln können auch Verkäufer ahnungslos sein, sodass nicht grundsätzlich von Arglist auszugehen ist. Die gängige Formulierung „gekauft wie gesehen“ stellt im Vertrag insofern einen wirksamen Schutz für Verkäufer dar. Wohlgemerkt: Es handelt sich nicht um einen Freibrief, um bekannte und gravierende Baumängel wie Feuchtigkeit einfach unter den Tisch fallen zu lassen. Das wäre im Zweifelsfall arglistig und könnte teuer werden, wenn der Käufer sich erfolgreich vor Gericht wehrt.
 

Übersicht: Welche Arten von Mangel gibt es beim Hausverkauf?

Die meisten Hausverkäufer sind keine Juristen. Lautet der Vorwurf „Mängel beim Hausverkauf verschwiegen“, kommt es im Ernstfall auf jede Formulierung im Kaufvertrag an. Daher macht es Sinn, hier an dieser Stelle kompakt zu beleuchten, welche Arten von Mängeln beim Hausverkauf juristisch zu unterscheiden sind:

  1. Offene Mängel: Diese sind für Immobilienkäufer erkennbar, sodass z. B. bei einem Riss in der Hauswand keine gesonderte Aufklärung zu erfolgen hat.
  2. Versteckter Mangel beim Hausverkauf: Diese zeigen sich oft erst nach Jahren, wenn Verjährungsfristen bereits abgelaufen sind. Von solchen versteckten Mängeln haben auch Hausverkäufer nur sehr selten Kenntnis, sodass sich Ansprüche in Grenzen halten.
  3. Arglistig verschwiegene Mängel: Hiervon ist die Rede, wenn Sie als Hausverkäufer von einem gravierenden Mangel wissen, diesen aber ganz bewusst nicht zum Thema machen. Feuchtigkeit kann z. B. bei einer Besichtigung unentdeckt bleiben. In diesem Szenario hat der Käufer Chancen auf Schadenersatz, wobei er allerdings in der Beweispflicht steht. Gehen Sie auf Nummer sicher und geben Sie alle Schäden an, die Ihnen bekannt sind. Mit einer Verletzung Ihrer grundsätzlichen Aufklärungspflicht machen Sie sich als Hausverkäufer rechtlich angreifbar, das muss klar sein! Zahlreiche Gerichtsurteile zeigen, dass Käufer Richter von der Kenntnis von Mängeln des Verkäufers überzeugen konnten.


Welche Mängel müssen beim Hausverkauf angegeben werden?

Auch wenn diese Liste nicht als abschließend zu betrachten ist, handelt es sich um häufige Mängel, die Sie beim Hausverkauf angeben und mit entsprechenden Haftungsausschlüssen regeln sollten.

  • Feuchtigkeit und Schimmel.
  • Hausschwamm.
  • Altlasten, auch auf dem Grundstück.
  • Befall mit Ungeziefer (z. B. Hausbockbefall auf dem Dachboden).
  • Risse und Schäden im Mauerwerk und am Dach.
  • Asbestbelastung und sonstige gesundheitsschädliche Umweltgifte.


Wer haftet für Mängel NACH dem Hausverkauf?

Als Verkäufer haften Sie im Sinne der gesetzlichen Gewährleistung, wobei diese durch den Kaufvertrag eingeschränkt werden kann („gekauft wie gesehen“). Gerade beim Privatverkauf ist der weitreichende Ausschluss der Sachmängelhaftung üblich, sodass die genannte Formulierung für Verkäufer einen umfassenden Schutz bietet. Das bedeutet aber ganz klar nicht, dass bekannte Mängel arglistig verschwiegen werden dürfen.

Hausverkäufer erklären oft im Kaufvertrag, dass ihnen keine versteckten Mängel bekannt seien. Auch hierdurch sinken spätere Haftungsansprüche des Käufers. Wenn Sie nichts dem Zufall überlassen wollen, sollten Sie einen Gutachter einschalten. Mit dessen Fachexpertise lassen sich etwaige Mängel im Kaufvertrag sehr genau festhalten. Der Käufer stimmt dann zu, das Haus in diesem Zustand übernommen zu haben. In Verhandlungen könnten Sie dem Käufer für die Mängel preislich entgegenkommen.
 

Wer haftet für arglistig verschwiegene Mängel beim Hauskauf?

In diesem Fall sieht das Gesetz (§ 444 BGB) vor, dass sich Verkäufer nicht mehr aus einen eventuell vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen dürfen. Kann der Käufer arglistig verschwiegene Mängel beweisen, muss der Verkäufer Schadenersatz leisten. In der Praxis ist es allerdings nicht einfach, als Käufer arglistig verschwiegene Mängel zu beweisen. Grundsätzlich steht der Verkäufer in diesem Szenario aber in der Haftung!
 

Wann verjähren Ansprüche auf Gewährleistung bei versteckten Mängeln beim Hausverkauf?

Maßgeblich für diese Frage ist § 438 BGB: Demnach verjähren Mangelansprüche 5 Jahre nach Übergabe des Hauses (gilt auch für erbrachte Bauleistungen). Diese Verjährungsfrist greift für offene sowie versteckte Mängel. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln beim Hausverkauf greift die Frist erst, sobald der Käufer Kenntnis von den Missständen erlangt hat.
 

Fazit als Checkliste: Was Sie vor dem Hausverkauf tun sollten

Da Mängel oder vermeintlich verschwiegene Mängel zu einem Problem nach dem Hausverkauf werden können, sollten Sie vorsorgen und Ihrer Aufklärungspflicht nachkommen. Sie wissen jetzt, mit welcher Formulierung Sie beim privaten Hausverkauf die Haftung weitgehend ausschließen können. Das gilt in keinem Fall für arglistig verschwiegene Mängel beim Hausverkauf! Wehren sich Käufer erfolgreich vor Gericht, sind Anfechtung und Rücktritt vom Kaufvertrag, Schadenersatz oder Reparaturen für die Mangelbeseitigung mögliche Kostenfaktoren für Hausverkäufer. Und nicht zu vergessen ist, dass ein mitunter langwieriger Rechtsstreit mit dem Käufer ebenfalls sehr viele Geld kosten kann.

Sorgen Sie daher vor und sichern Sie den Kauf mit einem professionellen Vertrag ab, für den Sie eine anwaltliche Fachberatung genutzt haben. Auch ein erfahrener Makler wird Sie in vertraglichen Fragen umfassend beraten können, wenn es um mögliche Mängel beim Hausverkauf geht.
 

Checkliste: Was Sie vor dem Hausverkauf als Eigentümer tun sollten

  • Prüfen Sie das Haus sorgfältig und dokumentieren Sie Mängel, die Ihnen bekannt waren oder es geworden sind.
  • Gekauft wie gesehen: Beim privaten Hausverkauf lässt sich im Regelfall ein umfassender Haftungsausschluss vereinbaren. Trotzdem dürfen bekannte Mängel wie Feuchtigkeit oder Schimmel nicht verschwiegen werden!
  • Besprechen Sie Mängel offen mit dem Käufer, nicht selten wird eine Einigung über den Kaufpreis erzielt. Einige Mängel fallen nicht weiter ins Gewicht, wenn ohnehin umfassende Modernisierungsmaßnahmen geplant sind.
  • Ein Gutachten kann bei einem älteren Haus eine sichere Basis sein, um den Zustand im Vertrag fachlich fundiert beschreiben und so etwaige Mängel ausschließen zu können.
  • Nutzen Sie anwaltliche Expertise, um einen fundierten Kaufvertrag für Ihre Planungssicherheit aufsetzen zu können. Etwaige Mehrausgaben sind für Ihre Sicherheit gut investiert: Einen langwierigen und teuren Rechtsstreit sehen Ihre Lebenspläne nach dem Hausverkauf mit Sicherheit nicht vor!

 


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