Hausbesichtigung durchführen: Wichtige Tipps und Hinweise


Frau öffnet Haustür

Für einen guten ersten Eindruck müssen Sie Ihre Immobilien optimal präsentieren. Das begünstigt einen erfolgreichen Hausverkauf. Besonders bei einem Verkauf ohne Makler sind einige Dinge zu beachten, damit Sie Ihre Immobilie in überschaubarer Zeit zu einem angemessenen Preis veräußern können. Wie Sie vorgehen, um Ihr Objekt bei Besichtigungsterminen richtig zu präsentieren und schnell einen Käufer finden, zeigt Ihnen dieser Artikel.
 

Die Hausverkauf.de - Tipps in der Übersicht

  • Der gepflegte und gute Zustand Ihrer Immobilie hat Einfluss auf den Verkaufspreis. Bereiten Sie die Innenräume und den Außenbereich entsprechend vor. Lesen Sie auch unseren Artikel zum Thema Homestaging

  • Die Checkliste hilft Ihnen den Überblick zu behalten, und als Verkäufer sicher und kompetent aufzutreten. Halten Sie daher alle wichtigen Unterlagen bereit. Insbesondere muss der Energieausweis schon bei der ersten Besichtigung ausliegen. Weisen Sie jeden Interessenten auf den Energieausweis hin, damit Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind.

  • Bereiten Sie sich auf kritische Fragen vor und halten Sie die „Fakten“ parat. Antworten Sie möglichst kurz, ohne vom Thema abzukommen.

  • Machen Sie sich selbst einen „Fahrplan“, wie Sie die Besichtigung durchführen möchten. Sie als Verkäufer halten das Zepter in der Hand und sind der Entscheider - nicht die Interessenten!

  • Der erste und letzte Eindruck sind entscheidend. Starten und enden Sie die Besichtigung in einem der schönsten Orte Ihres Hauses (z.B. großes Wohnhimmer, Garten (bei Sonne), etc.

  • Führen Sie immer Einzelbesichtigungen durch! Ernsthaft Interessierte Käufer können sonst versuchen, anderen Interessenten das Haus „schlecht“ zu reden.

  • Viele raten dazu, wenige Termine an einem Tag durchzuführen, um ein Treffen der Interessenten zu vermeiden. Wir empfehlen Ihnen das Gegenteil! Takten Sie die Einzel-Besichtigungstermine in einem straffen Zeitfenster von 30-45 Minuten pro Termin. Sorgen Sie dafür, dass sich die Interessenten „die Klinke in die Hand“ geben. Das erhöht den Druck für die anderen Interessenten und macht Ihr Haus begehrenswerter.

  • Auch wenn Sie nur wenige Interessenten haben sollten: Erwähnen Sie ruhig, dass bereits andere Interessenten eine Kaufabsicht bekundet haben.

  • Treffen Sie bei der Erstbesichtigung keine verbindlichen Zusagen und lassen Sie sich nicht zu irgendwelchen Zusagen hinreißen. Gehen Sie locker und entspannt in die Besichtigungen. Vermitteln Sie niemals den Eindruck, dass Sie dringend verkaufen müssen.

  • Führen Sie „alle“ vereinbarten Besichtigungstermine bis zum Ende durch, auch wenn Sie bereits einen potentiellen Käufer haben oder jemand eine mündliche Zusage erteilt hat

  • Vermarkten Sie Ihr Haus so lange, bis Sie eine verbindliche Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegen haben! Andernfalls müssen Sie bei Absprung erneut mit der Vermarktung starten, was dann einen negativen Effekt hat.

  • Halten Sie sich andere Interessenten „warm“ und sagen Sie nicht sofort ab, wenn Sie bereits einen Käufer haben. Sagen Sie lieber, dass Sie sich melden, falls der erste Interessent doch noch abspringt.

  • Drehen Sie den Spieß auch einmal um: Fragen Sie Ihre Interessenten, was Sie beruflich machen, etc. Für Sie als Verkäufer ist die Bonität das ausschlaggebende Kriterium. Lesen Sie auch unseren Beitrag: Wie erfahre ich, ob mein Käufer liquide ist?


Warum spielt die Besichtigung eine wichtige Rolle beim Hausverkauf?

Bei einem Besichtigungstermin fallen die Interessenten die Entscheidung zum möglichen Kauf Ihrer Immobilie. Für die Interessenten und für Sie als Verkäufer ist es ein Schlüsselmoment. Der Besichtigungstermin gibt dem potenziellen Käufer einen genauen und realen Eindruck vom Objekt. Mit einem Exposé, Bildern und anderen Unterlagen ist der Interessent bereits auf Ihre Immobilie aufmerksam geworden und freut sich auf den nächsten Schritt – die Objektbesichtigung. Um den ersten Eindruck der Immobilie bei der Begehung nicht zu trüben, ist eine gute Vorbereitung gefragt.

Räumen Sie im inneren Ihrer Immobilie auf und reinigen Sie die Räume gründlich. Entrümpeln Sie, wenn notwendig und führen Schönheitsreparaturen durch. Beachten Sie auch den Garten. Richten Sie ihn her und kümmern Sie sich um den Hof oder die Terrasse. Der potenzielle Käufer soll sich wohlfühlen und einen guten ersten Eindruck bekommen. Dies ist entscheidend für den Verkauf. Präsentieren Sie die Immobilie optimal, ist ein bis zu 15 % gesteigerter Verkaufspreis erzielbar.

Während einer Besichtigung spielt nicht nur der Anblick der Immobilie eine wichtige Rolle. Für Sie als Verkäufer ist es wertvoll, auf alle möglichen kritischen Fragen vorbereitet zu sein. Eine sichere Preisverhandlung und überzeugende Argumente erreichen Sie, wenn Sie Ihren Fokus auf die Vorzüge Ihrer Immobilie richten.
 

Was ist bei der Besichtigung der Innenräume zu beachten?

Viele Besichtigungen beginnen mit den Innenräumen, da Sie meist die Grundlage für die Kaufentscheidung sind. Präsentieren Sie Ihre Immobilie mit ordentlichen Räumen und gepflegtem Mobiliar. Mit etwas Dekoration fühlt sich der potenzielle Käufer wohl und willkommen. Intime und private Gegenstände sowie jahreszeitliche Deko entfernen Sie vor einer Besichtigung. Zwar kauft der Interessent nicht Ihre Inneneinrichtung, doch ist ein klares Bild im Inneren überzeugender. Außerdem schaffen Sie dadurch Raum für die Einrichtungsgedanken der Kaufinteressenten. Achten Sie zudem auf funktionierende Rollläden und dichte Fenster. Lassen Sie wertvollen Schmuck oder wertvolle Gegenstände nicht offen liegen, sondern lagern Sie diesen am besten an einem sicheren Ort.

Ein gezieltes Dekorieren und Darstellen Ihres Objektes können Sie so genannten Home Stagern überlassen. Diese bieten ihren Dienst an, um Ihr Objekt ansprechend und repräsentativ zu gestalten. Dies ist eine gute Möglichkeit, wenn Sie im Bereich Dekorieren unsicher sind oder Ihre Zeit lieber für andere Bereiche der Hausbesichtigung einsetzen. Weitere Informationen über Homestaging finden Sie hier.

 

Tipps für unterschiedlich Bereiche


1. Küche und Essbereich

Steht Ihre Einbauküche mit zum Verkauf? Dann achten Sie auf saubere Schränke, Schubladen, Regale sowie gepflegte Oberflächen. Backofen und Kühlschrank sind zu reinigen. Eine einwandfreie Küche ist wichtig für potenzielle Käufer.
 

2. Wohnzimmer und Schlafzimmer

Ihre Räume wirken kleiner, wenn viele große und schwere Möbel vorhanden sind. Versuchen Sie vor Besichtigungen Möbel zu reduzieren und den Raum so größer wirken zu lassen. Geöffnete Vorhänge und wenige ausgewählte Dekorationen sind empfehlenswert. Verstauen Sie Alltagsgegenstände wie Bügelbrett oder Wäschekörbe im Schrank. Die Betten statten Sie am besten mit ansprechenden Tagesdecken aus. Das wirkt gemütlich und gepflegt.
 

3. Badezimmer und WC

Besonders im Bad sollten Sie Wert auf eine gründliche Reinigung legen. Seifenreste, Kalkablagerungen und Schimmel entfernen Sie bitte vor eine Besichtigung. Nutzen Sie dezente Raumparfüms oder lüften Sie ausreichend. Für einen ansehnlichen und sauberen Eindruck tauschen Sie alte Duschvorhänge, Toilettensitze oder Teppiche aus.
 

4. Abstellräume

Zu den Abstellräumen gehören Keller, Diele oder Speicher. Entfernen Sie mögliche Stolperfallen und misten Sie aus. Je weniger herumsteht, desto größer wirken die Räume. Alle Spinnweben sind zu entfernen und die Fußböden zu reinigen. Achten Sie auf eine funktionierende Beleuchtung, um für eine sichere Begehung zu sorgen. Die Versorgungskästen für Strom, Wasser, Gas und Telefon sollten frei zugänglich zu machen.
 

5. Haustiere

Entfernen Sie Haare und Futterreste, um unangenehme Gerüche zu vermeiden. Bessern Sie zerkratzte Böden oder Wände aus.
 

6. Weiteres

Für den perfekten Durchblick reinigen Sie die Fenster streifenfrei oder beauftragen einen professionellen Fensterreinigungsdienst mit dieser Aufgabe. Mit frisch gewaschenen Gardienen wirkt Ihre Immobilie sauberer. Lassen Sie durch geöffnete Vorhänge, Jalousien und Rollos viel Tageslicht ins Innere. Ergänzen Sie die Räume mit weiteren Lampen. Mit geschicktem Ausleuchten wirken die Räume größer und angenehmer. Immobilienkäufer suchen in der Regel lichtdurchflutete Häuser mit viel Platz. Tun Sie Ihr Bestes, um diesen Wunsch zu erfüllen.
 

Checkliste

Folgende Punkte zeigen Ihnen in Kürze, was Sie vor einer Besichtigung Ihrer Immobilie erledigen sollten:

  • alle Räume aufräumen und reinigen

  • Ausbesserungen und Schönheitsreparaturen durchführen

  • Parkett oder Fliesen aufarbeiten

  • Wände reinigen oder streichen bzw. neu tapezieren

  • private Gegenstände entfernen

  • ausmisten und große Möbel auslagern

  • ansprechend und dezent dekorieren

  • Tageslicht hineinlassen und Räume ausleuchten

 

Was sollten Sie bei der Besichtigung der Außenanlage beachten?

Zwar beginnt eine Besichtigung häufig in der Immobilie, doch der Garten oder Hof ist das erste, was der potenzielle Käufer sieht. Gestalten Sie ihn ansprechend. Liegen Spielsachen herum? Ist das Gartenhäuschen aufgeräumt und in gutem Zustand? Sind die Wege frei von Büschen? Stellen Sie sich solche Fragen vor einer Besichtigung. Wege, Büsche, Bäume und die Wiese sollten gepflegt sein und einen guten ersten Eindruck erzeugen.

Der äußere Zustand Ihrer Immobilie beeinflusst den ersten Eindruck erheblich, da der Interessent dort bereits entscheidet, ob er sich wohl oder unwohl fühlt. Dies hat auch Auswirkungen auf die Besichtigung der Innenräume.
 


Tipps für unterschiedliche Bereiche


1. Fassade und Gehweg

Kontrollieren Sie den Zustand Ihrer Fassade und bessern Sie gegebenenfalls aus. Entfernen Sie Moos und Unkraut von den Wegen. Achten Sie auf Hindernisse und Stolperfallen. Reparieren Sie beschädigte Treppenstufen und Geländer.
 

2. Balkon, Wintergarten oder Terrasse

Sorgen Sie für ansprechende Bepflanzung in Ihren Blumenkübeln. Ungesunde Pflanzen vermitteln keinen ansprechenden Eindruck. Entfernen Sie ungepflegte Töpfe und Pflanzen.
 

3. Garage und Carport

Reparieren Sie undichte Dächer und bessern Sie andere beschädigte Bauteile aus. Streichen Sie gegebenenfalls das Tor oder die Holzbalken neu an.
 

4. Vorgarten

Entfernen Sie persönliche Gegenstände aus dem Vorgarten oder dem Hof. Räumen Sie bspw. Spielzeug weg. Verstauen Sie die Mülltonnen in der Garage oder hinter dem Haus
 

5. Garten

Achten Sie auf einen gemähten Rasen und bessern Sie dunkle oder kahle Stellen aus. Schneiden Sie Büsche, Hecken und Bäume. Sorgen Sie für ansprechende Beete, indem Sie Laub und Unkraut entfernen.
 

6. Eingangsbereich

Kontrollieren Sie die Bewegungsmelder und Beleuchtung auf ihre Funktionstüchtigkeit. Reinigen Sie die Klingel, das Namensschild und den Briefkasten für einen ordentlichen Eindruck. Ein frisch bepflanzter Blumenkübel sorgt für einen freundlichen Willkommensgruß.

 

Checkliste

Seien Sie kritisch und nehmen Sie, wenn notwendig, Ausbesserungen vor. Folgende Liste gibt Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten To-Do´s, die je nach Zustand des Hauses zu erledigen sind:
 

1. Büsche, Wiese und Bäume

  • kürzen, mähen, in Form schneiden
     

2. Gepflasterte Wege

  • Moos entfernen
  • von Unkraut befreien
  • Oberflächen reinigen


3. Gartenhaus

  • reparieren
  • neu anstreichen
     

4. Rohre und Regenrinnen

  • Verbindungen kontrollieren
  • Blätter entfernen


5. Fassade der Immobilie

  • ausbessern oder neu anstreichen


6. Sperrmüll

  • Entrümpeln und abholen lassen


7. Mülltonnen

  • hinter das Haus oder in die Garage bringen
  • ordentlich aufstellen
  • Tonnen ggf. von außen reinigen


8. Außenbeleuchtung

  • Leuchtmittel kontrollieren
  • Bewegungsmelder reparieren
     


Wie gehen Sie bei einem Besichtigungstermin vor?

Nachdem Sie Ihre Immobilie auf die Besichtigung vorbereitet haben, geht es nun um den eigentlichen Termin bzw die Termine. Im Idealfall haben Sie mehrere Einzel-Termine an einem Tag. Sorgen Sie dafür, dass sich die Interessenten gegenseitig „begegnen“, ohne aber miteinander zu sprechen. Dadurch erzielen Sie den Eindruck, dass „man“ nicht der Einzige ist, der das Haus haben möchte. Nehmen Sie sich nicht zuviel Zeit. Für die Erstbesichtigung reichen in der Regel 30-45 Minuten völlig.

Schaffen Sie eine lockere Atmosphäre und beantworten Sie nur die Fragen, die Ihnen die Interessenten stellen. Zu viel Information sorgt nur für viele Rückfragen. Beschränken Sie sich auf das Wesentliche und bereiten Sie sich auf die wichtigsten Fragen vor (siehe unten). Stellen Sie die Vorteile Ihres Hauses gezielt in den Vordergrund. Seien Sie aber ehrlich und beschönigen Sie keine Nachteile.

Lassen Sie sich bei der Erstbesichtigung nicht auf verbindliche Zusagen ein. Sollte jemand sofort ernsthaftes Kaufinteresse bekunden, vereinbaren Sie lieber, dass Sie sich nach den anderen Besichtigungen bei ihm melden.
 

Das Vorgehen während der Besichtigung

Überlegen Sie sich im Voraus, in welcher Reihenfolge Sie die Räumlichkeiten zeigen wollen. Es bietet sich an, diese Überlegung in einem ausgedruckten Grundriss festzuhalten. Beginnen und beenden Sie die Besichtigung im schönsten und hellsten Raum des Hauses. Somit verfestigt sich ein positives Bild im Kopf des Interessenten.

Während der Begehung gehen Sie auf die Fragen des Interessenten ein. Bleiben Sie bei kritischen Anmerkungen ruhig, denn mit gelassenen und seriösen Antworten entkräften Sie schnell Einwände. Machen Sie dich daher vorher genaue Gedanken zu möglichen Fragen. Halten Sie die wichtigsten Zahle, Daten und Fakten bereit. Bestenfalls kennen Sie diese auswendig, doch das ist kein Muss. Es ist vollkommen in Ordnung, wenn Sie die angefragten Informationen nach kurzem Nachschlagen finden. Hauptsächlich geht es um die Qualität und das Alter von z.B. Strom- und Wasserleitungen, Heizungskreislauf, Fassadenrenovierung, Dacheindeckung und Dämmung. Gehen Sie auf die Vorteile Ihrer Immobilie ein und zeigen Sie den Nutzen für den Interessenten. Mängel verschweigen Sie nicht, sondern erläutern, wie Sie damit umgegangen sind. Gab es einen Sturmschaden am Carport? Beschreiben Sie, wann die neue Eindeckung erfolgt ist. Gab es einen Wasserschaden? Erklären Sie den Ablauf der damaligen Trockenlegung.

Welche Fragen Interessenten typischerweise stellen und wie Sie am besten reagieren, beschreibt der folgende Abschnitt.
 

Mögliche Fragen und wie Sie am besten reagieren

Kompetente Antworten sind ein wichtiger Bestandteil einer Besichtigung. Was der Käufer genau wissen möchte, ist nicht vorauszusehen. Doch bestimmte Fragen tauchen immer wieder auf, da Interessenten Ihr Objekt genau und kritisch in Augenschein nehmen.

Welche Fragen würden Sie stellen? Was ist Ihnen wichtig? Suchen Sie für diese Fragen die passenden Antworten. Ein Freund oder Familienmitglied kann Ihnen bei der Suche nach möglichen Fragen behilflich sein.
 

Fragen zu Ihrer Immobilie

Folgende Fragen sind von Ihnen ehrlich und sicher zu beantworten:

  • Warum steht das Haus / die Immobilie zum Verkauf?

  • Wie viele Quadratmeter Wohnfläche und Nutzfläche hat das Objekt?

  • Wie viele Zimmer gibt es?

  • Wie hoch sind die Heizkosten?

  • Wie hoch sind die Nebenkosten?

  • Wie sieht die Energiebilanz aus?

  • Wann fand die letzte Renovierung oder Sanierung statt?

  • Wie hoch ist das Hausgeld/Wohngeld (bei Eigentumswohnungen)?

  • Wie gut ist der Internetanschluss?

  • Wo befinden sich TV-Anschlüsse?

  • Wie alt ist die Heizung?

  • Ist smarte Technik verbaut?

  • Wann wurde das Dach gedeckt?

  • Wie alt sind die Fenster?

  • Gab es in der Vergangenheit Wasserschäden?

  • Welche sonstigen Nachteile hat das Haus?

  • Gibt es noch mehrere Interessenten ausser mir?

Der Kaufinteressent stellt Ihnen ebenfalls Fragen, die nicht direkt das Objekt betreffen. Dazu gehören unter anderem die Lage, die unmittelbare Umgebung und die vorhandene Verkehrsanbindung. Außerdem spielt die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten oder Institutionen eine wichtige Rolle. Fragen zur Nachbarschaft und der Sicherheit sind ebenfalls beliebt. Dazu gehört auch die Fragen zur Einbruchssicherung durch aufmerksame Nachbarn oder Alarmanlage.
 

Verhalten bei kritischen Fragen

Es gilt immer: entspannt bleiben und sachlich antworten. Wenn Sie eine Frage nicht auswendig beantworten können, schauen Sie in Ihren Unterlagen nach. Sind Informationen nicht vorhanden, bieten Sie dem Interessenten an, diese herauszufinden und sich schnellstmöglich bei ihm zu melden.

Bei Fragen zu Preisverhandlungen lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen und nehmen Sie sich bei Angeboten entsprechend Zeit.
 

Benötigte Unterlagen

Halten Sie für den potenziellen Käufer die Grundrisse, Ansichten und eine Kopie des Energieausweises bereit. Zeigen Sie ihm das Original, damit er die Richtigkeit der Kopie anerkennt. Stellen Sie alle Informationen über den energetischen Zustand Ihres Objektes, alle Pläne sowie Urkunden, Abrechnungen und Belege in einem Exposé zusammen. Dies geben Sie dem Interessenten nach der Besichtigung mit. Es hilft Ihnen zudem bei Nachfragen, die Sie nicht auswendig beantworten können. Welche Unterlagen zu einem Exposé gehören, finden Sie hier.
 

Ist Ihnen der zeitliche Aufwand zu hoch, ist es ratsam sich einen Makler zu Hilfe zu holen. Welche Vorteile Sie haben, wenn Sie einen Makler beauftragen, finden Sie hier.

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