Vorfälligkeitsentschädigung - das sollten Sie wissen

Frau am PC mit Modellhaus und Taschenrechner

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist die finanzielle Abgeltung von Ansprüchen der Bank, die aufgrund einer vorzeitigen Vertragsbeendigung auf ihre Zinsen verzichten müsste. Banken müssen ihre Kreditnehmer bereits im Rahmen der Baufinanzierung darüber in Kenntnis setzen, dass solche zusätzlichen Kosten anfallen können, falls Sie vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen wollen.
 

Das wichtigste in Kürze

  • Banken dürfen Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen.

  • Banken machen bei der Berechnung manchmal Fehler. Prüfen Sie deshalb genau!

  • Haben Sie den Verdacht, dass die Kosten zu hoch sind, holen Sie sich Hilfe.

  • Nach 10 Jahren dürfen Sie einen Kredit vorzeitig kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.
     

In welcher Höhe sind Vorfälligkeitsentschädigungen üblich?

Eine feste Höhe in Bezug auf eine Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich nicht beziffern. Sie wird im Einzelfall berechnet. Einflussgrößen sind die Kredithöhe, die Dauer der geplanten Finanzierung und der Nominalzins, der seinerzeit bei Abschluss der Baufinanzierung mit der Bank vereinbart wurde. Die Vorfälligkeitsentschädigung besteht in der Regel aus den Bearbeitungsgebühren sowie aus den verloren gegangenen Zinsen und ggf. aus der verlorengegangen Marge geplanter Geldgeschäfte.

Die Kosten werden in der Regel um rund 0,5 Prozent pauschal reduziert. Dieser Wert ist rechtlich anerkannt und besteht aus den Risikokosten und Verwaltungsgeldern. Wenn Sie wissen wollen, in welcher Höhe die Vorfälligkeitsentschädigung für Sie anfallen würde, nehmen Sie am besten Kontakt zu Ihrer Bank auf und fordern die Berechnung an. Alternativ stehen Ihnen online verschiedene Rechner zur Verfügung.
 

Aus welchen Gründen wird Vorfälligkeitsentschädigung verlangt?

Wenn Sie mit der Bank eine Immobilienfinanzierung vereinbaren, an die ein fester Zins gebunden ist, dann planen die Banken mit diesen Einnahmen. Sie nutzen das Geld, um Anleihen zu kaufen oder anderer Geldgeschäfte zu tätigen. Wenn Sie vorzeitig aus dem Kreditvertrag aussteigen, gehen Banken Zinsen verloren. Diesen Verlust nennt man auch Zinsauswahlschaden. Doch der Zinsausfallschaden ist nicht das einzige, was der Bank Probleme bereitet. Hat Sie zum Beispiel Anleihen angenommen, kann sie diese nicht verkürzen und das bedeutet, dass die Bank zusätzliche Kosten durch die Refinanzierung hat sowie auf Einnahmen aus dem Geldgeschäft verzichten muss. Diese Kosten werden Ihnen in Rechnung gestellt.
 

Wie berechnet eine Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung?

Banken haben verschiedene Optionen zur Ermittlung des entstandenen Schadens. Üblich sind der Aktiv-Aktiv-Vergleich und der Aktiv-Passiv-Vergleich.
 

Was ist der aktiv-aktiv-Vergleich?

Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich werden zwei Positionen auf die Rechnung gesetzt, nämlich der Zinsverschlechterungsschaden und der Margenschaden. Diese Variante ist günstiger, allerdings bieten Banken sie kaum an. Für Banken ist der Aktiv-Passiv-Vergleich besser, weil lukrativer.
 

Was ist der Aktiv-Passiv-Vergleich?

Beim Aktiv-Passiv-Vergleich müssen Sie die entgangenen Ratenzahlungen ersetzen, die eine Bank regulär erhalten hätte. Hintergrund dieser aus Sicht von Verbrauchern unfairen Berechnungsmethode ist, dass die Banken aufgrund der vorzeitigen Vertragsbeendigung die entgangenen Raten auf anderen Wegen am Kapitalmarkt beschaffen müssen.
 

Vorfälligkeitsentschädigung kann richtig teuer werden

Tatsächlich kann es sehr teuer werden, wenn Sie eine Baufinanzierung vorzeitig beenden müssen. Ein Vorfälligkeitsentschädigung von einigen zehntausend Euro ist nicht unrealistisch. Allerdings sollten Sie sehr aufmerksam sein und die Forderungen der Bank explizit prüfen.
 

Vorsicht Falle: Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung offenlegen lassen!

Banken neigen dazu, Vorfälligkeitsentschädigungen möglichst hoch anzusetzen, damit Sie die entgangenen (vermutlichen) zukünftigen Gewinne kompensieren können. Anhand dieser langen Formulierung erkennen Sie schon, dass es sich um Vermutungen handelt, die unter Umständen anfechtbar sind. Schließlich können auch Banken nicht in die Zukunft gucken und nicht wissen, wie sich der Zins entwickelt. Dass die Bank aus Vorsichtsgründen lieber zu Ihren eigenen Gunsten rechnet, ist leider nicht selten. Sie sollten immer prüfen, ob der geforderte Entschädigungsbetrag angemessen ist. Banken sind verpflichtet auf Nachfrage zu erklären, wie sie auf die Entschädigungssumme kommen. Lassen Sie sich in jedem Fall die Berechnungen geben und legen Sie diese einem Fachmann vor. Vorfälligkeitsentschädigungen können Sie im Zweifel auf rechtlichem Weg zurückfordern. Es gibt Rechtsanwälte, die sich auf Darlehen spezialisiert haben, sie sind Fachanwälte für Kapitalrecht. Auch Verbraucherzentralen bieten eine Überprüfung der Berechnung für einen geringen Betrag von unter 100 Euro an. Die Bearbeitungszeit umfasst 2 bis 3 Wochen.

Tatsächlich hat sich auch der Bundesgerichtshof zum Sachverhalt geäußert. Es gibt zwar kein bindendes Urteil bezüglich der zulässigen Bestandteile zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung, aber es gibt eine Richtlinie, an die sich Kreditinstitute halten sollen. Die Regelungen beziehen sich zum Beispiel auf Sondertilgungsrechte, die im ursprünglichen Kreditvertrag vereinbart sind. Wenn in Ihrem Baufinanzierungsvertrag zum Beispiel steht, dass Sondertilgungen zulässig sind, wirkt sich das mindernd auf den Vorfälligkeitszins aus und muss in den Berechnungen berücksichtigt sein. Viele Banken „vergessen“ das. Weitere typische Fehler zu Ihrem Nachteil sind diese:

  • Bearbeitungsgebühren werden zu hoch angesetzt
    Zwar gibt es noch kein bundesweit geltendes Urteil oder einen gesetzlich festgeschriebenen Maximalbetrag, doch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat in einem Urteil (AZ. 23 U 50/12) festgestellt, dass die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen im Interesse der Bank sind und deshalb die Kosten dafür nicht auf den Kunden umgelegt werden dürfen. Dieses Urteil gilt aktuell nur für die Kunden der beklagten Bank (eine Commerzbank), doch Sie sollten auf jeden Fall prüfen, ob die Bearbeitungsgebühren eine angemessene Höhe haben oder nicht.

  • falsche Berechnungsgrundlage herangezogen
    Besteht Ihre Finanzierung aus mehreren Darlehen? Falls ein KfW-Darlehen Bestandteil der Finanzierung ist, darf dieses nicht mit in die Berechnung einfließen. Prüfen Sie die Berechnung daraufhin, denn die Bank darf nur das anteilig von ihr selbst zur Verfügung gestellte Darlehen als Berechnungsgrundlage nutzen. Die KfW wendet sich selbst mit einer Vorfälligkeitsentschädigungsforderung an Sie.

  • Risikokostenberechnung wird vergessen
    Wenn Sie einen langlaufenden Kredit wie einen Immobilienkredit aufnehmen, dann stuft die Bank Sie in eine Risikogruppe ein. Bei geringem Risiko und guter Bonität wird der Zinssatz günstig für Sie, je schlechter die Bonität und je höher das Risiko für die Bank, desto höher fällt der Zinssatz für Ihr Darlehen aus. Dieser Risikoaufschlag wird über den gesamten Zeitraum der Darlehenslaufzeit berechnet. Kündigen Sie vorzeitig, entfällt dieses Risiko komplett. Die Bank hat also keine Kosten mehr und muss deshalb den Risikoaufschlag bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mindernd berücksichtigen. Auch hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, zur Orientierung dient eine Spanne zwischen 0,01 und 0,1 Prozent.

  • Stichtage werden nicht beachtet
    Die Vorfälligkeitszinsen orientieren sich an der Umlaufrendite für Hypothekenpfandbriefe. Wie hoch die Umlaufrendite ist, können Sie bei der Bundesbank erfragen. Üblicherweise liegen zwischen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung und dem Zeitpunkt der Rückzahlung des Geldes einige Tage bis Wochen. Falls die Zinsen für die Hypothekenpfandbriefe in diesem Zeitraum angezogen haben, muss die Bank die Berechnungen zu Ihren Gunsten korrigieren.
     

Wann darf ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt werden?

Die Bauzinsen in den letzten Jahren lagen auf einen historischen Tiefstand. Aus diesem Grund haben zahlreiche Immobilienbesitzer langfristige Sollzinsbindungen vereinbart. Grundsätzlich war das clever, denn so haben sie sich günstige Zinsen für einen langen Zeitraum gesichert. Nachteilig aber ist, dass eine reguläre Kündigung erst nach zehn Jahren der vollständigen Darlehensauszahlung möglich ist. Es gibt aber zwei Gründe, die Ihnen von Gesetzes wegen eine vorzeitige Kündigung ermöglichen:

  1. Verkaufen Sie Ihr Haus, muss eine Bank die Kündigung akzeptieren. Der Grund ist, dass die Immobilie nach dem Verkauf nicht mehr als Sicherheit für das zugrundeliegende Darlehen dienen kann. Eine Entschädigungszahlung kommt dann nicht zum Tragen, wenn der neue Käufer in Ihren Darlehensvertrag einsteigen kann. Dazu muss er aber eine gute Bonität aufweisen und die Bank muss einverstanden sein.

  2. Wollen Sie die Darlehenssumme aus nachvollziehbaren Gründen erweitern – beispielsweise, weil Sie anbauen oder modernisieren wollen - und Ihre Bank lehnt Ihr Gesuch ab, sind Sie gezwungen, ein Darlehen bei einem anderen Kreditinstitut abzuschließen. In diesem Fall muss die erste Bank die Kündigung ebenfalls akzeptieren.
     

Umschuldungswunsch nicht ausreichend als Kündigungsgrund

Falls Sie einen laufenden Immobilienkredit kündigen wollen, um diesen umzuschulden, damit Sie einen günstigeren Zinssatz beanspruchen können, muss die Bank der Kündigung nicht entsprechen. Selbst, wenn Sie durch einen Lottogewinn reich werden oder eine große Geldsumme erben und das Darlehen vorzeitig tilgen wollen, kann die Bank auf die Einhaltung des Vertrags pochen. Sie sind in jedem Fall auf die Kulanz der Bank angewiesen. Falls die Bank die Kündigung während der Zinsbindung akzeptiert, sind Sie verpflichtet das Darlehen zurückzuführen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen, um den Zinsschaden abzuwenden.
 

Gibt es Möglichkeiten die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen?

Tatsächlich ist es möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen bzw. es gibt Konstellationen, bei denen keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden darf. Folgende Ausnahmen gelten:

  1. fehlerhafte Widerrufsbelehrung
    Grundsätzlich steht Ihnen als Verbraucher das Recht zu, 14 Tage ohne rechtliche Konsequenzen zu kündigen. Weist Ihr Vertrag eine fehlerhafte Widerrufserklärung auf, verlängert sich 14-tägige Frist um ein ganzes Jahr. Typische Fehler in Zusammenhang mit einer Widerrufserklärung sind unklare Formulierungen bezüglich der Fristbelehrung oder falsche Angaben. Fehlen Hinweise auf die Rechtsfolgen eines Widerspruchs, ist die Belehrung ebenfalls fehlerhaft. Gibt es gar keine Widerrufsbelehrung im Vertrag oder wurde diese nicht auf Ihrem Vertrag angepasst, gilt das ebenfalls als Fehler. Diese Angaben beziehen sich auf Verträge, die ab dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden.

  2. Kündigung seitens der Bank
    Bei einer Kündigung seitens der Bank, zum Beispiel aufgrund der Tatsache, dass Sie die Kreditzahlungen nicht regelmäßig leisten, darf die Bank keine Vorfälligkeitszinsen fordern.

  3. Kreditvertrag mit variablem Zinssatz
    Falls Sie einen Baufinanzierungsvertrag mit variablem Zinssatz abgeschlossen haben, werden diese Zinsen laufend an das jeweils geltende Marktniveau angeglichen. Bei solchen Darlehen beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, Vorfälligkeitsentschädigung dürfen nicht gefordert werden.

  4. einvernehmliche Kündigung des Darlehensvertrags
    Falls Sie und die Bank einvernehmlich ein Kreditvertrag aufheben, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Die Bank könnte zum Beispiel im Einvernehmen mit Ihnen zustimmen, wenn Sie ein höheres Darlehen bei ihr aufnehmen wollen und dadurch das kleinere Darlehen praktisch ersetzen.

  5. Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
    Gemäß § 489 BGB haben Sie die Möglichkeit nach zehn Jahren eine Baufinanzierung zu kündigen. Die Laufzeit von zehn Jahren beginnt, nachdem Sie den kompletten Betrag erhalten haben. Danach haben Sie eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Vorfälligkeitszinsen dürfen nicht berechnet werden.
     

Wie bekommen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zurück?

Haben Sie festgestellt oder vermuten Sie, dass die Bank zu viel Geld von Ihnen haben will oder wenn Sie die Berechnungen schlichtweg nicht verstehen, wenden Sie sich an einen Anwalt für Kapitalrecht oder an den Verbraucherschutz. Die Praxis zeigt, dass Banken ihre Berechnungen korrigieren, wenn Kreditnehmer die Neuberechnung nach korrekten Angaben erstellen lassen und der Bank zur Verfügung stellen. Tipp: Senden Sie die neuen Berechnungen mit der Bitte um Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung an ihre Bank und warten Sie ab. Lehnt diese ab, schalten Sie einen Anwalt ein. Klären Sie, was Ihre Rechtsschutzversicherung übernimmt bzw. wie hoch die Rechnung des Anwalts ausfallen wird. Sie können diese Kosten später mit der Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen.

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