Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?


Modellhaus auf Geldscheinen

Wer eine Immobilie verkauft, muss sich mit dem Thema Steuern befassen. Spekulationssteuer, Gewerbesteuer und Umsatzsteuer sind Steuerarten, mit denen Sie sich unter Umständen auseinandersetzen müssen. Dieser Beitrag erläutert die Details dazu.
 

Das wichtigste in Kürze:

  • Verkaufen Sie privat eine Immobilie zehn Jahre nach dem Erwerb, ist der Verkauf steuerfrei.

  • Verkaufen Sie innerhalb von drei Jahren drei oder mehr Objekte, wird Ihre Tätigkeit als gewerblich eingestuft. Es werden dann Gewerbesteuer und Umsatzsteuer fällig.

  • Wenn Sie ein Haus erben und verkaufen, geht die Spekulationsfrist des Verstorbenen auf Sie über.

  • Ein Immobilienverkauf kann steuerlichen Beratungsbedarf auslösen, weil sich unter Umständen weitergehende Fragen bezüglich der Schenkungs- und Erbschaftsteuer ergeben.


Spekulationssteuer beim Hausverkauf

In der Regel wird beim Verkauf eines Hauses Spekulationssteuer fällig. Das gilt innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Kauf. Die sogenannte Spekulationsfrist umfasst also zehn Jahre. Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren werden Steuern auf den erzielten Nettogewinn fällig, nicht auf den Verkaufspreis. Das bedeutet, dass Kaufpreis und Verkaufspreis sowie die mit dem Kauf bzw. Verkauf zusammenhängenden Nebenkosten (Maklerkosten, Notarkosten etc.) verrechnet werden. Machen Sie Verluste, zahlen Sie keine Spekulationssteuer. Machen Sie Gewinn, entfällt darauf die Spekulationssteuer. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem individuellen Steuersatz. Ausführungen dazu finden Sie weiter unten.

Verkaufen Sie eine Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist, werden keine Steuern fällig.


Ausnahmen von der Regel: in diesen Fällen zahlen Sie keine Spekulationssteuer innerhalb der Spekulationsfrist

Prinzipiell kann selbst genutzter Wohnraum verkauft werden, ohne dass Steuern fällig werden. Dabei gilt die folgende Voraussetzung:

  • Sie bewohnen im laufenden Jahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren die betreffende Immobilie selbst bzw. Sie bewohnen die Immobilie seit Kauf/Fertigstellung selbst. Mit „bewohnen“ meint der Gesetzgeber, dass Sie selbst oder Ihre Familie in dem Objekt leben. Kinder gelten nur dann als Familie, solange Kindergeld ausgezahlt wird. Andere Verwandte werden nicht anerkannt.

Daraus ergibt sich der Schluss, dass Spekulationssteuer fällig wird, wenn Sie eine fremdvermietete Immobilie verkaufen. Wollen Sie ein Objekt veräußern, dessen Wohneinheiten vermietet sind, sollten Sie immer abwarten bis die Zehnjahresfrist vorüber ist. Dann wird der potenzielle Gewinn steuerfrei bleiben, andernfalls nicht.


Die Drei-Objekt-Grenze

Gewerblicher Grundstückshandel ist steuerpflichtig. Der Gesetzgeber geht von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wenn eine Person im Laufe von fünf Jahren vier oder mehr Immobilien veräußert. Werden Sie als gewerblicher Grundstücks- oder Immobilienhändler eingestuft, müssen Sie Gewerbesteuer und Umsatzsteuer bezahlen. Dabei spielt es keine Rolle, welcher Art die Veräußerung ist. Hierzu ein Beispiel:

Angenommen, Sie kaufen ein Mehrparteienhaus und verkaufen im Anschluss die Wohnungen einzeln, dann wird jeder einzelne Verkauf wird gezählt. Ab dem vierten Wohnungsverkauf innerhalb von fünf Jahren werden Sie in den Augen der Finanzbehörden zum gewerblichen Immobilienhändler und müssen deshalb Gewerbe- und Umsatzsteuer abführen.


Spekulationssteuer: das müssen Sie bezahlen

Wie oben erwähnt folgen nun die weiteren Ausführungen zur Höhe der Spekulationssteuer. Die Höhe der Spekulationssteuer richten sich nach der Höhe des Veräußerungsgewinns und nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Sie wird auf den Wertzuwachs erhoben, den Sie erzielt haben. Mit Wertzuwachs ist die Differenz zwischen den Kosten für den Kauf und den Einkünften aus dem Verkauf gemeint. Hier werden nicht nur die reinen Kaufpreise für die Immobilien miteinander verrechnet, sondern sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft anfallen. Die Kaufnebenkosten wie Maklergebühren und Notarkosten werden ebenfalls angesetzt.

Der persönliche Steuersatz ergibt sich aus der Einkommensteuer. Das bedeutet, dass der Objektverkauf nicht pauschal, sondern individuell behandelt wird. Spitzenverdiener mit einem Steuersatz von 42 % müssen demnach mehr Steuern auf den Verkaufserlös bezahlen als Geringverdiener mit einem niedrigen Steuersatz von beispielsweise 25 %. Je geringer das gesamte zu versteuernde Einkommen ist, desto geringer ist die Steuerlast.


Gewerbesteuer und Umsatzsteuer

Wie oben bereits angesprochen werden Sie zum gewerblichen Immobilien- oder Grundstückshändler, wenn Sie beispielsweise mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußern. Gewerbesteuer entfällt auf den Gewinn Ihrer gewerblichen Tätigkeit. Umsatzsteuer führen Sie aus dem vereinnahmten Brutto-Verkaufspreis ab. Bei einem Umsatzsteuersatz von 19 % müssten Sie eine Immobilie, die 300.000 Euro wert ist, für 300.000 Euro + 19 % = 357.000 Euro anbieten. 57.000 Euro müssen Sie beim Finanzamt melden und abführen. Selbstverständlich ist es möglich, verauslagte Vorsteuer damit zu verrechnen.

Würden Sie hingegen am Markt mit einem Brutto-Verkaufspreis von 300.000 Euro auftreten, dann müssen Sie aus diesem Wert die Umsatzsteuer herausrechnen und an das Finanzamt abführen. Das wären 47.899,15 Euro. Ihnen blieben dann noch 252.100,84 Euro übrig.


Sonderfall Erbschaft

Falls Sie eine Immobilie erben, hat der Gesetzgeber eine gewisse Erleichterung für Sie vorgesehen. Sie müssen nach dem Erhalt der Erbschaft nicht 10 Jahre warten, bis die gesetzliche Spekulationsfrist abgelaufen ist, um einen steuerfreien Verkauf durchführen zu können. Die Spekulationsfrist des Verstorbenen wird in diesem Fall auf Sie als Erben übertragen. Das bedeutet folgendes:

Hat der Verstorbene die Immobilie schon mehr als zehn Jahre besessen, dürfen Sie diese praktisch sofort wieder veräußern ohne, dass Sie den Gewinn versteuern müssen. Die Spekulationssteuer fällt also komplett weg. Dasselbe gilt, wenn der Verstorbene im laufenden Jahr und in den zwei vorhergehenden Kalenderjahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Auch dann wird keine Spekulationssteuer fällig.

Achtung: Die Spekulationssteuer hat nichts mit der Erbschaftssteuer zu tun. Diese müssen Sie nach geltendem Recht bezahlen!
 

Erbengemeinschaften aufgepasst

Es gibt noch eine weitere Besonderheit, die Sie beachten müssen. Die Befreiung von der Spekulationssteuer trifft nur zu, solange kein Geld fließt. Übernehmen Sie aber zum Beispiel eine Grundschuld oder zahlen Personen aus einer Erbengemeinschaft aus, dann wird der damit verbundene Geldfluss als teilentgeltliche Anschaffung eingestuft. Dieser Anteil wird in Hinblick auf die Spekulationssteuer gesondert betrachtet. Bei einem Verkauf würde eine entsprechend anteilige Spekulationssteuer anfallen.


Sonderfall Arbeitszimmer in Wohnhaus

Manche Finanzbehörden schauen ganz genau hin, wenn eine privat genutzte Immobilie veräußert wird. Das gilt insbesondere dann, wenn der Verkäufer in der Vergangenheit ein häusliches Arbeitszimmer in der Steuererklärung geltend gemacht hat. Aus Sicht des Finanzamts ist ein Büro keine Fläche, die Wohnzwecke erfüllt. Deshalb will sie die Homeoffice-Fläche bei einer Veräußerung anteilig besteuern.

Tipp: Experten raten dazu einen Einspruch einzulegen, falls Ihr zuständiges Finanzamt Steuern auf die Fläche des häuslichen Arbeitszimmers erhebt. Das anhängige Verfahren, auf das Sie sich berufen können, ist unter dem Aktenzeichen IX R 11/18 abgelegt. Es gibt noch keine abschließende Entscheidung zum Verfahren, so dass Sie in Ihrem Einspruch beantragen sollten, die Zahlung der Spekulationssteuer so lange auszusetzen, bis ein abschließendes Urteil gefällt wurde.


Wie lassen sich Steuern vermeiden?

Es gibt einige Möglichkeiten, einen gewissen Teil der drohenden Steuern zu sparen. Die folgenden Ausführungen dienen lediglich zur Orientierung und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Im Einzelfall sollten Sie einen verständigen Steuerberater aufsuchen!
 

Umweg Übertragung auf Ehepartner oder Kinder

Um Steuern aus dem Verkauf einer geerbten Immobilie mit teilentgeltlicher Anschaffung zu vermeiden ist es am sichersten, die Zehnjahresfrist einzuhalten. Alternativ könnten Sie auf die Idee kommen, die betreffende Immobilie auf eine dritte Person zu übertragen. Falls Sie dabei Ihren Ehepartner oder Ihre Ehepartnerin im Sinn haben oder die Immobilie auf eines Ihrer Kinder übertragen wollen, sollten Sie sich mit den Feinheiten der Schenkungssteuer vertraut machen. Sie können damit zwar möglicherweise die Spekulationssteuer umgehen, doch Schenkungssteuer könnte fällig werden.
 

Verkaufspreis auf mehrere Jahre strecken

Eine smarte Variante die Steuerlast zu senken ist die Streckung des Kaufpreises auf mehrere Jahre. Sie könnten mit dem Käufer vereinbaren, dass dieser den Kaufpreis ratenweise abstottern. Auf diese Weise ziehen sich die Einnahmen aus dem Verkauf über mehrere Jahre. Das hat zur Konsequenz, dass Ihr zu versteuernder Veräußerungsgewinn insgesamt über die Jahre hinweg wesentlich geringer ist, als wenn Sie den Verkaufsgewinn in einer Summe in einem einzigen Jahr versteuern müssen. Ein Beispiel soll zeigen, wie sich das in der Steuerlast niederschlagen kann. Zur Vereinfachung werden Solidaritätszuschlag und Kirchensteuern vernachlässigt und es wird mit den Werten aus der Grundtabelle 2020 gearbeitet.
 

Beispiel:

Sie haben ein gewöhnliches zu versteuerndes Einkommen von 40.000 Euro im Jahr. Darauf entfallen nach Grundtabelle 8.452 Euro Steuern. Das entspricht einem Steuersatz von 21,13 Prozent. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf liegt bei 20.000 Euro.

  • Versteuern Sie den Gewinn in einer Summe, dann müssen Sie 60.000 Euro in einem Jahr versteuern. Das bedeutet eine Einkommensteuerbelastung in Höhe von 16.236 Euro (Einkommensteuerbelastung 27,06 Prozent).

  • Erhalten Sie den Verkaufserlös über 4 Jahre ratenweise von Ihrem Käufer, müssen Sie grob gesagt jedes Jahr 5.000 Euro zusätzlich versteuern. Sie geben demnach in einem Jahr lediglich 45.000 Euro zu versteuerndes Einkommen an. Darauf entfallen jährlich 10.244 Euro, was einer Belastung von 22,76 Prozent entspricht. Sie sparen somit insgesamt deutlich an Steuern ein.


Fazit: Vor Immobilienverkauf steuerlichen Rat einholen

Der Immobilienverkauf darf nicht isoliert betrachtet werden, denn er wirkt sich außerhalb der Spekulationsfrist sowie im Rahmen der 3-Objekt-Regel auf Ihre persönliche Steuerlast aus. Aus genannten Gründen empfiehlt sich der Gang zum Steuerberater. In Abhängigkeit von den individuellen finanziellen Rahmenbedingungen löst der Verkauf der Immobilie Beratungs- und Gestaltungsbedarf hinsichtlich der Spekulationssteuer, der Gewerbesteuer, der Umsatzsteuer und unter Umständen auch bezüglich der Schenkungs- und Erbschaftssteuer aus.

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