Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Brücke aus Münzen auf Geldscheinen

Wenn das Geld aus dem Hausverkauf noch nicht da ist, die Raten für den Kredit der neuen Immobilie aber schon abgebucht werden, brauchen Sie ihn – den Zwischenkredit. Welche Kosten beim Zwischenkredit auf Sie zukommen, was Sie beachten müssen, welche Vorteile und Nachteile die praktische Zwischenfinanzierung hat, ist jetzt Thema.

Wann spricht man von einer Zwischenfinanzierung?

Wenn Sie einen kurzlaufenden Kredit aufnehmen, der in absehbarer Zeit von einem langfristigen Darlehen abgelöst wird, dann spricht man von einer Zwischenfinanzierung. Sie wird auch als Überbrückungskredit bezeichnet. Die Zwischenfinanzierung wird immer dann erforderlich, wenn für einen vorübergehenden Zeitraum das notwendige Eigenkapital nicht verfügbar ist. Die Zwischenfinanzierung überbrückt die Kluft zwischen dem benötigten Kapital zur Immobilienfinanzierung, das Sie akut benötigen, das aber noch eine Weile anderweitig gebunden ist.


Welcher Unterschied besteht zwischen einer Vorfinanzierung und einer Zwischenfinanzierung

Häufig wird die Bezeichnung Zwischenfinanzierung synonym zu den Begriffen Vorausdarlehen oder Vorfinanzierung benutzt. Das ist aber genau genommen nicht richtig. Der Unterschied liegt darin, dass bei einer Zwischenfinanzierung die anschließende Endfinanzierung bereits feststeht. Bei einer Vorfinanzierung ist das nicht der Fall. Und das wirkt sich negativ für Kreditnehmer aus:

Bei einem Vorausdarlehen muss die Bank mehr Risiko tragen, weil kein Eigenkapital der Vorfinanzierung gegenübersteht. Aus diesem Grund werden Zinsen einer Vorfinanzierung stets höher ausfallen als für eine Zwischenfinanzierung.

Ein weiterer Unterschied ist, dass die Einzelheiten der Abschlussfinanzierung bei einem Vorausdarlehen noch nicht feststehen. Diese Situation tritt zum Beispiel dann ein, wenn ein bestehender Bausparvertrag entweder noch nicht das Mindestguthaben erreicht hat oder die Mindestlaufzeit noch nicht voll abgelaufen ist. Dann wird das angesparte Kapital in einer Summe als Darlehen ausgezahlt. Kreditnehmer sparen weiter in den Bausparvertrag ein. Sobald das Bauspardarlehen zugeteilt wird, lässt sich die Vorfinanzierung vollständig tilgen. Die Laufzeit einer Vorfinanzierung ist zudem deutlich länger als bei einer Zwischenfinanzierung.
 

Die rechtliche Seite des Zwischenkredits

Rein rechtlich gesehen ist ein Zwischenkredit ein klassisches Darlehen, das nach Paragraf 488 Abs. 1 BGB abgeschlossen wird. Er ist mit denselben Rechten und Pflichten versehen, wie jedes andere Darlehen auch und weist keine wesentlichen Abweichungen auf.
 

Wann ist eine Zwischenfinanzierung sinnvoll?

Manchmal ergeben sich überraschende Situationen, die eine Zwischenfinanzierung attraktiv machen. Ganz typisch sind zum Beispiel die folgenden:
 

  1. Eine Zwischenfinanzierung kann dann sinnvoll sein, wenn sich überraschend ein Kind ankündigt, was nicht selten einen Umzug in eine andere Immobilie nach sich zieht. Angenommen, Sie haben bereits eine Immobilie, dann können Sie diese verkaufen, um das Geld zur Finanzierung der neuen Immobilie einzusetzen. Geht der Verkauf langsamer von statten als gewünscht, kann die Überbrückungsfinanzierung für einen begrenzten Zeitraum helfen. So lange wie es dauert, bis das Haus verkauft und die Kaufsumme verfügbar ist, läuft der Überbrückungskredit.

  2. Auch, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung auf den Weg bringen wollen, kann eine Zwischenfinanzierung sinnvoll sein. Angenommen, Sie wollen die Auszahlung der bald fällig werdenden Lebensversicherung verwenden, müssen aber noch einige Monate auf das Kapital warten, dann kann die Zwischenfinanzierung die Wartezeit entsprechend wirkungsvoll überbrücken.

  3. Eine andere Situation, aus der sich der Bedarf nach einer Zwischenfinanzierung ergeben könnte, ist, wenn sich unerwartet eine günstige Kaufgelegenheit für eine Immobilie präsentiert. In einem solchen Fall kann es sinnvoll sein, eine Zwischenfinanzierung zu beantragen. Natürlich müssen Sie immer ganz genau kalkulieren, wie teuer die Zwischenfinanzierung wird und abwägen, ob das Objekt tatsächlich lohnend ist. Doch wenn sich herausstellt, dass eine tolle Immobilie zu einem Schnäppchenpreis verkauft wird, und Sie zum Zeitpunkt des Angebots nicht auf eigenes Kapital aus Bausparverträgen, Wertpapieren, Bargeldbeständen oder Lebensversicherungen zugreifen können, ist der Zwischenkredit eine gute Lösung. Sie können die gewünschte Immobilie erwerben und sich danach unter Einsatz des frei gewordenen Eigenkapitals um eine für Ihre Zwecke perfekte Finanzierung kümmern.
     

Welche Vorteile hat eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung läuft in der Regel höchstens über eine Laufzeit von 24 Monaten. Sie kann maximal zu einem Wert abgeschlossen werden, der dem Kredit gegenübersteht. Das bedeutet, dass eine Zwischenfinanzierung grundsätzlich nicht höher ausfallen kann als der Objektwert, der Wert der Lebensversicherung oder des Bausparvertrags, der später zur Tilgung der Zwischenfinanzierung eingesetzt wird.

Das Besondere einer Zwischenfinanzierung ist, dass Sie während der Laufzeit nur die Zinsen bezahlen, die Tilgung folgt am Ende der Laufzeit. Auf diese Weise können Sie das Kapital nutzen, das Ihnen nach dem Verkauf der vorherigen Immobilie oder der Auszahlung einer Police oder eines Bausparvertrags zur Verfügung steht. Die Zwischenfinanzierung können Sie jederzeit tilgen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird nicht erhoben. Hier kommen alle Vorteile im Überblick:

  • Die Zwischenfinanzierung überbrückt Wartezeiten, bis das Eigenkapital zur Ablöse zur Verfügung steht.

  • Sie können kurzfristige Gelegenheiten nutzen.

  • Mit der Zwischenfinanzierung können Sie Zahlungsfristen beim Immobilienkauf einhalten.

  • Nach Bonitätsprüfung gewähren Banken relativ schnell eine Zwischenfinanzierung.

  • Die Ablösung des Zwischenkredits ist bereits bei Vertragsabschluss sichergestellt.

  • Sie können einen Zwischenkredit jederzeit vorzeitig ablösen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.
     

Welche Nachteile hat eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung hat allerdings auch einige Nachteile, die Sie bedenken müssen, wenn Sie sich für den Abschluss entscheiden. Die relevanten Nachteile sind diese:

  • Die Zinsen sind höher als bei langfristigen Immobiliendarlehen.

  • Kreditnehmer müssen Bearbeitungsgebühren bezahlen.

  • Wird eine Zwischenfinanzierung als variables Darlehen gestaltet, müssen Kreditnehmer mit ungeplanten Mehrkosten rechnen, weil das aktuelle Zinsniveau die Zinskosten beeinflusst.

  • Zwischenfinanzierung sind stets an ein langfristiges Folgedarlehen gekoppelt. Sie bekommen deshalb eine Zwischenfinanzierung in der Regel von der Bank, bei der Sie das langlaufende Folgedarlehen abschließen. Insofern haben Sie keine freie Bankenwahl.


Wie wird eine Vorfinanzierung bei einem Immobilienkredit gewertet?

Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung abschließen, steht diese stets im Zusammenhang mit einem längerfristigen Annuitätendarlehen. Eine Zwischenfinanzierung steht nicht für sich alleine dar, sondern immer als „Tandem“ mit einem anderen Darlehen. Deshalb wird die Summe der Vorfinanzierung im Rahmen einer Immobilienfinanzierung als Eigenkapital eingesetzt. Dies kann die Bank deshalb tun, weil die entsprechenden werthaltigen Vermögensgegenstände vorhanden sind.

Beispielsweise haben

  • die vorhandene Immobilie oder

  • die Versicherungspolice der Lebensversicherung oder

  • der fällig werdende Bausparvertrag

einen entsprechenden Gegenwert. Mit der Vorfinanzierung wird es Ihnen möglich, mehr Eigenkapital in eine Immobilienfinanzierung einzubringen. Eigenkapital beeinflusst das Verhältnis des Beleihungswerts zur Darlehenshöhe. Je besser das Verhältnis ist, desto günstigere Konditionen kann Ihnen die Bank für Ihr Immobiliendarlehen anbieten.


Wie funktioniert die Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung durchlaufen Sie in fünf Schritten:

  1. Sie finden eine interessante Immobilie, die Sie kaufen wollen.
    Ein Ehepaar besitzt eine Immobilie mit einem Wert von 150.000 €. Es kündigt sich Nachwuchs an, überraschende sind es Zwillinge. Die aktuelle Immobilie ist zu klein und das Ehepaar geht auf die Suche. Es findet rechtzeitig vor dem Geburtstermin ein größeres Einfamilienhaus, was 300.000 € kostet.

  2. Sie stellen fest, wie hoch die verbleibende Restschuld an der aktuellen Immobilie ist.
    Die aktuelle Immobilie ist noch nicht komplett abbezahlt. Die Restschuld liegt bei 30.000 €. Das Ehepaar will das kleine Haus schnell verkaufen, doch Sie finden kein Interessenten. Der Zahlungstermin für die neue Immobilie steht aber schon fest. In vier Monaten muss das Geld bezahlt werden.

  3. Sie schließen eine Zwischenfinanzierung bei der Bank ab, die später die langfristige Baufinanzierung übernimmt.
    Das Ehepaar nimmt eine Zwischenfinanzierung auf, deren Höhe sich aus dem Wert der Immobilie (150.000 €) und der Restschuld (30.000 €) ergibt. Der Darlehensbetrag der Zwischenfinanzierung beträgt somit 120.000 €.

  4. Differenz mit Hilfe einer langfristigen Immobilienfinanzierung schultern
    Mit den 120.000 € zahlen Sie die neue Immobilie an. Die verbleibende Differenz zum Kaufpreis von 300.000 € beträgt 180.000 €. Diese 180.000 € werden über eine langfristige Baufinanzierung gestemmt. Mit Blick auf das eingebrachte Eigenkapital von 120.000 € aus der Zwischenfinanzierung gewährt die Bank attraktive Konditionen für das langfristige Darlehen.

  5. Das Ehepaar verkauft nach fast über 8 Monate die erste Immobilie zu einem fairen Preis. Mit dem Erlös tilgt es den Zwischenkredit vollständig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.


Wie teuer ist eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist im Vergleich zu einer langfristigen Baufinanzierung teuer. Das liegt an den besonderen Konditionen, die der besonderen Situation der Kreditnehmer Rechnung tragen. Im Prinzip läuft es bei einer Zwischenfinanzierung so, dass Sie einen Überbrückungskredit aufnehmen, weil Sie vorübergehend in einer Zwickmühle stecken: Die alte Immobilie ist noch nicht verkauft, aber die neue Immobilie soll schon gekauft werden. Sie brauchen vorzeitig Geld.

Die Bank leiht Ihnen das Geld und trägt dabei das Risiko, dass der von Ihnen angesetzte Verkaufspreis Ihrer alten Immobilie am Markt nicht erzielt werden kann. Dieses Risiko bezahlen Sie bei der Bank mit höheren Zinsen. Der Zinsaufschlag im Vergleich zu einem regulär abgesicherten Darlehen liegt in Abhängigkeit von der Bank und dem Objekt zwischen 1 % und 5 %. Außerdem spielt die aktuelle Marktsituation eine Rolle und natürlich auch Ihre ganz persönlichen Kreditvoraussetzungen.

Wenn Sie beispielsweise bereits einen Käufer für die alte Immobilie vorweisen können, kann sich das günstig auf den Zwischenkredit auswirken. Das gilt auch dann, wenn der Käufer den Kaufpreis noch nicht entrichtet hat. Alles, was dazu dient, den angesetzten Kaufpreis realistisch und durchsetzbar dastehen zu lassen, ist hilfreich.

Tipp: Haben Sie einen notariellen Kaufvertrags-Vorentwurf, dann legen Sie diesen der Bank vor. Wichtig ist, dass aus dem Vertrag hervorgeht, zu welchem Zeitpunkt das Geld fließen soll. So manche Bank akzeptiert den Schriftsatz und bietet günstigere Konditionen an.


Was tun, wenn Sie unsicher sind, wie Sie den Neukauf finanzieren und absichern?

Nicht immer sind Vorhaben so konkret wie bisher beschrieben. Es kann durchaus geschehen, dass sich ein Immobilienbesitzer noch nicht darüber im Klaren ist, ob er das aktuelle Haus verkaufen will, um die neue Immobilie damit zu finanzieren.

Auch kann er im Zweifel darüber sein, ob die Auszahlung der fällig werdenden Lebensversicherung tatsächlich für das Immobiliendarlehen genutzt werden soll oder nicht. Möglicherweise gibt es lukrativere Anlagemöglichkeiten für ihn. Wenn Sie nicht wissen, wie genau Sie den Neukauf finanzieren, kommt eine Zwischenfinanzierung für Sie nicht infrage. In einem solchen Fall ist ein variables Darlehen die Lösung.

Wenn Sie sich online nach variablen Darlehen umsehen, müssen Sie wissen, dass Anbieter die Begrifflichkeiten nicht klar voneinander trennen. Sie vermischen Vorfinanzierung, Zwischenfinanzierung und variables Darlehen, was für Verwirrung sorgt. Der Unterschied zwischen einem variablen Darlehen und einer Zwischenfinanzierung ist, dass ein variables Darlehen keine maximale Laufzeit aufweist. Im Vergleich dazu ist eine echte Zwischenfinanzierung auf maximal 24 Monate Laufzeit festgelegt. Die Zinsanpassung für ein variables Darlehen wird quartalsweise vorgenommen. Insofern gibt es keine zuverlässige soll Zinsbindung.

Hier die Unterschiede noch einmal im Vergleich:

  • Kündigungsfrist
    Zwischenfinanzierung ist jederzeit ablesbar, variables Darlehen quartalsweise

  • Laufzeit
    Zwischenfinanzierung maximal 24 Monate, variables Darlehen ohne festes Ende

  • Grundbucheintragung
    bei der Zwischenfinanzierung bestimmt die finanzierende Bank, ob das nötig ist, bei einem variablen Darlehen ist es zwingend erforderlich

  • Vorteile
    Zwischenfinanzierungen sind vergleichsweise günstig, wenn Sie mit einer Baufinanzierung kombiniert werden, weil Sie als Eigenkapital gelten. Der Beleihungslauf erhöht sich entsprechend. Bei variablen Darlehen ist keine langfristigen Baufinanzierungen nötig. Sie stehen für sich.

Worauf müssen Sie bei der Zwischenfinanzierung achten?

Es gibt verschiedene Aspekte, die Sie bei einer Zwischenfinanzierung bedenken müssen. Welche Aspekte das sind, hängt unter anderem auch davon ab, aus welchem Grund Sie die Zwischenfinanzierung aufnehmen wollen.

  • Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, mit deren Erlös Sie die andere Immobilie finanzieren wollen, sollten Sie darauf achten, dass Sie so schnell wie möglich einen Käufer finden. Machen Sie sich beispielsweise die Dienste eines erfahrenen Immobilienmaklers zunutze, um schnell an Ihr Geld zu kommen. Auch, wenn der Kaufpreis noch nicht bezahlt wurde, können Sie mit dem Notarvertrag im Entwurf bereits zur Bank gehen. Viele Banken akzeptieren diesen und gewähren bessere Konditionen, weil darin der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung vermerkt ist.

  • Sie sollten grundsätzlich vorsichtig über Aussagen zum Verkaufspreis sein. Am sichersten ist es, wenn Sie großzügige Abschläge vornehmen. Das dient praktisch als Sicherheitsnetz. Schlimmer wäre es, wenn Ihre Gesamtfinanzierung zusammenbricht, weil der kalkulierte Verkaufspreis am Ende nicht reicht. Dann tut sich eine Lücke auf und es kann geschehen, dass Sie eine Nachfinanzierung realisieren müssen. Das bedeutet in der Praxis einen zusätzlichen Kredit mit zusätzlichen Raten, der langfristig auf die Liquidität drückt. In manchen Fällen kann es sogar ökonomisch sinnvoll sein, keinen Immobilienkredit zur Nachfinanzierung aufzunehmen, sondern einen klassischen Ratenkredit. Sie sollten in jedem Fall die Einzelheiten prüfen und verschiedene Angebote einholen! Alternativ können Sie die Beratung eines unabhängigen Finanzspezialisten beanspruchen, um die beste Lösung für die Situation zu finden.


Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick

  • Wenn Sie aktuell eine Immobilie besitzen und unerwartet eine andere Immobilie kaufen wollen, dann ist die Zwischenfinanzierung eine gute Option.

  • Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung abschließen, dann können Sie diese als Eigenkapital für das langfristige Darlehen einsetzen. Das verbessert den Beleihungslauf, was wiederum für günstige Zinsen sorgt.

  • Eine Zwischenfinanzierung hat schlechtere Konditionen, als ein langfristiges Darlehen, weil die Bank das Risiko eingeht, dass die Immobilie nicht den geplanten Verkaufspreis erzielt.

  • Die Begriffe Zwischenfinanzierung, Vorfinanzierung und variables Darlehen werden bei vielen Anbietern nicht trennscharf verwendet. Sie sollten deshalb ganz genau prüfen, ob das angebotene Produkt tatsächlich als Zwischenfinanzierung dienen kann.

  • Eine Zwischenfinanzierung ist immer dann sinnvoll, wenn bekannt ist, dass in absehbarer Zeit Eigenkapital zur Verfügung steht.

  • Wenn Sie eine Zwischenfinanzierung abschließen, dann bezahlen Sie während der Laufzeit lediglich die Zinsen. Sie müssen keine Tilgung leisten.

  • Der Zwischenkredit ist endfällig, das bedeutet, Sie bezahlen die Schulden in einer Summe am Ende der Laufzeit zurück. Dafür benutzen Sie beispielsweise den Verkaufspreis.

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