Haus verkaufen mit zwei Eigentümern?

Zwei Hauseigentümer, einer will (nicht) verkaufen: Diese rechtlich komplexe Ausgangslage wollen wir mit diesem Ratgeber lösungsorientiert beleuchten. Stehen zwei Eigentümer im Grundbuch, kann der Hausverkauf zu einer Herausforderung werden. Das gilt vor allem bei Scheidungen und Erbschaften. Bis zu einer Teilungsversteigerung sollte es keiner kommen lassen, denn dieser letzte Ausweg ist oft mit hohen finanziellen Verlusten verbunden. Im Einzelfall sind auch immer die rechtlichen Voraussetzungen und Möglichkeiten genau zu klären. Auch darauf wird dieser Ratgeber zum Hausverkauf bei zwei Eigentümern eingehen.
 

Das Wichtigste in aller Kürze: Haus verkaufen mit zwei Eigentümern

  • ½ Miteigentumsanteil verkaufen? Das ist in einer Gesamthandsgemeinschaft (Erbe und Scheidung) nur möglich, wenn eine gemeinsame Lösung gefunden wird.
  • Bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften ist es nicht unüblich, dass mehrere Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden.
  • Wird keine Lösung gefunden, kann eine Teilungsversteigerung ein Ausweg sein. Hierbei wird aber im Regelfall ein weitaus geringerer Preis erzielt.
  • Die Auszahlung oder der Verkauf eines Hausteiles nach räumlicher Trennung mit Umbaumaßnahmen können alternative Konfliktlösungen sein.


Szenarioanalyse: Wann gibt es beim Hausverkauf zwei Eigentümer?

Bei Ehepaaren kann das Szenario ‚Hausverkauf mit zwei Eigentümern‘ eintreten, wenn beide das Grundstück gemeinsam erworben haben oder der Anteil eine Sicherheit für die Ehefrau sein soll. Wird ein Haus vererbt und liegt kein Testament vor, erben Partner und Kinder zu gleichen Teilen Anteile am Haus (sofern der Ehepartner nicht vorher schon die Hälfte inne hatte). Es kann auch vorkommen, dass mehrere Personen ein Mietshaus erwerben und es als Kapitalanlage nutzen. Sie wären dann ebenfalls als Eigentümer in das Grundbuch einzutragen.
 

Rechtliche Differenzierung: Bruchteilsgemeinschaft vs. Gesamthandsgemeinschaft

Wenn mehrere Personen Eigentümer eines Hauses sind, ist eine rechtliche Differenzierung notwendig. § 741 BGB regelt die so genannte Bruchteilsgemeinschaft. Hier gibt es generell flexiblere Möglichkeiten, mit denen Teilhaber über Anteile verfügen können. Allerdings, und das dürfte auf der Hand liegen, ist es in er Praxis extrem schwer, nur einen Teil eines Hauses zu verkaufen. Des Weiteren kommt mit Blick auf § 1416 BGB eine Gesamthandsgemeinschaft in Betracht. Diese liegt klassischerweise bei Erbengemeinschaften, ehelichen Gütergemeinschaften oder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vor. Hier ist es nicht ohne weiteres möglich, dass ein Eigentümer seinen Anteil verkauft. Aufgrund der Komplexität und oftmals divergierender Interessen ist es empfehlenswert, einen versierten Fachanwalt einzuschalten.
 

Kann man ein "halbes Haus" verkaufen?

Diese Frage stellt sich logischerweise, wenn nur einer der Eigentümer seinen Anteil am Haus verkaufen möchte. Sind mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, kann einer alleine nicht den Verkauf erwirken, auch nicht für den Anteil. In einer Erbengemeinschaft hat aber jeder Erbe die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung bei fehlender Einigung zu erwirken. Das zeigt, wie wichtig tragfähige Regelungen bereits im Vorfeld sind, wenn mehrere Personen ein Haus besitzen. Formal etwas völlig anderes ist der Hausteilverkauf, wie wir ihn in einem anderen Ratgeber beschreiben: Hier geht es darum, einen Teil der Immobilie liquide zu machen und dank Nießbrauchrecht weiter im Haus (gegen Zahlung) wohnen bleiben zu können.
 

Was passiert, wenn zwei Eigentümer sich beim Hausverkauf nicht einigen?

Oder anders gefragt: Was tun, wenn ein Miteigentümer nicht verkaufen will? Ist beim Hausverkauf mit zwei Eigentümern keine Einigung in Sicht, rückt schnell als Drohgebärde eine Teilungsversteigerung auf den Plan. Jeder Miteigentümer kann diese beantragen, sodass die Option zur Auflösung der Besitzgemeinschaft umsetzbar ist. Wer eine Teilungsversteigerung erwirkt, zwingt den Verkaufsunwilligen zu diesem Schritt. Im Grunde entspricht sie einer Zwangsversteigerung und sollte daher nur das letzte Mittel sein. Es versteht sich von selbst, dass es durch diesen Vorschlag zu tiefgreifenden Zerwürfnissen auf persönlicher Ebene kommen kann.


Hausverkauf: Welche Nachteile hat eine Teilungsversteigerung?

Erfahrungen von Immobilienmaklern zeigen, dass bei einer Teilungsversteigerung für Häuser bis zu 30 % niedrigere Preise als beim regulären Hausverkauf zu erzielen sind. Gehen wir von einem Wert von 500.000 Euro als Beispiel für ein Haus aus, wären das bis zu 150.000 Euro weniger. Daran kann auch derjenige kein finanzielles Interesse haben, der mit einer Teilungsversteigerung eine Verkaufslösung erzwingen will.
 

Wie Haus mit zwei Eigentümern verkaufen?

Auf hausverkauf.de finden Sie in übersichtlicher Form alle Informationen, um eine Immobilie zeitnah verkaufen zu können (wenn bei mehreren Eigentümern Einigkeit vorliegt). Sie sollten sich überlegen, ob Sie diesen Schritt mit oder ohne Makler gehen wollen. Hier können Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung den ersten Schritt direkt umsetzen, um ihre Ausgangslage zahlenbasiert zu konkretisieren. Im Falle einer Scheidung oder Erbengemeinschaft sollte Klarheit darüber herrschen, wer noch wie lange in dem Haus vor dem Verkauf wohnen soll. Zu beachten ist, dass anderen Eigentümern eine Nutzungsentschädigung zustehen kann. Gerade in einer Erbengemeinschaft sollte insofern schnellstmöglich eine Lösung erzielt werden. Bevor das Haus mit zwei Eigentümern verkauft werden kann, ist zu prüfen, ob noch Schulden bzw. eine Hypothek vorliegen. Alle Beteiligten sollten auf dem gleichen Wissensstand sein, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.
 

Haus verkaufen mit zwei Eigentümern: Alternativen prüfen

Je nach finanzieller Möglichkeit steht es einem Mitbesitzer frei, einem anderen seinen Hausanteil zu verkaufen. Der nicht Verkaufswillige kann so im Besitz der Immobilie bleiben. Für eine solche Lösung ist ein notarieller Auseinandersetzungsvertrag notwendig, der mit weiteren Kosten verbunden ist. Eine belastbare Wertermittlung sollte die Basis für diese Lösung sein. Je nach Größe des Hauses und baulichen Voraussetzungen ist es denkbar, Teile bzw. Haushälften oder auch Wohnungen räumlich komplett abzutrennen und so zu verkaufen. Zu prüfen ist im Einzelfall immer, wie sich das Haus als Einheit aufteilen lässt. Dann ließe sich ohne Probleme ein Teil des Hauses verkaufen.
 

Fazit: Lösungen für den Hausverkauf im Gespräch suchen!

Sie wissen jetzt, dass der Hausverkauf mit zwei Eigentümern rechtlich komplex und durchaus konfliktbeladen ist. Das gilt vor allem im Falle der Scheidung oder bei Erbengemeinschaften. Hier ist Streit vorprogrammiert und eine Lösung erscheint oft nicht greifbar. An einer Teilungsversteigerung kann aber niemand Interesse haben: Der Verkaufsunwillige verliert das Haus, der Verkaufswillige muss mit hohen finanziellen Einbußen rechnen. Insofern ist es immer besser, sich an einen Tisch zu sitzen und nach Lösungen zu suchen und diese schriftlich zu fixieren.

Ein tragfähiger Konsens hängt natürlich auch immer von den finanziellen Möglichkeiten aller Beteiligten ab. Wer in der Lage ist, einen Miteigentümer auszuzahlen, muss sich über eine drohende Teilungsversteigerung keine Gedanken machen. Mögliche Alternativen wurden hier angesprochen, um in einer verfahrenen Situation doch noch zu einer Lösung zu kommen. Im Zweifelsfall ist ein Beratungsgespräch mit einem Anwalt zu empfehlen, um rechtssichere Lösungen in der Gemengelage unterschiedlicher Interesse zu finden.

 


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