Schlüsselübergabe und Übergabeprotokoll

Frau übergibt Wohnungsschlüssel

Wenn Sie ein Haus verkaufen, stellt die Schlüsselübergabe im Normalfall den Schlusspunkt eines Hausverkaufs dar. Wenn es hier zu Reibereien und Unstimmigkeiten kommen, kann das im Zweifel sogar vor Gericht enden. Verhalten Sie sich korrekt, können Sie damit ein Gerichtsverfahren verhindern. Tun Sie sich selbst und Ihrem Käufer einen Gefallen und überlassen Sie nichts dem Zufall. Stattdessen bereiten Sie den Termin minutiös vor. Wie das geht, lesen Sie in diesem Beitrag.
 

Warum sind Schlüsselübergabe und das Übergabeprotokoll wichtig?

Im Übergabeprotokoll stehen alle wichtigen Informationen rund um den Zustand einer Immobilie. Hier werden Mängel eingetragen und die Vereinbarung über deren Beseitigung. Schreiben Sie relevante Mängel nicht auf und der Käufer macht später Ansprüche geltend, können Sie mit einem sorgfältig geführten Übergabeprotokoll sauber dagegen argumentieren. Bestenfalls lassen Sie das Übergabeprotokoll von einem neutralen Gutachter aufnehmen, damit schaffen Sie Rechtssicherheit. Mit der Schlüsselübergabe gewähren Sie dem Käufer Zutritt zur Immobilie. Falls dies geschieht, bevor der Kaufpreis geflossen ist, bleiben Sie für Schäden, die der Käufer verursacht, weiterhin haftbar. Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den Kosten für deren Beseitigung sitzen, falls der Käufer unerwartet abspringt und den Kaufpreis nicht bezahlt. Aus diesem Grund sollten Sie den Schlüssel erst übergeben, nachdem das Geld eingegangen ist!
 

Das wichtigste vorweg: erst die Zahlung, dann der Schlüssel

Verkäufer sollten grundsätzlich erst dann den Schlüssel übergeben, wenn das Geld eingegangen ist. Prüfen Sie deshalb zuerst die Buchungen auf Ihrem Konto und vereinbaren Sie danach einen Übergabetermin. Sobald der Schlüssel übergeben wird und in diesem Zusammenhang auch die wichtigsten Dokumente den Besitzer wechseln, haben Sie praktisch gesehen keinen Zutritt mehr zum Haus. Bitte berücksichtigen Sie, dass Ihr Käufer bereits zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe Abbruch- und Sanierungsmaßnahmen einleiten kann. Sollte das Geld unerwartet nicht fließen, blicken Sie unter Umständen auf eine beschädigte Immobilie, deren Wert gemindert ist und deren Verkauf in der Folge daraus deutlich erschwert wird – und das Ganze wahrscheinlich zu einem geringeren Preis.
 

Bitte nicht! Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung

Wenn die Schlüsselübergabe vor Kaufpreiszahlung ins Spiel kommt, hat allein der Käufer Vorteile. Der häufigste Grund, warum der Käufer vorzeitigen Zugang zur Immobilie wünscht ist, Renovierung oder Modernisierung arbeiten einzuleiten. Verkäufern aber wird grundsätzlich davon abgeraten, den Schlüssel vor Geldeingang zu übergeben. Sie sollten davon Abstand nehmen, denn es drohen einige Nachteile für Sie. Wenn Sie die Schlüssel vor Kaufpreiszahlung übergeben, gehen Sie in Vorleistung. Falls der Käufer im Zuge der Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten Schäden am Haus verursacht, ist er nicht haftbar, sondern Sie. Kommt es dazu, dass der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlen kann, zum Beispiel weil die Bank die Finanzierung nicht unterstützt, bleiben Sie auf einer beschädigten Immobilie sitzen.
 

Absicherungsmöglichkeiten, falls der Schlüssel doch vorzeitig übergeben wird

Falls Sie dennoch damit einverstanden sind, den Schlüssel vorzeitig zu übergeben, sollten Sie sich absichern.

  1. Zu diesem Zweck vereinbaren Sie einen Notartermin und lassen die vorzeitige Schlüsselübergabe beurkunden. Im Gegenzug verlangen Sie vom Käufer eine qualifizierte Finanzierungsbestätigung. Eine qualifizierte Finanzierungsbestätigung wird von der Bank ausgestellt, die den Hauskauf finanziert.

  2. Alternativ können Sie eine Bürgschaft verlangen, so dass der Kaufpreis von jemand anderem beglichen wird, falls der ursprüngliche Käufer ihn nicht leistet.

  3. Eine weitere Variante besteht darin, eine Teilzahlung zu vereinbaren. Der Schlüssel wird erst dann ausgehändigt, wenn das Geld auf Ihrem Konto eingegangen ist.

Sollten Sie und Ihr Käufer sich dazu entscheiden, die Schlüssel vor Zahlung des Kaufpreises auszuhändigen, ist das im notariellen Kaufvertrag zu vermerken.
 

Warum ist das Hausübergabeprotokoll wichtig?

Im Übergabeprotokoll werden relevante Details zur Immobilie erfasst. Dabei geht es zum Beispiel um einzelne Mängel, um Zählerstände oder Einzelheiten mitverkauften Mobiliars und Inventars. Das korrekte Erstellen des Übergabeprotokolls ist ein Garant dafür, dass Sie vor Gericht Fakten nachweisen können. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen sorgen Sie dafür, dass alle Informationen im Übergabeprotokoll sauber erfasst werden. Nur dann stehen Sie rechtlich gesehen auf einer sauberen Basis. Sollte ein Makler für Sie tätig werden, übernimmt dieser die Erstellung des Übergabeprotokolls. Die Unterschrift setzen Sie bzw. der Makler erst, wenn der Verkaufsprozess komplett abgeschlossen ist. Wenn Sie nicht mit einem Makler zusammenarbeiten, empfiehlt sich die Einschaltung eines neutralen Gutachters. Seine Mithilfe sorgt für Rechtssicherheit im Zuge der Hausübergabe.
 

Tipp: Hausbegehung mit Profi

Bevor Verkäufer die abschließende Hausbegehung terminieren und gemeinsam mit dem Käufer das Übergabeprotokoll schreiben, sollten Sie einen Profi hinzuziehen. Dieser Profi kann sich das Haus ganz genau ansehen und auf bestimmte Mängel prüfen. Neuralgischen Punkte sind Dachstuhl, Keller und Versorgungsleitungen wie Strom, Gas und Wasser. Es ist typisch, dass Laien solche Mängel nicht erkennen können und manchmal erst bei der Hausübergabe vom Bausachverständigen des Käufers damit konfrontiert werden. Schützen Sie sich davor und machen Sie sich selbst ein professionelles Bild vom Zustand Ihrer Immobilie mithilfe Ihres eigenen Bausachverständigen. So sind sie auf alles vorbereitet.


Welche Unterlagen brauchen Sie für den Übergabetermin?

Der Termin zur Schlüsselübergabe ist im Normalfall die letzte gemeinsame Begehung der Immobilie. Damit die Übergabe dokumentiert wird, erfassen Sie alle relevanten Informationen in einem Musterprotokoll.

Typischerweise sind Sie beim Verkauf anwesend sowie Ihr Käufer. Zusätzlich sollte jede Partei einen Zeugen mitbringen. Haben Sie einen Makler beauftragt, übernimmt dieser die Übergabe für Sie. Spätestens zum Übergabetermin händigen Sie dem Käufer die folgenden Unterlagen:

  • Alle Verträge, die an die Immobilie gebunden sind. Das sind zum Beispiel Mietverträge oder Pachtverträge. Außerdem gehören Wartungsverträge für Kamine/Schornstein, Abwasser oder Heizung dazu.

  • Handwerkerrechnung zum Nachweis von Modernisierungen, Umbauten etc.

  • Akten und Unterlagen zu Mietern und Pächtern soweit vermietet bzw. verpachtet wird

  • die Baupläne inklusive Grundrisse und Vermessungsunterlagen

  • gegebenenfalls Versicherungsunterlagen bzw. Versicherungsscheine und Garantieschein

  • Grundsteuerbescheid

  • aktueller Energieausweis

Es spielt keine Rolle, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen. Beim Übergabeprotokoll gibt es keine strukturellen Differenzen. Nutzen Sie die folgende Checkliste für beide Arten des Immobilienverkaufs.
 

Checkliste: Was muss ins Übergabeprotokoll?

In das Übergabeprotokoll schreiben Sie dasselbe, ganz gleich, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus verkaufen. Bitte berücksichtigen Sie die folgenden Punkte:

  • Nehmen Sie alle Zählerstände ins Protokoll auf. Dazu gehören die Zählerstände an Wasseruhren, an Heizkörpern, am Stromzähler, am Gaszähler etc. Hat die Immobilie noch einen alten Ölkessel, schreiben Sie die Höhe des Füllstands aufs. Auf diese Weise sichern Sie sich gegen spätere Beschwerden ab und vermeiden Auseinandersetzungen darüber, ab welchem Zeitpunkt die Energiekosten vom Käufer getragen werden müssen.

  • Schreiben Sie für jeden Raum auf, welche Mängel vorliegen. Sind keine Mängel vorhanden, schreiben Sie auch das auf, zum Beispiel mit der Notiz „frei von Mängeln“. Sind Mängel vorhanden ist zu notieren, wer Sie beseitigen muss, der Käufer oder der Verkäufer. Wenn noch Möbel im Haus stehen ist zu klären, ob das Mobiliar entsorgt wird und wenn ja, wer es entsorgt.

  • Tragen Sie die Anzahl der Schlüssel ein und benennen Sie sie explizit. Fehlen Schlüssel und werden diese von Ihnen nachgeliefert, schreiben Sie auch das auf. In einem Protokoll steht also beispielsweise folgendes:

    • Garagenschlüssel 2 Stück

    • Schuppenschlüssel 1 Stück

    • Kellerschlüssel 2 Stück

    • Schlüssel zum Dachboden wird bis zum 31. Mai 2020 nachgeliefert

  • Es ist möglich zu vereinbaren, dass der Käufer bestimmte Dienstleistungen weiterführt. Dies haben Sie im Idealfall bereits im Vorfeld geklärt. Zu diesen Dienstleistungen gehört zum Beispiel die Stromversorgung.

  • Überlassen Sie dem Käufer Inventar, welches möglicherweise zusätzlich bezahlt werden muss, ist dies ebenfalls im Übergabeprotokoll zu vermerken. Auch, wenn nichts zu bezahlen ist, sollten Sie dies aufschreiben.

  • Erfassen Sie im Protokoll, wenn kürzlich Renovierungsarbeiten oder Reparaturen sowie relevante Investitionen und Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Fügen Sie die Rechnungen bei. Hier ist beispielsweise der Austausch von Fenstern und Heizkörpern gemeint oder die Anschaffung hochwertiger Küchengeräte. Überlassen Sie dem Käufer die Rechnungen, weil dieser damit eventuelle Garantieansprüche später geltend machen kann. Außerdem sollten Sie die dazugehörigen Betriebsanleitungen bereithalten und dem Käufer überlassen.

  • Gehen Sie ebenfalls sorgfältig den Außenbereich durch. Schuppen, Gartenanlage, Terrasse, Zufahrt, Haustreppe etc. sollten im Protokoll erwähnt werden und falls Mängel daran sind, sollte dies Erwähnung finden. Nur so sichern Sie sich gegen spätere Reklamationen und Beschwerden ab.
     

So handhaben Sie den Übergabetermin

Die richtige Vorgehensweise zur Erstellung des Übergabeprotokolls ist wichtig, um keine relevanten Punkte zu vergessen.

  1. Zuerst sollten Sie Ihr Haus so vorbereiten, dass es fertig für die Übergabe ist. Haben Sie vereinbart, dass alle Möbel heraus geräumt werden? Oder haben Sie bestimmte Renovierungsarbeiten zu leisten? Erst, wenn alle Ihre Verpflichtungen erledigt sind, bereiten Sie das Übergabeprotokoll mit allen Einzelheiten und Anlagen vor.

  2. Prüfen Sie den Geldeingang des Kaufpreises. Ist das Geld eingegangen, gehen Sie zum nächsten Schritt.

  3. Rufen Sie den Käufer an und vereinbaren einen Termin. Der Termin sollte möglichst bei Tageslicht stattfinden und ohne Zeitdruck erfolgen, damit alle wichtigen Informationen korrekt aufgenommen werden und nicht aus Eile übergangen werden.

  4. Treffen Sie sich mit dem Käufer und gehen Sie gemeinsam durch das Objekt und die Außenanlagen. Begutachten Sie zusammen alle aufgeführten Punkte. Haben Sie etwas vergessen? Dann ergänzen Sie das Übergabeprotokoll entsprechend.

  5. Wie oben bereits erwähnt tragen Sie sämtliche Vereinbarungen ein, die bezüglich festgestellter Mängel getroffen werden. Nur so sichern Sie sich gegen das Risiko ab, dass der Käufer später Ansprüche geltend macht.
     

Tipps zum Abschluss: Was sollten Sie bei der Übergabe sonst noch beachten?

Wie eingangs erläutert stellt die Schlüsselübergabe den Schlusspunkt eines Immobilienverkaufs dar. Das Übergabeprotokoll ist ein zentraler Schritt, um einen reibungslosen Verkauf zu realisieren. Neben dem Übergabeprotokoll aber sollten Sie grundsätzlich zwei weitere Sachverhalte bedenken und berücksichtigen.
 

Notar hinzuziehen, Rechtsanwalt nicht unbedingt

Zum Haus Verkauf bzw. Verkauf einer Wohnung brauchen Sie mindestens ein Notar. Manche ziehen außerdem einen Anwalt hinzu.

Grund für den Notar ist, dass Immobiliengeschäfte stets notariell beglaubigt werden müssen, so will es das Gesetz. Wer die Kosten für den Notar trägt, Käufer oder Verkäufer, wird von Bundesland zu Bundesland geregelt.

Tipp: Notare rechnen die Beratung nicht gesondert ab, sondern in den Notarkosten ist das Beratungshonorar bereits enthalten. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, können Sie also den Notar hinzuziehen, um sich über alle relevanten Aspekte bezüglich des Hausverkaufs beraten zu lassen. Auch, wenn der Notar vom Käufer beauftragt wurde hat dieser die Pflicht, Sie neutral und umfassend sowie ohne weitere Kosten zum Verkauf zu beraten.

Alternativ können Sie selbstverständlich einen Rechtsanwalt hinzuziehen und ihn um Beratung bitten. Allerdings ist das bei guten Notaren nicht erforderlich.
 

Laufende Verträge übergeben

So mancher Käufer ist dankbar, wenn er sich nicht um laufende Verträge für die neue Immobilie kümmern muss. Er übernimmt gerne die Versorgungsverträge für Energie und Heizung. Klären Sie diesen Punkt vorab mit dem Käufer, bevor Sie sie kündigen. Erklärt sich dieser einverstanden, teilen Sie das Ihren Versorger mit. Für Sie ergibt sich daraus ein Vorteil: Wenn Sie in Ihrer neuen Immobilie einen Vertrag bei dem Ihnen bekannten Versorger abschließen, belohnen Sie viele Anbieter mit attraktiven Prämien oder gewähren einen geldwerten Vorteil.

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