So verkaufen Sie Ihr denkmalgeschütztes Haus: Checkliste

Als Verkäufer einer Immobilie gibt es in vielerlei Hinsicht Dinge zu beachten. Eine besondere Herausforderung stellt der Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie dar. Hier gelten nicht nur die üblichen rechtlichen Rahmenbedingungen, sondern auch spezifische Anforderungen, die mit dem Denkmalschutz verbunden sind. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige über die Unterschiede, Pflichten und Risiken beim Verkauf eines denkmalgeschützten Hauses.

Welche Pflichten habe ich als Verkäufer eines denkmalgeschützten Hauses?

Als Verkäufer einer denkmalgeschützten Immobilie tragen Sie eine besondere Verantwortung, was die Aufklärung des Käufers betrifft. Sie sind verpflichtet, den Käufer umfassend über den Denkmalschutzstatus der Immobilie zu informieren. Dazu gehört, dass Sie den Käufer über alle relevanten denkmalschutzrechtlichen Auflagen und etwaige Genehmigungspflichten in Kenntnis setzen. Sie sollten sicherstellen, dass alle Dokumente, die den Denkmalschutz betreffen, wie etwa Bescheide der Denkmalschutzbehörde, Genehmigungen für frühere bauliche Veränderungen und Informationen über mögliche Fördermittel, vollständig vorliegen und dem Käufer zugänglich gemacht werden​.

Es ist nicht zwingend erforderlich, den Käufer aktiv auf steuerliche Vergünstigungen oder Fördermöglichkeiten hinzuweisen, die mit dem Denkmalschutz verbunden sind. Dennoch kann es von Vorteil sein, dies zu tun, da solche Informationen den Wert der Immobilie erhöhen und den Verkaufsprozess beschleunigen können. Insbesondere die sogenannte Denkmal-AfA, eine steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für Sanierungskosten, kann für den Käufer interessant sein​.
 

Was passiert, wenn ich als Verkäufer vergessen habe, auf den Denkmalschutz hinzuweisen?

Ein Versäumnis, den Käufer über den Denkmalschutzstatus zu informieren, kann schwerwiegende rechtliche Konsequenzen haben. Wenn der Käufer nachträglich erfährt, dass die Immobilie unter Denkmalschutz steht und dies nicht im Kaufprozess offengelegt wurde, kann er den Kaufvertrag anfechten oder Schadenersatz fordern. In extremen Fällen könnte der Vertrag sogar rückabgewickelt werden. Als Verkäufer sind Sie daher gut beraten, alle Informationen offen und transparent weiterzugeben.

Checkliste: So sollten Sie vorgehen, wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie verkaufen

1. Offenlegung des Denkmalschutzstatus

Es ist zwingend erforderlich, den Käufer darüber zu informieren, dass die Immobilie unter Denkmalschutz steht. Dies bedeutet, dass Sie als Verkäufer genau festhalten und dem Käufer mitteilen müssen, welche Teile des Gebäudes vom Denkmalschutz betroffen sind. Beispiele dafür könnten sein:

• Fassade: Wenn die Fassade des Hauses unter Denkmalschutz steht, darf sie nicht ohne Genehmigung verändert oder modernisiert werden. Dies betrifft sowohl die Farbe als auch das Material, das für Renovierungen verwendet wird.
• Dach: Bei einem denkmalgeschützten Dach können Auflagen bestehen, die das Material oder die Form betreffen. Beispielsweise könnte vorgeschrieben sein, dass das Dach mit traditionellen Ziegeln gedeckt bleibt.
• Innenräume: In manchen Fällen kann auch die Inneneinrichtung, wie Decken, Wandverkleidungen oder historische Treppenhäuser, geschützt sein.

Information über rechtliche Auflagen:

Es ist ebenfalls notwendig, den Käufer über alle rechtlichen Auflagen zu informieren, die bei zukünftigen baulichen Maßnahmen zu beachten sind. Dazu gehören:

• Genehmigungspflicht: Der Käufer muss wissen, dass jegliche bauliche Veränderungen, Renovierungen oder Modernisierungen eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erfordern. Ein Beispiel wäre der Austausch von Fenstern: Falls die Fenster original sind, müssen sie entweder restauriert oder durch exakt gleiche Modelle ersetzt werden.
• Einschränkungen: Der Käufer sollte auch über potenzielle Einschränkungen bei der Nutzung informiert werden. Zum Beispiel könnten bestimmte Räume nicht verändert oder in ihrer Nutzung umgewidmet werden, weil sie historisch bedeutend sind.

2. Bereitstellung relevanter Dokumente

Genehmigungen und Bescheide:

Der Verkäufer muss alle bestehenden Genehmigungen und Bescheide der Denkmalschutzbehörde bereitstellen, die für frühere Baumaßnahmen relevant sind. Beispiele:

• Genehmigung für eine Dachsanierung: Wenn Sie in der Vergangenheit das Dach saniert haben, benötigen Sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, die diese Arbeiten genehmigt hat.
• Bescheid über die Aufnahme in die Denkmalliste: Ein offizieller Bescheid, der dokumentiert, wann und warum die Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wurde, sollte ebenfalls übergeben werden.

Dokumentation von Sanierungsmaßnahmen:

Jede durchgeführte Sanierung, besonders jene, die den denkmalgeschützten Teil der Immobilie betreffen, muss dokumentiert und dem Käufer übergeben werden. Dies umfasst:

• Kostenaufstellungen: Wenn Sie beispielsweise historische Fenster restauriert haben, sollten die Kosten für diese Arbeiten detailliert aufgelistet und dokumentiert werden.
• Fördermittel und Zuschüsse: Wenn Sie für die Sanierung Fördermittel erhalten haben, sollten die entsprechenden Nachweise und Verwendungsnachweise dem Käufer übergeben werden, da diese für spätere Abrechnungen relevant sein könnten.

3. Vertragsgestaltung und rechtliche Beratung

Anpassung des Kaufvertrags:

Der Kaufvertrag muss alle denkmalschutzrelevanten Informationen enthalten. Dazu gehören insbesondere:

• Erhaltungspflichten: Der Vertrag sollte klarstellen, dass der Käufer verpflichtet ist, die denkmalgeschützten Teile der Immobilie zu erhalten. Beispielsweise könnte eine Klausel enthalten sein, die dem Käufer vorschreibt, dass die Fassade nicht verändert werden darf und regelmäßig instand zu halten ist.
• Übernahme bestehender Auflagen: Falls es noch unerfüllte Auflagen der Denkmalschutzbehörde gibt (z.B. die Verpflichtung zur Restaurierung eines bestimmten Bauteils), muss dies im Vertrag festgehalten werden, damit der Käufer diese Verantwortung übernimmt.

Rechtliche Absicherung:

Es ist dringend zu empfehlen, den Kaufvertrag von einem auf denkmalgeschützte Immobilien spezialisierten Anwalt prüfen zu lassen. Dies stellt sicher, dass:

• Alle rechtlichen Anforderungen vollständig abgedeckt sind.
• Risiken minimiert werden, indem potenzielle Konfliktpunkte im Vorfeld geklärt werden, beispielsweise was passiert, wenn der Käufer nach dem Kauf gegen Denkmalschutzauflagen verstößt.

4. Übergabeprotokoll

Zustandsdokumentation bei Übergabe:

Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist notwendig, um den Zustand der Immobilie bei der Übergabe festzuhalten. Dies ist besonders wichtig, wenn:

• Offene Sanierungsverpflichtungen bestehen, wie z.B. die noch nicht abgeschlossene Restaurierung eines denkmalgeschützten Bauteils.
• Spezifische Auflagen der Denkmalschutzbehörde erfüllt werden müssen. Das Protokoll sollte dokumentieren, ob diese Auflagen erfüllt sind oder ob der Käufer sie noch übernehmen muss.

Ein Beispiel wäre, dass im Protokoll festgehalten wird, dass die Fassade in einem guten Zustand übergeben wird, aber der Käufer dazu verpflichtet ist, eine ausstehende Dachsanierung innerhalb von zwei Jahren durchzuführen.

Fazit

Der Verkauf einer denkmalgeschützten Immobilie erfordert besondere Sorgfalt und eine gründliche Vorbereitung. Als Verkäufer sind Sie dafür verantwortlich, den Käufer umfassend über den Denkmalschutzstatus und die damit verbundenen Auflagen zu informieren. Dies beinhaltet die Bereitstellung aller relevanten Genehmigungen und Dokumentationen über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen. Ein detailliertes Übergabeprotokoll sichert zudem, dass der Zustand der Immobilie klar festgehalten wird, insbesondere im Hinblick auf offene Sanierungsverpflichtungen.

Es ist ratsam, den Verkauf nicht alleine durchzuführen, sondern auf die Expertise eines erfahrenen Maklers zurückzugreifen, der sich mit denkmalgeschützten Immobilien auskennt. Ein solcher Makler kann den Verkaufsprozess effizienter gestalten, potenzielle Käufer besser informieren und somit dazu beitragen, den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Tipp: Über unser Formular zur Gebäudewertermittlung (siehe oben) können Sie auf ein großes Netzwerk an geprüften Fachleuten und Maklern zurückgreifen.