Diese Pflichten haben Sie als Auftraggeber gegenüber dem Immobilienmakler

Maklerin mit Verkäufer bespricht Maklervertrag

Unterschreiben Sie einen Maklervertrag, erklären Sie sich mit den darin fixierten Inhalten einverstanden. Aus einem Maklervertrag ergeben sich für Sie bestimmte Pflichten. Wie bei allen Verträgen ist es ratsam, sich mit dem Maklervertrag auseinanderzusetzen, bevor Sie ihn unterschreiben.
 

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt drei unterschiedliche Vertragsformen, die jeweils unterschiedliche Pflichten nach sich ziehen.

  • Sie müssen den Makler wahrheitsgemäß und vollständig über Ihre Immobilie informieren. Das gilt insbesondere für negative Aspekte, die den Verkauf erschweren.

  • Täuschen Sie Ihren Makler nachweislich, drohen finanzielle Konsequenzen.

  • Informieren Sie sich vor Vertragsunterzeichnung über unzulässige und kritische Maklerklauseln.


Wenige gesetzliche Vorgaben für Maklerverträge

Der Gesetzgeber lässt Ihnen und Ihrem Makler viel Spielraum, die Inhalte des Maklervertrages zu gestalten. Was einerseits viel Freiheit bedeutet, heißt auf der anderen Seite, dass Sie sich vorab über die Vertrags-Möglichkeiten informieren und Bescheid wissen sollten. Welche Punkte unbedingt in einem Maklervertrag enthalten sein müssen, lesen Sie in unserem Beitrag Maklervertrag – auf diese Punkte sollten Sie unbedingt achten


Maklerverträge sind keine Einbahnstraße

Wenn Sie einen Makler beauftragen, begründen Sie eine Geschäftsbeziehung. Der Makler verpflichtet sich dazu, Ihre Interessen zu wahren. Sie gehen ebenfalls gewisse Pflichten ein, die unter Umständen einen Schadensersatzanspruch auslösen, wenn Sie diese verletzen.

Maklerverträge sind in den meisten Fällen erfolgsorientiert ausgerichtet. Das bedeutet, dass der Makler eine Provision erhält, wenn er Ihr Objekt erfolgreich vermittelt. Damit handelt es sich rein rechtlich gesehen um einen einseitig verpflichtenden Vertrag, dennoch gehen auch Sie mit Unterzeichnung des Vertrags Verpflichtungen über.


Sie müssen bei erbrachter Leistung bezahlen

Ihre Hauptpflicht ist es, den Makler zu bezahlen. Das geschieht in der Regel über eine erfolgsabhängige Provision. Das heißt, dass Sie nur dann bezahlen müssen, wenn die Aktivitäten des beauftragten Maklers zu einem unterzeichneten Verkaufsvertrag führen. Bevor Ihre Zahlungsverpflichtung greift braucht es also einen gültigen Verkaufsvertrag, den Sie mit einem fremden Dritten schließen. Sollte der Makler die Immobilie selbst kaufen, also ein Vertrag direkt mit Ihnen schließen, bekommt er keine Provision.

Sollte ein Verkaufsvertrag nachträglich aufgelöst oder unwirksam werden, verfällt meist der Provisionsanspruch*. Gleichzeitig gilt, dass bei einem geschlossenen Vertrag unter bestimmten Bedingungen die Provision erst dann gezahlt werden muss, wenn die Bedingung eingetreten ist.

*Achtung: Wenn ein vermittelter Käufer seine Finanzierung nicht auf den Weg bringen kann und der Vertrag platzt aufgrund dessen, erlischt nicht automatisch Ihre Pflicht, die Provision zu bezahlen! Der Makler hat schließlich seinen Auftrag erfüllt und der Grund, der den Kaufvertrag zum Platzen gebracht hat, lag nicht in seinem Einflussbereich. Ziehen Sie im Zweifel einen Rechtsanwalt zurate, um die Situation zu klären.


Treue- und Sorgfaltsverhältnis im gegenseitigen Austausch

Sie brauchen den Makler und der Makler braucht Sie, um ein Geschäft erfolgreich abzuwickeln. Damit ist ein gewisses Vertrauensverhältnis nötig. Ihre Chancen auf den Verkauf Ihres Hauses sind geringer ohne den Makler und der Makler hat keine Chance sich eine Provision zu verdienen, wenn Sie ihm nicht das Objekt überlassen. Mit Blick auf die gegenseitige Sorgfaltspflicht sind Sie verpflichtet, Ihren Makler vollumfänglich korrekt zu informieren.


Wahrheitsgemäße und vollständige Informationen liefern

Ihr Makler ist nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gesetzlich verpflichtet Ihnen gegenüber ehrlich zu sein. Die Ehrlichkeit ist er nicht nur Ihnen gegenüber schuldig, sondern generell im Umgang mit allen Beteiligten, die beim Verkauf Ihrer Immobilie eine Rolle spielen. Das heißt, dass er auch die Fragen der Kaufinteressenten erschöpfend und wahrheitsgemäß beantworten muss. Verschweigen darf er nichts. So wird sichergestellt, dass nach einer Vertragsunterzeichnung keine bösen Überraschungen drohen.

Wichtig: Wenn der Makler bewusste Falschangaben machen würde und zum Beispiel etwas verschweigt, das später der Grund für einen Käufer ist, aus dem bereits unterzeichneten Vertrag wieder auszusteigen, haftet der Makler für den entstandenen Schaden.


Damit ein Makler wahrheitsgemäß agieren kann, braucht er von Ihnen selbstverständlich vollständige und richtiger Angaben. Und hier knüpft Ihre Verpflichtung an. Wenn ein Makler einem Kaufinteressenten gegenüber aufgrund Ihrer falschen Informationen entsprechend unrichtige Angaben zu Ihrer Immobilie macht, ist der Makler aus der Haftung raus und Sie sind drin. Er ist nämlich nicht dazu verpflichtet, Ihre gelieferten Informationen auf Richtigkeit oder Vollständigkeit zu überprüfen. Aber Sie sind dazu verpflichtet, die Angaben vollständig und korrekt zu liefern.

Beim Immobilienverkauf lässt sich das geflügelte Sprichwort „ Lügen haben kurze Beine“ sinngemäß anwenden. Denn wenn sich herausstellt, dass Sie den Makler und der Makler im Anschluss daran den Käufer getäuscht hat, hat der Käufer das Recht einen bereits unterzeichneten Vertrag rückabzuwickeln. Das kann Sie teuer zu stehen kommen.


Informieren Sie Ihren Makler über alle kritischen Aspekte Ihrer Immobilie

Das Treue- und Sorgfaltsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Makler bringt es mit sich, dass Sie alle kritischen Aspekte nennen sollten, die die Vermittlungsfähigkeit des Objekts negativ beeinflussen. Ein Beispiel soll erklären, was es damit auf sich hat:

Sie haben vor Ihre Immobilie zu verkaufen und stellen die Bedingung, dass Ihre Mutter dort ein lebenslanges Wohnrecht behält. Dieser Umstand macht den Auftrag für den Makler ungleich schwerer. Würde er nun ohne Wissen um das lebenslange Wohnrecht auf die Suche nach potenziellen Käufern gehen, spricht er garantiert nicht die richtigen Personen an. Damit werden Kosten für Anzeigen und Aktivitäten entstehen, die absolut unnötig sind. Sie sind aber dazu gehalten, unnötige Kosten von Ihrem Makler fernzuhalten. Der Makler wird Ihnen unter Umständen eine Rechnung über diese Kosten präsentieren.

Vermeidbarer Kosten entstehen beispielsweise auch dann, wenn Annoncen geschaltet werden obwohl Sie eigentlich gar nicht beabsichtigen, Ihre Immobilie zu verkaufen. Falls Sie nur herausfinden wollen, wie der aktuelle Marktwert Ihrer Immobilie ist und die Maklertätigkeit dafür „missbrauchen“, könnte das unangenehme Konsequenzen für Sie haben. Kommt der Makler Ihnen auf die Schliche und findet heraus, dass Sie ihn getäuscht haben und kann er es beweisen, kann er Sie zum Ersatz seiner Kosten verpflichten.

Gut zu wissen: Der Nachweis einer arglistigen Täuschung lässt sich nur schwer erbringen. Doch auch ohne Nachweis ist und bleibt Ihr Verhalten unlauter.


Stillschweigen bewahren

Die eine Seite ist die Sorgfaltspflicht, die Sie Ihrem Makler gegenüber nachkommen müssen. Die andere Seite ist die Treuepflicht. Das bedeutet in der Praxis, dass Sie Informationen, die Ihr Makler im Rahmen seiner Tätigkeiten nennt, vertraulich behandelt müssen. Wenn ein Makler zum Beispiel mit Ihnen über die Angebote möglicher Kaufinteressen spricht, dann dürfen Sie diese Informationen nicht dazu verwenden, um selbst den Verkauf voranzutreiben und möglicherweise außerhalb des Maklervertrags den Verkauf unter Dach und Fach zu bringen.


Verschiedene Verträge verursachen verschiedene Verpflichtungen

Makler kennen drei verschiedene Vertragsformen und aus jeder Vertragsformen erwachsen unterschiedliche Verpflichtungen für Sie.
 

Der einfache Alleinauftrag

Der einfache Alleinauftrag beinhaltet eine formlose mündliche oder schriftliche Erlaubnis, die Sie dem Makler aussprechen, um Ihr Objekt zu verkaufen. Der einfache Maklervertrag bringt keine Verpflichtungen für Sie mit. Sie dürfen Ihre Immobilie selbst am Markt präsentieren oder andere Makler parallel mit dem einfachen Alleinauftrag beauftragen. Verkaufen Sie Ihr Objekt selbst, schulden Sie niemandem eine Provision.
 

Der Alleinauftrag

Schließen Sie einen Alleinauftrag mit einem Makler ab, dann unterzeichnen Sie einen Vertrag mit einer festen Laufzeit. Der Alleinauftrag bedeutet für Sie, dass Sie nur diesem einen Makler verpflichtet sind. Damit berauben Sie sich der Möglichkeit, mehrere Makler zu beauftragen, um die Erfolgschancen eventuell nach oben zu schrauben (siehe einfacher Alleinauftrag). Ihnen bleibt aber im Rahmen des Alleinauftrags immer noch die Möglichkeit, selbst nach potenziellen Käufern für das Objekt zu suchen.
 

Der qualifizierten Alleinauftrag

Diese Vertragsform ist sehr häufig zu finden. Der Vertrag beinhaltet eine exklusive Beauftragung eines ausgewählten Maklers. Sie dürfen weder einen anderen Makler hinzuziehen noch die Immobilie selbst verkaufen. Falls Sie dennoch selbst einen Käufer finden, müssen Sie diesen Käufer an Ihren Makler verweisen. Der Makler wird bei erfolgreichem Vertragsabschluss mit dem von Ihnen gefundenen Kaufinteressenten die Provision in Rechnung stellen.
 

Keine Pflicht zu verkaufen

Ein Maklervertrag verpflichtet Sie dennoch nicht dazu, Ihre Immobilie tatsächlich zu verkaufen. Selbst, wenn Ihr Makler einen möglichen Käufer findet, Sie sich aber nicht mehr von der Immobilie trennen wollen, wird keine Provision fällig. Sie dürfen Ihre Meinung ändern, schließlich kann sich die Lebenssituation wandeln: Beispielsweise treten Sie die geplante Stelle im Ausland doch nicht an und bleiben stattdessen doch in Ihrem Haus. Falls so etwas geschieht oder Sie aus anderen Gründen den Verkauf nicht mehr in die Tat umsetzen wollen, müssen Sie den Makler alsbald in Kenntnis setzen, damit er keine weiteren Kosten produziert.

Unterm Strich kann man sagen, dass es zum Risikoprofil der Maklertätigkeit gehört, ohne Vergütung zu arbeiten. Manche Makler versuchen deshalb einen Vertrag zu vereinbaren, in dem ein Aufwendungsersatz für solche Fälle berücksichtigt wird. Allerdings haben Makler kein Recht darauf und Sie müssen sich deshalb nicht darauf einlassen. Lesens Sie im Anschluss den Beitrag „Maklervertrag – diese Punkte sollten Sie unbedingt beachten“, um Ihr Bild zum Thema Maklervertrag weiter zu vervollständigen.
 

Die Konsequenzen: Das geschieht, wenn Sie Ihre Pflichten missachten

Kommt es durch Pflichtverletzungen ihrerseits dazu, dass dem Makler vermeidbare Kosten entstehen, so kann er gegen Sie Schadenersatz geltend machen. Da steht mitunter nicht wörtlich oder sinngemäß in Ihrem Maklervertrag, doch das Bürgerliche Gesetzbuch spricht dem Makler in den §§ 280 und 284 dieses Recht zu. Sicherlich werden Sie in einem seriösen Maklervertrag einen Verweis auf die genannten Paragrafen finden.
 

Voraussetzungen für Schadenersatz des Maklers

Der Makler kann nur dann Schadenersatz geltend machen, wenn er Ihnen nachweisen kann, dass er Ihre Immobilie ohne Ihre Vertragsverletzung hätte verkaufen können. Gelingt dieser Nachweis nicht, beschränkt sich der zulässige Schadensersatzanspruch auf die Kosten, die er in diesem Zusammenhang z. B. für Annoncen und Exposes hatte.

Beispiel: Angenommen zwischen Ihnen und dem Makler wurde ein Alleinauftrag vereinbart. Sie haben entgegen der geltenden Vereinbarung mit einer befreundeten Maklerin gesprochen, die nun einen Käufer für Sie gefunden hat. Der Auftrag wird über Ihre befreundete Maklerin abgewickelt. Sie haben den Vertrag mit dem Erstmakler verletzt und dieser könnte Sie zur Verantwortung ziehen, wenn ihm der Nachweis Ihrer Pflichtverletzung gelingt. Die Praxis zeigt allerdings, dass Makler in einer solchen Situation oft auf verlorenem Posten stehen. Schließlich muss ein Makler Ihnen nachweisen, dass der Hauptvertrag aufgrund der Bemühungen Ihrer bekannten Maklerin nicht zum Erfolg geführt werden konnte. Darüber hinaus muss er nachweisen, dass er in der Lage gewesen wäre in einem vergleichbaren Zeitraum vergleichbarer Käufer beizubringen. Das ist sehr schwierig und Makler können den Anforderungen des Gesetzgebers nur selten gerecht werden.

Um sich dagegen abzusichern wirken manche Makler darauf hin, im Maklervertrag eine entsprechende Klausel zu vereinbaren, beispielsweise in Form einer Vertragsstrafe. Prüfen Sie solche Vereinbarungen genau, denn es ist durchaus möglich, dass die Vereinbarung unwirksam ist.

Weitere Ausführungen dazu finden Sie im bereits erwähnten Beitrag über Maklerverträge.

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