Hausverkauf nach Erbe – Was muss ich beachten?


Alte Hände übergeben Haus

Eine Erbschaft können Sie annehmen oder ausschlagen. Entscheiden Sie sich dafür, das Haus nach dem Erbe zu verkaufen, müssen Sie schnell reagieren. Beim Verkauf und schon vorher gibt es viel zu beachten.

Das sollten Sie beim Verkauf eines geerbten Hauses beachten:

Um den Hausverkauf nach Erbe auf den Weg zu bringen, müssen Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Entscheiden Sie sich dazu, ein Erbe anzunehmen, um das Haus danach zu verkaufen, sollten Sie schnellstmöglich handeln. Der Gesetzgeber gibt Ihnen nur drei Monate Zeit darüber nachzudenken, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht. Beachten Sie, dass Sie auch Kredite miterben, die an das Haus geknüpft sind. Deshalb sollten Sie unbedingt überprüfen, ob das geerbte Haus belastet ist. Wollen Sie im Rahmen einer Erbengemeinschaft das Haus verkaufen, müssen in der Regel alle Miterben zustimmen.


Wenn Sie ein Haus erben, können sich daraus emotionale Belastungen ergeben. Der Verkauf des geerbten Hauses ist gar nicht so leicht, denn Sie haben einen persönlichen Bezug zur Immobilie. Wenn es sich um das eigene Elternhaus dreht, ist die Situation noch spezieller. Anders ist es mit dem Verkauf eines geerbten Hauses, wenn es um einen entfernten Verwandten oder um eine Kapitalanlage der Eltern oder der verstorbenen Angehörigen geht. Fakt ist, dass es für manche Erben nicht einfach ist, eine gute Entscheidung bezüglich der weiteren Verwendung der Immobilie zu treffen.
 

Haus verkaufen oder einziehen?

Es ist eine Möglichkeit, in ein geerbtes Haus zu ziehen. Das kann vor allem für Hinterbliebene Kinder oder nahe Verwandte eine Option darstellen. Voraussetzung ist natürlich, dass das Haus in erreichbarer Entfernung liegt, sodass Beruf und Privatleben sich nicht stark verändern müssen. Alternativ kann ein geerbtes Haus auch Anlass sein, die eigene Lebenssituation noch einmal zu überdenken. Vielleicht ist ein Umzug in eine neue Stadt genau das Richtige? Passt das Haus zu den Wohnbedürfnissen und in den nächsten zehn Jahren (Vorsicht Spekulationssteuer) stehen keine großen örtlichen Veränderungen an, dann könnte der Einzug in eine weiter entfernt Immobilie unter Umständen in Fragen kommen.
 

Erbschaftsteuer berücksichtigen

Der Fiskus verlangt unter bestimmten Umständen Erbschaftssteuer und vor diesem Hintergrund kann es durchaus sinnvoll sein, eine Immobilie zur Eigennutzung zu bestimmen. Für Kinder gibt es eine Grenze bezüglich der Wohnfläche. Halten Kinder die Zehnjahresfrist ein, erben Sie ein Haus steuerfrei, wenn die Wohnfläche nicht über 200 m² liegt. Bei jedem Quadratmeter, der darüber hinausgeht, wird Erbschaftssteuer fällig. Anders Sieht es für Ehepaare und eingetragene Lebenspartnerschaften aus. Für Sie gibt es keine flächenmäßige Begrenzung. Sie müssen lediglich die Spekulationsfrist von zehn Jahren einhalten.

Ein Vorteil eines geerbten Hauses ist, dass Sie in den Genuss der eigenen Immobilie kommen, ohne Erwerbsnebenkosten begleichen zu müssen. Diese bewegen sich regelmäßig um die 15 % bezogen auf den Kaufpreis einer Immobilie. Das Geld sparen Sie sich definitiv.
 

Wann sich eine Immobilie zur Eigennutzung nicht lohnt

Neben den genannten Konstellationen gibt es verschiedene Situationen, in denen die Selbstnutzung nicht infrage kommt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Kinder weit weg leben und auf keinen Fall zurück in das Elternhaus ziehen wollen.

  • Wenn an der geerbten Immobilie eine laufende Hausfinanzierung hängt, deren Tilgung noch viele Jahre dauert, müssen sich die Erben die Frage stellen, ob Sie sich die Darlehensrate leisten können – vorausgesetzt, die Bank überträgt das Darlehen auf den Erben. Hier wird nämlich wieder eine Bonitätsprüfungen fällig, sodass ein Darlehen auch durchaus mit schlechteren, aber auch mit besseren Konditionen neu vergeben werden kann auch.

  • Für alleinstehende Personen ist es in der Regel nicht sinnvoll, ein großzügig geschnittenes Einfamilienhaus als Wohnsitz zu wählen. Die Hausnebenkosten sowie Instandhaltung und Modernisierungskosten dürften für die meisten Betroffenen zu hoch sein.

  • Hinzu kommt der Umstand, dass eventuell vorhandene Miterben ausgezahlt werden müssen. Nur dann kann ein Erbe eine Immobilie alleine nutzen. Oft ist es nicht möglich, die Auszahlung von Miterben zu finanzieren oder aus vorhandenem zu bezahlen. Die Lösung ist dann der Hausverkauf.
     

Das Erbrecht verlangt schnelles Handeln

Wenn Sie alleine oder mit einer Erbengemeinschaft eine Immobilie erben, müssen Sie sich beeilen, denn das Erbrecht setzt klare zeitliche Grenzen. Sie müssen sich entscheiden, ob Sie das Erbe akzeptieren oder ausschlagen. Wenn Sie nicht wissen, ob an der geerbten Immobilie noch Schulden hängen, sollten Sie das zuerst klären. Jeder, der eine Immobilie erbt, sollte sich einen Überblick über das geltende Erbschaftsrecht verschaffen. Er sollte sich über die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie informieren. Auch fallen bei einer geplanten Haushaltsauflösung Kosten an, die bezahlt werden müssen.
 

Mehrere Erben sind eine Erbengemeinschaft

Wenn Sie beispielsweise mit Ihren Geschwistern als Erbengemeinschaft eine Immobilie erben, müssen Sie auch zusammen entscheiden, wie mit dieser Immobilie zu verfahren ist. Folgende Fragen sollten Sie dabei stellen:

  • Möchte einer der Miterben die Immobilie selbst nutzen?

  • Will ich die Immobilie selbst nutzen?

  • Kann derjenige, der die Immobilie nutzen will, die anderen Erben auszahlen?

  • Soll die Immobilie an einen fremden Dritten verkauft werden?

  • Welche Kosten kommen im Rahmen der Erbschaft auf mich zu?
     

Erbschaft mit allen Rechten und Pflichten annehmen

Falls eine Immobilie als Erbschaft akzeptiert wird, werden alle daran gekoppelten Belastungen mit geerbt. Manchmal kann es deshalb eine finanzielle Belastung sein, eine Immobilie zu erben.

  • Sie haben nach § 1944 BGB die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen.

  • Dafür haben Sie sechs Wochen Zeit, sobald Sie Kenntnis von der Erbschaft erlangt haben.

  • Sechs Monate dürfen Sie warten, wenn Sie zu dem Zeitpunkt des Bekanntwerdens Ihrer Erbschaft nicht in Deutschland, sondern im Ausland sind oder, wenn der Verstorbene im Ausland lebte.

Die üblichen sechs Wochen sind knapp bemessen und es kann hilfreich sein, einen Nachlassverwalter beim Gericht zu bestellen. Das ist dann sinnvoll, wenn die Vermögenslage schwer zu überblicken ist und es Ihnen möglicherweise nicht rechtzeitig gelingt, die Angelegenheiten der Erbschaft innerhalb der sechs Wochen vollständig zu klären.

Wichtig: Sobald Sie einen Erbschein beantragen, gilt das Erbe als angenommen. Klären Sie deshalb die Umstände der Erbschaft und die finanziellen Folgen für Sie. Beantragen Sie einen Erbschein nicht übereilt.

Zwar haben Sie die Möglichkeit selbst nach der Annahme und auch nach der Ausschlagung sechs Wochen danach Ihre Entscheidung anzufechten, falls Ihnen später wichtige Informationen zur Vermögenslage bekannt werden. Aber Sie sollten sich nicht darauf verlassen, dass Sie eine verfrüht getroffene Entscheidung auf jeden Fall später wieder ändern dürfen. Gerichte akzeptieren nicht immer eine solche Anfechtung.
 

Grundbuchamt aufsuchen und Grundbuchauszug anfordern

Eine gute Möglichkeit sich über eine geerbten Immobilie zu informieren ist, sich das aktuelle Grundbuch anzusehen. Der Grundbuchauszug gibt darüber Auskunft, ob Schulden bestehen und bei wem. Stehen Banken im Grundbuchauszug, können Sie Kontakt aufnehmen und sich bemühen, die Situation zu klären. Es ist möglich, dass Sie eine über den Tod hinausgehende Vorsorgevollmacht, Kontovollmacht oder ein notariell beglaubigtes Testament benötigen, um bei der Bank die Angelegenheiten des Verstorbenen zu regeln. Ein Erbschein ist dazu rechtlich gesehen nicht erforderlich.
 

Gründe, die für die Ausschlagung eines Erbes sprechen

  • Der Erblasser war überschuldet oder hochverschuldet.

  • Die Immobilie ist marode und es kostet viel Geld, Sie zu sanieren oder zu modernisieren.

  • Sie sind selbst verschuldet und haben keine finanziellen Möglichkeiten, die laufenden Belastungen der Immobilie zu bewältigen.

  • Wenn eine Privatinsolvenz besteht, könnte es sogar günstiger sein, das Erbe auszuschlagen, weil ansonsten Gläubiger ihre Hand nach der Immobilie ausstrecken können.

Entscheiden Sie sich für eine Erbausschlagung, teilen Sie das dem Nachlassgericht mit oder gehen zum Notar, der die Aufgabe für Sie erledigt.
 

Wie wird aus einem Erben ein Eigentümer?

Wenn Sie das Erbe annehmen, müssen Sie zum Eigentümer werden. Das geschieht, indem Sie beim Grundbuchamt einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Sie beantragen den Erbschein bei dem Amtsgericht, in dem der Verstorbene den letzten Wohnsitz hatte. Sie reichen ein notarielles Testament ein, in dem das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts enthalten ist. Alternativ ist ein Erbvertrag ausreichend, um eine Eigentumsumschreibung anzustoßen.

Sobald Sie als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie eingetragen sind, gehen die daran gekoppelten Zahlungsverpflichtungen auf Sie über. Es ist nun Ihre Aufgabe, alle involvierten Zahlungsempfänger darüber zu informieren, dass Sie der neue Eigentümer sind. Das können Versicherungen und Versorger sein. Vergessen Sie nicht, das zuständige Finanzamt zu informieren.
 

Wie teuer ist die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?

Es kostet nichts, wenn Sie die Umschreibung beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers beantragen. Auch ist es zulässig die Eigentumsumschreibung nach einer Erbauseinandersetzung vorzunehmen, selbst wenn dann mehr als zwei Jahre vergangen sind. Viele Amtsgerichte sind kulant, doch wenn Anträge wesentlich später eingereicht werden, fallen Kosten an.
 

Wie teuer ist ein Erbschein?

Das Nachlassgericht verfährt nach einer festgesetzten Gebührenordnung. Es handelt sich um das Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nummer 12210. Nachlassgerichte verlangen Gebühren, die sich am Wert der Erbschaft orientieren. Die folgende Tabelle nennt Beispiele für Erbscheingebühren, bei der der Faktor 1,0 angewendet wird:

  • Erbschaftswert 500.000 €, Erbscheingebühr 935 €

  • Erbschaftswert 260.000 €, Erbscheingebühr 535 €

  • Erbschaftswert 110.000 €, Erbscheingebühr 273 €
     

Sind Sie Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft?

Es macht einen relevanten Unterschied, ob Sie Alleinerbe sind oder zusammen mit anderen Personen eine Erbengemeinschaft bilden. Wenn Sie Alleinerbe sind, sind sie alleiniger Rechtsnachfolger mit allen Rechten und Pflichten. Wenn andere ebenfalls Anteile an der Immobilie geerbt haben, bilden sie kraft Gesetz eine Erbengemeinschaft. Diese birgt in manchen Fällen Konfliktpotenzial.
 

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Erben mehr als eine Person eine Immobilie oder anderes Vermögen, werden sie eine Erbengemeinschaft. Keiner der Miterben ist alleiniger Eigentümer an den einzelnen Nachlassgegenstände. Jeder besitzt einen Anteil.

Beispiel: Wenn vier Personen eine Immobilie erben, gehört jedem Miterben ein Viertel.

Es ist somit nicht möglich, dass ein Erbe einzelnen Nachlassgegenstände aus dem Nachlass entnimmt. Er kann aber im Ganzen über seinen Erbteil verfügen. Die Erbengemeinschaft verwaltet den Nachlass gemeinschaftlich. Sie teilen Rechte und Pflichten, Kosten und Nutzen. Wenn die Immobilie verkauft werden soll, müssen alle Miterben einstimmig den Verkauf beschließen. Das ist zumindest in den allermeisten Fällen so, weil der Verkauf einer Immobilie in der Regel eine wesentliche Veränderung des gesamten Nachlasses bedeutet.
 

Was ist die Erbauseinandersetzung?

Die Erbauseinandersetzung bedeutet, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst wird. Dazu ist es notwendig, dass eine einstimmige Lösung über den Umgang mit dem Erbe gefunden wird. Eine Erbauseinandersetzung wird in dem sogenannten Erbauseinandersetzungsvertrag festgehalten. Diese kann formlos verfasst werden, ein Notar unterstützt allerdings rechtssicher dabei. Jeder Miterbe ist berechtigt, eine Erbauseinandersetzung anzustreben. Das Ergebnis ist die offizielle Teilung des Nachlasses und die Auflösung der Erbengemeinschaft.

Ein Beispiel für die Teilung einer Erbschaft über eine Immobilie inklusive Einliegerwohnung mit einem Wert von 80.000 € und einem Gesamt-Verkehrswert von 300.000 € könnte so aussehen:

  • Der erste Miterbe erhält 100.000 € in bar.

  • Der zweite Miterbe erhält die Einliegerwohnung mit einem Verkehrswert von 80.000 € sowie 20.000 € in bar.

  • Der dritte Miterbe zahlt 100.000 € an den ersten Miterben und weitere 20.000 € an den zweiten Miterben. Ihm gehört nun der Rest der Immobilie – abgesehen von der Einliegerwohnung.
     

Der Verkauf der Immobilie: Je früher, desto besser

Wenn die Entscheidung feststeht, dass die geerbte Immobilie verkauft wird, sollten Sie nicht lange zögern. Je schneller das Objekt auf den Markt kommt, desto besser. Eine gute Option ist es, sich vor dem Verkauf mit einem erfahrenen Makler in Verbindung zu setzen und ihm die Aufgabe zu übertragen, das Objekt zu verkaufen. Er kann eine realistische Einschätzung des Marktpreises vornehmen und sich um alle anstehenden Aufgaben rund um den Verkauf kümmern.
 

Wie viel Erbschaftssteuer fällt bei einem geerbten Haus an?

Wenn Sie eine Immobilie erben, wird Erbschaftssteuer fällig. Das Gesetz sieht bestimmte Freibeträge vor, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Je enger die Verwandtschaft ist, desto niedriger ist die Bemessungsgrundlage, auf deren Basis versteuert wird. Die Erbschaftssteuer orientiert sich an den Steuerklassen und an der Höhe der Vermögensumme, die übrig bleibt, sobald die Freibeträge abgezogen worden sind.

Übrigens erhält das Finanzamt nicht automatisch Kenntnis von einer Erbschaft. Sie müssen es innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden. Das ist geltendes Recht.

Wie wird eine Erbschaft beim Finanzamt angezeigt?

§ 30 Erbschaftssteuergesetz gibt Ihnen drei Monate Zeit, um nach Bekanntwerden der Erbschaft das Finanzamt zu informieren, soweit sich Immobilien im Nachlass befinden. Sie können dies mit einem formlosen Schreiben erledigt:

Hiermit teile ich Ihnen mit, dass ich Alleinerbe des Steuerpflichtigen Max Muster bin. Seine Steuernummer lautet xx/xxx/xxxx. Ich habe seine Immobilie im Nachtigallenweg 15 in xxx Köln geerbt.“

Das Finanzamt wird sich daraufhin mit Ihnen in Verbindung setzen und gegebenenfalls die weiteren Schritte einleiten. Gleiches gilt auch für Schenkungen. Auch dann reicht ein formloses Schreiben. Berücksichtigen Sie bitte, dass bei Schenkungen die Frist von drei Monaten mit dem Zeitpunkt der Übertragung beginnt. Warten Sie danach ab, bis sich das Finanzamt mit Ihnen in Verbindung setzt und Sie zu einer Erbschaftssteuererklärung auffordert. Das wird nur dann geschehen, wenn das geerbte Vermögen die jeweils geltenden Freibeträge übersteigt. Im Amtsdeutsch ausgedrückt wird das Finanzamt die „Anlage Angaben zu Bedarfswerten“ anfordern. Darin müssen Sie die Details der Immobilie erfassen. Die Erbschaftssteuer ist eine Landessteuer und das bedeutet, dass die Formulare nicht auf der Website der Bundesfinanzverwaltung zu finden sind.
 

Welche Freibeträge gelten bei einer Erbschaft?

Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Diese Vorschrift ist Inhalt von § 16 Erbschaftssteuergesetz. Die Freibeträge sind wie folgt:

  • Eheleute und Lebenspartner: 500.000 €

  • Kinder: 400.000 €

  • Enkel: 200.000 €

  • Eltern: 100.000 €

  • Großeltern: 100.000 €

  • sonstigen Erben: 20.000 €


Wie funktioniert die Versteuerung der Erbschaft?

Das Erbschaftssteuergesetz unterteilt Erben in drei Steuerklassen. Diese orientieren sich an den Verwandtschaftsverhältnissen:

  • Steuerklasse I gilt für Eheleute und Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Großeltern.

  • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und SchwiegerEltern, geschiedene Ehegatten

  • Steuerklasse III: alle nicht in I + II genannten Erben
     

Steuersätze unterteilt nach Steuerklassen und Höhe des zu versteuernden Betrags

Die Steuersätze staffeln sich anhand der Steuerklassen sowie der Summe, die zu versteuern ist. Folgende Übersicht soll eine grobe Orientierung geben:

  • Bemessungsgrundlagen bis 75.000 €
    werden mit 7, 15 oder 30 % besteuert (in der Reihenfolge Steuerklasse I, II und III)

  • Bemessungsgrundlagen bis 300.000 €
    werden mit 11, 20 oder 30 % besteuert

  • Bemessungsgrundlagen bis 600.000 €
    werden mit 15, 25 oder 30 % besteuert

  • Bemessungsgrundlagen bis 6 Millionen €
    werden mit 19 oder 30 % besteuert (in der Reihenfolge I sowie II+III)
     

Beispiel für eine Berechnung von Erbschaftsteuer

In unserem Beispiel geht es um eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 380.000 € der Verstorbene hat bis zu seinem Tode in dem Haus gelebt. Kein Angehöriger beruft sich gemäß Erbrecht aus sein Pflichtteil. Diese Immobilie verursacht in Abhängigkeit von der Stellung der Erben zum geerbten Haus unterschiedlich hohe Belastungen, die sich wie folgt darstellen:

  • Wenn die Tochter des Verstorbenen das Haus erbt, fällt keine Erbschaftssteuer an, soweit keine weiteren Vermögensgegenstände in den Nachlass verbleiben, die die Freibetrags-Grenze sprengen. Die Immobilie bleibt steuerfrei, weil der Freibetrag 400.000 € beträgt.

  • Angenommen, der Verkehrswert würde über 400.000 € liegen, könnte die Tochter dennoch steuerfrei erben, vorausgesetzt, sie zieht in das Haus ein und bleibt zehn Jahre darin wohnen. Die Wohnfläche darf dann 200 m² nicht übersteigen.

  • Wenn der Bruder erbt, muss dieser 90.000 € Erbschaftssteuer bezahlen. Ein alleinerbender Bruder genießt den Freibetrag von 20.000 €. Er muss einen Steuersatz von 25 % auf 360.000 € bezahlen, sodass sich daraus die 90.000 € ergeben.

Das Beispiel zeigt, dass Ehepartner und Lebenspartner sowie Kinder gute Chancen haben, steuerfrei an eine Immobilie zu kommen, wenn Sie die Ausnahmeregelung beanspruchen und in das Haus einziehen. Diesen Stolperstein dürfen Sie aber nicht aus den Augen verlieren: Ziehen Sie vor Ablauf der zehn Jahre aus der Immobilie aus, müssen Sie rückwirkend die Erbschaftssteuer bezahlen.
 

Welche Kosten kommen mit einer Erbschaft auf mich zu?

Wie gesehen kommt es nicht immer zu einer Steuerbelastung, doch Kosten kommen trotzdem auf Erben zu. Zum Beispiel fallen Kosten für die Gartenpflege an, wenn die Arbeiten nicht selbst ausgeführt werden. Hinzu kommen Kosten für die Grundsteuer und Kosten für die Versorgung mit Strom und Wärme. Weitere Kosten können im Zuge des Eigentumsübergangs fällig werden:

  • Eventuell fällt Erbschaftssteuer an, das ist im Einzelfall zu prüfen. Die Wahrscheinlichkeit, dass Erbschaftssteuer fällig wird, steigt mit der Höhe des geerbten Vermögens und dem Verwandtschaftsgrad. Je weiter ein Erbe vom Erblasser entfernt ist, desto höher fallen die Steuern aus.

  • Spekulationssteuer könnte anfallen, wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen. Tun Sie das, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf in der Einkommensteuererklärung berücksichtigen. Danach entfällt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz auf den Gewinn aus dem Verkauf.

  • Kosten für den Erbschein und Kosten für die eidesstattliche Versicherung können ebenfalls anfallen. Sie werden nur gegen Gebühr erstellt. Hier können Sie Geld sparen, wenn Sie ein notarielles Testament vorlegen können. Dann können Sie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen, ohne einen kostenpflichtigen Erbschein einzureichen.

  • Ein weiterer Kostenpunkt ist die Grundbuchberichtigung, wenn diese nach Ablauf von zwei Jahren erfolgt.

  • Falls Sie ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen, müssen Sie den Sachverständigen bezahlen. Ein Verkehrswertgutachten ist aber kein Zwang, sodass Sie hier nur bei Bedarf Kosten verursachen. Sinnvoll ist ein Verkehrswertgutachten, wenn die geerbte Immobilie besondere Eigenschaften mitbringt, die eine pauschale Bewertung schwer machen. Finanzämter berücksichtigen solche besonderen Umstände nicht. Falls Ihr geerbtes Haus zum Beispiel marode ist, wird das Verkehrswertgutachten einen geringeren Verkehrswert feststellen, als das Finanzamt ohne Gutachten ansetzen würde. Der geringe Verkehrswert löst eine Steuerersparnis aus. Voraussetzung dafür ist, dass das Finanzamt das Gutachten anerkennt. Tipp: Fragen Sie vorab beim Sachbearbeiter nach, welcher Verkehrswertgutachter infrage kommt. Durch ein Vorabgespräch lassen sich im Vorfeld bereits vermeidbare Widerstände auflösen.

  • Vor dem Verkauf einer Immobilie ist es ratsam, einen Haushalt aufzulösen und die Wohnung zu entrümpeln. Wer das nicht selbst machen will, beauftragt dafür ein entsprechendes Entrümpelungsunternehmen. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Preise.
     

Wie viel ist die Immobilie wert? Und welchen Wert setzt das Finanzamt an?

Es ist Gang und gäbe, dass Erben den Wert einer Immobilie nicht selbst einschätzen können. Das Finanzamt ist dazu gehalten, den Verkehrswert zu berechnen. Der Verkehrswert ist die Bemessungsgrundlage, auf der eine Erbschaftssteuer erhoben wird. Dazu greift das Finanzamt auf ein Standardverfahren zurück. Das bedeutet auch, dass spezifische Faktoren, die erheblichen Einfluss auf einen Immobilienwert nehmen können, nicht berücksichtigt werden. Das Problem dabei ist, dass das Finanzamt den „gemeinen Wert“ ermittelt, aber keine Besichtigung vor Ort vornimmt. Die Berechnungen des Finanzamts fußen auf Daten und Statistiken. Sie sind nicht spezifisch auf ein Objekt ausgerichtet. Beispiel:
 

Eine Wohnung unterm Dach mit schlechter Dämmung oder eine Souterrain Wohnung mit wenig Tageslichteinfall wird vom Finanzamt regelmäßig höher bewertet, als der tatsächliche Verkehrswert ist. Das Finanzamt nutzt Durchschnittswerte von Wohnungen und berücksichtigt die Aspekte Wärmedämmung oder Lichteinfall nicht. Sind Sie Erbe einer Immobilie, von deren wertmindernden Aspekten Sie Kenntnis haben, sollten Sie unbedingt einen Sachverständigen einschalten und mit dem Finanzamt darüber sprechen, dass die Immobilie nicht so viel wert ist, wie gemeinhin zu vermuten wäre.

Verkehrswert ist von wesentlicher Bedeutung

Der Wert einer Immobilie ist nicht nur für die Berechnung der Erbschaftssteuer relevant. Er wird auch herangezogen, falls Spekulationssteuer berechnet werden muss. Ein Verkehrswert ist für die Erbengemeinschaft von Bedeutung, weil bei einer Erbauseinandersetzung dieser Wert herangezogen wird, um die Miterben auszuzahlen. Sie sehen, dass der Verkehrswert insgesamt eine zentrale Rolle spielt und es deshalb ratsam ist, im Zweifel einen Verkehrswertgutachter einzuschalten.

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