Immobilien steuerfrei verschenken? So funktioniert die Kettenschenkung
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Wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben möchte, sieht sich schnell mit steuerlichen Hürden konfrontiert. Zwar gibt es gesetzlich festgelegte Schenkungsfreibeträge, doch diese reichen bei hochpreisigen Immobilien oft nicht aus, um eine Übertragung steuerfrei zu gestalten. Eine kluge Lösung kann in solchen Fällen die sogenannte Kettenschenkung sein. Doch Achtung: Damit sie wirksam und steuerlich anerkannt ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Was ist eine Kettenschenkung?
Von einer Kettenschenkung spricht man, wenn ein Vermögenswert – wie eine Immobilie – in mehreren Schritten von einer Person über eine oder mehrere Zwischenpersonen an den eigentlichen Zielbeschenkten weitergegeben wird. Ziel ist es, durch geschickte Ausnutzung mehrerer Freibeträge die steuerliche Belastung zu minimieren oder ganz zu vermeiden.
Diese Gestaltungsmöglichkeit ist besonders dann sinnvoll, wenn der direkte Weg zu einer hohen Schenkungssteuer führen würde, etwa weil der Freibetrag zwischen dem Schenker und dem Zielbeschenkten bereits ausgeschöpft oder sehr gering ist.
Typische Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Schenkung einer Immobilie an das eigene Kind
Der Vater hat seinem Sohn in den letzten zehn Jahren bereits Vermögenswerte im Wert von 400.000 Euro übertragen – der Freibetrag zwischen Vater und Sohn ist damit ausgeschöpft. Nun möchte er dem Sohn zusätzlich eine Immobilie schenken.
Statt die Immobilie direkt auf den Sohn zu übertragen, schenkt er sie zunächst seiner Ehefrau. Ihr gegenüber kann er einen Freibetrag von 500.000 Euro nutzen. Die Ehefrau wiederum kann dann die Immobilie unter Ausnutzung des vollen Freibetrags von 400.000 Euro steuerfrei an den Sohn weiterschenken.
Beispiel 2: Schenkung einer Immobilie an ein Enkelkind
Der Großvater möchte eine Immobilie an sein Enkelkind weitergeben. Der Freibetrag beträgt hier lediglich 200.000 Euro – zu wenig für ein steuerfreies Geschenk.
Er überträgt die Immobilie zunächst auf seinen Sohn, der einen Freibetrag von 400.000 Euro nutzen kann. Dieser gibt sie später an sein eigenes Kind (also den Enkel) weiter – erneut unter Ausnutzung eines Freibetrags von 400.000 Euro.
Beispiel 3: Schenkung an das Schwiegerkind
Ein Vater möchte seiner Schwiegertochter eine Immobilie übertragen. Da der Freibetrag hier nur 20.000 Euro beträgt, wäre die Schenkungssteuer beträchtlich.
Die Lösung: Der Vater schenkt die Immobilie zunächst seinem Sohn (Freibetrag 400.000 Euro), dieser dann seiner Ehefrau (Freibetrag 500.000 Euro), und schließlich schenkt die Ehefrau die Immobilie ihrem eigenen Kind (Freibetrag 400.000 Euro). So kann die Familie von mehreren Freibeträgen profitieren.
Ist eine Kettenschenkung legal?
Die Kettenschenkung ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und sollte korrekt umgesetzt werden, damit diese nicht als Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO interpretiert werden könnte. Entscheidend ist, dass es sich um zwei rechtlich selbstständige Schenkungen handelt und der Zwischenbeschenkte tatsächlich über das Geschenk verfügen kann .
Laut einem Beschluss des BFH aus 2022 darf keine vertragliche oder faktische Verpflichtung bestehen, die Immobilie an den nächsten Beschenkten weiterzugeben. Der Erstbeschenkte muss also frei darüber entscheiden können, ob und wann er die Immobilie weiterschenkt.
Wird im ersten Schenkungsvertrag eine solche Weitergabeverpflichtung dokumentiert oder nachgewiesen, gilt die gesamte Transaktion steuerlich als direkte Schenkung vom Erstübergeber an den Letztempfänger – mit möglicherweise erheblichen steuerlichen Nachteilen.
Worauf Sie bei einer Kettenschenkung unbedingt achten sollten
Damit eine Kettenschenkung auch rechtlich und steuerlich Bestand hat, sollten folgende Punkte beachtet werden:
- Keine Weitergabeverpflichtung: Der Erstbeschenkte darf vertraglich nicht zur Weiterverschenkung verpflichtet sein.
- Getrennte Schenkungsverträge: Die einzelnen Schenkungen sollten in getrennten Urkunden festgehalten werden.
- Einhaltung einer „Schamfrist“: Zwischen den einzelnen Schenkungen sollte ein zeitlicher Abstand liegen (z. B. nach Grundbucheintragung), um die Entscheidungsfreiheit des Zwischenbeschenkten zu dokumentieren.
- Außersteuerliche Gründe aufführen: Im Schenkungsvertrag können weitere, nicht steuerlich motivierte Gründe für die Übertragung genannt werden – z. B. familiäre Überlegungen oder Versorgungsgedanken.
Fazit: Steuerfrei schenken – aber mit Umsicht!
Die Kettenschenkung ist ein effektives und legales Mittel, um Immobilien innerhalb der Familie steueroptimiert weiterzugeben . Richtig umgesetzt, lassen sich erhebliche Steuerbeträge sparen. Doch Vorsicht: Formfehler oder eine ungeschickte Vertragsgestaltung können zu einer nicht anerkannten Gestaltung und damit zu hohen Nachzahlungen führen.
Lassen Sie sich daher in jedem Fall individuell beraten – insbesondere dann, wenn es sich um hochwertige Immobilien handelt oder wenn mehrere Generationen beteiligt sind.
Dieser Beitrag entstand mit fachlicher Unterstützung von: Zekarya Kucan
Zekarya Kucan ist Steuerberater und unterstützt unsere Redaktion auf freiwilliger Basis bei steuerlichen Themen. Für die Richtigkeit der Inhalte übernimmt hausverkauf.de keine Haftung.
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