Immobilie an Kinder verschenken oder verkaufen?
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Leider fallen bei der Schenkung von Immobilien an Kinder oder der Vererbung durch diese oftmals hohe Erbschafts- und Schenkungsteuer an, da es im Erbschaftsteuergesetz nach aktueller Rechtslage nicht viele Begünstigungen gibt.
Daher bringt ein Verkauf an Kinder oftmals mehr steuerliche Vorteile. Der Verkauf könnte über folgende Schritte erfolgen:
Schritt 1: Gründung einer Familien-GbR
- Es wird zunächst eine GbR gegründet, an der z.B. die Eltern jeweils mit 1 % und die Kinder mit den übrigen 98 % beteiligt werden.
Schritt 2: Verkauf der Immobilien an die Familien-GbR
- Als nächstes könnten dann die Immobilien an die Familien-GbR verkauft werden. Der Kaufpreis könnte hierbei gestundet und über die Mieteinnahmen an die Eltern zurückgezahlt werden.
- Positiv anzumerken ist, dass beim Verkauf von Immobilien an Kinder nach aktueller Rechtslage grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer anfallen würde.
- Durch den Verkauf wird Abschreibungsvolumen wieder angehoben, sodass wieder „neu“ abgeschrieben werden und somit die Steuerbelastung gemindert werden könnte. Da der Wert der Immobilien oftmals an Wert gestiegen ist, erhöht sich der Abschreibungsbetrag umso mehr.
Beispiel:
Ein Ehepaar vermietet ein bereits voll abgeschriebenes Mehrfamilienhaus mit damaligen Anschaffungskosten von 1 Mio Euro und jährlichen Mieterträgen von 130.000 Euro. Bei einem angenommenen Steuersatz von 42 % ergibt sich eine jährliche Steuerbelastung von 54.600 Euro.
Angenommen, der Wert ist auf 2 Mio Euro angestiegen, dann könnten sich folgende positiven Effekte bei der Familien-GbR ergeben:
| Mieteinnahmen | 130.000 Euro |
| Abschreibung geschätzt | - 30.000 Euro |
| Zinsen fremdüblich angenommen | -100.000 Euro |
| Zu versteuernde Einkünfte | 0 Euro |
Die Zinseinnahmen sind bei den Eltern nicht mit 42%, sondern mit dem Abgeltungssteuersatz von 25% zu besteuern. Dadurch wird eine Steuerersparnis von etwa 29.600 Euro jährlich erreicht.
Wenn die Abschreibungen mal ausgeschöpft sind und/oder das Darlehen abbezahlt ist, steigt natürlich das zu versteuernde Einkommen bei den Kindern zunehmend.
Nach Ablauf von 10 Jahren könnte die GbR nach aktueller Gesetzeslage steuerfrei in eine GmbH umgewandelt. So könnten dann die Vorteile einer Immobilien-GmbH genutzt werden, insbesondere eine geringe Steuerbelastung auf Ebene der GmbH von 15,8 %.
Über den Autor:
Zekarya Kucan ist Steuerberater und Partner der DÜCKER & PARTNER Partnerschaft mdB und unterstützt unsere Redaktion auf freiwilliger Basis bei steuerlichen Themen.
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