Haus verkaufen, aber wohnen bleiben

Kann ich mein Haus verkaufen und wohnen bleiben? Dieser Ratgeber wird die wichtigsten Antworten auf diese zentrale Frage formulieren. Grundsätzlich lässt sich diese zentrale Frage bereits an dieser Stelle mit Ja beantworten. Nießbrauch ist die rechtliche Grundlage für Planungssicherheit, dass die eigenen Wände nicht verlassen werden müssen. Schließlich ist ein Haus ein zentraler Bestandteil der eigenen Lebensleistung. Der komplette Verkauf kommt daher nur in Ausnahmesituationen in Betracht.
 

Das Wichtigste in aller Kürze zum Hausverkauf mit anschließendem Wohnrecht:

  • In den letzten Jahren entscheiden sich vor allem Rentner immer häufiger dazu, ihr Haus zu verkaufen, aber darin wohnen zu bleiben.
  • Diese (Lebens)entscheidung bringt vor allem finanzielle Vorteile und langfristige Planungssicherheit mit sich.
  • Mit der Leibrente, dem privaten Verkauf mit Nießbrauchrecht, einem Teilverkauf, der Umkehrhypothek oder dem Rückmietverkauf werden in diesem Ratgeber unterschiedliche Optionen vorgestellt.
  • Ein vertraglich zugesichertes Nießbrauchrecht ist die Basis für ein lebenslanges Wohnrecht oder auch die Möglichkeit zur Vermietung.
     

Warum Haus verkaufen, aber darin weiter wohnen?

Wie ist die Ausgangssituation bzw. wann stellen sich Hausbesitzer die Frage, ob sie nach dem Verkauf weiter in ihrem Haus wohnen können? Oft handelt es sich um Rentner, die ihr Haus vollständig abbezahlt haben. Nun aber sind einige Reparaturen fällig, die schnell an die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit führen können. Zudem kann der Wunsch nach einer kleineren Wohnung aufkommen. Das gilt vor allem für den Fall, dass das eigene Haus nicht altersgerecht eingerichtet ist.

Reflexartig rückt die Option in den Fokus, das eigene Haus zu verkaufen. Doch mit einer Leibrente bzw. Immobilienrente ist es nicht notwendig, nach dem Verkauf oder auch Teilverkauf auszuziehen. Insofern empfiehlt es sich für Hausbesitzer, ALLE Optionen zu prüfen. In den letzten Jahren entscheiden sich immer mehr Hausbesitzer für die Leibrente. Sie verkaufen ihr Haus, bleiben aber dennoch darin wohnen.
 

Übersicht: Gründe für den Immobilienverkauf mit lebenslangem Wohnrecht

  • Aus dem gebundenen Vermögen werden liquide Mittel frei.
  • Die gewohnte Umgebung muss nicht verlassen werden.
  • Durch rechtssichere Regelungen besteht langfristige Planungssicherheit.
  • Vorteilhafte Lösung, wenn ein Haus nicht im Familienbesitz gehalten werden soll.
  • Es gibt unterschiedliche Modelle vom Teilverkauf bis zur Immobilienleibrente, sodass für alle Lebenspläne eine Option prüfbar ist.


Haus verkaufen und wohnen bleiben: Was beachten?

In erster Linie richten sich solche Angebote zur Immobilienleibrente bzw. Verkauf mit anschließendem Wohnrecht an Rentner. Das schließt nicht per se aus, dass nicht auch jüngere Hausbesitzer diese Option prüfen können.

Grundsätzlich gibt es eine Vielzahl an Modellen und Anbietern, sodass Vergleich und Beratung möglichst unabhängig erfolgen sollten. Nur so lässt sich eine Lösung realisieren, die optimal zu den eigenen Bedürfnissen und zur weiteren Lebensplanung passt. Vertragliche Regelungen sorgen für Sicherheit, weshalb Hausverkäufer hier größten Wert auf jedes Detail legen sollten. Nießbrauch bzw. lebenslanges Wohnrecht stellen sicher, dass das Haus auch nach dem Verkauf weiter bewohnt werden kann. Das ist für viele Interessenten letztlich das entscheidende Kriterium. Wer sein Haus verkauft, kann sich Nutzungsrechte vertraglich sichern. Insofern ist eine Nutzung trotz Verkauf weiter möglich!


Wie kann man aus einer Immobilie Geld machen und darin wohnen bleiben?

Die Rente reicht gerade so, um über die Runden zu kommen. Da liegt der Gedanke nahe, das im Haus gebundene Vermögen nutzbar zu machen und trotzdem weiter darin wohnen zu können. Die Vorteile für den Verkäufer mit Wohnrecht liegen auf der Hand: An der Wohnsituation ändert sich nichts, nur auf dem Papier werden die Verhältnisse andere sein.

Der größte Vorteil beim Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht ist, dass die finanziellen Möglichkeiten jeden Monat deutlich aufgebessert werden. Wir wollen im Folgenden die wichtigsten Optionen der Immobilienleibrente vorstellen.
 

Was ist eine Immobilienleibrente?

Bei einer Immobilienleibrente handelt es sich um eine oftmals lukrative Leibrente, die durch den Verkauf einer Immobilie nutzbar wird. Nach dem Verkauf an einen Anbieter erhalten der Verkäufer oder nahestehende Verwandte eine lebenslange Rente. Dabei wird vertraglich im Regelfall vereinbart, dass der Verkäufer trotzdem in seinem Haus wohnen bleiben kann. Insofern kann auch der Hausverkauf jeden Monat zur Verbesserung der Altersvorsorge beitragen.

Ein sehr wichtiger Vorteil der Immobilienleibrente ist, dass Verkäufer die Verantwortung und somit auch Kosten für die Hausinstandhaltung abgeben. Laufende Kosten und die Grundsteuer entfallen, sodass finanzielle Sorgen durch diese Entscheidung in weite Ferne rücken können. Trotzdem gilt es, beim Vergleich von Angeboten sehr genau hinzuschauen und bei Zweifeln einen Anwalt beratend mit ins Boot zu holen.
 

Haus verkaufen und mit Nießbrauch Wohnrecht sichern

Alternativ zur Leibrente wäre es auch denkbar, das Haus privat zu verkaufen und mit Nießbrauch vertraglich ein Nutzungsrecht zu vereinbaren. Das ist möglich, erfordert aber Harmonie zwischen Käufer und Verkäufer. Der Verkäufer erhält den gesamten Kaufpreis, kann aber weiter in dem Haus wohnen bleiben. Mit gewerblichen Anbietern wird es weniger Schwierigkeiten geben, da hier weniger bis keine Konflikte in Bezug auf Nutzungsinteressen zu erwarten sind. Hier wäre der Nachteil, dass Grundsteuer und Kosten für die Instandhaltung selber zu tragen wären. Erfahrungsgemäß kommt es in diesem Bereich immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten.
 

Was bedeutet der Teilverkauf eines Hauses?

Charakteristisch für den Teilverkauf ist, dass nicht das gesamte Haus verkauft wird. In der Regel sind es bis zu maximal 50 %. Trotz Teilverkauf besteht in aller Regel die vertraglich zugesicherte Option, weiter im Haus wohnen zu können. Insgesamt erscheint dieses Modell aber sehr undurchsichtig und kostenintensiv, sodass unabhängige Experten davon abraten würden. Zwar würde der Erlös für den Teilverkauf auf dem Konto landen. Miete und Kosten für die Instandsetzung würden aber weiterhin anfallen. Langfristig wäre somit kaum mehr finanzielle Planungssicherheit nutzbar, wenn überhaupt.
 

Was bedeutet eine Umkehrhypothek beim Hausverkauf?

Es gibt einige Banken, die eine Immobilienrente in Form eines Darlehens gewähren. Hierbei handelt es sich um eine so genannte Umkehrhypothek: Das Haus wird nicht verkauft, sondern ‚nur‘ beliehen. Hierin liegt formal ein bedeutender Unterschied zu den anderen vorgestellten Modellen für eine Immobilienrente. Zu Lebzeiten sind nur die Zinsen zu bedienen, nicht aber die Tilgung. Ob dieses Modell für die eigene Lebensplanung in Frage kommen, kann letztlich nur eine Fachberatung zeigen.
 

Rückmietverkauf: Haus verkaufen, um als Mieter wohnen bleiben zu können

Auch diese Option ist denkbar, um das Haus zu verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben zu können. Mit dem Verkauf wird ein Mietvertrag abgeschlossen, sodass ein Auszug auch bei diesem Modell kein Thema ist. Dafür bedarf es allerdings einer umfassenden rechtlichen Absicherung. So sollte vor allem eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden. Mietzinsen und Nebenkosten sollten ebenfalls aussagekräftig festgelegt werden, damit bei Seiten langfristig planen können.
 

Tipp: Förderung für altersgerechtes Wohnen nutzen

Mit zunehmendem Lebensalter sollte über das Thema altersgerechtes Wohnen nachgedacht werden, da dieses für genießbare Lebensqualität von entscheidender Bedeutung ist. Das Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet mit einem Investitionszuschuss für die Barrierereduzierung und einen Kredit für das altersgerechte Umbauen attraktive Optionen an. Diese sollten geprüft werden, bevor es zum endgültigen Verkauf kommt. Die hier vorgestellten Lösungen zeigen, dass Wohn- und Nutzungsrechte die Entscheidung für eine Immobilienrente leichter machen können.


Fazit: Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Aus finanziellen Gründen kann es eine Option sein, über die hier vorgestellten Modelle nachzudenken. In den letzten Jahren ist der Markt größer geworden, es gibt mittlerweile eine Vielzahl an Anbietern für eine Immobilienleibrente.

Nur unabhängige Beratung und ein gezielter Vergleich stellen sicher, dass Sie eine optimale Lösung finden können. Diese muss zu Ihren Lebensplänen passen und langfristige Planungssicherheit bieten. Die meisten (Teil)verkäufer werden ein Interesse daran haben, weiter in den eigenen, vertrauten vier Wänden wohnen zu bleiben und sich keine Sorgen über immense Instandhaltungskosten mehr machen zu müssen.


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