Ohne Genehmigung gebaut? Das sollten Verkäufer unbedingt beachten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sind Sie verpflichtet, potenzielle Käufer über alle relevanten Mängel oder Besonderheiten aufzuklären, die das Objekt betreffen. Dazu gehört auch die Offenlegung von baulichen Veränderungen, die ohne die erforderlichen Genehmigungen vorgenommen wurden. Eine häufige Frage, die in diesem Zusammenhang aufkommt, ist, wie Sie am besten vorgehen, wenn sich herausstellt, dass Teile des Gebäudes oder sogar das gesamte Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Der Umgang mit solchen unrechtmäßig errichteten Bauteilen ist von wichtiger Bedeutung, da dies den Verkaufspreis erheblich mindern kann und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen könnte.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie in einer solchen Situation vorgehen sollten, um mögliche Risiken zu minimieren und einen erfolgreichen Verkaufsabschluss zu erreichen.
 

Verkäufer haben eine Offenlegungspflicht

Verkäufer haben gegenüber dem Käufer die sogenannte "Offenlegungspflicht". Diese Pflicht erfordert, dass der Verkäufer alle ihm bekannten wesentlichen Informationen und Mängel der Immobilie, einschließlich fehlender Baugenehmigungen, vollständig und transparent offenlegt. Versäumnisse in der Offenlegung können zu erheblichen rechtlichen Konsequenzen führen, einschließlich der Anfechtung des Kaufvertrags durch den Käufer oder Schadensersatzforderungen. Durch eine klare und vollständige Kommunikation über den Zustand der Immobilie und mögliche rechtliche Probleme schützt der Verkäufer nicht nur den Käufer vor unliebsamen Überraschungen, sondern auch sich selbst vor späteren rechtlichen Auseinandersetzungen und finanziellen Verlusten.

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Die Risiken bei nicht genehmigten Bauten

Verkäufer, die eine Immobilie mit nicht genehmigten Bauten veräußern, riskieren mehrere rechtliche Probleme:
 

Mängelhaftung bei fehlender Baugenehmigung

Wenn Sie als Verkäufer eine Immobilie ohne die erforderliche Baugenehmigung verkaufen und dies nicht offenlegen, kann dies als Sachmangel eingestuft werden. Im deutschen Recht haftet der Verkäufer für Sachmängel, es sei denn, diese Haftung wurde im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen. Sollte der Käufer nach dem Kauf feststellen, dass ein Teil des Gebäudes ohne Genehmigung errichtet wurde, hat er verschiedene Ansprüche gegen den Verkäufer. Der Käufer kann zunächst Nacherfüllung verlangen, was bedeutet, dass der Verkäufer den Mangel beheben muss, indem er die fehlende Baugenehmigung nachträglich einholt. Wenn eine Nachgenehmigung nicht möglich oder unzumutbar ist, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen. Zusätzlich könnte der Käufer Schadensersatz fordern, insbesondere wenn er durch die fehlende Genehmigung finanzielle Verluste erleidet, etwa durch den erforderlichen Abriss des illegalen Bauwerks. Die Mängelhaftung birgt somit ein erhebliches Risiko für den Verkäufer, insbesondere wenn die Haftung im Kaufvertrag nicht klar geregelt ist.

Rückabwicklung des Kaufvertrags

Wenn nach dem Verkauf einer Immobilie ein Mangel wie eine fehlende Baugenehmigung entdeckt wird, kann der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen den Kaufvertrag anfechten und die Rückabwicklung des Vertrags verlangen. Eine solche Anfechtung kann auf verschiedene rechtliche Grundlagen gestützt werden, insbesondere auf arglistige Täuschung oder das Vorliegen eines erheblichen Sachmangels.

Beachten Sie: Die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags ist mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Komplikationen verbunden. Sie kann auch langwierige rechtliche Auseinandersetzungen mit sich bringen, die den Verkäufer zusätzlich belasten.
 

Bußgelder und Abrissverfügungen

Wenn eine Baugenehmigung fehlt und dies nach dem Verkauf entdeckt wird, kann die zuständige Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Hierbei gibt es zwei wesentliche Risiken für den Verkäufer und indirekt für den Käufer:
 

Bußgelder

Die Bauaufsichtsbehörde kann Bußgelder verhängen, wenn sie feststellt, dass ein Bauwerk ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurde. Diese Bußgelder können empfindlich hoch sein und stellen eine direkte finanzielle Belastung dar. Sie werden in der Regel gegen den aktuellen Eigentümer der Immobilie verhängt, aber dieser könnte den früheren Eigentümer (den Verkäufer) in Regress nehmen, wenn er nachweisen kann, dass der Verkäufer ihn nicht über die fehlende Genehmigung informiert hat. Dies kann zu weiteren rechtlichen Streitigkeiten und zusätzlichen Kosten für den Verkäufer führen.
 

Abrissverfügungen

In besonders schwerwiegenden Fällen kann die Bauaufsichtsbehörde anordnen, dass der Schwarzbau entfernt wird, insbesondere wenn eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann oder die bauliche Maßnahme gravierende Verstöße gegen Bauvorschriften darstellt. Eine Abrissverfügung bedeutet, dass das unrechtmäßig errichtete Bauwerk auf Kosten des Eigentümers abgerissen werden muss. Diese Kosten können erheblich sein, insbesondere wenn es sich um größere bauliche Maßnahmen handelt. Der Käufer, der durch den Kaufvertrag Eigentümer des Grundstücks geworden ist, wäre zunächst verantwortlich für die Durchführung und Bezahlung des Abrisses. Auch hier besteht das Risiko, dass der Käufer den Verkäufer auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, um die Abrisskosten erstattet zu bekommen. Dies kann wiederum zu erheblichen finanziellen Verlusten und rechtlichen Auseinandersetzungen für den Verkäufer führen.
 

Ändert es die Lage, wenn der Verkäufer selbst keine Kenntnis über die fehlende Baugenehmigung hatte?

Wenn der Verkäufer selbst keine Kenntnis darüber hatte, dass eine Baugenehmigung für bestimmte Bauwerke auf dem Grundstück fehlt, kann dies die Situation zwar rechtlich etwas entschärfen, aber nicht vollständig entlasten. Das Fehlen der Kenntnis schützt den Verkäufer in der Regel nicht vor den Konsequenzen, die sich aus der Mängelhaftung ergeben. Allerdings ist in solchen Fällen eine Haftung wegen arglistiger Täuschung unwahrscheinlich, da diese Vorsatz oder zumindest grobe Fahrlässigkeit voraussetzt. Dennoch bleibt der Verkäufer möglicherweise für Sachmängel verantwortlich, sofern keine wirksamen Haftungsausschlüsse im Kaufvertrag vereinbart wurden. Sollte der Käufer nachweisen können, dass der Verkäufer aufgrund grober Fahrlässigkeit die fehlende Genehmigung nicht bemerkt hat, könnte dies dennoch zu einer Haftung führen. Es ist daher ratsam, vor dem Verkauf eine gründliche Überprüfung aller baulichen Maßnahmen durchzuführen und sich gegebenenfalls von einem Experten beraten zu lassen, um unbewusste Risiken zu minimieren.
 

Wichtig vor dem Verkauf: Überprüfung und Nachgenehmigung

Bevor eine Immobilie zum Verkauf angeboten wird, ist es für Verkäufer von entscheidender Bedeutung, eine gründliche Überprüfung aller baulichen Veränderungen vorzunehmen, um sicherzustellen, dass diese ordnungsgemäß genehmigt wurden. Dieser Schritt ist unerlässlich, um spätere rechtliche und finanzielle Komplikationen zu vermeiden. Die Überprüfung kann durch Einsichtnahme in die Bauakte bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erfolgen. In diesen Unterlagen sind alle genehmigten Bauvorhaben dokumentiert, sodass Verkäufer hier schnell feststellen können, ob alle baulichen Maßnahmen ordnungsgemäß genehmigt wurden oder ob es Lücken gibt.
 

Nachgenehmigung

Sollte sich herausstellen, dass ein Bauwerk ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurde, besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, eine nachträgliche Genehmigung zu beantragen. Dies ist ein wichtiger Schritt, da ein nicht genehmigtes Bauwerk rechtlich als „Schwarzbau“ gilt und erhebliche Risiken birgt. Die Voraussetzungen für eine Nachgenehmigung sind jedoch streng. Es muss überprüft werden, ob das Bauwerk den aktuellen Bauvorschriften entspricht, einschließlich baurechtlicher, sicherheitstechnischer und umweltschutzrechtlicher Vorgaben. Dieser Prozess kann zeitaufwendig und kostspielig sein, da möglicherweise zusätzliche Bauunterlagen oder Gutachten erforderlich sind. Trotz dieser Herausforderungen ist eine Nachgenehmigung oft die bessere Alternative, da sie den Verkauf der Immobilie rechtlich absichert und potenzielle spätere Konflikte mit dem Käufer oder den Behörden vermeidet. Ein erfolgreich nachgenehmigtes Bauwerk stellt sicher, dass die Immobilie in einem rechtlich einwandfreien Zustand verkauft werden kann und den Wert der Immobilie bedeutend steigert.
 

Regulierung vor dem Verkauf

Wenn eine Nachgenehmigung nicht möglich oder nicht wirtschaftlich sinnvoll ist, sollte der Verkäufer andere Maßnahmen in Betracht ziehen, um den Verkauf der Immobilie dennoch sicher und rechtlich einwandfrei abzuwickeln. Eine Option ist der Abriss des unrechtmäßig errichteten Bauwerks. Dies mag auf den ersten Blick radikal erscheinen, kann aber in manchen Fällen der sicherste Weg sein, um zukünftige rechtliche Probleme zu vermeiden. Ein Abriss kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn das Bauwerk den aktuellen Bauvorschriften nicht entspricht oder eine Nachgenehmigung aufgrund rechtlicher oder technischer Hürden ausgeschlossen ist.

Alternativ kann der Verkäufer auch den Käufer offen über den Zustand der Immobilie informieren und die fehlende Genehmigung im Kaufvertrag klar benennen. Diese Transparenz ist entscheidend, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Im Kaufvertrag kann eine spezifische Regelung getroffen werden, die die Haftung für den Schwarzbau und die damit verbundenen Risiken klärt. Beispielsweise könnte vereinbart werden, dass der Käufer die Immobilie trotz des fehlenden Genehmigungsstatus erwirbt und die damit verbundenen Risiken übernimmt, möglicherweise gegen eine Minderung des Kaufpreises. Eine solche Regelung muss jedoch rechtlich einwandfrei formuliert sein, weshalb eine anwaltliche Beratung unverzichtbar ist.