Welche Kosten habe ich bei einem Privatverkauf?

Bei einem privaten Verkauf tragen Sie unterschiedliche Kosten, bevor es zum eigentlichen Verkauf und zur Kaufpreiszahlung kommt. Dieser Artikel zeigt Ihnen, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Kosten vermeidbar sind. Ein Zahlenbeispiel verdeutlicht Ihnen zudem die Höhe der Kosten. Welche Kosten der Käufer übernimmt, ist am Ende des Artikels beschrieben.
 

Welche Kosten muss der Verkäufer tragen?

Es gibt Kostenpunkte, die bei jedem Verkauf für den Verkäufer anfallen. Dazu gehören folgende Punkte.

1. Kosten für den Energieausweis

Die Vorlage des Energieausweises beim Verkauf ist seit 2009 verpflichtend. Die Kosten hängen dabei von der Art des Ausweises ab. Ein Verbrauchsausweis, der auf den Nebenkostenabrechnungen beruht, kostet ca. 50-80 €. Bei einem Bedarfsausweis, der einen Fachmann vor Ort verlangt, sind hingegen bereits ca. 300 € üblich. Die Kosten hängen von der Lage, der Größe, der Architektur und der Art der Nutzung Ihres Hauses ab. Genauere Informationen zum Energieausweis finden Sie hier. Legen Sie den Ausweis nicht vor, droht der Gesetzgeber mit einer Strafe von bis zu 10.000 €.

2. Kosten für sonstige Unterlagen

Für den Verkauf benötigen Sie zudem einen Grundbuchauszug. Die Anforderung des Auszugs sowie eventuelle Kopien von Unterlagen zählen ebenfalls zu den Kosten. Dafür sind 50 € sinnvoll anzusetzen.

3. Kosten für die Vermarktung

Da Sie Ihr Haus für den Verkauf selbst vermarkten, übernehmen Sie die Kosten dafür. Dabei kommt es darauf an, auf welchem Weg Sie Ihre Immobilie anbieten. Wo Sie einen geeigneten Käufer finden, zeigt dieser Artikel. Wollen Sie Online-Portale nutzen, fallen Ihnen hier ca. Kosten von 500 € für drei Monate an. Dies sind die tatsächlichen Kosten, die für Ihre Anzeige anfallen. Beachten Sie jedoch ebenfalls die Kosten, die durch Ihre eigene Arbeit eigentlich entstehen. Sie werden als kalkulatorische Kosten bezeichnet und weisen Ihrem Zeitaufwand einen Stundensatz zu. Bei ca. 60 Stunden Arbeitsaufwand und 30 € Stundenlohn kommen Sie schnell auf 1.800 €. Dafür entfallen die Kosten für einen Makler, der sonst alle Aufgaben und Kosten für die Vermarktung übernimmt. Daher unterschätzen Sie nicht den eigenen Aufwand, den Sie für die Vermarktung betreiben müssen und rechnen Sie den Wert mit ein.

Grundsteuer im Jahr des Verkaufs

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG). Für das ganze Verkaufsjahr bleibt deshalb in der Regel der bisherige Eigentümer gegenüber der Gemeinde Schuldner der Steuer (§ 10 Abs. 1 GrStG). Ab der Übergabe trägt der Käufer die Lasten des Hauses (§ 446 Satz 2 BGB). Seinen Anteil erstattet er dem Verkäufer. Meist regelt der Kaufvertrag das ausdrücklich. Es empfiehlt sich, den Betrag dort tagesgenau abzurechnen.

Welche Kosten sind vermeidbar?

Neben den oben genannten unvermeidbaren Kosten gibt es Kosten, die nur bedingt anfallen. Entweder sind sie freiwillig oder fallen nur in bestimmten Situationen an. Welche Kosten das sind, zeigen die folgenden Punkte.

1. Löschung der Grundschuld

Zu den vermeidbaren Kosten zählt zum einen die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch. Die Grundschuld ist oft eine Sicherheit für die Bank in Höhe eines festgelegten Betrags. Sie ist im Grundbuch in Abteilung III eingetragen und bleibt auch nach Tilgung bestehen. Jedoch kann der Käufer von Ihnen verlangen, die Grundschuld löschen zu lassen, um Ihr Haus lastenfrei zu übernehmen. Die Löschung dieser Grundschuld kostet ca. 0,2 % des Grundschuldwerts. Sie beauftragen sie über einen Notar mit Hilfe einer so genannten Löschungsbewilligung.

2. Spekulationssteuer

Zum anderen fällt nur unter Umständen eine Spekulationssteuer an. Das ist nicht der Fall, wenn Sie Ihr Haus nur selbst genutzt haben. Sie fällt nur an, wenn Ihr Haus im Jahr des Verkaufs oder in den beiden Jahren davor nicht von Ihnen selbst bewohnt war, Sie einen Wertgewinn mit dem Verkauf erzielten und Sie Ihre Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkaufen wollen (§ 23 EStG). Diese drei Bedingungen müssen erfüllt sein, damit eine Spekulationssteuer anfällt. Die Kosten richten sich nach der Höhe des Wertgewinns und Ihrem eigenen Einkommenssteuersatz. Gewinne von weniger als 1.000 Euro im Jahr bleiben steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Die Kosten des Verkaufs, etwa für Inserate oder ein Gutachten, mindern den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG).

3. Vorfälligkeitsentschädigung

Außerdem ist die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung für Ihr bestehendes Darlehen ein Kostenpunkt, der vermeidbar ist. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann entstehen, wenn Sie ein Restdarlehen bei einer Bank haben und die Bank durch die Auflösung des Darlehens einen Zinsschaden erleidet. Die Entschädigung setzt sich aus der Höhe des Darlehens, der Ablaufzeit, dem Zinssatz und dem Unterschied zum Wiederanlagezins zusammen. Sie können die Kosten beispielsweise vermeiden, wenn Sie nach dem Verkauf ein neues Haus kaufen und das Darlehen auf das neue Objekt übertragen. Möchten Sie mehr über Vorfälligkeitsentschädigungen erfahren, finden Sie hier weitere Informationen.
 

4. Wertgutachten

Die Kosten für ein Wertgutachten fallen ebenfalls nicht zwangsläufig an. Sind ausreichend Vergleichsobjekte auf dem Markt vorhanden, ist eine eigene Einschätzung durch Sie möglich. Hier finden Sie einen Artikel, der Ihnen bei der Wertermittlung hilft. Handelt es sich bei Ihrem Verkauf um einen Erbfall oder könnten andere Streitigkeiten entstehen, ist ein professionelles Wertgutachten ratsam. Ein Gutachten kostet je nach Wert der Immobilie und Schwierigkeit der Bewertung zwischen 1.800 und 2.500 €. Eine erste kostenlose Einschätzung des Marktwerts erhalten Sie über das Bewertungsformular auf dieser Seite.

5. Renovierungskosten

Je nach Zustand Ihrer Immobilie ist eine Renovierung vor dem Verkauf ratsam, um den Wert zu steigern. Doch halten Sie die Kosten im Rahmen, da der Käufer das Haus nach eigenen Vorstellungen ausstattet. Daher sind Schönheitsreparaturen oder die Herrichtung des Gartens meist ausreichend. Umfangreiche Modernisierungen vor dem Verkauf lohnen sich nur, wenn Sie die Kosten der Modernisierung und einen Preisaufschlag durch den Verkauf wieder einholen. Wir empfehlen die Kosten für Renovierungen unter 3.000 € zu halten. Ein aufgeräumtes und sauberes Haus macht ebenfalls einen besseren Eindruck und kann zum Erzielen eines höheren Verkaufspreises beitragen.

Welche Kosten muss der Käufer übernehmen?

Der Käufer übernimmt den größten Anteil der Kosten bei Ihrem Hausverkauf, denn er muss die Nebenkosten des Kaufs tragen. Folgende Punkte gehören zu den Kosten des Käufers:

1. Notarkosten

Ein Notar ist für den Verkauf Ihres Hauses notwendig, um den Verkauf rechtsgültig abzuschließen. Er ist eine neutrale dritte Person zwischen Käufer und Verkäufer. Zu seinen Aufgaben gehören die Erstellung und Verlesung des Vertrags. Der Notar ist anwesend, wenn Sie und der Käufer die Unterschriften leisten und besorgt notwendige Unterlagen. Zudem beantragt er die Änderungen im Grundbuch. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt liegen zusammen zwischen 1 - 1,5 % des Verkaufspreises, unabhängig vom tatsächlichen Arbeitsaufwand des Notars. Das Gerichts- und Notarkostengesetz bestimmt die Höhe der anzusetzenden Notarkosten.

Grunderwerbssteuer

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages meldet sich das Finanzamt per Bescheid beim Käufer. Er muss die Zahlung innerhalb eines Monats leisten. Die Grunderwerbssteuer ist nur einmalig zu zahlen und liegt zwischen 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises. Je nach Bundesland wendet das Finanzamt einen anderen Prozentsatz an. Bereits im Vertrag ist meist vereinbart, dass der potenzielle Käufer die Grunderwerbssteuer trägt.

Mit welchen Gesamtkosten ist beim Hausverkauf zu rechnen?

Folgende Tabelle zeigt Ihnen eine Übersicht über die Kosten bei einem Verkaufspreis von 300.000 € für Ihr Haus. Für das Beispiel ist eine Vorfälligkeitsentschädigung von 8.700 € zu zahlen. Die eingetragene Grundschuld beträgt 100.000 €. Eine Spekulationssteuer entfällt.

Besonders die Kosten für die Vorfälligkeit, die Renovierungen und die Höhe der Spekulationssteuer haben einen erheblichen Einfluss auf die Kosten für den Verkäufer. Ebenso wurde Ihr eigener Aufwand bei der Kalkulation beachtet. Diese Kosten fallen nicht direkt an, doch verdeutlichen sie den zeitlichen Aufwand für die Vermarktung. Neben der Zusammenstellung der Unterlagen gehören auch Anfahrtswege, Besichtigungstermine oder Telefonate zu Ihren Aufwendungen.

Was spart der Privatverkauf gegenüber einem Makler?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen privaten Käufer gelten aber feste Regeln. Zahlen beide Seiten Provision, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben und zahlt selbst mindestens genauso viel (§ 656d BGB). Für das Beispiel oben mit 300.000 € sieht der Vergleich so aus:

Dafür übernimmt der Makler Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung. Die übrigen Posten aus der Tabelle oben, etwa die Vorfälligkeitsentschädigung oder die Löschung der Grundschuld, fallen auf beiden Wegen an.

Ist Ihnen der Aufwand zu hoch, kann Ihnen ein Makler bei der Vermittlung helfen. Für seine Arbeit leisten Sie eine entsprechende Maklergebühr. Welche Vorteile die Beauftragung eines Maklers hat, lesen Sie hier.

Aktualisiert: November 2026

Quellen: § 108 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); § 23 EStG; § 446, § 448, § 489, § 490, § 656c, § 656d BGB; § 9, § 10 GrStG; § 15 GrEStG; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 und Tabelle B; co2online, „Energieausweis: Kosten“.