Immobilienteilverkauf: Ablauf, Fakten, Vorteile und Nachteile

Fast 30 % der Deutschen im Rentenalter besitzen Immobilienvermögen. Gleichzeitig aber liegt wenig Geld auf der Bank. Kommt im Alter eine geringe Rente hinzu, kann es finanziell sehr eng werden, denn ein Haus kostet ständig. Sie müssen sich um die Instandhaltung kümmern und notwenige Investitionen in die Modernisierung vornehmen. Wer nicht genügend Geld zur Verfügung hat, steht im Alter vor einem Problem. Der Immobilienteilverkauf ist eine Lösung, die – als Alternative zur Leibrente oder zu einem Kredit - Abhilfe schaffen kann.
 

Was ist ein Immobilienteilverkauf?

Beim Immobilienteilverkauf wird nur ein Teil Ihrer eigenen Immobilie verkauft und Sie bleiben im Haus wohnen. Sie verfügen darüber genauso wie vorher, zahlen aber eine Nutzungsgebühr an Ihren Miteigentümer.

Beim Teilverkauf zahlt Ihnen Ihr Käufer einen Kaufpreis und wird dadurch Miteigentümer. Sie verbleiben in Ihrer Immobilie, die nun nicht mehr Ihnen allein gehört. Manche sehen darin eine interessante Möglichkeiten zu mehr finanzielle Freiheit im Alter. Allerdings gibt es einige Fallstricke zu beachten, die wir weiter unten in diesem Beitrag erläutern.
 

Hintergründe zum Immobilienteilverkauf

Ihre Immobilie ist ein Vermögensgegenstand und dieser weist einen entsprechenden Wert auf. Diesen Wert können Sie liquide machen, indem Sie die Immobilie verkaufen oder vermieten. In beiden Varianten, beim Verkauf und bei der Vermietung, müssen Sie in der Regel ausziehen. Die Alternative zum Verkauf oder zur Vermietung wäre die Beleihung. Das bedeutet, Sie könnten einen Kredit aufnehmen.

Allerdings ist ab einem gewissen Alter kaum eine Bank bereit, einen Kredit zu geben. Bei manchen Banken ist dieses Alter bereits mit 65 Jahren erreicht, bei anderen mit 75 Jahren. Selbst, wenn die Bank einem Rentner ein Kredit gibt, so wird sie jedoch in der Regel schlechtere Konditionen vereinbaren. Dennoch sollten Sie die Kreditaufnahme stets im Hinterkopf behalten, weil Sie grundsätzlich in Betracht gezogen werden sollte.
 

Teilverkauf statt Kredit

Angenommen, eine Kreditaufnahme kommt nicht infrage, dann scheint der Teilverkauf auf den ersten Blick eine überlegenswerte Variante. Beim Teilverkauf veräußern Sie nicht die komplette Immobilie, sondern nur einen Teil. Dies können zum Beispiel 25 % oder 50 % der Immobilie sein – je nach Sachlage. Der Käufer wird zum stillen Teilhaber, Sie bleiben wohnen oder können die Immobilie vermieten. Rechtlich gesehen erfolgt ein Eintrag im Grundbuch mit dem sogenannten Nießbrauchsrecht für Sie. Ihr Nießbrauchsrecht garantiert Ihnen weiterhin die Nutzung des Hauses oder der Wohnung. Auf eine einfache Formel gebracht bedeutet der Immobilienteilverkauf für Sie: Sie bekommen sofort Geld und bleiben weiter in der Immobilie (oder vermieten Sie) solange Sie wollen.
 

Wie läuft ein Immobilien Teilverkauf ab?

Der übliche Ablauf beim Immobilien Teilverkauf besteht aus drei Phasen.

  1. In der ersten Phase wird ein unabhängiger Gutachter bestellt. Dieser nimmt eine professionelle Einschätzung des Immobilienwerts vor. Während dieser Phase müssen Sie spätestens festlegen, wie viel Geld Sie gerne hätten. Ist das Wertgutachten für Sie in Ordnung, besprechen Sie mit dem Käufer, wie viel von dem Eigentum Sie verkaufen wollen. Infrage kommen hierfür professionelle Anbieter, deren Geschäftsmodell der Immobilienteilkauf ist.

  2. In der zweiten Phase wird der Vertrag mit dem Anbieter geschlossen. Inhalt des Vertrages ist unter anderem der Nießbrauch zu Ihren Gunsten. Dieses Nießbrauchsrecht wird zusammen mit den neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Generell sind Sie in der Vertragsgestaltung frei und Sie sollten sich anwaltlichen Rat holen, weil es hier einige Schwierigkeiten geben kann, die wir weiter unten auflisten.

  3. Die dritte Phase beinhaltet den Verbleib in Ihrer Immobilie. Wie gesagt können Sie damit machen, was Sie wollen, auch vermieten. In jedem Fall zahlen Sie Ihrem Miteigentümer für die Nutzung eine Gebühr, die einer Mietzahlung gleichkommt. Wie hoch die Miete bzw. das Nutzungsentgelt pro Monat ist, hängt vom Wert der Immobilie und dem Betrag ab, den der Anbieter Ihnen bezahlt hat.
     

Beispielfall Immobilienteilverkauf

Ihre Immobilie in einer gutbürgerlichen Münchner Wohngegend hat einen Verkehrswert von 300.000 €. Weil Sie mit 65 Jahren in Rente gehen und mit dem Geld einige Monate um die Welt reisen wollen, realisieren einen Teilverkauf von 50 %. Sie erhalten 150.000 € und müssen zukünftig für die Nutzung 375 € pro Monat bezahlen.

Weitere zehn Jahre später ist es um Ihre Gesundheit nicht mehr so gut bestellt. Sie brauchen Unterstützung von Pflegekräften und entscheiden sich dazu, in ein Pflegeheim umzuziehen. Zu diesem Zweck verkaufen Sie den Rest der Immobilie. In den letzten zehn Jahren ist der Wert gestiegen. Die Immobilie ist nicht mehr 300.000 €, sondern 375.000 € wert. Von dem Verkaufserlös erhalten Sie 50 %. Das entspricht einem Betrag von 187.500 €.

Von dem Verkaufserlös müssen Sie für den Verkauf ein Durchführungsentgelt in Höhe von 7 % an das Unternehmen bezahlen. Das entspricht 13.125 €. Wenn man nun alle Kostenposition und Erlöse zusammenstellen, ergibt sich folgendes:

  1. Sofortauszahlung mit 65 Jahren 150.000 €.

  2. Auszahlung nach zehn Jahren 187.500 €

  3. abzgl. gezahlte Nutzungsentgelte (10 J. × 12 Mon. × 375 €) 45.000 €

  4. Verkaufsprovision 13.125 €

  5. Gesamterlös 287.575 €


Mit Blick auf die Positionen 3. und 4. lässt sich sagen, dass bei diesem Geschäftsmodell für Sie 58.125 € (45.000 € + 13.125 €) Kosten angefallen sind. Diese Summe wird wichtig, wenn Sie als Alternative die Aufnahme eines Kredits gegenrechnen.

Bevor Sie einen Vertrag unterschreiben, der für Sie unterm Strich richtig teuer werden kann, sollten Sie sich über einige Aspekte klar werden. Zunächst nehmen wir die Nutzungspauschale ins Visier, die auch monatliche Nutzungsgebühr genannt wird.
 

Die monatliche Nutzungsgebühr

Abhängig vom Anbieter, mit dem Sie einen Immobilienteilverkauf durchführen wollen, kommen unterschiedlich hohe monatliche Kosten auf Sie zu, die Sie für die weitere Benutzung der Immobilie bezahlen müssen. Schaut man sich bei den großen Firmen in der Branche wie Wertfaktor oder Engel & Völkers um, schlagen rund 2,9 bis 3 % des Auszahlungsbetrag jährlich zu Buche. Es stellt sich die Frage, ob dieser Wert viel oder wenig ist.

Wir vergleichen die monatliche Nutzungspauschale mit einer Mietzahlung in Relation zum Kaufpreis und rechnen das auf das Jahr hoch. Dann erhält man die sogenannte Mietrendite. Die Höhe der Mietrendite schwankt in der Bundesrepublik stark und hängt von der Wohngegend ab. In besonders teuren Wohngegenden wie zum Beispiel in der Münchener City liegt die Mietrendite bei über 6 %, in unbeliebten Gegenden weit draußen kann die Mietrendite auch bei 3 % oder weniger liegen. Insofern wäre die monatliche Nutzungspauschale in einer sehr guten Wohngegend mit 3 % vom Auszahlungspreis ein gutes Geschäft. Doch diese Kosten sind nicht alles, die es zu berücksichtigen gilt.
 

Vorsicht Falle: Neuer Miteigentümer beteiligt sich nicht an Investitionen und Instandhaltungskosten

Ein großer Haken für Verkäufer bei diesem Geschäftsmodell ist, dass sich die Unternehmen nicht an weiteren Kosten beteiligen. Angenommen, das Dach muss neu gedeckt oder die Heizung muss erneuert werden. Diese Kosten für die Modernisierung tragen Sie komplett alleine. Der Miteigentümer profitiert beim Verkauf von der Wertsteigerung der Immobilie, aber für notwendige Investitionen in den Substanzerhalt und für Instandhaltungskosten kommt er nicht auf. Hier bleiben Sie auf den Kosten sitzen, profitieren aber nur anteilig. Die tatsächlichen Kosten pro Monat sind somit deutlich höher, als auf den ersten Blick zu sehen ist. Ob ein solches Engagement fair oder unfair ist, darüber kann man geteilter Meinung sein. Üblich ist jedenfalls, dass bei geteiltem Immobilieneigentum jeder Eigentümer nach Eigentumsanteil aufgeteilt Kosten zu übernehmen hat.

Besonders kritisch sind Verträge mit Firmen, die sich gegen einen Wertverlust der Immobilie absichern. Falls beispielsweise eine Schnellstraße durch das Wohngebiet gebaut wird und die Wohnlage sich deshalb so stark verschlechtert, dass starke Abstriche vom Verkaufspreis hinzunehmen sind, haben Sie das Nachsehen. Manche Firmen schreiben sogar in den Vertrag hinein, dass Sie mindestens Ihr investiertes Geld zurückerhalten und außerdem eine Rendite von zum Beispiel 15 %, die als Minimum-Anteil oder Nebenkosten deklariert werden. Wie auch immer die Bezeichnung ist, Sie tragen das Risiko des Wertverlustes bei solchen Verträgen komplett alleine.
 

Gebühren für späteren Komplettverkauf

Die Firmen, die den Immobilien Teilverkauf zum Geschäftsmodell haben, profitieren später doppelt von einer instandgehaltenen und modernisierten Immobilie. Dies wirkt sich zu dem Zeitpunkt aus, zu dem die Immobilie komplett an einen fremden Dritten verkauft werden soll. Die Firmen inkludieren in Ihren Verträgen eine Beteiligung am Verkaufserlös. Wenn eine solche Firma zum Beispiel mit 50 % als Mitinhaber im Grundbuch steht, bekommen Sie auch nur 50 % des Verkaufserlöses.

Zusätzlich tragen Sie weitere Gebühren, die der Mitinhaber für den Verkauf der Immobilie in Rechnung stellt. Manche Firmen nennen das Durchführungsentgelt, andere Verkaufsprovision. Je nach Anbieter werden hier zwischen 5 und 10 % fällig. Zum Vergleich: Die übliche Maklerprovision liegt nach dem Inkrafttreten des neuen Maklergesetzes in der Regel bei 7,14 %. Außerdem wird die Provision auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt, sodass Sie beim Verkauf durch einen Makler im besten Fall lediglich 3,57 % zahlen müssten. In jedem Fall werden Sie mit mehr Kosten als üblich belastet, denn auch beim Verkauf einer Immobilie müssten normalerweise beide Mitinhaber zu gleichen Teilen die Kosten tragen. Ihr Mitinhaber lässt Sie aber auch in diesem Fall auf den Kosten sitzen, genauso wie auf den Investitionskosten in den Substanzerhalt und in die Modernisierungskosten.
 

Spekulationssteuer beim Teilverkauf

Es ist im Bereich des Möglichen, dass für den Teilverkauf Spekulationssteuern anfallen. Sie fällt an, wenn Sie eine Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkaufen und/oder ggf. weniger als drei Jahre in der Immobilie gewohnt haben. Bitte informieren Sie sich bei Ihrem Steuerberater, ob in Ihrem Fall Spekulationssteuer ein Thema ist.
 

Auflagen des späteren komplett Verkaufs

Wer eine Firma als Mitinhaber in seiner Immobilie hat, könnte später Schwierigkeiten beim Verkauf bekommen. Die meisten gewähren Ihnen nämlich nicht vollkommen freie Hand, sondern geben verschiedene Regeln vor. Eine Regel lautet zum Beispiel, dass ein neues Gutachten erstellt werden muss. Außerdem werden Mindestbeträge festgelegt. Sie dürfen bei den oben genannten Firmen Engels & Völkers sowie Wertfaktor beispielsweise keine Anteile an das Unternehmen verkaufen, welche einen Wert unter 100.000 € aufweisen. Auch dürfen Sie höchstens die Hälfte Ihres Hauses veräußern. Kurzum: Sie müssen sich im Prinzip mit der Firma abstimmen und können den Verkauf nicht vollständig in Ihrem eigenen Sinne durchführen.
 

Sie wollen die Teilimmobilie wieder zurückkaufen

Was geschieht, wenn Sie oder Ihre Erben die veräußerte Teilimmobilie wieder zurückkaufen wollen? Auch dann müssen Sie sich mit dem Anbieter auseinandersetzen. Die Problematik wird sein, sich über den Preis zu einigen, den Sie für den Rückkauf bezahlen sollen. In diesem Fall wäre erneut ein Gutachten nötig, was einige tausend Euro kostet. Sind die Immobilienpreise inzwischen gestiegen, zahlen Sie sicherlich mehr für den Rückkauf Ihrer Immobilie als Sie beim Verkauf erhalten haben.
 

Die Vorteile und Nachteile im Überblick


Vorteile des Immobilienteilverkaufs

  • Sie erhalten das Geld schnell und haben sofort finanziellen Spielraum.

  • Sie haben das alleinige Nießbrauchsrecht und können die Immobilie weiter bewohnen oder ohne Einschränkungen vermieten.

  • Transaktionskosten für den Verkauf übernehmen in vielen Fällen die Käufer.

  • Bei Immobilien guter Wohnlage fällt die monatliche Nutzungspauschale im Vergleich zu anderen Immobilien in derselben Wohnlage oft günstig aus.


Nachteile des Immobilien Teilverkaufs

  • Sie zahlen monatliches Nutzungsentgelt, welches nicht immer im Verhältnis zum Wohnwert steht. Dies gilt insbesondere für Immobilien in weniger begehrten Lagen.

  • Ihr Miteigentümer beteiligt sich nicht an Investitions- und Instandhaltungskosten.

  • beim Verkauf kommen hohe Provisionszahlungen aus Sie zu.

  • Manche Anbieter lassen das Risiko des Werteverfalls komplett bei Ihnen und vereinbaren eine Schutzklausel.

  • Beim Verkauf gibt es Hemmnisse in Form von Mindestvorschriften des Mitinhabers.

  • Die Gesamtkosten sind unterm Strich im Vergleich zu einem Kredit meistens deutlich höher.


Kann eine Kreditaufnahme doch die bessere Lösung sein?

Wenn Sie die oben stehenden Sachverhalte im Kopf haben und wissen, wie teuer der Teilverkauf einer Immobilie Sie kommt, können Sie Angebote von Banken besser einordnen. Die Frage ist, welche Konditionen Ihnen Ihre Bank bietet, wenn Sie Ihre Immobilie mit beispielsweise 50 % beleihen. Je nach Bonität können Sie trotz fortgeschrittenen Alters gute Konditionen bekommen. Die aktuellen Zinsen für Baugeld bewegen sich bei einer zehnjährigen Laufzeit deutlich unter einem Prozent (Stand Dezember 2020). Angenommen, Ihre Bonität ist sehr gut und Sie bekommen das Darlehen zu einem Zinssatz von 1 Prozent, dann kosten Sie 150.000 € innerhalb von zehn Jahren insgesamt 15.000 Euro. Im Vergleich dazu zahlen Sie im oberen Beispiel 58.125 Euro. Das entspricht einem Zinssatz von 3,875 Prozent und liegt damit fast viermal so hoch.

Ein weiterer großer Vorteil bei der Aufnahme eines Darlehens liegt darin, dass Sie voll und ganz Eigentümer bleiben und sämtliche Wertsteigerungen zu Ihren Gunsten ausfallen. Bei Wertverlusten tragen Sie nach wie vor das volle Risiko. Doch wenn Sie an einen Vertragspartner geraten, der ohnehin einen Ausschluss der Wertverluste im Vertrag inkludiert, sind Sie dadurch nicht schlechter gestellt.

Darlehenskonditionen mit Banken sind Verhandlungssache und manche Kreditinstitute vergeben an Senioren keine Kredite mehr. Doch lassen Sie sich nicht davon abbringen, verschiedene Angebote einzuholen! Es gibt immer wieder Anbieter auf dem Markt, die sehr wohl bereit sind, Kredite auch für ältere Jahrgänge zu gewähren. Das Alter ist nicht der einzige ausschlaggebende Faktor. Die gesamte finanzielle Situation und die Geschäftspolitik eines Geldinstituts geben den Ausschlag. Unser Rat lautet außerdem, im Zweifel einen jüngeren Bürgen mit in den Vertrag zu nehmen, den Sie zum Beispiel über eine Erbschaftsregelung absichern. Bitte suchen Sie sich in diesem Fall den Rat eines Rechtsanwalts, um die Details vertraglich zu gestalten.
 

Lohnt sich der Teilimmobilienverkauf?

Diese Frage ist wirklich berechtigt. Das Argument, dass ein Immobilien Teilverkauf schnell und unkompliziert gerade bei älteren Immobilienbesitzern abgewickelt werden kann, hat keinen Wert. Sie müssen das Geld aus dem Teilverkauf genauso wenig an den Käufer zurück bezahlen, wie Sie ein Darlehen unbedingt zu Ihren Lebzeiten an die Bank zurückzahlen, wenn Sie Erben haben.

Aus unserer Sicht gibt es tatsächlich kaum eine Situation, in der wir den Teilimmobilienverkauf empfehlen können. Eventuell kommt er unter folgenden Umständen in Frage:

  • Wenn sich die Immobilie anderweitig nicht verkaufen lässt, könnte man den Teilimmobilienverkauf in Betracht ziehen.

  • Möglicherweise wäre ein Teilimmobilienverkauf auch dann sinnvoll, wenn ein starker Wertverfall der Immobilie zu erwarten ist. Wichtig ist, dass im Vertrag keine entsprechende Klausel eingebaut ist, die den Wertverfall der Immobilie abfängt. Allerdings sollten Sie hier abwägen, ob der komplette Verkauf nicht ohnehin die wirtschaftlichere Entscheidung ist.

  • Ebenfalls in Betracht ziehen könnte man den Immobilienteilverkauf, wenn die Angebote der Bank für ein Darlehen erheblich höher liegen als die Kosten, die insgesamt bei einem Immobilien Teilverkauf auf Sie zukommen. Hier sei noch mal daran erinnert, dass auch die weiteren Investitionen und die Instandhaltungskosten bei dieser Berechnung nicht vernachlässigt werden dürfen.

Bitte vergleichen Sie stets mehrere Angebote miteinander und lassen sich nicht vom erstbesten Immobilienteilverkaufs-Angebot blenden.

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