Was sind Grundschulden?


Deutscher Grundschuldbrief

Eine Grundschuld entsteht, wenn Sie sich mit der Bank darüber einigen, eine Grundschuld zu bestellen und die Eintragung vom Notar beim Grundbuchamt beantragt wird. Alle Grundschulden werden standardmäßig ohne Brief eingetragen. Falls eine Briefgrundschuld erwirkt werden soll, muss der Grundschuldbrief ebenfalls beantragt werden.

Definition: Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine dingliche Belastung für ein Grundstück oder eine Immobilie. Sie wird in das Grundbuch eingetragen, um Schulden abzusichern. Die Basis einer Grundschuld ist ein Kredit, deshalb wird die Grundschuld in der Regel auch in derselben Höhe eingetragen. Wenn Sie die Tilgung Ihres Kredits nicht mehr leisten können und in Verzug geraten, berechtigt die Grundschuld Ihre Bank dazu, Ihre Immobilie in letzter Konsequenz zu versteigern. Das eingenommene Geld soll dazu dienen, die noch offenen Forderungen auszugleichen.
 

Was ist ein Grundschulddarlehen?

Wenn von einem Grundschulddarlehen die Rede ist, bedeutet das, dass dieser Kredit durch eine Eintragung im Grundbuch – nämlich durch eine Grundschuld – abgesichert ist. Für die Bank ergibt sich daraus das Recht, die Immobilie zu Geld zu machen, falls der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird. In diesem Fall werden Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet, um eine Immobilie rasch zu verkaufen. Das dabei eingenommenen Geld wird dazu benutzt, den betreffenden Kredit zu tilgen.
 

Was haben Grundschulden mit einer Baufinanzierung zu tun?

Wenn Sie eine Immobilie von einer Bank über ein Darlehen finanzieren lassen, verlangt die Bank Sicherheiten. Diese Sicherheit geben Sie beispielsweise über eine Grundschuld. Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht. Grundpfandrecht bedeutet, dass der Inhaber der Grundschuld das dingliche Verwertungsrecht innehat. Die Bank hat also das Recht, das Grundstück oder die Immobilie zu verwerten. Können Sie das Darlehen, auf dessen Basis die Grundschuld eingetragen wurde, nicht mehr tilgen, kann die Bank Ihre Immobilie in letzter Konsequenz zur Versteigerung führen.

Eine Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen, ist aber nicht permanent an das Grundschulddarlehen gekoppelt. Das bedeutet, Sie können die Grundschuld im Grundbuch stehen lassen, auch wenn Sie das Darlehen, das zur Eintragung ins Grundbuch geführt hat, bereits getilgt haben. Zu einem späteren Zeitpunkt kann die Eintragung nützlich sein, beispielsweise dann, wenn Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen wollen. Nehmen Sie später erneut einen Kredit bei der Bank auf, die in Ihr Grundbuch eingetragen ist, läuft die Kreditvergabe unkomplizierter ab. Wählen Sie eine andere Bank, lässt sich die vorhandene Grundschuld unkompliziert und kostengünstig von der ersten Bank auf die zweite Bank übertragen.
 

Wo wird die Grundschuld genau eingetragen und wer darf Einsicht nehmen?

Die Grundschuld wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Jedermann, der ein berechtigtes Interesse hat, darf einen Grundbuchauszug anfordern und Einsicht nehmen. Die Eintragung ist ein notarieller Akt, Sie können diesen nicht alleine vornehmen. Der Notar wird im Rahmen der Grundschuldbestellung für Sie tätig.
 

Was ist die Grundschuldbestellung?

Die Grundschuldbestellung ist ausschlaggebend für die Auszahlung des Kredits. Dieser wird erst dann überwiesen, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Deshalb sollten Sie möglichst schnell dafür sorgen, dass die Grundschuldbestellung erledigt wird. Es könnte andernfalls zu einem Problem kommen: Falls der Kaufpreis fällig wird, Sie die Grundschuld aber noch nicht haben eintragen lassen, kann der Verkäufer von Ihnen Verzugszinsen fordern. Das könnte für Sie richtig teuer werden deshalb ist es anzuraten, nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grundschuldbestellung auf den Weg zu bringen. Für die Bank ist die Grundbuchbestellung ausschlaggebend in punkto Kreditsicherheit. Wenn Sie die Grundbuchbestellung einleiten und den Antrag beim Grundbuchamt stellen, muss der Kreditvertrag bereits unterzeichnet worden sein.

Im nächsten Schritt wird der Notar tätig, weil dieser die Grundbuchbestellung beglaubigt und für die Eintragung sorgt. Dies geschieht meist auf elektronischem Wege vom Notarbüro zum zuständigen Amtsgericht. Der Notar wird erst dann tätig, wenn Ihre finanzierende Bank das Grundschuldbestellungsformular ausgefüllt hat. Sobald Sie das Grundschuldbestellungsformular in Händen halten, können Sie den Beurkundungstermin abstimmen. Der Notar wird das Dokument beim Grundbuchamt einreichen, wo das betreffende Grundbuch geführt wird. Abschließend erhalten Sie und die Bank den aktualisierten Grundbuchauszug und die entsprechende Urkunde. Planen Sie für den kompletten Vorgang anderthalb bis zwei Monate ein.
 

Welche Grundschuldarten gibt es?

Es wird in zwei Sparten unterschieden, nämlich in Grundschuldgläubiger und Grundschuldbriefe.

  • Bei den Grundschuldgläubigern kommen Eigentümergrundschulden oder Fremdgrundschulden in Betracht

  • Beim Grundschuldbrief unterscheidet man in die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld.
     

Was unterscheidet die Eigentümergrundschuld von der Fremdgrundschuld

Von der Eigentümergrundschuld ist dann die Rede, wenn Sie als Eigentümer selbst eine Grundschuld besitzen. Die Eigentümergrundschuld ist demnach nicht dazu geeignet, eine Zwangsvollstreckung durchzuführen es gibt zwei Hauptgründe, warum eine Eigentümergrundschuld existiert:

  • Angenommen, Sie haben wie eingangs erklärt eine Grundschuld bestellt, um Ihre Baufinanzierung abzusichern. Ihr Darlehen haben Sie inzwischen komplett zurückbezahlt und der Sicherungszweck ist weggefallen. Die Rechtsfolge daraus ist, dass die Bank keinen Zugriff mehr hat, um eine Zwangsvollstreckung zu betreiben. Nun sind Sie neuer Inhaber der Grundschuld geworden, weil der Sicherungszweck weggefallen ist. Da die Amtsgerichte keine automatische Löschung betreiben, gehört Ihnen nun die Grundschuld.

  • Sie können sich bewusst dazu entscheiden, bestimmte Ränge in der dritten Abteilung des Grundbuchs zu besetzen. Wenn Sie die Ränge besetzen, spricht man auch von einer sogenannten Rangblockierung. Eine Randblockierung wird dann wichtig, wenn ein Grundstück zwangsversteigert wird. Reicht der Erlös der Zwangsversteigerung nicht aus, alle Gläubiger zu bedienen, tritt die Eigentümergrundschuld auf dem Plan. Sie haben die Möglichkeit, Ihre Eigentümergrundschuld an einen beliebigen Gläubiger abzutreten. Dadurch verschaffen Sie einem Gläubiger einen Vorteil gegenüber den anderen Gläubigern.
     

Was ist eine Fremdgrundschuld?

Bei der Fremdgrundschuld handelt es sich um die gängige Form einer Grundschuld. Es ist genau das Gegenteil der Eigentümergrundschuld, denn Sie gehört einem fremden Dritten und nicht Ihnen. Wie bereits erläutert wird eine Fremdgrundschuld zum Beispiel für eine Bank beantragt. Sobald der Sicherungszweck wegfällt, beispielsweise die Tilgung eines Grundschulddarlehen, bekommen Sie die Fremdgrundschuld zurück und sie wird zu einer Eigentümergrundschuld. Können Sie das Grundschulddarlehen nicht bedienen, darf die Bank eine Zwangsvollstreckung auf den Weg bringen.
 

Welche Bedeutung hat der Rang der Grundschuld im Grundbuch?

Wenn wir davon ausgehen, dass im Grundbuch mehrere Grundschulden auf eine Immobilie eingetragen sind und es erfolgt eine Versteigerung der Immobilie, bei der der Erlös zu gering ist, um alle Gläubiger zu bedienen, dann spielt der Rang der Grundschuld eine Rolle. Der Rang im Grundbuch bestimmt darüber, welche Forderung zuerst bedient wird. Je früher eine Grundschuld eingetragen wurde, desto besser für den Inhaber der Grundschuld, denn dann kommt er eher an die Reihe. Wer sich erst spät eintragen lässt wird erst später bedient, wenn alle vor ihm stehenden Gläubiger ihr Geld bekommen haben. Je weiter unten ein Gläubiger auf einer Liste steht, desto weniger wahrscheinlich wird es, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners Forderungen vollständig ausgeglichen werden.
 

Was unterscheidet die Buchgrundschuld von der Briefgrundschuld?

Eine Buchgrundschuld einzutragen bedeutet, die Informationen in Abteilung III des Grundbuchs zu hinterlegen. Die Buchgrundschuld zieht keine Ausstellung eines Grundbuchbriefs nach sich. Stattdessen steht im Grundbuch die Anmerkung „ohne Brief“. Wenn Sie in der Zukunft Änderungen an der Grundschuld ohne Brief vornehmen wollen, müssen Sie eine offizielle Grundbuchänderung auf den Weg bringen. Das gilt vor allem im Zusammenhang mit Abtretungen.

Im Gegenteil zur Buchgrundschuld zieht eine Briefgrundschuld die Ausstellung eines Grundschuldbriefs nach sich. Diese wird zusätzlich zur Eintragung ins Grundbuch erstellt. Die Briefgrundschuld ist die übliche Form einer Grundschuld. Sie können allerdings ausdrücklich darum bitten, dass keine Briefgrundschuld, sondern eine Buchgrundschuld eingetragen wird. Im Unterschied zu Buchgrundschuld können Sie bei einer Briefgrundschuld eine Grundschuld abtreten, indem Sie den Brief an jemand anderen übergeben. Einer Änderung im Grundbuch wird nicht vorgenommen. Der Inhaber des Grundschuldbriefs ist gleichzeitig Inhaber der Grundschuld.
 

Was ist eine Hypothek?

Sicher ist Ihnen der Begriff Hypothek nicht unbekannt. Er wird auch oft synonym zum Ausdruck Grundschuld benutzt, was aber nicht stimmt. Früher wurden Baufinanzierungen häufig mit Hypotheken abgesichert. Doch Grundschulden haben den Platz von Hypotheken eingenommen. Der Unterschied liegt darin, dass eine Hypothek im Gegensatz zu Grundschuld an eine feste Forderung gekoppelt ist. Der Wert einer Hypothek korrespondiert direkt mit dem Kredit-Kontostand. Das bedeutet mit jeder Tilgung, dass der Wert der Hypothek zurückgeht. Wenn Sie das Darlehen für Ihre Immobilie vollständig getilgt haben, erlischt die Hypothek, denn Ihr Wert ist nun null Euro. Die Grundschuld aber bleibt im Grundbuch bestehen und wird nur auf Antrag gelöscht.
 

Banken sind mit einer Grundschuld besser bedient als mit einer Hypothek

Banken bevorzugen die Eintragung einer Grundschuld, weil Sie diese im Falle ausbleibender Zahlungen praktisch besser handhaben können. Da die Zwangsvollstreckung nicht ohne Weiteres durchgeführt werden darf, sondern Banken einen Nachweis erbringen müssen, in welcher Höhe eine Schuld besteht und dass die Schuld überhaupt noch vorhanden ist, sind Grundbucheinträge praktikabler. Banken können damit Ihre Forderungen unkompliziert und schnell durchsetzen. Die drei wesentlichen Unterschiede vom Grundschulden und Hypotheken noch einmal im kurzen Überblick:

  1. Grundschulden sind nur geringfügig an eine Forderung gekoppelt, Hypotheken sind vollständig an eine bestimmten Forderung geknüpft.

  2. Die Grundschuld geht nach Rückzahlung des Kredits auf den Eigentümer über und lässt sich nur auf Antrag löschen. Die Hypothek erlischt automatisch nach Tilgung der daran gekoppelten Forderung.

  3. Eine Grundschuld kann später erneut zur Absicherung eines Kredits benutzt werden, eine Hypothek nicht.
     

Was kostet die Eintragung einer Grundschuld?

Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen, orientieren sich die Kosten an der Höhe des Kaufpreises. Rechnen Sie mit 0,8 bis 1 Prozent bezogen auf den Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks. Der Gesamtpreis setzt sich aus mehreren Teilbeträgen zusammen, die für den Notar und das zuständige Grundbuchamt fällig werden.
 

Was sind Grundschuldzinsen?

Grundschuldzinsen dienen der Bank als Sicherheit. Es handelt sich nicht um einen Kostenfaktor, den Sie als Darlehensnehmer begleichen müssen. Für Sie kommen „lediglich“ die Bestellungsgebühr sowie die normale Baufinanzierung zuzüglich der Nebenkosten zum Tragen. Grundschuldzinsen werden rechnerisch auf die Grundschuld aufgeschlagen, und zwar durchschnittlich mit 15 % pro Jahr. Banken benutzen diesen Faktor zur Erhöhung der Grundschuldsumme, wenn es um den Ausgleich von Vollstreckungskosten geht, die im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung einer Immobilie entstehen. Insofern spielen Grundschuldzinsen nur dann eine Rolle für Sie, wenn Sie Ihr Darlehen nicht zurück bezahlen. Tilgen Sie den Kredit aber planmäßig, werden Sie mit Grundschuldzinsen nichts zu tun haben.
 

Wie lassen Sie eine Grundschuld löschen?

Wie bei der Erläuterung der Hypothek und der Grundschuld geschrieben, ist eine Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung (Kredit) gebunden. In der Fachsprache heißt das “nicht akzessorisch“. Es gibt also eigentlich keinen Grund, eine Grundschuld löschen zu lassen, sobald Sie die Forderung an das Kreditinstitut beglichen haben. Sie werden im Normalfall Inhaber der Grundschuld. Möchten Sie dennoch Grundschuld löschen lassen, müssen Sie folgendes tun:

  1. Fordern Sie die Bank auf, eine Löschungsbewilligung auszustellen und zu bestätigen, dass die gesicherte Forderung inzwischen ausgeglichen ist.

  2. Gehen Sie mit dem Schriftsatz zu einem Notar.

  3. Der Notar beantragt beim zuständigen Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld.
     

Vorteile und Nachteile der Löschung einer Grundschuld

Eine Grundschuld löschen zu lassen kostet, deshalb sollten Sie abwägen, inwieweit das notwendig ist. Brauchen Sie später erneut einer Grundschuld, fallen wieder Kosten an. Diese hätten Sie sich sparen können, wenn Sie die Grundschuld von vornherein hätten stehen lassen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie die eingetragene Grundschuld später für eine neue Finanzierung verwenden können. Entscheiden Sie sich für eine andere Bank, kann diese dem neuen Gläubiger seine Rechte abtreten. Diese Variante ist wesentlich kostengünstiger.

Es besteht die Möglichkeit, beim Verkauf Ihrer Immobilie die eingetragene Grundschuld an den neuen Eigentümer weiterzugeben. Allerdings sollten Sie in der Rolle des Käufers überlegen, ob Sie diese zugegebenermaßen preiswerte Variante wirklich wählen. Falls Sie der Käufer sind, empfehlen wir dringend, sich von der Bank schriftlich bestätigen zu lassen, dass der Kredit, auf dem die Grundschuld basiert, vollständig getilgt ist. Zudem sollte die Grundschuld nicht höher sein als die Finanzierung, die Sie aufnehmen. Eine Übereinstimmung von Kreditbetrag und Grundschuld ist ratsam.
 

Was ist eine Sicherungsabrede?

Der Begriff Sicherungsabrede wird auch Zweckerklärung genannt. Die Sicherungsabrede ist die Verbindung zwischen dem Darlehen und der Grundschuld. Im Rahmen der Zweckerklärung wird geregelt, was die Grundschuld im Einzelnen absichern soll. Ihr ist also zu entnehmen, welche Schulden mit der Grundschuld verbunden sind. Der übliche Inhalt einer solchen Sicherungsabrede ist, dass nicht nur der zugrunde liegende Darlehensvertrag aufgenommen wird, sondern sämtliche Forderungen, die von der Bank jetzt und in Zukunft an Sie gestellt werden können. Bei einer solch umfassenden Sicherungsabrede spricht man von einer „weiten Sicherungsabrede“. Eine enge Sicherungsabrede hingegen umfasst einzelne explizit beschränkte Ansprüche.

Was sind Rückgewährungsansprüche?

Mithilfe einer Sicherungsabrede können Sie an die Bank Rückgewährungsansprüche abtreten. Das bedeutet, dass Sie nach der Tilgung des zugrunde liegenden Kredits nicht zum Eigentümer der eingetragenen Grundschuld werden. Stattdessen geben Sie einer Bank mit einer schlechten Rangposition die Möglichkeit, eine vorrangige Grundschuld löschen zu lassen.
 

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Grundschuld eintragen zu lassen?

Jeder Grundbucheintrag ist mit unterschiedlich hohen Kosten verbunden, die sich stets am Kaufpreis orientieren. Sie zahlen für den Notar und für die Eintragung beim Amtsgericht. Rechnen Sie ungefähr mit 2 % des Kaufpreises, damit sollte die Beurkundung, die Bestellung der Grundschuld und ihre Eintragung abgedeckt sein. Bedenken Sie bitte, dass bei Kaufpreisen unter der 50.000-Euro-Grenze etwas höhere Kosten zu veranschlagen sind. Die Kosten für die Beurkundung beläuft sich bei einer Grundschuld von 10.000 € pauschal auf 75 €.

Die Höhe der Grundschuld ist in der Regel so hoch wie der Kredit. Über diesen Wert hinaus lassen Banken zusätzlich die oben genannten dinglichen Zinsen eintragen, die eventuell zum Tragen kommen, wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen können und eine Zwangsversteigerung in die Wege geleitet werden muss.

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