Was steht im Grundbuch?

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Beim Verkauf eines Hauses werden Sie zwingend mit dem Grundbuch in Berührung kommen. Im Grundbuch stehen Hinweise über das Grundstück und die Immobilie, die von zentraler Bedeutung sind. Allerdings braucht es ein paar Grundkenntnisse, um die Eintragungen im Grundbuch zu verstehen. Nur so wissen Sie damit umzugehen. Dieser Beitrag erklärt, was ein Grundbuch ist, was darin aufgezeichnet wird, und worauf Sie achten müssen.
 

Das wichtigste in Kürze

  • Beim Verkauf einer Immobilie benötigen Sie den Grundbuchauszug.

  • Im Grundbuchauszug finden Sie sämtliche rechtlich relevanten Informationen über die Liegenschaft.

  • Die eingetragenen Daten sind sehr sensibel, da aus ihr Schuld- und Vermögensverhältnisse hervorgehen.

  • Der Personenkreis ist eng begrenzt, der Zugriff auf einen Grundbuchauszug nehmen darf.

  • Das Grundbuchamt finden Sie beim zuständigen Amtsgericht. Ausnahme: In Baden-Württemberg ist es bei der Gemeinde angesiedelt.
     

Was genau ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis. In ihm sind sämtliche Grundstücke aufgeführt, die in einem bestimmten Bezirk liegen. Im Grundbuch sind Angaben hinterlegt, die über die Rechtsverhältnisse Auskunft geben, was die inkludierten Grundstücke angeht. In Deutschland gibt es den Grundbuchzwang. Wenn Bauland ausgewiesen wird und auf dem Grundstück gebaut wird, wird jedes einzelne Grundstück nebst Bebauung und den damit verknüpften Rechten und Pflichten im Grundbuch eingetragen. Genau hier liegt auch die Erklärung, warum es ein öffentliches Grundbuchverzeichnis gibt:

Wenn alle rechtlich relevanten Informationen an einem Ort stehen, kann jeder bei berechtigtem Interesse überprüfen, welche Rechten und Pflichten mit einer Liegenschaft verbunden sind. Pflichten werden auch als Lasten bezeichnet. Eine Last ist zum Beispiel ein eingetragenes Wegerecht für einen anderen Nutzer. Das Grundbuch sorgt für Klarheit über die Rechtsverhältnisse und gibt Sicherheit beim Kauf und Verkauf von Grundstücken.
 

Was steht im Grundbuch?

Wie erwähnt finden Sie in einem Grundbuch alle relevanten Informationen bezüglich der rechtlichen Verhältnisse eines Grundstücks. Es gibt ein Gesetz, nachdem sich die notwendigen Eintragungen richten, es ist die Grundbuchordnung. Dort steht zum Beispiel drin, dass ein Grundbuch verschiedene Sparten aufweisen muss. Es handelt sich um fünf verschiedene Abschnitte:

  1. Die Aufschrift

  2. Das Bestandsverzeichnis

  3. Abteilung I

  4. Abteilung II

  5. Abteilung III

Jedes Grundstück verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt mit diesen fünf Sparten. In jeder Sparte sind bestimmte Informationen hinterlegt. Jedes Mal, wenn sich irgendeine relevante Änderung ergibt, wird die Änderung in dem dazugehörigen Teil des Grundbuchblatts erfasst. Wenn Sie beispielsweise Ihre Immobilie verkaufen, wird dies eingetragen. Auch wenn Sie ein Nießbrauchrecht oder ein Erbbaurecht notariell vereinbaren, wenn eine Hypothek aufgenommen wird oder eine Erbengemeinschaft eine Liegenschaft übernimmt sind das Informationen, die in die jeweils dazugehörigen Abschnitte eingetragen werden. Alle Grundbuchblätter werden sortiert nach Bezirken in Bändern zusammengefasst. Alle Bänder zusammen ergeben das Grundbuch eines Bezirks. Wenn Sie einen Grundbuchauszug benötigen, beantragen Sie diesen beim Grundbuchamt. Zu diesem Zweck müssen Sie die Blattnummer kennen.
 

Was steht in den einzelnen Abschnitten des Grundbuchs?
 

  1. Die Aufschrift: In der Aufschrift finden Sie die Basisdaten eines Grundstücks, sie wird auch Deckblatt genannt. Hier steht drin, welches Amtsgericht zuständig ist, in welchem Grundbuchbezirk das Grundstück liegt, wie der Band heißt sowie die fortlaufende Aktennummer des Grundbuchblatts. Außerdem sind hier die Schließungs- und Umschreibungsvermerke eingetragen. Es gibt verschiedene Grundbucharten, so zum Beispiel das Erbbaugrundbuch, das Wohnungsgrundbuch und das Teileigentumsgrundbuch.
     

  2. Das Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis wird die genaue Lage der Liegenschaft erfasst. Hier finden Sie Flurstück, Flurnummer und Gemarkung sowie Informationen zur Größe. Die Grundstücksgröße wird in Hektar, Ar oder Quadratmeter angegeben. Die Angaben zur Größe stammen aus der Flurkarte. Wenn Sie die Flurkarte einsehen wollen, müssen Sie beim Liegenschaftskataster nachfragen.
     

  3. Abteilung I: In dieser Abteilung sind Eigentumsverhältnisse aufgeführt. Zu finden sind zum Beispiel diese grundlegenden Informationen:

    • Erbfolge

    • Auflassung

    • Versteigerungsverfahren

    • Gemeinschaftsverhältnis

    • Gesellschaftsverhältnis/Teilungserklärung

Sobald die Immobilie verkauft wird, wird der neue Besitzer eingetragen und der alte gestrichen. Wenn Sie sich als Eigentümer vor dem Verkauf ausweisen wollen, brauchen Sie Abteilung I des Grundbuchs, da Sie hier aufgeführt sind.
 

  1. Abteilung II: Zu finden sind sämtliche Lasten und Beschränkungen, die ein Grundstück aufweist. Einzige Ausnahme sind Grundpfandrechte, die gehören in Abteilung III. In Abteilung II sind Eintragungen hierzu hinterlegt:

    • Reallasten

    • Nießbrauchrechte

    • Erbbaurecht

    • Vorkaufsrecht

    • Wegerecht

    • Zwangsversteigerungsvermerke

    • Insolvenzvermerk
       

  2. Abteilung III: In Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen. Diese sind für Banken von großer Bedeutung. Eingetragen sind in Abteilung III folgende Informationen:

    • Hypothek

    • Grundschulden

    • Rentenschulden

    • Pfandrechte
       

Was sind Reallasten?

Hinter dem Begriff der Reallasten verbergen sich in der Praxis häufig land- oder waldwirtschaftlich genutzte Flächen. Wenn Sie zum Beispiel ein Grundstück nebst Wald verkaufen, könnten Sie als Reallast die Lieferung von fünf Klaftern Holz pro Jahr als Reallast ins Grundbuch eintragen lassen. Reallasten sind häufig nicht finanzielle Leistungen, sondern Sachleistungen oder Dienstleistungen.
 

Wann werden Grundbucheinträge erfasst?

Verkaufen Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, dann muss sich der neue Besitzer in das Grundbuch eintragen lassen. Es ist so geregelt, dass der Käufer einen beglaubigten Notarvertrag benötigt, um den Grundbuchauszug anzufordern. Dadurch weist der Käufer nach, dass er der neue Besitzer sein wird. In der Regel leitet ein Notar den Eintragung ins Grundbuch ein, er unterhält in der Regel einen direkten Draht zum Grundbuchamt. Auch bei einer Eigentumsumschreibung, bei einer Schenkung oder im Erbfaöö ist ein Eintrag im Grundbuch erforderlich.

Es gibt noch weitere Gründe für die Eintragung ins Grundbuch, die sich im Prinzip alle aus den oben genannten Detailinformationen zu den fünf Abschnitten ergeben. Hier ein paar Beispiele:

  • Angenommen, Sie übertragen eine Baufinanzierung von Bank A auf Bank B, dann wird dieser Wechsel im Grundbuch erfasst. Die alte Grundschuld der ersten Bank wird zugunsten der neuen Grundschuld der neuen Bank gelöscht. Das neue Verhältnis wird eingetragen.

  • Es findet ein Gläubigerwechsel statt. Auch in diesem Fall ist ein Eintrag im Grundbuch vorzunehmen.

  • Das Grundstück wird neu aufgeteilt. Zu diesem Zweck wird eine Teilungserklärung aufgesetzt, die Ihren Niederschlag im Grundbuch findet. Werden mehrere Grundstücke zusammengefasst, wird das ebenfalls im Grundbuch notiert. In jedem Fall müssen Sie einen Notar einschalten, um die erforderlichen rechtlichen Schritte zu gehen und entsprechende Eintragungen im Grundbuch vornehmen zu können. Wird beispielsweise ein Einfamilienhaus in zwei Einzelwohnungen umgebaut, braucht es eine Teilungserklärung, auf deren Basis das Teileigentumsgrundbuch angelegt wird.
     

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung kennzeichnet eine spezifische Sicherheit im Zuge des Hauskaufs. Die Auflassungsvormerkung ist ein sicherer Weg für den Käufer, dass der vereinbarte Kaufpreis erst dann zu bezahlen ist, wenn die Eigentumsübertragung auf ihn rechtlich verbindlich geschehen ist. Käufer achten darauf, dass Sie sich vor der rechtmäßigen Grundbucheintragung über sämtliche Lasten eines Grundstücks informieren. Verkäufer sorgen dafür, dass sämtliche Rechte und Pflichten im Grundbuch verzeichnet werden.
 

Was ist eine Auflassung?

Eine Auflassung ist mit der Auflassungsvormerkung zu verwechseln. Im Gegensatz zur Auflassungsvormerkung handelt es sich bei der Auflassung um eine formell geregelte Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Käufer. In dieser Erklärung wird erfasst, dass ein Grundstück oder eine Immobilie von Ihnen an den Käufer übergehen soll. Die Auflassung wird beim Notar verfasst. Auf Basis der Auflassung wird der Notar die Eintragung ins Grundbuch veranlassen. Bevor die Grundbucheintragung aber vorgenommen wird, vergehen mitunter Monate. Während der Übergangszeit wird die Auflassungsvormerkung aktiv. Sie ist so etwas wie der Platzhalter für die offizielle Grundbucheintragung und stellt sicher, dass der Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie im Grundbuch vermerkt wird.
 

Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug umfasst alle Grundbuchblätter in Gänze. Mit einem Grundbuchauszug bekommen Sie einen Überblick über alle Eintragungen in allen Abteilungen. Sie sind nun informiert über Eigentumsverhältnisse, Nießbrauchrechte, Grundschulden usw.
 

Welchen Zwecken dient ein Grundbuchauszug?

  • Sie brauchen den Grundbuchauszug beim Verkauf Ihrer Immobilie, um dem Käufer und dem Notar beweisen zu können, dass Ihnen die Immobilie gehört.

  • Käufer benötigen den Grundbuchauszug für die Kreditbeantragung. Die Banken fragen im Rahmen der Finanzierung danach, um den Umfang des Kredits nebst Konditionen anpassen zu können. Ein Immobilienkredit wird in der Regel per Grundschuld abgesichert, die im Grundbuch in Abteilung III eingetragen wird. Wenn ein Kreditnehmer den Immobilienkredit nicht mehr bedienen kann, kann die Bank Zugriff nehmen und die Immobilie in letzter Konsequenz verkaufen.

  • Im Erbfall sollte der neue Eigentümer den Grundbuchauszug anfordern, um sich über die Besitzverhältnisse, Nutzen und Lasten zu informieren. Denn wenn Verbindlichkeiten eingetragen sind, werden diese mit vererbt. Das kann mitunter ein Grund sein, ein Erbe auszuschlagen.
     

Wie erhalten Sie Einsicht in das Grundbuch?

Prinzipiell kann jeder einen Grundbuchauszug anfordern, der ein berechtigtes Interesse an einer Liegenschaft hat. Auch ist es möglich, Einsicht zu nehmen.
 

Nicht jeder ist berechtigt, einen Grundbuchauszug anzufordern bzw. einzusehen

Die Informationen in einem Grundbuchblatt sind sehr individuell und sensibel. Schließlich stehen hier Informationen über Vermögensverhältnisse, Besitz und Schuldverhältnisse der jeweiligen Besitzer namentlich, datiert und der Höhe nach drin. Der Gesetzgeber schützt diese sensiblen Informationen dadurch, dass nur ein eng definierter Personenkreis Zugriff nehmen kann. Dazu sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Personen müssen ein berechtigtes Interesse an dem Grundstück haben.

  • Potenzielle Käufer müssen zuerst einen Verkaufsvertrag einreichen, um Ihre Kaufabsicht nachzuweisen. Andernfalls erhalten Sie keinen Einblick.

  • Gläubiger mit einem vollstreckbaren Titel, die eine Zwangsversteigerung einleiten wollen, müssen den Titel vorlegen. Dieser ist unter Umständen bereits beim Amtsgericht durch den Gerichtsvollzieher bekannt.

  • Kreditinstitute dürfen Einsicht nehmen, wenn Sie ein Grundstück oder eine Immobilie im Zuge der Kreditsicherung verwenden wollen.

  • Öffentlich bestellte Notare, Gerichte, Makler sowie andere Behörden und Vermessungsingenieure sind ebenfalls berechtigt, Einsicht zu nehmen.

Das Grundbuchamt entscheidet nach eigener Maßgabe darüber, ob es den Eigentümer über die Anfrage informiert oder nicht. Die Gewährung der Einsichtnahme ist nicht an die Zustimmung des Besitzers gebunden. Dennoch kommt es häufig vor, dass Gerichte trotz vorliegendem Vorertrag eines potenziellen Käufers zuerst die Zustimmung des Eigentümers einholen, bevor Sie die sensiblen Daten übermitteln.
 

Die Antragstellung

Das zuständige Grundbuchamt nimmt den Antrag auf Einsichtnahme oder die Bitte um die Zusendung eines Grundbuchauszug auf. Grundbuchämter sind beim Registergericht des zuständigen Amtsgerichts angesiedelt. Einzige Ausnahme bildet Baden-Württemberg, dort sind die Grundbuchämter bei der Gemeinde zu finden. Es ist die Aufgabe eines Grundbuchamt, die Grundbücher nach geltender Grundbuchordnung in den Bezirken zu erfassen, für die Sie zuständig sind. Der Antrag auf ein Grundbuchauszug könnten Sie so formulieren:

Hiermit beantrage ich einen amtlichen Grundbuchauszug von Blattnummer X des Ortes X. Die genaue Anschrift lautet wie folgt: (Adresse nennen). Da ich plane, mein Haus zu verkaufen, benötige ich den Grundbuchauszug. Sie erreichen mich unter meiner aktuellen Adresse: (eigene Postanschrift nennen, soweit nicht aus dem Briefkopf ersichtlich). Die entstehenden Kosten übernehme ich selbstverständlich.“

Bitte rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit von zwei bis drei Wochen, bis der Grundbuchauszug in Ihrem Briefkasten liegt. Alternativ können Sie den Grundbuchauszug kostenpflichtig beim Justizportal in Ihrem Bundesland beantragen.
 

Was ist der Unterschied zwischen einem beglaubigten und einem unbeglaubigten (einfachen) Grundbuch?

Bevor Sie den Grundbuchauszug anfordern, fragen Sie nach, in welcher Variante dieser vorliegen soll. Beglaubigte Grundbuchauszüge werden nur zu bestimmten Zwecken benötigt.

  • Den beglaubigten Grundbuchauszug brauchen Sie beim Grundstücksverkauf oder, wenn Sie im Zuge einer Kreditanfrage einer Beleihungsprüfung unterzogen werden. Die Stelle, die nach dem Grundbuchauszug verlangt, entscheidet selbst, in welcher Form der Grundbuchauszug vorzulegen ist. Sagt eine Bank im Rahmen der Beleihungsprüfung, dass eine einfache Abschrift ausreicht, nehmen Sie das hin, da es für Sie keinen Nachteil hat. Die beglaubigte Abschrift kostet knapp 20 Euro. Wichtig: Beim Verkaufstermin brauchen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug für den Notar. Dieser darf nicht älter als 14 Tage sein.

  • Einen einfachen Grundbuchauszug brauchen Sie für die eigenen Unterlagen. Wenn Sie im Verkaufsgespräch stehen und nachweisen wollen, dass keine nennenswerten Lasten auf einem Grundstück oder einer Immobilie eingetragen sind, ist der einfache Grundbuchauszug in der Regel ausreichend. Die Kosten liegen bei ungefähr 10 Euro.

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