Hausverkauf-Rechner: Was bleibt vom Verkauf übrig?

Der notarielle Verkaufspreis ist eine Sache – was am Ende tatsächlich auf Ihrem Konto landet, eine völlig andere. Zwischen Brutto-Verkaufspreis und realem Netto-Erlös liegen schnell 20.000, 50.000 oder sogar deutlich mehr Euro: Maklerprovision, Restschuld beim Darlehen, Vorfälligkeitsentschädigung, Spekulationssteuer, Notar- und Grundbuchkosten für die Lastenfreistellung, Energieausweis, Renovierungen vor Besichtigungsterminen. Wer diese Posten erst beim Notartermin im Kopf zusammenrechnet, erlebt häufig eine böse Überraschung.

Unser kostenloser Hausverkauf-Rechner nimmt Ihnen diese Rechenarbeit ab: Sie geben Ihren erwarteten Verkaufspreis und Ihre individuelle Situation ein – und sehen in wenigen Sekunden, was nach Abzug aller Kosten realistisch übrig bleibt. Transparent aufgeschlüsselt nach jedem einzelnen Posten, ohne Anmeldung, ohne Datenspeicherung.

Warum sich der Hausverkauf-Rechner für Sie lohnt

• Klarheit statt böser Überraschungen: Sie wissen vor dem Notartermin, welcher Betrag wirklich für Sie übrig bleibt.
• Planungssicherheit für die nächste Entscheidung: Reicht der Erlös für die neue Wohnung, die Altersvorsorge oder die Auszahlung des Ex-Partners?
• Frühwarnung bei Steuern: Erkennen Sie rechtzeitig, ob Spekulationssteuer anfällt – und ob sich Warten oder Eigennutzung lohnt.
• Verhandlungsbasis: Sie erkennen, ab welchem Verkaufspreis sich der Verkauf für Sie tatsächlich rechnet.
• Vergleich Makler vs. Privatverkauf: Setzen Sie die Maklerprovision auf 0 % und sehen Sie direkt den Unterschied – inklusive Hinweis auf den statistischen Mehrerlös bei professioneller Vermarktung.
• 100 % kostenlos & anonym: Keine Registrierung, keine E-Mail-Adresse, keine Datenspeicherung. Sofortiges Ergebnis auf jedem Gerät.

So funktioniert der Hausverkauf-Rechner

Der Rechner ist bewusst einfach gehalten und führt Sie in fünf logischen Schritten durch alle relevanten Posten:

1. Verkaufspreis eintragen: Tragen Sie den erwarteten notariellen Kaufpreis ein. Falls noch unsicher, hilft eine kostenlose Immobilienbewertung.
2. Maklerprovision anpassen: Voreingestellt ist der bundesweit übliche Verkäuferanteil von 3,57 % (inkl. USt). Bei Privatverkauf: auf 0 setzen.
3. Laufende Finanzierung: Restschuld und – falls die Zinsbindung noch läuft – die voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung eingeben. Konkrete Zahlen erhalten Sie von Ihrer Bank.
4. Spekulationssteuer: Den voraussichtlichen Betrag eintragen (sofern relevant). Den Wert berechnen Sie bei Bedarf mit unserem Spekulationssteuer-Rechner.
5. Weitere Verkaufskosten: Lastenfreistellung, Energieausweis, Renovierungen und Vermarktung. Sinnvolle Standardwerte sind bereits voreingestellt.

Per Klick auf „Netto-Erlös berechnen" sehen Sie sofort Ihren realistischen Netto-Erlös in Euro – sowie eine transparente Aufschlüsselung jedes einzelnen Abzugs.

Welche Kostenpositionen berücksichtigt der Rechner?

Anders als beim Hauskauf, wo Grunderwerbsteuer und Notar den Großteil der Nebenkosten ausmachen, sind die Kosten beim Hausverkauf vor allem von Maklerprovision, Finanzierung und Steuersituation abhängig. Der Rechner deckt alle Posten ab, die in der Praxis relevant werden:

1. Maklerprovision (Verkäuferanteil)

Seit dem 23. Dezember 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern die Maklerprovision in der Regel hälftig teilen (§§ 656a–656d BGB). Bundesweit üblich sind 3,57 % inkl. 19 % Umsatzsteuer je Partei. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken oder Gewerbeobjekten gilt die Halbteilung nicht.

2. Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung

Läuft Ihr Immobiliendarlehen noch, wird die Restschuld vom Verkaufserlös abgelöst. Wird der Kredit vor Ende der Zinsbindung gekündigt, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für entgangene Zinsen – typischerweise 5 bis 10 % der Restschuld. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung entfällt sie durch das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Mehr zur Vorfälligkeitsentschädigung →

3. Spekulationssteuer (§ 23 EStG)

Verkaufen Sie eine vermietete oder fremdgenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, fällt auf den Gewinn die Spekulationssteuer in Höhe Ihres persönlichen Einkommensteuersatzes an. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren entfällt sie. Spekulationssteuer berechnen →

4. Notar- und Grundbuchkosten für die Lastenfreistellung

Ist im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, muss diese gelöscht werden. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer – etwa 0,2 % der eingetragenen Grundschuld, in der Regel 200 bis 500 €.

5. Energieausweis und Unterlagen

6. Renovierung und Vermarktungskosten

Schönheitsreparaturen, Streichen, kleine Sanierungen vor Besichtigungen sowie – bei Privatverkauf – professionelle Fotos, Inserate und gegebenenfalls Home Staging. Bei Maklerverkauf sind Vermarktung und Exposé in der Provision enthalten.

Drei Tipps, wie Sie Ihren Netto-Erlös erhöhen

Der größte Hebel für Ihren Netto-Erlös ist nicht das Sparen an Nebenkosten – sondern der erzielte Verkaufspreis. Marktauswertungen zeigen: Professionell vermarktete Immobilien erzielen im Schnitt rund 5 % höhere Verkaufspreise als vergleichbare Privatverkäufe. Bei 450.000 € sind das rund 22.500 € Mehrerlös – die Verkäuferprovision wird damit in den meisten Fällen deutlich überkompensiert.

1. Realistische Wertermittlung vor dem Verkauf: Ein zu hoher Startpreis führt zu langen Standzeiten und am Ende oft zu einem geringeren Erlös als bei realistischer Erstpreissetzung. Zu niedrig angesetzt verschenken Sie bares Geld.
2. 10-Jahres-Spekulationsfrist nutzen oder Eigennutzung sichern: Die Spekulationssteuer kann fünfstellige Beträge ausmachen. Bei vermieteten Immobilien lohnt sich das Abwarten der Frist oft erheblich.
3. Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen: Banken berechnen die Höhe nicht immer korrekt. Verbraucherzentrale oder ein Fachanwalt für Bankrecht prüfen die Berechnung – manchmal lässt sich der Betrag reduzieren oder ganz vermeiden.

Häufige Fragen zum Hausverkauf-Rechner

Ist der Hausverkauf-Rechner wirklich kostenlos?

Ja, der Rechner ist zu 100 % kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Sie müssen weder eine E-Mail-Adresse noch persönliche Daten eingeben. Es erfolgt keine Speicherung Ihrer Eingaben.

Wie genau ist die Berechnung?

Der Rechner liefert eine sehr realistische Orientierung auf Basis Ihrer Eingaben. Die exakte Höhe von Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer hängt jedoch von individuellen Faktoren ab – verbindliche Werte erhalten Sie von Ihrer Bank bzw. Ihrem Steuerberater. Für die Maklerprovision und die voreingestellten Standardwerte (Energieausweis, Lastenfreistellung) gelten bundesweit übliche Sätze.

Welche Werte sind bereits voreingestellt?

Voreingestellt sind die bundesweit üblichen Werte: Maklerprovision Verkäuferanteil 3,57 %, Lastenfreistellung 300 €, Energieausweis & Grundbuchauszug 120 €. Diese können Sie jederzeit überschreiben. Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Spekulationssteuer bleiben leer (= 0 €) und müssen nur eingetragen werden, falls sie auf Sie zutreffen.

Was passiert, wenn Posten auf mich nicht zutreffen?

Einfach 0 eintragen oder das Feld leer lassen – der Rechner berücksichtigt den Posten dann nicht. Beispiele: Bei schuldenfreier Immobilie bleibt die Restschuld bei 0. Bei Eigennutzung oder Verkauf nach > 10 Jahren bleibt die Spekulationssteuer bei 0. Bei Privatverkauf setzen Sie die Maklerprovision auf 0.

Funktioniert der Rechner für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser?

Ja, der Rechner ist für alle privaten Immobilienverkäufe geeignet – Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Reihenhaus, Doppelhaushälfte und auch Mehrfamilienhaus oder Grundstück. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt allerdings die gesetzliche Halbteilung der Maklerprovision nicht – hier können andere Provisionssätze vereinbart sein, die Sie individuell eintragen.

Ersetzt der Rechner eine Steuer- oder Finanzberatung?

Nein. Der Rechner liefert eine fundierte Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung. Bei komplexen Konstellationen wie Erbengemeinschaften, gewerblichem Grundstückshandel, gemischter Nutzung oder Scheidungsfällen sollten Sie zusätzlich einen Steuerberater oder Fachanwalt konsultieren.

Wie geht es nach der Berechnung weiter?

Mit dem Ergebnis haben Sie eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Der nächste sinnvolle Schritt ist eine fundierte Marktwertermittlung Ihrer Immobilie, um den Verkaufspreis realistisch festzulegen. Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert dafür die Basis – unverbindlich und ohne Verpflichtung zum Maklerauftrag.