So verkaufen Sie eine vermietete Immobilie richtig: Leitfaden und Insiderwissen

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie stellt Eigentümer vor besondere Herausforderungen. Anders als beim Verkauf einer unvermieteten Immobilie müssen dabei spezielle rechtliche, wirtschaftliche und praktische Aspekte berücksichtigt werden. Unser Artikel beleuchtet die Unterschiede und gibt wertvolle Tipps, wie der Verkauf erfolgreich gestaltet werden kann.
 

Worin unterscheidet sich der Verkauf einer nicht vermieteten Immobilie von einer vermieteten Immobilie?

Der Hauptunterschied liegt in der Beachtung der bestehenden Mietverhältnisse. Während bei einer unvermieteten Immobilie keine Mieterrechte zu berücksichtigen sind, müssen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie die laufenden Mietverträge bestehen bleiben. Dies bedeutet, dass der Käufer in die bestehenden Mietverträge eintritt und alle Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt. Darüber hinaus ist der Kündigungsschutz für Mieter ein bedeutender Faktor, der beim Verkauf berücksichtigt werden muss.
 

Wichtig: Die richtige Zielgruppe ansprechen

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist es essenziell, die richtige Zielgruppe anzusprechen. Die potenziellen Käufer sind meist Kapitalanleger, die an den regelmäßigen Mieteinnahmen interessiert sind. Diese Käufergruppe legt besonderen Wert auf eine stabile Mietrendite und langfristig gesicherte Mietverhältnisse. Daher sollten Verkaufsanzeigen und Exposés gezielt diese Aspekte hervorheben, um die Attraktivität der Immobilie für Investoren zu steigern. Die Fakten sind hier wichtiger, als emotionale Faktoren.


Der Verkaufspreis einer vermieteten Immobilie wird anders ermittelt

Die Ermittlung des Verkaufspreises einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich von der Bewertung einer unvermieteten Immobilie, da hier die erzielbaren Mieteinnahmen und die Stabilität der Mietverhältnisse eine zentrale Rolle spielen. Es gibt mehrere Verfahren, die bei der Wertermittlung herangezogen werden können:
 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant für vermietete Immobilien, da es die zukünftigen Erträge, die aus der Immobilie erzielt werden können, in den Mittelpunkt stellt. Hierbei wird der jährliche Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) mit einem Vervielfältiger multipliziert, der auf der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz basiert. Dieses Verfahren ist besonders für Investoren wichtig, da es eine direkte Verbindung zwischen den Mieteinnahmen und dem Marktwert der Immobilie herstellt.
 

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage ermittelt. Dies kann schwierig sein, wenn vergleichbare vermietete Immobilien nicht in ausreichender Anzahl vorhanden sind. Dennoch bietet dieses Verfahren eine gute Orientierung, insbesondere wenn ähnliche Objekte kürzlich verkauft wurden.
 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren berücksichtigt den Bodenwert und den Wert der baulichen Anlagen. Es wird in der Regel für selbstgenutzte Immobilien angewendet, kann aber auch bei vermieteten Objekten relevant sein, um einen zusätzlichen Vergleichswert zu haben. Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung ermittelt.
Tipp:
In unserem Beitrag "So ermitteln Sie den Wert Ihres Hauses" gehen wir detailliert auf die unterschiedlichen Verfahren zu Wertermittlung ein. Nutzen Sie auch unseren Ertragswertrechner am Ende dieser Seite. Dieser gibt Ihnen eine Hilfestellung und Orientierung bei der Wertermittlung Ihrer vermieteten Immobilie.


Detailaspekte der Wertermittlung:

  • Mietrendite
    Die Mietrendite ist ein wichtiger Indikator für den Wert einer vermieteten Immobilie. Sie wird berechnet, indem die jährlichen Mieteinnahmen durch den Kaufpreis der Immobilie geteilt werden. Eine hohe Mietrendite macht die Immobilie für Kapitalanleger attraktiver.
  • Bonität der Mieter
    Die Bonität der Mieter beeinflusst die Stabilität der Mietverhältnisse und damit den Wert der Immobilie. Langfristige Mietverhältnisse mit zahlungskräftigen Mietern erhöhen die Attraktivität der Immobilie.
  • Laufzeit der Mietverträge
    Langfristige Mietverträge bieten Investoren mehr Sicherheit und erhöhen den Marktwert der Immobilie. Kurze Mietverträge oder Mietverhältnisse, die bald enden, können dagegen als Risiko angesehen werden.
  • Zustand der Immobilie
    Der bauliche Zustand der Immobilie, einschließlich eventueller Modernisierungen und Renovierungen, spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung. Eine gut instand gehaltene Immobilie erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis.
  • Lage und Umgebung
    Die Lage der Immobilie und die Infrastruktur der Umgebung haben ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf den Wert. Gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und andere Einrichtungen in der Nähe steigern den Marktwert.

Die Kombination dieser Faktoren ermöglicht eine fundierte und realistische Bewertung der vermieteten Immobilie. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter oder einen erfahrenen Makler kann hierbei wertvolle Unterstützung bieten. Nutzen Sie auch hierfür gerne unser Angebot einer kostenlosen Immobilienbewertung am Seitenanfang.


Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf einer vermieteten Immobilie?

Für den Verkauf einer vermieteten Immobilie sind zahlreiche Unterlagen erforderlich. Dazu gehören:

  • Mietverträge: Alle bestehenden Mietverträge, inklusive eventueller Nachträge und Sondervereinbarungen.
  • Mieterliste: Eine Übersicht der Mieter mit Angaben zu Mietbeginn, Miethöhe und Nebenkosten.
  • Nebenkostenabrechnungen: Abrechnungen der letzten drei Jahre.
  • Wirtschaftsplan und Abrechnungen: Bei Eigentumswohnungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen: Falls relevant.
  • Grundbuchauszug: Aktueller Auszug aus dem Grundbuch.
  • Energieausweis: Pflichtunterlage für den Immobilienverkauf.
  • Baupläne und Grundrisse: Relevante Bauunterlagen und Genehmigungen.


Diese Unterlagen helfen dem Käufer, sich ein umfassendes Bild von der Immobilie und den Mietverhältnissen zu machen.
 

Insider-Tipp: Auf diesen Punkt achten Kapitalanleger besonders

Viele Kapitalanleger vergleichen die Miethöhen einer Immobilie mit dem aktuellen Mietspiegel. Wenn die Mieten in den letzten Jahren nicht angepasst oder erhöht wurden, bietet dies zusätzliche Potenziale für Investoren. Unveränderte Mieten bedeuten oft, dass es Raum für Erhöhungen gibt, was die zukünftigen Erträge und somit die Rentabilität der Immobilie steigern kann. Im Exposé oder während der Präsentation kann dieser Punkt hervorgehoben werden, um die Attraktivität der Immobilie für potenzielle Käufer zu steigern und ihnen die Möglichkeit zusätzlicher Einnahmen zu verdeutlichen.

 

Was passiert beim Eigentumswechsel mit bestehenden Mietverträgen?

Beim Eigentumswechsel bleibt der bestehende Mietvertrag unverändert bestehen. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Für die Mieter ändert sich zunächst nichts, sie behalten alle vertraglich vereinbarten Rechte. Der neue Eigentümer muss jedoch die Mieter über den Eigentumswechsel informieren. Eine Kündigung aufgrund des Verkaufs ist nicht zulässig, es sei denn, der Käufer beabsichtigt eine Eigenbedarfskündigung, die jedoch an strenge gesetzliche Vorgaben gebunden ist.
 

Welche Unterschiede bestehen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu einem vermieteten Haus / Mehrfamilienhaus?

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich in einigen Punkten vom Verkauf eines vermieteten Hauses oder Mehrfamilienhauses:

  • Eigentümergemeinschaft: Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft müssen spezifische Regelungen und Vereinbarungen der Gemeinschaft beachtet werden. Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan sind für den Käufer von Interesse.
  • Verwaltungskosten: Bei Mehrfamilienhäusern fallen oft höhere Verwaltungskosten an, die bei der Preisgestaltung berücksichtigt werden müssen.
  • Mietstruktur: In einem Mehrfamilienhaus ist die Mietstruktur meist diversifizierter, was das Risiko für den Käufer streuen kann. Eine stabile Mieterschaft in einem Mehrfamilienhaus kann attraktiver sein als einzelne Mietverhältnisse in verschiedenen Wohnungen.
     

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert eine sorgfältige Planung und Beachtung spezifischer rechtlicher Rahmenbedingungen. Durch die gezielte Ansprache der richtigen Käufergruppe, eine realistische Preisermittlung und das Bereitstellen aller notwendigen Unterlagen kann der Verkaufsprozess erfolgreich gestaltet werden. Mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung durch Fachleute steht einem erfolgreichen Verkauf nichts im Wege.
 

Unsere weiteren Beiträge zum Thema "Verkauf einer vermieteten Immobilie":

  • Haus verkaufen trotz Mieter: Wie man ein Haus trotz laufender Mietverträge erfolgreich verkauft. Mehr erfahren...
  • Was tun, wenn der Mieter Besichtigungen verweigert?: Rechtliche Schritte und praktische Tipps für Vermieter. Mehr erfahren...
  • Wenn Nachbar oder Mieter den Hausverkauf stören: Umgang mit störenden Nachbarn oder Mietern beim Verkauf. Mehr erfahren...

 

Makler oder in Eigenregie: So verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus erfolgreich

Beim Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses gelten andere Voraussetzungen als beim Verkauf einer unvermieteten Immobilie. Wie bereits erwähnt, richtet sich die Vermarktung an ein spezialisiertes Käuferklientel, das bestens informiert ist und darauf abzielt, möglichst wenig zu bezahlen, während es auf hohe Erträge spekuliert. Oft handelt es sich um Fachleute, die genau wissen, worauf sie achten müssen und wie sie verhandeln können.

Aus diesem Grund ist die Unterstützung durch einen Makler oft ratsam. Ein erfahrener Makler teilt Ihr Interesse an einem möglichst hohen Verkaufspreis und hat das Know-how, um gezielt auf diese anspruchsvolle Zielgruppe zuzugehen. Er kann den Verkaufsprozess professionell managen, potenzielle Käufer kompetent ansprechen und effektive Verhandlungen führen, was Ihre Chancen auf einen erfolgreichen und lukrativen Verkauf erheblich steigert.

Tipp: Über unser Formular am Anfang dieser Seite können Sie eine kostenlose Wertermittlung anfordern und bei Interesse auf unsere spezialisierten Makler aus unserem Netzwerk zurückgreifen.

Ertragswertrechner für Immobilien




Der Bodenrichtwert gibt den Wert des Bodens pro Quadratmeter an.


Die Gesamtfläche des Grundstücks in Quadratmetern.


Die Jahresnettomiete ist der Betrag, den der Mieter pro Jahr ohne Nebenkosten zahlt.


Die jährlichen Kosten für den Betrieb der Immobilie, z.B. Instandhaltung, Verwaltung usw.


Die verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie in Jahren.


Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, der die Verzinsung des in die Immobilie investierten Kapitals widerspiegelt. Er wird oft durch Marktbeobachtungen ermittelt.

   


Ergebnis:

Ertragswert: 0 €


Vervielfältiger: 0



*Haftungsausschluss:
Alle Angaben ohne Gewähr. Ermittelte Werte sind unverbindlich und nur grobe Schätzwerte. Wir übernehmen für die Inhalte und errechneten Ertragswerte keine Haftung.

©Mark Leissen - hausverkauf.de



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