Den richtigen Notar für den Immobilienverkauf finden: Darauf kommt es an!

Viele Verkäufer gehen davon aus, dass der Käufer den Notar auswählt. Tatsächlich ist die Notarwahl frei – beide Parteien können Vorschläge machen, und man einigt sich im Idealfall gemeinsam. Es gibt keine Pflicht, den „Notar des Käufers“ zu akzeptieren. Da es beim Immobilienverkauf um große Vermögenswerte geht, ist diese Wahl oft entscheidend: Ein erfahrener Notar sorgt für einen reibungslosen Ablauf, vermeidet Verzögerungen und schützt beide Seiten vor rechtlichen Fehlern. Ein überlastetes oder unerfahrenes Notariat kann dagegen Prozesse unnötig verlängern und Unsicherheiten schaffen.
 

Diese Aufgaben übernimmt der Notar

Der Notar ist bei einem Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nicht gültig (§ 311b BGB). Seine wichtigsten Aufgaben sind:

• Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
• Rechtliche Beratung beider Parteien (neutral, ohne einseitige Interessenvertretung)
• Verlesung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Veranlassung aller Grundbucheinträge (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung)
• Koordination mit Banken, insbesondere bei Löschungen und neuen Grundschulden
• Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, damit der Käufer sicher zahlen kann
   

Wer trägt die Notarkosten?

Die Notarkosten und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt nach dem GNotKG. Es gibt keine Preisverhandlung und keine individuellen Gebühren.

Traditionelle Praxis:

In Deutschland übernimmt der Käufer die Kosten für den Kaufvertrag und die Grundbuchumschreibung. Das ist jedoch eine Gewohnheit, keine gesetzliche Pflicht. Die Parteien können auch etwas anderes vereinbaren.

• Löschungen alter Grundschulden oder anderer Rechte im Grundbuch, die der Verkäufer veranlasst hat → zahlt in der Regel der Verkäufer. 
• Neue Grundschulden zur Finanzierung durch den Käufer → zahlt der Käufer. Das ist die korrekte und übliche Kostentrennung in der Praxis.

An diesen 3 Punkten erkennen Sie einen guten Notar

Ein guter Notar zeigt sich nicht erst im Beurkundungstermin, sondern schon in der Vorbereitung. Sie erkennen Professionalität vor allem an drei Punkten:

1. Verständliche und klare Erklärungen

Ein guter Notar nimmt sich Zeit, komplexe Sachverhalte so zu erklären, dass beide Parteien sie verstehen. Er spricht in klaren Sätzen, ohne unnötiges Juristendeutsch, und beantwortet Rückfragen vollständig. Sie fühlen sich informiert – nicht abgefertigt oder verunsichert.

2. Routine und Erfahrung im Immobilienrecht

Immobilienkaufverträge sind kein „Nebenprodukt“, sondern tägliches Geschäft. Ein routinierter Notar erkennt typische Stolperstellen sofort, etwa bei:

• Löschungen alter Grundschulden
• vermieteten Immobilien
• Erbengemeinschaften
• Sonderrechten wie Wohn- oder Nießbrauchrechten

Diese Routine sorgt dafür, dass der Ablauf reibungslos und ohne unnötige Verzögerungen verläuft.

3. Die Bearbeitung erfolgt schnell und zuverlässig

Die Geschwindigkeit der Vertragsabwicklung ist ein sehr gutes Qualitätsmerkmal. Ein guter Notar:

• erstellt den Vertragsentwurf innerhalb weniger Tage, nachdem alle Daten vorliegen
• stimmt sich frühzeitig mit Grundbuchamt und Banken ab
• informiert aktiv über nächste Schritte und Fristen

Das verhindert Wartezeiten und Missverständnisse.

4. Gute Erreichbarkeit des Büros

Sie bekommen auf Anfragen zeitnah Rückmeldung, idealerweise innerhalb eines Werktags. Die Mitarbeiter sind freundlich und kompetent – ein Zeichen für professionelle Arbeitsstrukturen.

Der Kaufvertragsentwurf: Auf diese Punkte sollten Verkäufer achten

Bevor der Kaufvertrag beurkundet wird, erstellt der Notar einen Vertragsentwurf und übersendet ihn in der Regel mindestens 14 Tage vor dem Notartermin. Diese Frist soll sicherstellen, dass beide Parteien genug Zeit haben, den Inhalt zu verstehen, Fragen zu klären und Anpassungen vorzunehmen. Dabei gilt: Der Entwurf ist kein „fertiger“ Vertrag, sondern die Grundlage zur Prüfung und Abstimmung. Genau hier entscheiden sich spätere Klarheit – oder spätere Streitpunkte.

1. Übergabe und Nutzen-Lasten-Wechsel

Wichtig ist der Zeitpunkt, ab dem der Käufer für das Objekt verantwortlich ist. Er bestimmt:

• wer Betriebskosten trägt,
• wer für Schäden haftet,
• wer Versicherungsrisiken übernimmt. Üblich ist: Übergang mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Wenn der Termin unklar formuliert ist, kann das schnell zu zusätzlichen Kosten oder Missverständnissen führen.

2. Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsabwicklung

Der Kaufpreis darf erst fällig gestellt werden, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören: • Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch (Sicherung des Käufers) • Vorlage der Löschungsunterlagen für bestehende Grundschulden • ggf. Zustimmung von Behörden oder Dritten (z. B. bei Erbbaurechten) Erst wenn der Notar diese Voraussetzungen bestätigt hat, versendet er die Fälligkeitsmitteilung. Das schützt Sie davor, Eigentum zu verlieren, ohne sicher bezahlt zu sein.

3. Gewährleistungsausschluss korrekt formulieren

Bei gebrauchten Immobilien gilt normalerweise: „gekauft wie gesehen, unter Ausschluss der Sachmängelhaftung“. Damit sind normale Alters- und Abnutzungserscheinungen ausgeschlossen. Aber Achtung: Wenn Sie dem Käufer bestimmte Eigenschaften ausdrücklich zusichern (z. B. „Dach neu 2021“), haften Sie dafür. Deshalb sollten Zusicherungen nur aufgenommen werden, wenn Sie sie sicher bestätigen können.

4. Regelungen zu Zubehör und beweglichen Gegenständen

Häufig enthalten Verträge Gegenstände wie Einbauküchen, Markisen, Schränke oder Gartengeräte. Diese sollten einzeln aufgeführt werden – mit Wert oder Verrechnung. Warum? Damit kein Teil des Kaufpreises in den „beweglichen Anteil“ rutscht und steuerliche Probleme entstehen (z. B. bei privater Spekulationsfrist).

5. Belastungen im Grundbuch

Prüfen Sie, ob in Abteilung II oder III des Grundbuchs Eintragungen bestehen, z. B.:

• Grundschulden
• Wohnrechte / Nießbrauch 
• Wegerecht
• Reallasten

Häufig gilt: Grundschulden werden gelöscht, Rechte wie Wegerechte bleiben bestehen. Welche Einträge bleiben und welche gelöscht werden, muss eindeutig im Vertrag stehen.

6. Besondere Wohn- oder Mietverhältnisse

Bei vermieteten Immobilien gilt: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Das bedeutet: der Käufer tritt automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Darum gehören folgende Angaben unbedingt in den Entwurf: • Mietvertrag vorhanden? Ja/Nein • Höhe der Miete • Kaution vorhanden: Höhe und Aufbewahrungsnachweis • Offene Betriebskostenabrechnungen Je genauer hier formuliert wird, desto weniger Konfliktpotenzial gibt es später. Kurz gesagt: Ein sauber formulierter Kaufvertrag verhindert Streit, Verzögerungen und finanzielle Risiken. Daher lohnt es sich, den Entwurf nicht nur „zu überfliegen“, sondern wirklich zu prüfen – oder Fragen rechtzeitig mit dem Notar zu klären.

Häufige Fehler, die Verkäufer teuer bezahlen – und wie Sie sie vermeiden

Viele Schwierigkeiten beim Immobilienverkauf entstehen nicht durch „böse Absicht“, sondern durch fehlende Vorbereitung oder zu große Annahmen. Wer diese typischen Fehler kennt, kann sie einfach vermeiden – und erspart sich Stress, Kosten und Verzögerungen.
 

1. Die Notarwahl dem Käufer überlassen

Viele Verkäufer sagen: „Der Käufer bringt den Notar mit – das ist so üblich.“
Richtig ist: Die Notarwahl ist frei.

Wenn Sie sich darauf nicht aktiv einlassen, riskieren Sie:

• lange Wartezeiten auf den Entwurf,
• schlechte Erreichbarkeit, 
• und im schlimmsten Fall Verzögerungen bei der Übergabe.

Vermeidung: Eigenen Notar vorschlagen oder zumindest vorab kurz prüfen, wie das vorgeschlagene Notariat arbeitet.

2. Vertragsentwurf nur oberflächlich lesen

Der Vertrag wird verlesen – aber das ist keine Prüfung, sondern reine Bestätigung. Missverständnisse, unklare Formulierungen oder fehlende Regelungen erkennt man vorher.

• Folge bei Nachlässigkeit: Streit über Übergabezeitpunkt, Betriebskosten, Mängel oder Zubehör.
• Vermeidung: Entwurf in Ruhe lesen. Fragen direkt mit dem Notar klären – dafür ist er gesetzlich da.

3. Übergabe- und Besitzwechsel nicht eindeutig geregelt

Wenn nicht klar festgelegt ist, ab welchem Tag der Käufer Verantwortung und Kosten übernimmt, entstehen Lücken:

• Wer zahlt Müllabfuhr, Strom, Versicherung, Hausgeld?
• Was passiert, wenn in der Zwischenzeit ein Schaden entsteht?

Vermeidung: Besitzwechsel klar definieren: „mit vollständiger Kaufpreiszahlung“.

4. Finanzierung des Käufers nicht geprüft

Das ist einer der teuersten Fehler. Verkäufer verlassen sich auf Zusagen wie „Finanzierung ist geklärt“ – doch ohne schriftliche Bankzusage ist das wertlos.

• Folge: Kaufpreisfälligkeit verzögert sich → Übergabe verzögert sich → Zeit und Planung geraten durcheinander.

Vor Beurkundung daher prüfen:

• schriftliche Finanzierungsbestätigung
• idealerweise Auszahlungsreife der Darlehen

5. Alte Grundschulden zu spät behandeln

Viele Immobilien haben noch eingetragene Grundschulden, auch wenn sie längst abbezahlt sind. Ohne Löschungsbewilligung der Bank kann der Notar nicht lastenfrei übergeben. Folge: Verkauf verzögert sich signifikant. Vermeidung: Bank frühzeitig kontaktieren und Löschungsunterlagen anfordern.

6. Zubehör, Einbauten und Möbel nicht schriftlich aufgeführt

Einbauküchen, Schränke, Markisen, Gartentechnik – alles, was „mit verkauft“ wird, muss klar benannt sein. Folge: Nachverhandlungen, Unzufriedenheit, ggf. steuerliche Probleme. Vermeidung: Zubehör in einer kurzen Liste in den Vertrag aufnehmen – inklusive Wert.

Alles schön und gut – aber wo finde ich "den" guten Notar?

Die Auswahl wirkt im ersten Moment schwierig, weil Notare nicht werben dürfen und sich nach außen oft sehr ähnlich präsentieren. Doch es gibt klare Anhaltspunkte. Beginnen Sie regional: Ein Notar in Ihrem zuständigen Grundbuchbezirk arbeitet in der Regel zügiger, weil Abläufe eingespielt sind und Kontakte bestehen. Nutzen Sie außerdem Empfehlungen von Personen, die bereits verkauft haben – nicht von Maklern, die häufig eigene Interessen verfolgen. Ein kurzer Blick auf Google-Bewertungen hilft ebenfalls: Achten Sie nicht auf die Sterne allein, sondern auf Formulierungen wie „gut erreichbar“, „schnelle Erstellung des Entwurfs“ oder „alles verständlich erklärt“. Und ganz entscheidend: Führen Sie ein kurzes telefonisches Vorgespräch – schon der Ton, die Klarheit und die Zeit, die man sich nimmt, sind ein sehr zuverlässiger Qualitätsindikator.