Vermieten oder verkaufen: Rechner für Haus und Wohnung

Der Rechner vergleicht zwei Wege in Euro. Sie verkaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung jetzt und legen den Erlös an. Oder Sie vermieten und verkaufen später. Gerechnet wird nach deutschem Steuerrecht mit der 10-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer, der Abschreibung, dem laufenden Kredit und einer jährlichen Rücklage für Reparaturen. Zusätzlich zeigt der Rechner, ab welcher Wertsteigerung pro Jahr sich das Vermieten rechnet. Für ein erstes Ergebnis genügen Verkaufswert, Kaltmiete und Wohnfläche.

Was der Rechner berücksichtigt

Viele Ratgeber zur Frage „vermieten oder verkaufen“ beschreiben Vor- und Nachteile in Worten. Dieser Rechner setzt Ihre eigenen Zahlen ein und rechnet beide Wege bis zum Ende durch.

• Steuerfalle nach dem Auszug: Der Rechner prüft die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG mit der Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien. Macht die Vermietung einen heute steuerfreien Verkauf steuerpflichtig, zeigt er das rot an. Er nennt auch das Jahr, ab dem der Verkauf steuerfrei wäre.
• Rücklage für Reparaturen: Jedes Jahr geht eine Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen von der Miete ab. Die Höhe richtet sich nach Wohnfläche und Baujahr. Dazu kommen Mietausfall und auf Wunsch Verwaltung und einmalige Kosten vor der Vermietung.
• Abschreibung nach Baujahr: Der Rechner setzt 2 %, 2,5 % oder 3 % auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises an. Jahre seit dem Kauf zählen mit. Beim späteren Verkauf erhöhen die Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn.
• Laufender Kredit: Zinsen, Tilgung und Restschuld werden Jahr für Jahr fortgeschrieben. Für den Verkauf jetzt können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung eintragen.
• Grenzwert statt Prognose: Niemand kennt die Preisentwicklung der nächsten Jahre. Der Rechner zeigt deshalb, ab welcher Wertsteigerung pro Jahr das Vermieten vorn liegt.
• Nachvollziehbar: Eine Übersicht zeigt Einnahmen und Ausgaben der Vermietung in Summe. Eine Tabelle zeigt Miete, Reparaturen, Zinsen, Tilgung, Steuer und Überschuss für jedes Jahr.

So rechnet der Vergleich

Wer aus dem eigenen Haus auszieht oder eine Immobilie erbt, steht vor einer Grundsatzfrage. Verkaufen bringt sofort Geld und erspart den Aufwand als Vermieter. Vermieten bringt laufende Einnahmen und erhält die Chance auf einen höheren Preis in einigen Jahren.

Der Rechner betrachtet beide Wege über denselben Zeitraum. Beim ersten Weg verkaufen Sie heute. Vom Verkaufswert gehen Maklerprovision, Restschuld, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und gegebenenfalls Spekulationssteuer ab. Der Rest wird zu dem Zins angelegt, den Sie eingeben.

Beim zweiten Weg vermieten Sie und verkaufen am Ende des Zeitraums. Jedes Jahr kommen Mieteinnahmen herein. Davon gehen Mietausfall, die Rücklage für Reparaturen, Verwaltung, Kreditzinsen, Tilgung und die Steuer auf die Mieteinkünfte ab. Was übrig bleibt, wird ebenfalls verzinst angespart. Am Ende verkaufen Sie zum fortgeschriebenen Wert. Auch hier gehen Makler, Restschuld und gegebenenfalls Spekulationssteuer ab.

Die Tilgung des Kredits ist beim Vermieten kein Verlust. Sie senkt die Restschuld und kommt Ihnen beim späteren Verkauf wieder zugute. Deshalb steht im Ergebnis das Vermögen am Ende des Zeitraums und nicht der monatliche Überschuss. Die Beträge sind nicht um die Inflation bereinigt. Für den Vergleich spielt das keine Rolle, weil beide Wege bis zum selben Jahr gerechnet werden.

Zusätzlich sucht der Rechner die Wertsteigerung, bei der beide Wege gleich viel bringen. So sehen Sie, wie stark Ihr Ergebnis von dieser Annahme abhängt. Liegt die Grenze bei 0,5 % im Jahr, ist Vermieten auch bei schwacher Preisentwicklung im Vorteil. Liegt sie bei 4 %, setzt die Vermietung auf eine Preisentwicklung, die niemand sicher vorhersagen kann.

Rechenbeispiel

Ein Einfamilienhaus mit 120 m² und Baujahr 1985 ist heute rund 400.000 € wert. Es wurde 2019 für 300.000 € einschließlich Nebenkosten gekauft und seitdem selbst bewohnt. Die Restschuld beträgt 100.000 € zu 3,5 %, die Monatsrate 900 €. Erzielbar wäre eine Kaltmiete von 1.200 € im Monat. Der Steuersatz liegt bei 35 %. Alle übrigen Werte entsprechen den Vorgaben des Rechners.

Bei einem Verkauf jetzt bleiben nach Makler und Ablösung des Kredits 285.720 €. Angelegt zu 3 % nach Steuern sind das 2036 rund 383.984 €. Bei zehn Jahren Vermietung und Verkauf 2036 ergibt sich ein Vermögen von rund 430.782 €. Darin ist eine Rücklage für Reparaturen von zusammen rund 24.466 € berücksichtigt. Vermieten liegt damit rund 46.798 € vorn. Das gilt, solange der Wert um mehr als 0,39 % im Jahr steigt.

Anders sieht es aus, wenn das Haus erst 2022 für 330.000 € gekauft wurde und nach fünf Jahren verkauft werden soll. Ein Verkauf jetzt bleibt steuerfrei, wenn die Eigentümer seit dem Kauf selbst darin wohnen. Ein Verkauf 2031 nach fünf Jahren Vermietung kostet rund 38.598 € Spekulationssteuer. Jetzt verkaufen liegt dann rund 15.618 € vorn. Stand der Beispiele: November 2026.

Wann lohnt es sich, ein Haus zu vermieten?

Vermieten spielt seine Stärken aus, wenn die Miete im Verhältnis zum Wert hoch ist. Eine einfache Kennzahl ist die Bruttomietrendite. Dafür teilen Sie die Jahreskaltmiete durch den Verkaufswert. Bei 14.400 € Jahresmiete und 400.000 € Wert sind das 3,6 %. Diese Kennzahl ist vor Kosten und Steuer gerechnet. Mit dem Zins für angelegtes Geld ist sie deshalb nur grob vergleichbar. Liegt sie deutlich darüber, spricht aber einiges für die Vermietung.

Ein laufender Kredit mit niedrigem Zins kann ebenfalls für das Vermieten sprechen. Die Zinsen mindern die Steuer auf die Mieteinkünfte. Bei einem Verkauf müsste der Kredit dagegen abgelöst werden, häufig mit Vorfälligkeitsentschädigung. Wer zudem Zeit hat und den Aufwand als Vermieter nicht scheut, kann von einer Wertsteigerung über viele Jahre profitieren.

Wann Verkaufen die bessere Wahl sein kann

Ein Verkauf liegt oft vorn, wenn die erzielbare Miete niedrig ist oder größere Sanierungen anstehen. Hohe Kosten für Reparaturen zehren die Mieteinnahmen schnell auf. Auch wer das Geld für einen Neubau, eine andere Immobilie oder die Altersvorsorge braucht, fährt mit dem Verkauf meist einfacher.

Hinzu kommen Punkte, die keine Rechnung abbildet. Als Vermieter tragen Sie Verantwortung für Reparaturen, Nebenkostenabrechnung und Mieterwechsel. Ein Mietausfall über Monate oder ein Rechtsstreit kann die Rendite eines ganzen Jahres kosten. Wer weit entfernt wohnt, braucht oft eine Hausverwaltung. Deren Kosten können Sie im Rechner unter „Genauer rechnen“ eintragen.

Ob Sie jetzt oder später verkaufen, lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen: jetzt oder später? Den Wert einer bereits vermieteten Immobilie schätzt der Ertragswertrechner.

Eigentumswohnung vermieten oder verkaufen

Der Rechner eignet sich auch für eine Eigentumswohnung. Einen Teil des Hausgelds dürfen Sie nicht auf den Mieter umlegen, etwa die Kosten der WEG-Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Tragen Sie die Verwaltungskosten unter „Genauer rechnen“ bei „Verwaltung pro Jahr“ ein. Für die Reparaturen können Sie die Pauschale stehen lassen oder den Betrag der Rücklage je Quadratmeter einsetzen. Bei einer Wohnung, die erst nach Beginn des Mietverhältnisses entstanden ist, gilt für Eigenbedarf eine Sperrfrist (§ 577a BGB).

Die 10-Jahres-Frist: Vorsicht nach dem Auszug

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das regelt § 23 EStG. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst bewohnte Immobilien. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben. Steuerfrei ist er auch, wenn Sie im Jahr des Verkaufs, im gesamten Vorjahr und im Jahr davor selbst darin gewohnt haben.

Genau hier liegt eine Falle. Wer auszieht und zunächst vermietet, verliert diese Ausnahme in vielen Fällen. Verkauft er dann vor Ablauf der zehn Jahre, wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Dabei erhöhen die Abschreibungen aus der Vermietungszeit den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Ein heute steuerfreier Verkauf kann so nach wenigen Jahren Vermietung eine fünfstellige Steuer auslösen. Der Rechner zeigt diesen Fall mit einem roten Hinweis an.

Auch ohne Vermietung ist Vorsicht geboten. Wer in diesem Jahr auszieht und erst im nächsten Jahr verkauft, hat im Vorjahr des Verkaufs nicht durchgehend selbst darin gewohnt. Die Ausnahme greift dann nur, wenn die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt wurde. Ob ein Leerstand nach dem Auszug schadet, ist nicht abschließend geklärt.

Maßgeblich für die Frist sind die Tage der notariellen Verträge, nicht die Kalenderjahre. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Wer an der Grenze liegt, sollte vor dem Verkauf einen Steuerberater fragen. Den Gewinn selbst können Sie mit dem Spekulationssteuer-Rechner ermitteln.

Geerbte Immobilie: vermieten oder verkaufen?

Bei einer geerbten Immobilie beginnt die 10-Jahres-Frist nicht neu. Die Erben übernehmen die steuerliche Stellung der verstorbenen Person. Maßgeblich ist deshalb deren Kauf. Bei einer Schenkung regelt das § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Im Rechner tragen Sie deshalb das Kaufjahr der früheren Eigentümerin oder des früheren Eigentümers ein.

Hat die verstorbene Person bis zuletzt selbst darin gewohnt, kann ein Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei sein. Ob diese Nutzung Ihnen zugerechnet wird, hängt vom Einzelfall ab. Steht das Haus schon länger leer, kann Spekulationssteuer anfallen. Der Rechner geht bei der Auswahl „Geerbt“ von der Zurechnung aus und weist darauf hin. Vor einem Verkauf innerhalb der Frist empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Steuerberater. Mehr dazu im Beitrag Hausverkauf im Erbfall.

Besondere Vorsicht gilt beim Familienheim. Ehe- oder Lebenspartner, Kinder und Kinder verstorbener Kinder können ein Haus erbschaftsteuerfrei erben, das die verstorbene Person bis zum Tod selbst bewohnt hat (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Das gilt auch, wenn sie aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit zuletzt nicht mehr selbst darin wohnen konnte. Bei Kindern gilt die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Die Erben müssen unverzüglich selbst einziehen und zehn Jahre darin wohnen. Wird das Haus vorher vermietet oder verkauft, entfällt die Befreiung rückwirkend. Eine Ausnahme gilt auch hier bei zwingenden Gründen. Wer ein solches Haus geerbt hat, sollte die Entscheidung deshalb mit einem Steuerberater abstimmen.

Später mit Mieter verkaufen

Wer vermietet, verkauft später häufig mit Mieter. Der Mietvertrag geht dann auf den Käufer über (§ 566 BGB). Damit kommen viele Käufer, die selbst einziehen möchten, nicht mehr in Frage. Der neue Eigentümer kann zwar wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss dabei aber Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten einhalten und mit einem Härteeinwand des Mieters rechnen. Bei Eigentumswohnungen, die erst nach Beginn des Mietverhältnisses entstanden sind, gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). Bei Häusern, die vor allem Selbstnutzer suchen, kann das den erzielbaren Preis drücken. Im Rechner können Sie dafür unter „Genauer rechnen“ einen Preisabschlag eintragen. Mehr zum Ablauf lesen Sie im Beitrag vermietete Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum Vermieten-oder-verkaufen-Rechner

Ist der Rechner kostenlos?

Ja. Der Rechner ist kostenlos und ohne Anmeldung nutzbar. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert.

Lohnt sich Vermieten heute noch?

Das hängt vor allem davon ab, wie hoch die Miete im Verhältnis zum Wert ist. Liegt die Mietrendite nach Kosten und Steuer unter dem Zins, den Sie für angelegtes Geld erwarten, braucht die Vermietung eine Wertsteigerung, um aufzuholen. Wie hoch diese sein muss, zeigt der Rechner im Ergebnis.

Sind Reparaturen beim Vermieten eingerechnet?

Ja. Der Rechner zieht jedes Jahr eine Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen von der Miete ab. Voreingestellt sind die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung, die seit dem 1. Januar 2026 gelten. Das sind 11,50 € je Quadratmeter und Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 14,58 € ab 22 Jahren und 18,62 € ab 32 Jahren. Tragen Sie als Vermieter die Schönheitsreparaturen, kommen rund 13,75 € je Quadratmeter hinzu. Die Rücklage steigt jedes Jahr mit der Kostensteigerung, die Sie eingeben. Diese Werte gelten unmittelbar nur für bestimmten geförderten Wohnraum. Sie sind aber ein verbreiteter Richtwert für die Kalkulation.

Welche Werte sind voreingestellt?

Voreingestellt sind eine Maklerprovision von 3,57 %, ein Gebäudeanteil von 75 %, 2 % Mietausfall und die Rücklage für Reparaturen nach Baujahr. Für die Verwaltung stehen 0 € im Feld, weil viele Eigentümer selbst verwalten. Mit Hausverwaltung beträgt die Pauschale 372,46 € je Wohnung und Jahr. Für Wertsteigerung und Mietsteigerung rechnet der Rechner mit je 1,5 % im Jahr, für die Kosten mit 2 %, für angelegtes Geld mit 3 % nach Steuern. Der Steuersatz steht auf 35 %. Alle Werte können Sie unter „Genauer rechnen“ ändern.

Welchen Zins für angelegtes Geld sollte ich eintragen?

Tragen Sie den Zins ein, den Sie nach Steuern für realistisch halten. Tages- und Festgeld schwanken nicht, bringen aber in der Regel weniger als breit gestreute Fonds. Wie stark das Ergebnis von diesem Wert abhängt, sehen Sie, wenn Sie ihn um einen Prozentpunkt ändern.

Wann fällt nach einer Vermietung keine Spekulationssteuer an?

Steuerfrei ist der Verkauf, wenn zwischen den beiden notariellen Kaufverträgen mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien setzt voraus, dass Sie im Verkaufsjahr, im gesamten Vorjahr und im Jahr davor selbst darin gewohnt haben. Nach einer Vermietung ist das meist nicht mehr erfüllt. Die Höhe der Steuer berechnen Sie mit dem Spekulationssteuer-Rechner.

Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Steuerfrei ist er, wenn der Kauf durch die verstorbene Person mehr als zehn Jahre zurückliegt. Liegt er kürzer zurück, kann die Selbstnutzung durch die verstorbene Person eine Rolle spielen. Das sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater klären.

Fällt beim Verkauf eines geerbten Hauses Erbschaftsteuer an?

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Erbfall, nicht durch den Verkauf (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Wer ein Familienheim steuerfrei geerbt hat, verliert die Befreiung aber in der Regel, wenn er es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet. Die Höhe schätzen Sie mit dem Erbschaftsteuer-Rechner.

Was gilt, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Über einen Verkauf können die Erben nur gemeinsam entscheiden (§ 2040 BGB). Der Rechner bildet eine Erbengemeinschaft nicht ab. Hinweise zum Vorgehen finden Sie im Beitrag Erbengemeinschaft: Konflikte vermeiden.

Warum zeigt der Rechner eine Steuerersparnis an?

In den ersten Jahren der Vermietung übersteigen Zinsen, Abschreibung und Kosten oft die Mieteinnahmen. Dieser Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet. Dadurch sinkt Ihre Einkommensteuer. Der Rechner zeigt diese Ersparnis in der Jahresübersicht mit Minuszeichen an. Steht schon zu Beginn fest, dass nach wenigen Jahren verkauft wird, erkennt das Finanzamt solche Verluste unter Umständen nicht an. Der Rechner weist dann darauf hin.

Was ist der Grenzsteuersatz?

Der Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, mit dem jeder zusätzliche Euro Einkommen besteuert wird. Er liegt höher als der durchschnittliche Steuersatz. Der Spitzensteuersatz beträgt 42 %, für sehr hohe Einkommen 45 %. Ihren persönlichen Wert nennt Ihnen ein Steuerberater oder ein Einkommensteuerrechner.

Ersetzt der Rechner eine Beratung?

Nein. Der Rechner liefert eine Orientierung auf Grundlage Ihrer Eingaben und Annahmen. Bei Erbengemeinschaften, mehreren Immobilien, gemischter Nutzung oder einer knappen 10-Jahres-Frist empfiehlt sich eine Beratung durch einen Steuerberater.