Waren Häuser früher erschwinglicher als heute?

06.12.2023 - Immer noch sehen viele Deutsche das Eigenheim als zentrales Ziel im Leben an. Doch angesichts von Zins- und Kostensteigerungen rückt dieser Wunsch für immer mehr Bauherren in unrealisierbare Weite. In diesem Newsbeitrag werfen wir einen Blick auf die Entwicklung der Hauspreise in Deutschland, auch im internationalen Vergleich. Danach gehen wir der Frage nach, ob der Hauskauf früher wirklich erschwinglicher war. Das Ergebnis dürfte nicht wenige überraschen.
 

Wie entwickeln sich Hauspreise in Deutschland?

Beim Blick auf die Darstellungen der Immobilienmärkte in den größten deutschen Städten (https://www.hausverkauf.de/staedte) wird schnell klar, dass die Preise für Häuser in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Besonders im ersten Quartal 2023 zeichnet sich aber ein recht starker Rückgang von ca. 8 % ab. Das zeigt, dass die Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2022 vorerst ihren Höhepunkt erreicht haben. Die teils extrem hohen Wachstumsraten sind gestoppt. Insofern haben Hausbesitzer alles richtig gemacht, wenn sie mit dem Verkauf bereits zahlenbasierte Tatsachen geschaffen haben. Generell besteht aber keine Eile, da nicht mit einem starken Zusammenbruch der Hauspreise in Deutschland zu rechnen ist. Das gilt vor allem angesichts der hohen Nachfrage vielerorts und der Tatsache, dass sich viele für den Hauskauf als Alternative zum Bau entscheiden.
 

Einordnung der Hauspreisentwicklung

Ein Blick auf die Grafik zeigt, dass die Hauspreise in Deutschland im internationalen Vergleich recht stark gefallen sind. Das gilt nicht für alle Länder, denn in den USA, in Japan und Italien sind die Preise für Häuser zuletzt gestiegen. Wichtig ist, dass diese Werte nicht 1:1 für den eigenen Standort zu übernehmen sind. Es handelt sich um Durchschnittswerte, sodass die Hauspreise in einer stark gefragten Region durchaus sehr stabil sein können. Wie immer geht es beim Hausverkauf vor allem und die Lage sowie die konkrete Nachfrage.

Waren Eigenheime früher erschwinglicher als heute?

Auch wenn die aktuelle Situation am Immobilienmarkt etwas anderes glauben machen könnte, zeigt der OECD-Erschwinglichkeitsfaktor erstaunliches. Demzufolge sind Häuser 2023 in Deutschland deutlich erschwinglicher als etwa noch im Jahr 1980: Dort lag der Wert bei 171,2, im ersten Quartal des Jahres 2023 ist er auf 116,3 Punkte gefallen. Je niedriger dieser Wert ist, desto erschwinglicher ist ein Haus. Dieses Ergebnis mag viele überraschen, zumal die Hauspreise vielerorts in den letzten Jahren kräftig gestiegen sind. Für die Berechnung dieses Erschwinglichkeitsindikators werden nominale Immobilienpreise und das Haushaltseinkommen pro Kopf dividiert. Bei steigenden Einkommen oder sinkenden Zinsen fällt auch der Indikatorwert.
 

Hauspreise früher und heute: ein Vergleich

Laut statistischen Auswertungen zahlte man 1988 für ein Reihenhaus im Schnitt 190.000 Euro. Im Jahr 2020 lag dieser Wert bei 470.000 Euro, was einer Steigerung von 150 % entspricht. Doch bezieht man die Inflation als zentrales Kriterium mit ein, sind Häuser nicht wirklich massiv teurer und somit unerschwinglicher geworden. Unter Einbezug der Inflation sind die Hauspreise nur um gut 16 % gestiegen. Auf der anderen Seite haben die Einkommen um mehr als 40 % zugelegt. Da die Einkommen deutlich stärker als die Hauspreise gestiegen sind, ist der Traum vom Eigenheim heute erschwinglicher als damals. Wer ein Haus kaufen bzw. verkaufen will, sollte sich also nicht allzu stark vom Bauchgefühl leiten lassen, sprechen verfügbare Zahlen doch eine recht eindeutige Sprache.
 

Früher war doch alles billiger …?

Gerade die aktuell hohe Inflation führt dazu, dass viele Entwicklungen nicht richtig eingeschätzt werden. Früher war nicht alles billiger, was vor allem mit Blick auf die wichtigen Bauzinsen deutlich wird. Auch wenn diese in den letzten Monaten wieder angezogen haben, befinden wir uns im Vergleich zu den 80er Jahren immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau. Zur damaligen Zeit waren Bauzinsen von teils mehr als 10 % keine Seltenheit. Von solch hohen Werten sind wir 2023 noch ein gutes Stück entfernt.
 

Hauskredite waren früher oft deutlich teurer

Kredite für die Hausfinanzierung waren früher deutlich teurer, was auch die heute bessere Erschwinglichkeit zahlenbasiert erklärt. Nichtsdestotrotz haben Bauwillige mit steigenden Kosten zu kämpfen. Im Haushaltsbudget macht es einen Unterschied, ob monatliche Raten 200 Euro höher oder niedriger ausfallen. Höhere Baukosten spielen auf jeden Fall allen in die Karten, die ein Haus verkaufen wollen: Die Zielgruppe dürfte in den kommenden Jahren wachsen, da viele nach Alternativen zum Hausbau suchen. Eine Bestandsimmobilie, die gut in Schuss ist, bietet zahlreiche Vorteile. Vor allem der Faktor Zeit kann im Vergleich zum Hausbau für suchende Familien den Ausschlag geben.
 

Fazit: Hauskauf/-bau erschwinglich?

Offizielle Daten weisen darauf hin, dass der Hauskauf trotz steigender Kosten heute erschwinglicher als etwa 1980 ist. Dennoch bedarf es immer einer individuellen Einschätzung, um die langfristige Finanzierung sicherzustellen. Liegen alle Kosten und somit monatliche Raten auf dem Tisch, kann ein tragfähiges Finanzierungspaket geschnürt werden. Und nach wie vor gilt auch: Je besser die eigene Bonität ist, desto günstiger lässt sich der Bau oder Kauf eines Eigenheimes umsetzen.