So nutzen Sie die Steuervorteile mit einer Immobilien-GmbH

Die Gewinne einer GmbH unterliegen grundsätzlich einer Steuerbelastung von 30%, mehr oder weniger je nach Hebesatz der Gemeinden.

Dabei kann die Steuerbelastung auf etwa die Hälfte reduziert werden, wenn ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und genutzt wird, d.h. bei sog. Immobilien-GmbH‘s. Etwaige Zinserträge aus der Verwaltung von Kapitalvermögen sind somit nicht begünstigt.

Der Grundbesitz sollte dabei nicht dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dienen und es sollten keine Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden. Für Betriebsvorrichtungen gibt es seit 2021 erfreulicherweise eine Unwesentlichkeitsgrenze von 5%.
 

Vorteile einer Immobilien-GmbH mit Holdingstruktur:

Werden Anteile an einer Kapitalgesellschaft wiederum durch eine andere Kapitalgesellschaft gehalten, können zusätzlich Steuervorteile nach § 8b KStG genutzt werden. Ein Gewinn aus der Veräußerung der Beteiligung wäre nach heutiger Gesetzeslage im Ergebnis zu 95% steuerfrei. Werden mindestens 15% der Anteile gehalten, sind auch noch Dividendenausschüttungen bei der Körperschaft- und Gewerbesteuer im Ergebnis zu 95% steuerfrei, was einer Steuerbelastung auf diese Dividenden von 1,5% ausmacht. Ausschüttungen an eine natürliche Person würden dagegen grundsätzlich zu einer Steuerbelastung von 26,4% führen.

Vor diesem Hintergrund könnte überlegt werden, die Anteile an der Immobilien-GmbH durch eine GmbH-Holding zu halten. Sollte solch eine Holdingstruktur noch nicht bestehen, könnten die Anteile entweder in eine neugegründete oder bereits bestehende GmbH eingebracht werden. Die Anteile könnten dabei unter bestimmten Voraussetzungen auf Antrag steuerneutral eingebracht werden. Hier ist allerdings zu beachten, dass eine Veräußerung der Anteile innerhalb von 7 Jahren nach der steuerneutralen Einbringung zu einer rückwirkenden Besteuerung von stillen Reserven führen würde.
 

Durch solch eine Struktur könnten nach heutiger Rechtslage u.a. folgende Vorteile genutzt werden:

• geringe Steuerbelastung bei der Immobilie-GmbH und dadurch höhere Liquidität,
• nahezu steuerfreie Ausschüttung von Gewinnen an die Holding-GmbH,
• Holding-GmbH als Spardose und Möglichkeit steueroptimierter Ausschüttungen an die Gesellschafter,
• Holding-GmbH als Investor z.B. durch Zurverfügungstellung von Darlehen an die Immobilien-GmbH oder weiterer operativer GmbH’s zur Finanzierung von weiteren Investitionen.